房地产项目投资决策分析PPT(共30页)
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房地产开发投资分析PPT
三、修建性详细规划审查 规划设计方案、建筑设计方案二案同审） （规划设计方案、建筑设计方案二案同审）
开发商根据建设用地的《控制性详细规划》 开发商根据建设用地的《控制性详细规划》做《修建性 详细规划》报规划局组织专家评审， 详细规划》报规划局组织专家评审，修建性详细规划方案包括 方案总平面图、详细建设设计方案文本（ 方案总平面图、详细建设设计方案文本（含指定视角的建筑效 果图、设计说明、单体平立剖面）。 果图、设计说明、单体平立剖面）。 修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、 修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、 建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、 建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、地下 室面积、可销售面积、 室面积、可销售面积、不可销售面积以及主要配套公建设施规 划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、 划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、 给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。 给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。
项目立项批准后凭相关资料到规划局 申领《建设用地规划许可证》 申领《建设用地规划许可证》。
六、拆迁安置补偿、申领 拆迁安置补偿、 国有土地使用证》 副本） 《国有土地使用证》（副本）
开发商在取得《建设用地规划许可证》并落实拆迁补偿安置资金、 开发商在取得《建设用地规划许可证》并落实拆迁补偿安置资金、 开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括①确 开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括① 切的拆迁范围； ②拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状，附 切的拆迁范围； 拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状， 拆迁项目评估报告、项目调查明细表； ③拆迁的实施步骤和安全防 拆迁项目评估报告、项目调查明细表； 护、环保措施； ④拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措 环保措施； 拆迁资金、安置房、 施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告； ⑤拆迁的方式、 施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告； 拆迁的方式、 时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领《 时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领《城市 房屋拆迁许可证》 实施拆迁、安置、补偿， 房屋拆迁许可证》，实施拆迁、安置、补偿，拆迁结束后向国土局申 领《国有土地使用证》。 国有土地使用证》
房地产策划PPT课件
1、功能的有效性（如户型） 2、建筑质量、档次 3、环境
四、市场的选择
分析客户需求，细分市场，选择适当的目标市 场，为自己产品进行价值定位。
1.分析需求（Demand）—分析有能力购买且愿 意购买的某个具体产品欲望的消费者；
2.市场细分（Segmentation）—通过市场细分， 根据住户对产品的需要差异，把整个房地产市 场分割为若干个子市场。
3.确定目标（Targeting）—在对市场细分后， 确定自己的产品所要进入的领域。
4.市场定位(Positioning)—指策划机构为目 标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标 用户中确定与众不同的有价值的地位。
房地产市场细分的方法 ●第一轮市场细分
针对房地产市场总的供求关系而进行，以确 定拟投资商品房的性质（住宅、商场、写字楼、 仓库等等）及区位（城市、地区）而进行的。
（三） 项目规划、目标设计： 项目计划经济指标的确定及规划设计。
（四）、投资方案策划： 项目投资经营方案与开发建设方案的计划。
（五）可行性研究： 项目投资经营方案、开发建设方案的技术经 济论证及方案调整优化过程。
（六）评价决策： 对项目方案及可行性研究结论所作的评价， 对项目投资方案作出决策。
二、项目策划程序框图
2、品牌定位：通过产品定位实现的范畴扩展后 的定位。
3、公司定位：由产品、品牌、实力、形象所 形成的公司的公众影响。
4、市场定位 ：在新产品或项目开发初期，依 据市场研究所确立的项目（产品）属性特征、 消费群体、价格等基本因素。
即：形象定位、目标客户定位、价格定位。
四、市场定位的原则
1、从众导向原则：为大多数消费者接受信息 的思维方式和心理需求所牵制。
2、差别化原则：追求与众不同，把你的产品 与其他品牌产品区别开来，占据消费者心中 一隅。
四、市场的选择
分析客户需求，细分市场，选择适当的目标市 场，为自己产品进行价值定位。
1.分析需求（Demand）—分析有能力购买且愿 意购买的某个具体产品欲望的消费者；
2.市场细分（Segmentation）—通过市场细分， 根据住户对产品的需要差异，把整个房地产市 场分割为若干个子市场。
3.确定目标（Targeting）—在对市场细分后， 确定自己的产品所要进入的领域。
4.市场定位(Positioning)—指策划机构为目 标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标 用户中确定与众不同的有价值的地位。
房地产市场细分的方法 ●第一轮市场细分
针对房地产市场总的供求关系而进行，以确 定拟投资商品房的性质（住宅、商场、写字楼、 仓库等等）及区位（城市、地区）而进行的。
（三） 项目规划、目标设计： 项目计划经济指标的确定及规划设计。
（四）、投资方案策划： 项目投资经营方案与开发建设方案的计划。
（五）可行性研究： 项目投资经营方案、开发建设方案的技术经 济论证及方案调整优化过程。
（六）评价决策： 对项目方案及可行性研究结论所作的评价， 对项目投资方案作出决策。
二、项目策划程序框图
2、品牌定位：通过产品定位实现的范畴扩展后 的定位。
3、公司定位：由产品、品牌、实力、形象所 形成的公司的公众影响。
4、市场定位 ：在新产品或项目开发初期，依 据市场研究所确立的项目（产品）属性特征、 消费群体、价格等基本因素。
即：形象定位、目标客户定位、价格定位。
四、市场定位的原则
1、从众导向原则：为大多数消费者接受信息 的思维方式和心理需求所牵制。
2、差别化原则：追求与众不同，把你的产品 与其他品牌产品区别开来，占据消费者心中 一隅。
项目决策分析与评价ppt课件
《项目决策分析与评价》课程结构体系
第第
第 1 章
2 章
市 场
3 章 建
分设
概
析 与
方 案
论
市
研
场 战
究
略
第
第4章
8
第6章
章
资源利
投资
资
用分析
估算
金
与评价
时
间
价
第5章
值
环境影 第7章
与
响评价 融资方 方
与安全 案研究 案
预评价
经
济
第9章 财务分析
第10章 经济分析
第11章 经济影响
分析
第12章 社会评价
（3）项目决策的分类。从不同决策者的角度，可 将项目决策分为：企业投资项目决策，政府投资项目 决策，金融机构贷款决策。
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项目决策分析与评价
4
注意每类决策的根据及原则是不一样的，决策做出 的决定也是不尽相同的。
▪ 企业投资项目决策：以获取经济效益、社会效益和 提升持续发展能力为目标；
▪ 政府投资项目决策：以实现经济调节、满足社会公 共需求，促进经济、社会、环境可持续发展为目标；
调查报告。 三、市场调查的方法 1.市场调查的类型
分为市场普查、重点调查、典型调查和抽样调查。 2.市场调查的方法（注意不同方法的比较）
（1）文案调查法（二手资料或文献调查） （2）实地调查法 （3）问卷调查法：常用的方法 （4）实验调查法
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项目决策分析与评价
21
第二节 市场预测（P31—P53）
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项目决策分析与评价
8
5.动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主
第第
第 1 章
2 章
市 场
3 章 建
分设
概
析 与
方 案
论
市
研
场 战
究
略
第
第4章
8
第6章
章
资源利
投资
资
用分析
估算
金
与评价
时
间
价
第5章
值
环境影 第7章
与
响评价 融资方 方
与安全 案研究 案
预评价
经
济
第9章 财务分析
第10章 经济分析
第11章 经济影响
分析
第12章 社会评价
（3）项目决策的分类。从不同决策者的角度，可 将项目决策分为：企业投资项目决策，政府投资项目 决策，金融机构贷款决策。
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项目决策分析与评价
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注意每类决策的根据及原则是不一样的，决策做出 的决定也是不尽相同的。
▪ 企业投资项目决策：以获取经济效益、社会效益和 提升持续发展能力为目标；
▪ 政府投资项目决策：以实现经济调节、满足社会公 共需求，促进经济、社会、环境可持续发展为目标；
调查报告。 三、市场调查的方法 1.市场调查的类型
分为市场普查、重点调查、典型调查和抽样调查。 2.市场调查的方法（注意不同方法的比较）
（1）文案调查法（二手资料或文献调查） （2）实地调查法 （3）问卷调查法：常用的方法 （4）实验调查法
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项目决策分析与评价
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第二节 市场预测（P31—P53）
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项目决策分析与评价
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5.动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主
房地产项目投资分析汇报PPT(模版)
一、项目介绍—地块区位
江阴市政府 11公里23分钟
地块
月城镇 8公里15分钟
示例
指引：
1. 标 示 地 块 在 城 市 中 的 位 置 、 与市中心的距离关系（道路距 离、驾车用时）、城市发展方 向。
2.是否存在城市空白带，如
有，需要标记。
建议附上地块现状和周边 城市路况的拍摄视频
青阳镇 12公里23分钟
一、项目介绍—地块不利因素分析
1、收地难度 2、复杂地质 3、复杂地形地貌 4、高压线迁移 5、环境（噪音）污染 6、其他不利条件
指引：客观、完整的列出地块
存在的不利因素，并对不利因 素进行分析、评估及提出解决 措施与建议
一、项目介绍—小结
1、 2、 3、 4、 5、 6、
指引：根据前面的项目介绍，
厦门市海沧 区 近三年商 住地块成交均 价726万元/ 亩
万科XX项目， 2011年5月。 00亩，容积率 1.5，130万元 /亩。
厦门岛内 (湖 里区、思明区） 近三年商住地 块成交均价 1417万元/亩
厦漳跨海大桥
（预计2013年上半年通 车）
厦漳跨海大桥 （预计2013年上半年通车）
地块 云盖山
□ 提前预售 □ 提早预售
政策要求的预售形象进度要求。
现行政策要求。能否豁免，或放宽的程度。 抗震设防等级
是否已经跟银行对接相关业务，预计放款周期。
是否已对接融资问题 融资方式及具体要求（利率、额度、期限）
月至 月
雨季
月至 月
总费用： 元/㎡ （总费用涵盖所有开发报建费用） ； 其中：城市基础设施配套费 元/㎡ 、人防易地建设费 元/㎡ 其他特殊收费 元/㎡ （上述数据均以折算至可售建筑面积为准）
房地产投资决策课件PPT课件( 54页)
计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地 面积
例：一块地为10000平方米，其中建筑占地 3000平方米，建筑密度为3000/10000=30%
建筑密度
建筑密度不可能超过1，一般不会超过4050%，因为用地中还需要留出很多面积作 为道路、绿化、广场、停车等等。
绿化率
绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规 划建设用地面积之比。
民宅
江南古镇
木瓦房（古建筑）
商业街
第一讲 房地产投资决策
College of Civil Engineering
Hunan University of Sci. & Tech.
土地（land）
地产（estate in land）
地产是土地财产或土地资产的简称。财产 既指实物又指权利，因而地产是指土地及 其相关的财产权利。
房地产投资决策
Investment Analysis for Real Estate Decisions
College of Civil Engineering
Hunan University of Sci. & Tech.
主要内容：
第一讲 房地产投资决策
第二讲 资金的时间价值
第三讲 财务杠杆
容积率
随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺 程度降低，容积率对地价的作用程度随之 下降。因此，容积率对地价的影响程度在 同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
在同一城市中，容积率对不同类型地价的 影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工 业用地。
建筑密度
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围 内所有建筑的基底总面积与规划建设用地 面积之比，它可以反映出一定用地范围内 的空地率和建筑密集程度。
例：一块地为10000平方米，其中建筑占地 3000平方米，建筑密度为3000/10000=30%
建筑密度
建筑密度不可能超过1，一般不会超过4050%，因为用地中还需要留出很多面积作 为道路、绿化、广场、停车等等。
绿化率
绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规 划建设用地面积之比。
民宅
江南古镇
木瓦房（古建筑）
商业街
第一讲 房地产投资决策
College of Civil Engineering
Hunan University of Sci. & Tech.
土地（land）
地产（estate in land）
地产是土地财产或土地资产的简称。财产 既指实物又指权利，因而地产是指土地及 其相关的财产权利。
房地产投资决策
Investment Analysis for Real Estate Decisions
College of Civil Engineering
Hunan University of Sci. & Tech.
主要内容：
第一讲 房地产投资决策
第二讲 资金的时间价值
第三讲 财务杠杆
容积率
随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺 程度降低，容积率对地价的作用程度随之 下降。因此，容积率对地价的影响程度在 同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
在同一城市中，容积率对不同类型地价的 影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工 业用地。
建筑密度
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围 内所有建筑的基底总面积与规划建设用地 面积之比，它可以反映出一定用地范围内 的空地率和建筑密集程度。
第七章房地产开发的投资决策.pptx
2、可行性分析的目的
可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或 避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
3、可行性分析的作用
是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据 是开发商与各有关部门签订协议、合同的依据 是编织下阶段规划设计的依据
4、可行性分析的依据
般机会研究和具体机会 确定哪些关键性问题需要辅助 方案，也可以提出一个以上可 有资格的咨询评估
研究。
性专题研究
供选择的方案。
单位就项目可行性
研究报告进行评估
论证。
30%
20%左右
10%左右
项目评估由决策部 门组织或授权与建
大中型项目1-2个月， 小型2周
4-6个月
大型项目8-12个月，中小型 项目4-6个月，费用占投资额
国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划 批准的项目建议书和同等效力的文件 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料 是编制下阶段规划设计的依据
5、可行性研究的工作阶段——分为四个阶段
在工程项目投资 决策前： 对拟定的各种可 能建设方案或技 术方案进行认真 的技术经济分 析、比较和论证
在工程项目投资 决策前： 对项目的经济、 社会、环境效益 进行科学的预测 和评价
在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的 可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。
（2）公司情况：属合营企业者，阐明公司名称、经营宗旨、经营范 围、经营规模；合营各方基本情况（名称、法定地址、法定代表人、 职务、国籍）；合营公司总投资额及双方出资情况（投资额、注册资 本、注册资本份额、资金运转方式）；合营期限；合营性质。
万科房地产项目投资决策与评估70页PPT
第一部分 发展商在不同发展时期的项目选择
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
项目投资分析(ppt 33页)
第 5 项目周期、项目寿命期及项目计算期
一
项目周期：从最初项目设想、提出、建设，直
节
到建成投产的全过程。
投资前期+投资期+ 生产期
投
项目寿命期：项目从开始建设到主要固定资产
资
报废所经历的时间。
项
建设期+主要固定资产折旧年限
目 分
项目计算期：项目分析时需要考察计算项目投 资、成本、收入和利润等数据的时间长度。
概念：投资主体为获取预期收益，投入一定量资 本，不断形成资产以期实现其增值的经济活动。
要素：
投 资 项 目 分 析 概
投资主体：
自然人、企业法人、政府、外商
投资目的：
获取收益：财务、经济、社会、生态
投资手段：
不低于注册资本30%
货币、实物、知识产权、土地使用权等
投资方向：
直接投入生产经营性领域
析
概
述
是项目分
通常15年左右
析中真正
，最长不超过
使用的
20年
第 一 节 投 资 项 目 分 析 概 述
投投 机机会研研究究
资资 初初步可可行行性性研研究究 前前 详详细可可行行性性研研究究 时时 评评估估和和决决策策 期期
一、课程学习的重要性
前
从就业与创业看（行政事业单位、企业） 从我国投资体制改革看
言
企业投资项目决策程序（备案制）
前 言
投资机会研究
是否存在投资机会
否
终
是
止
研
初步可行性研究
究
项目是否有生命力
否
， 寻
是
求
新
可行性研究
的
项目在技术经济等方 面是否可行
投资性房地产培训课件PPT
提出针对性的优化建议，如加强市场调研 、完善内部控制、优化资本结构等，以降 低财务风险并提升投资回报。
05
CATALOGUE
投资性房地产税务筹划与合规管理
税务法规政策解读
房地产税法概述
01
包括房地产税法的立法背景、目的、适读房地产税收政策，包括土地增值税、房产税、城镇土
投资性房地产培 训课件PPT
contents
目录
• 投资性房地产概述 • 投资性房地产评估方法 • 投资性房地产经营策略 • 投资性房地产财务分析 • 投资性房地产税务筹划与合规管理 • 投资性房地产案例分析与实战演练
01
CATALOGUE
投资性房地产概述
定义与分类
定义
投资性房地产是指为赚取租金或 资本增值，或两者兼有而持有的 房地产。
标准化管理
建立统一的装修、服务和管理标准，提升运营效 率
成功案例分享与启示
客户关系管理
注重客户体验，提供个性化服务，增 强客户黏性
资本运作
通过资产证券化等方式筹集资金，实 现快速扩张
失败案例剖析与教训总结
案例一
某商业地产项目投资失败原因分 析
市场调研不足
对目标市场和客户需求了解不足 ，导致项目定位不准确
03
CATALOGUE
投资性房地产经营策略
租赁经营策略
确定租赁对象和租赁期限
根据房地产的性质和市场需求，明确 租赁对象（如商业、办公、工业等） 和租赁期限（如长期、短期等）。
租金定价策略
租赁合同管理
制定完善的租赁合同，明确双方权利 和义务，确保租赁关系的稳定和持续 。
通过市场调研和分析，制定合理的租 金价格，以实现收益最大化。
房地产公司项目跟投机制研究和优缺点分析PPT课件
“但可能到我时池子已经满了，它就关门了，不能再投了。一些好的项目大家都会抢，轮到不好项目 的人又必须强投。我们是以奖金作为投入去滚动的。”一位万科员工说。 “跟项目总不同，地方公司管理层大多抱有项目、市场会变好的侥幸心理，且万科管理层往往3—5年 就换人，就算是地雷项目，也可以留给下一任。”上述万科内部管理人士说。 “在一些城市，万科实行跟投制后，员工流失率并没有下降。”
心态的挑战
收益风险，对于那些文化基础薄弱的公司，需要预防项目跟投带来的物质收
益对员工心态产生的变化
人才市场化机制 跟投是是一种激励机制，就需要保证激励到对的人、有能力的人。而人才市
的支持
场化可以保证能者上、庸者下、劣者汰，让跟投进一步筛选人才
产品标准化机制 跟投机制产生收益的核心点是要现金流、IRR与利润，产品的定位、设计的速
03
跟投机制优缺点分析
-
13
跟投机制优缺点分析
优点
机会
有利于提升经营目标认识一致性、决 有利于推行组织变革转型来满足日益 策有效性、安全性以及提升业绩（促 变化的市场需要（平台化、扁平化） 成全民营销）
利益要害关联倒逼管理透明化，在一 有利于公司业务模式持续创新，促进 定程度上降低了管理者的暗箱操作等 企业跨域发展 道德风险
跟投参与主体
跟投额度
资金来源 投入资金返还机制 分红返还机制 退出机制
跟投机制剖析
分析
通常是成立投资项目公司，以有限合伙企业、信托计划、资管计划、 理财产品为主，员工不直接成为项目公司股东
分为所有项目或销售型项目。一般而言，市场化取得的招拍挂项目 无法律风险，极少涉及拆迁，可快速开工销售回现
可分为集团管理人员、区域管理层及项目管理团队。对于区域管理 层及项目管理团队，基本属于必须参与的主体。
心态的挑战
收益风险，对于那些文化基础薄弱的公司，需要预防项目跟投带来的物质收
益对员工心态产生的变化
人才市场化机制 跟投是是一种激励机制，就需要保证激励到对的人、有能力的人。而人才市
的支持
场化可以保证能者上、庸者下、劣者汰，让跟投进一步筛选人才
产品标准化机制 跟投机制产生收益的核心点是要现金流、IRR与利润，产品的定位、设计的速
03
跟投机制优缺点分析
-
13
跟投机制优缺点分析
优点
机会
有利于提升经营目标认识一致性、决 有利于推行组织变革转型来满足日益 策有效性、安全性以及提升业绩（促 变化的市场需要（平台化、扁平化） 成全民营销）
利益要害关联倒逼管理透明化，在一 有利于公司业务模式持续创新，促进 定程度上降低了管理者的暗箱操作等 企业跨域发展 道德风险
跟投参与主体
跟投额度
资金来源 投入资金返还机制 分红返还机制 退出机制
跟投机制剖析
分析
通常是成立投资项目公司，以有限合伙企业、信托计划、资管计划、 理财产品为主，员工不直接成为项目公司股东
分为所有项目或销售型项目。一般而言，市场化取得的招拍挂项目 无法律风险，极少涉及拆迁，可快速开工销售回现
可分为集团管理人员、区域管理层及项目管理团队。对于区域管理 层及项目管理团队，基本属于必须参与的主体。
房地产投资决策课件
本系统中用的是财务评价。
二、管理模型分析
2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法
房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和 动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素， 而动态指标却注重时间因素。
在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考 指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价 标准。
二、管理模型分析
一、房地产投资的概念
3. 房地产投资风险
房地产投资特点决定了房地产投资风险。房地产投资风险可分为： （1）政治风险 （2）社会风险 （3）经济风险
包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与 建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。 （4）市场风险 （5）自然环境风险
一、房地产投资的概念
1.2 房地产市场预测基本方法
经验判断法
定性预测方法
用户调查法
预
德尔菲方法
简单平均法
测
方
加权平均法
法
时间系列分析法
移动平均法
定量预测方法
指数平滑法
回归分析法
一元线性回归法 多元线性回归法
非线性回归法
二、管理模型分析
2 房地产投资项目经济评价分析
投资项目经济评价采用的是现代分析方法，通过对 拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析、 调查、预测、计算和论证之后，再从中选择可行方案。 目前，我国现行的投资项目经济评价分为两个层次，即 财务评价和国民经济评价。
3.2 组织与业务流程分析 2 业务流程分析 2.1 房地产投资决策的业务流程
确定目标和任务 ↓
提出计划 ↓
现场调查 ↓
整理资料 ↓
市场分析 ↓
写出调查报告
市场调查与分析
提出备选方案 ↓
二、管理模型分析
2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法
房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和 动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素， 而动态指标却注重时间因素。
在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考 指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价 标准。
二、管理模型分析
一、房地产投资的概念
3. 房地产投资风险
房地产投资特点决定了房地产投资风险。房地产投资风险可分为： （1）政治风险 （2）社会风险 （3）经济风险
包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与 建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。 （4）市场风险 （5）自然环境风险
一、房地产投资的概念
1.2 房地产市场预测基本方法
经验判断法
定性预测方法
用户调查法
预
德尔菲方法
简单平均法
测
方
加权平均法
法
时间系列分析法
移动平均法
定量预测方法
指数平滑法
回归分析法
一元线性回归法 多元线性回归法
非线性回归法
二、管理模型分析
2 房地产投资项目经济评价分析
投资项目经济评价采用的是现代分析方法，通过对 拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析、 调查、预测、计算和论证之后，再从中选择可行方案。 目前，我国现行的投资项目经济评价分为两个层次，即 财务评价和国民经济评价。
3.2 组织与业务流程分析 2 业务流程分析 2.1 房地产投资决策的业务流程
确定目标和任务 ↓
提出计划 ↓
现场调查 ↓
整理资料 ↓
市场分析 ↓
写出调查报告
市场调查与分析
提出备选方案 ↓
房地产投资决策概述(ppt 30页)
• 房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完 善和发展具有十分重要的意义。房地产由于其空 间的固定性特征，一旦决策完成付诸实施，将很 难随意移动和变更。另外，房地产投资建设周期 长、占用资金量大，一旦开工建设就不能中断， 要力求缩短工期，在最佳时机投入市场。房地产 投资还关系着人民的基本需要和生活质量的提高， 又关系着经济发展和城市建设，它的总量水平、 结构状况、空间布局和时间安排均十分复杂。
• （三）决策方案的优选
• 衡量效益的标准决定了最后的分析结果。但这一标准很大 程度上取决于决策者的主观判断。在不同的决策者之间， 最佳方案的选择很可能因衡量效益的标准不同而不同。通 常可以通过成本与收益来衡量方案效益。成本是方案实施 过程中所需消耗的资源，如资金、人员、设备等。收益则 是由某些行动的结果而产生的价值。在决定选择方案的整 体价值时，成本与收益都要考虑。确立了各可行方案的效 益衡量标准后，就可据以对每个方案的预期结果进行测量， 以供方案评价和选择之用。
第十二章 房地产投资决策
第一节 房地产投资决策概述
• 一、房地产投资决策的含义 • 投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在占有
大量信息的基础上，借助各种分析手段和方法， 通过定性的推理判断和定量的分析计算，对各种 投资方案进行比较优化和选择的过程。
• 房地产投资决策：在房地产投资活动中，一般都 会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、 准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案 中找出最佳方案，就是房地产投资决策。
• 战术型决策是为实现企业战略决策而合理地选择和使用人、 财、物的决策，包括管理和业务两个方面的决策。其重点 是如何有效地组织和利用企业内部的各种资源。
• 越是高层的决策，越具有战略性质，越是低层的决策，越 具有战术性质。
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房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例：
一个房 地产项 目的可 行性研 究报告 财务分 析框架
1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务 净现值、投资回收期等财务评价指标的测算
2、项目现金流预测与分析
3、银行贷款利用与偿还分析
4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素 的分析
▪ 地理区位
▪ 客观评价
▪ 创新性、独特性 ▪ 前景预测
▪ 成熟性
▪ 资源优势
▪ 深入会谈与多方面沟通
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步
可行性
专业
筛选
研究
评估
综合 评价
▪ 自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究 ▪ 主要依据 ：项目基本定位、规划方案、市场调研、
市政配套条件 ▪ 用途：
➢对项目开发计划的系统思考与研究 ➢政府审批-《可行性研究报告》 ➢招商引资-《商业计划书》 ➢项目融资-《项目融资申请报告》
三、客户性格角度 1、客户心理类型 2、客户决策过程 3、客户购买偏好 4、客户游动特点 5Байду номын сангаас客户潜在需求
市场调查内容示例
第三部分 项目策划与营销建议报告
一、市场分析：市场概况
项 二、产品分析：产品差异性机会分析
目 三、产品定位：项目功能、档次建议
策 划
四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议 五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点 六、客户定位：开发建设、入住各时期客户定位
第一部分：周边项目市场调查报告
一、基本情况调查 （已建/在建项目）
项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配 套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。
二、租售情况调查 （已建/在建项目）
1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已 租面积/平均租金/出租率。
房地产项目投资决策分析
主要内容
房 地 产 开 发 项 目 投 资 分 析 流 程 房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划 2002 年 北 京 房 地 产 市 场 概 览
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
外部环境: 价 值 、 风 险 评 估
可 行 性 研 究
专 业 评 估
综 合 评 价
3、在房地产开发投资的带动下，全市商品房开复工面积达 5086.8万平方米，增长36.5％；新开1106.2万平方米，增长15.1％ ；竣工279.2万平方米，增长21.8％。
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专评专评业估业估
综合 评价
例 ： 一 个 房地 产 项目的风险评 价框架
1、项目规划 2、土地获取 3、资金筹措 4、物业销售 5、合作/合资控制 6、工程质量 7、市政配套条件 8、开发周期 9、材料设备采购 10、管理人员道德
房地产开发项目投资分析流程(续 )
二、拟建项目 1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面
积/规划特点/开竣工时间； 2、竞争项目/相关项目分析； 3、未来三年整体市场拟建项目潜在供应量分析； 4、未来三年整体市场需求量预测； 5、总体分析与评价
市场调查内容示例
第二部分：目标市场调研报告
一、目标客户类型角度 1、本地居民自住 2、投资 3、外地居民 4、集团消费 5、其它类型
➢项目策划-《项目策划与营销建议报告》
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例 ：一个房地产
项目的《可行性 研究报告》提纲
第一章 前言 第二章 项目概况 第三章 项目建设的必要性 第四章 市场分析与预测 第五章 项目建设选址及建设条件 第六章 项目规划方案、建设规模和建设内容 第七章 项目外部配套条件 第八章 环保、消防等措施 第九章 项目组织结构与实施计划 第十章 投资估算与资金来源 第十一章 项目财务分析
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 进一步评价项目的可实现性
▪ 自行或委托专业中介机构展开专业评估 ▪市场可行性研究
▪ 经济可行性研究 ▪ 敏感性分析 ▪ 风险评价
▪ 发 现 可 能 导 致 未 来 投 资 失 败 的 潜 在 因 素， 比 如 ：
▪ 市场禁入政策 ▪ 未来营运环境 ▪ 不 可 转 移 的 责 任 (市政条件、环保政策等变数)
内部环境:资 源 、能 力 评 估
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 根 据 企 业 发 展 战 略，将 主 观 判 断 和 客 观 评 价 相 结 合 ，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目
▪ 项目选择的标准
▪ 主观判断
▪ 宏观环境
▪ 项目背景
▪ 投资规模
2、重点项目：内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。 3、价格走势调查 ：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略
/总体分析 4、大客户成交调查 ： 5、总体评价分析：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功和失败楼盘的重点 分析与评价。
房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划(续)
2、调研周期与人员配置 - 周期：三十天 - 人员：4-6人 - 策划与统筹：1人 - 一般调研：4-5人
市场研究 是
房地产开发公司 的一项
日常性工作!
2002年北京房地产市场概览
北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：
1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9％。
2、房地产投资占全社会投资的比重高达55.2％，对全社会投资 增长贡献率为77.3％。
七、潜在客户：潜在客户分析与开发商的机会
八、价格策略：价格预期与价格走势
九、销售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议
十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题和把握的机会
市场调查内容示例
第四部分：相关安排
1、资料来源 - 公开的市场资料 - 假扮买家调查 - 预售登记资料 - 政府、银行等相关机构信息 - 面向购房者的调研
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 符合企业的总体发展战略 ▪ 科学、系统、 全面地评估项目的可行性和风险 ▪ 客观分析，避免长官意志 (借助专业机构辅助决策) ▪ 综合评估投资所需资源和企业供给能力
房地产市场调查与项目策划
市场调查的原则：实用性、真实性、指导性 市场调查的范围：与自身项目形成直接竞争的项目