房地产项目投资决策分析PPT(共30页)
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房地产项目投资分析
37
（二）静态评价与动态评价方法
1、静态评价方法：采用静态评价指标的评价方法 （1）投资收益率法：投资收益率又称投资利润率或投 资效果系数。
式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是 房地产开发商品我销售净收入。如商品房销售净收入 ，土地使用权的转让净收入等。
38
（2）投资回收期法：投资回收期就是用拟建项目的净收 益来补偿全部投资所需要的时间
32
（一）经济效益及项目投资经济效益评
价指标
1、经济效益∶经济效益是社会经济活动所 取得的效果与从事经济活动的消耗之比 。人们称从事生产经营活动所消耗和占 用的物质与劳动资源为“投入”；称生产 经营活动所产生的物质效用和经济收益 为“产出”。这种“产出”与“投入” 之比， 便是经济效益。
33
2、项目投资经济效益评价指标 （1）按是否考虑了资金时间价值进行分类
15
（3）项目投资经营方案 项目投资方案 项目融资方案 项目经营方案 项目营销方案
16
2. 项目投资计划的编制
（1）项目投资计划的编制程序
计划平衡与调整
项市
经
投进
投
融营 收
目场
营
资度
资
资销 益
财
构定
方
估计
计
计计 计
务
思位
案
算划
划
（二）静态评价与动态评价方法
1、静态评价方法：采用静态评价指标的评价方法 （1）投资收益率法：投资收益率又称投资利润率或投 资效果系数。
式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是 房地产开发商品我销售净收入。如商品房销售净收入 ，土地使用权的转让净收入等。
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（2）投资回收期法：投资回收期就是用拟建项目的净收 益来补偿全部投资所需要的时间
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（一）经济效益及项目投资经济效益评
价指标
1、经济效益∶经济效益是社会经济活动所 取得的效果与从事经济活动的消耗之比 。人们称从事生产经营活动所消耗和占 用的物质与劳动资源为“投入”；称生产 经营活动所产生的物质效用和经济收益 为“产出”。这种“产出”与“投入” 之比， 便是经济效益。
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2、项目投资经济效益评价指标 （1）按是否考虑了资金时间价值进行分类
15
（3）项目投资经营方案 项目投资方案 项目融资方案 项目经营方案 项目营销方案
16
2. 项目投资计划的编制
（1）项目投资计划的编制程序
计划平衡与调整
项市
经
投进
投
融营 收
目场
营
资度
资
资销 益
财
构定
方
估计
计
计计 计
务
思位
案
算划
划
房地产开发投资分析PPT
二、企业投资项目核准
1、项目可行性研究报告； 项目可行性研究报告； 2、经审定的《修建性详细规划方案》； 经审定的《修建性详细规划方案》 3、国有土地使用权出让合同； 国有土地使用权出让合同； 4、环境保护局出具的环境影响评价文件的审批意见； 环境保护局出具的环境影响评价文件的审批意见； 5、相关部门意见（如因项目特性而涉及的文保、交 相关部门意见（如因项目特性而涉及的文保、 水利、交通、民航、建设、人防、消防、供电、 管、水利、交通、民航、建设、人防、消防、供电、 通讯等部门）。 通讯等部门）。
十一、办理施工放线、验线、 十一、办理施工放线、验线、开工建设手 续，进入施工建设阶段。 进入施工建设阶段。 十二、申领《商品房预售许可证》，开始 十二、申领《商品房预售许可证》 房屋预售
当开发项目投入的建设资金达到工程总投资的25% 当开发项目投入的建设资金达到工程总投资的25% 以上（2008年9月4日后取得的土地，多层住宅需结构封 日后取得的土地， 以上（2008年 顶，高层、小高层住宅形象进度必须超三分之一高度）， 高层、小高层住宅形象进度必须超三分之一高度）， 且具有一套合理的商品房预售方案时，可向房管局申领 且具有一套合理的商品房预售方案时， 《商品房预售许可证》，取得预售证后即可开始房屋预 商品房预售许可证》 售。
十三、竣工验收、备案、 十三、竣工验收、备案、结算
项目建设完成后，建设单位组织勘探、设计、 项目建设完成后，建设单位组织勘探、设计、 监理、施工单位进行分户验收及竣工验收，报建设局 监理、施工单位进行分户验收及竣工验收， 取得竣工验收备案表，规划、环保、消防、园林绿化、 取得竣工验收备案表，规划、环保、消防、园林绿化、 人防办、防雷、供电、供水、天然气、路灯、雨污水、 人防办、防雷、供电、供水、天然气、路灯、雨污水、 道路、电信、有线电视、 道路、电信、有线电视、邮政等部门按交付条件分别 出具验收合格等使用文件，建设局及房管局出具公建 出具验收合格等使用文件， 配套验收合格单，进行项目结算工作并编制竣工决算 配套验收合格单， 报告。 报告。
房地产开发项目经济测算ppt课件
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
THANKS
感谢观看
资源供应稳定性、 价格波动等因素。
市场不确定性
市场需求波动、竞 争态势变化等因素。
技术不确定性
技术创新、技术标 准变化等因素。
经济不确定性
经济周期波动、通 货膨胀等因素。
蒙特卡洛模拟在不确定性分析中应用
构建概率模型
基于历史数据或专家判断，构建 概率分布模型。
模拟运算
将抽取的样本代入经济测算模型， 进行模拟运算。
敏感性分析
对关键参数进行敏感性分析，找出对 项目经济效益影响最大的因素，并重 点关注和监控。
决策支持系统建设
建立完善的数据收集、处理和分析系 统，为项目决策提供实时、准确的信 息支持。
06
总结与展望
项目经济测算结果回顾
1 2
项目总投资及资金来源 详细列出项目的总投资额，包括土地购置、建设 成本、税费等，并分析资金来源，如自有资金、 银行贷款等。
目的风险承受能力。
04
项目决策分析与评价ppt课件共248页
种情况。
28.10.2019
项目决策分析与评价
18
第四节 项目决策分析与评价结论（P14-P19)
一、项目决策分析与评价结论的必要性 教材内容与《复习要点》文字表述不一致，看懂内容。 二、项目决策分析与评价结论的要求 坚持客观性、注意针对性、满足合规性 三、结论的形成步骤 分为7个步骤 四、结论的具体内容
类推预测法
专家会议法 德尔菲法
图2－2 市场预测方法体系
项目决策分析与评价
25
四、一元线性回归分析 （一）基本公式
y=a+bx+e （二）一元线性回归预测流程（图2－3） （三）回归检验
可以选择方差分析、相关检验、t检验中任何一项进行检验， 1.方差分析
总变差＝可解释变差＋未解释变差 即：TSS=RSS+ESS 用R2=RSS/TSS 反映x与y间线性关系强弱的指标 2.相关系数检验 当R=1时，表示x与y完全正（负）相关 用自由度n-2和显著性水平（一般取0.05）可以査相关系 数检验表，得到R临界 ；当R R临界时，x与y间线性关系成立。
一、项目决策分析与评价的工作程序
项目决策分析与评价一般采取分阶段由粗到细，由浅到深地 进行，一般分为四个阶段。 （一）投资机会研究阶段（投资机会鉴别） 目的：通过进行准备性的调查研究，发现有价值的投资机会 着重点：分析投资环境（市场需求、资源条件、发展趋势等） 分类：一般投资机会研究和具体项目投资机会研究。 研究成果：机会研究报告 投资与成本估算：参照类似项目数据
28.10.2019
项目决策分析与评价
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第四节 项目决策分析与评价结论（P14-P19)
一、项目决策分析与评价结论的必要性 教材内容与《复习要点》文字表述不一致，看懂内容。 二、项目决策分析与评价结论的要求 坚持客观性、注意针对性、满足合规性 三、结论的形成步骤 分为7个步骤 四、结论的具体内容
类推预测法
专家会议法 德尔菲法
图2－2 市场预测方法体系
项目决策分析与评价
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四、一元线性回归分析 （一）基本公式
y=a+bx+e （二）一元线性回归预测流程（图2－3） （三）回归检验
可以选择方差分析、相关检验、t检验中任何一项进行检验， 1.方差分析
总变差＝可解释变差＋未解释变差 即：TSS=RSS+ESS 用R2=RSS/TSS 反映x与y间线性关系强弱的指标 2.相关系数检验 当R=1时，表示x与y完全正（负）相关 用自由度n-2和显著性水平（一般取0.05）可以査相关系 数检验表，得到R临界 ；当R R临界时，x与y间线性关系成立。
一、项目决策分析与评价的工作程序
项目决策分析与评价一般采取分阶段由粗到细，由浅到深地 进行，一般分为四个阶段。 （一）投资机会研究阶段（投资机会鉴别） 目的：通过进行准备性的调查研究，发现有价值的投资机会 着重点：分析投资环境（市场需求、资源条件、发展趋势等） 分类：一般投资机会研究和具体项目投资机会研究。 研究成果：机会研究报告 投资与成本估算：参照类似项目数据
第五章房地产投资项目财务分析《房地产投资分析》PPT课件
6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产投资项目财务分析概述
❖ （5）房地产开发项目不按租售合同而按实际可能得到的财 务收入估算现金流入，并依此估算经营成本。
❖ （6）房地产开发项目的效益一般为售房收入、租房收入、 土地（生地或熟地）出让收入、配套设施出售（租）收入以 及自营收入。
其表格形式见表5-2。
Restricted Information and Basic Personal Data
表5-2
资本金现金流量表 单位：万元
序号
项目
合计 1 2 3
1 现金流入
1．1 销售收入 1．2 出租收入 1．3 自营收入 1．4 净转售收入 1．5 其他收入 1．6 回收固定资产余值 1．7 回收经营资金
Restricted Information and Basic Personal Data
表5-4
房地产工程项目管理课件PPT课件( 131页)
1、成功的项目
（1）满足市场定位要求，达到预定投资效益。 （2）在预算费用(成本或投资)范围内完成，尽可
能地降低成本，减少资金占用，保证项目的经 济性要求。 （3）在预定的时间内完成项目的建设，不拖延， 适时销售，及时地实现投资目的。 （4）使得项目的相关各方面都感到满意。 （5）与环境协调。 （6）房地产开发商具有可持续发展的能力和前 景。
（2）动态控制的纠偏措施： 组织措施 管理措施 经济措施 技术措施
5、项目管理工作的任务
“三控三管一协调”
（1）投资控制 （2）进度控制 （3）质量控制 （4）安全管理 （5）合同管理 （6）信息管理 （7）组织协调
第二章 投资（成本）控制
内容提要：
第一节 房地产总投资的组成 第二节 开发成本控制 第三节 期间费用控制 第四节 税金控制
投资建设项目管理
主讲教师：刘小平 2012年03月28日
课程基本情况
课程名称：投资建设项目管理 授课对象：房地产项目管理人员 课程的地位、作用及任务：本课程是“工程管理”专业的管
理类专业平台课程。通过本课程的培训使从业人员掌握工程 项目管理的基本理论和方法，包括工程项目组织和计划，实 施控制、管理，协调沟通等，结合工作实践，使我们具有从 事房地产项目管理工作的能力，系统全面的进行项目管理， 实现中小型房地产开发商的经济效益，对房地产开发商未来 的生存和发展具有深远的意义。
项目投资决策与分析
编制 可行 性研
究报 告
否决 项目
提出 立项 报告
下达 计划 文件
否决
承诺
提出
开
项目
贷款
贷款 意向
始 施 工
金融机构提 出评估报告
第15页，共111页。
项目可行性研究
熟悉和掌握： 一、项目可行性研究的含义 二、项目可行性研究的内容
第16页，共111页。
一、项目可行性研究的含义
• 可行性研究是在投资之前,对拟议中的项目进 行全面的综合的技术经济分析和论证,从而为 项目投资决策提供可靠依据的一种科学方法 。
项目投资决策与分析
第1页，共111页。
案例
1999年至2001年上半年，席卷全球的宽带风暴为光纤产 业带来了前所未有的繁荣景象，宽带浪潮和中国电信运营商 网络建设竞赛共同营造了出空前繁荣的中国光纤市场。在这 一背景下，天大天财投资兴建了光通信中心，从事光纤拉丝 生产项目。新千年互联网泡沫使国内光纤生产厂家猛增，产 能远大于市场需求。2001年下半年，世界光纤需求量开始 下降。光纤市场价格加速下滑，单价从每芯千米1600元直 降至80元。产能严重过剩导致的恶性竞争加速了中国光纤 行业的整合，造成天大天财光纤项目被迫下马。2004年， 天大天财爆出预亏亿元，成为ST股，被天津鑫茂科技投资 集团有限公司买为“壳资源”。2005年11月，天津大学退出 天大天财，天大天财更名为“鑫茂科技”。
决策分析与评价讲义(PPT 41页)
设备选型、工程方案、投资估算、融资方案、财务和经济效益、环境和 社会影响以及可能产生的风险等方面进行全面深入的调查、研究和充分 的分析、比较、论证，从而提出该项目是否值得投资、建设方案是否合 理的研究结论，为项目的决策提供科学、可靠的依据。
1.2.3 可行性研究
（2）可行性研究的依据与要求 1）可行性研究的依据 2）可行性研究的基本要求： 预见性、客观公正性、可靠性、科学性
【例题】（单选）建设项目建设一般程序中，企业投资项目决策程序的
第二阶段，初步可行性研究主要是判断（ ）。
A 项目是否存在投资机会
B 项目是否有生命力
C 项目在技术经济上是否可行 D 项目是否有必要建设
答案：B
【例题 】（多选）初步可行性研究的重点之一是分析项目建设的必要 性，它一般体现在（ ）。
【例题 1】（多选题）按照决策问题面临条件的不同，决策可以分为（ ） A.常规型决策 B.确定型决策 C.风险性决策 D.不确定性决策 E.非常规性决策
答案：BCD
1.1.2 项目决策的作用和分类
2）建设项目决策的分类 根据投资建设项目不同决策者的角度，可将建设项目决策分为： 企业投资决策 政府投资决策 金融机构贷款决策
第1章 投资建设项目决策的 程序和内容
《投资项目管理》课件
目录
1.1 建设项目决策的目的与程序 1.1.1 决策的目的和任务 1.1.2 项目决策的作用和分类 1.1.3 项目决策原则 1.1.4 项目决策程序
1.2.3 可行性研究
（2）可行性研究的依据与要求 1）可行性研究的依据 2）可行性研究的基本要求： 预见性、客观公正性、可靠性、科学性
【例题】（单选）建设项目建设一般程序中，企业投资项目决策程序的
第二阶段，初步可行性研究主要是判断（ ）。
A 项目是否存在投资机会
B 项目是否有生命力
C 项目在技术经济上是否可行 D 项目是否有必要建设
答案：B
【例题 】（多选）初步可行性研究的重点之一是分析项目建设的必要 性，它一般体现在（ ）。
【例题 1】（多选题）按照决策问题面临条件的不同，决策可以分为（ ） A.常规型决策 B.确定型决策 C.风险性决策 D.不确定性决策 E.非常规性决策
答案：BCD
1.1.2 项目决策的作用和分类
2）建设项目决策的分类 根据投资建设项目不同决策者的角度，可将建设项目决策分为： 企业投资决策 政府投资决策 金融机构贷款决策
第1章 投资建设项目决策的 程序和内容
《投资项目管理》课件
目录
1.1 建设项目决策的目的与程序 1.1.1 决策的目的和任务 1.1.2 项目决策的作用和分类 1.1.3 项目决策原则 1.1.4 项目决策程序
房地产市场分析报告ppt课件(66张)
2．1房地产市场的一般问题
2．市场的低效率与投资机会 正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难，
才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商通过从事 投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。
在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较 为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻 找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。
2．1房地产市场的一般问题
2．房地产市场的区域性强 房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具
有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市 场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价 差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产 市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就 越小。
Βιβλιοθήκη Baidu
2．1房地产市场的一般问题
市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决 策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。
2．2房地产市场分析
2．市场分析的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量
及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结 束时或持有期内获得最大利润。
如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析 到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本 超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均 不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。
房地产开发投资项目案例分析PPT课件
要点二
风险管理
根据风险性质和影响程度，制定相应的风险应对措施，如 风险规避、风险转移、风险自留等，降低风险对项目的影 响。
06
经验和教训总结
项目成功因素和经验
市场调研准确
项目前期对市场需求和竞争状况 进行了深入调研，确保产品定位
准确，满足目标客户需求。
团队协作高效
项目团队成员之间沟通顺畅， 分工明确，有效提高了工作效 率。
通过制定更严格的工程管理措施和设计变 更流程，降低项目实施过程中的不确定性 。
提高风险管理能力
重视客户关系管理
加强对项目潜在风险的预估和应对措施的 制定，降低风险对项目的影响。
在项目全过程中注重客户服务，提高客户 满意度。
THANKS
感谢观看
成本控制严格
在项目实施过程中，注重成本控 制，通过合理采购、优化施工流 程等措施，有效降低了成本。
营销策略得当
根据项目特点和目标客户群体 ，制定了有针对性的营销策略
，有效吸引了潜在客户。
项目不足和教训
工程进度延误
由于施工过程中遇到了一些未预见的 问题，导致工程进度延误，影响了项 目交付时间。
设计变更频繁
房地产开发投资项目案例分 析ppt课件
• 案例项目概述 • 投资决策分析 • 开发计划和实施 • 营销和销售策略 • 财务分析和风险管理 • 经验和教训总结
项目决策分析与评价ppt课件
一、市场预测的内容 （一）市场预测要解决的主要问题 （1）投资项目的方向 （2）投资项目的产品方案 （3）投资项目的生产规模 （二）市场预测的内容 （1）市场需求预测：预测需求量和销售量 （2）产品出口和进口替代分析 （3）价格预测：以均衡价格为基础，供求关系是价格形成的主 要影响因素。 二、市场预测的程序
政府投资项目：由政府审批项目建议书和可行 性研究报告 企业投资项目：政府仅进行核准
2019/11/24
项目决策分析与评价
7
第二节 项目决策分析与评价的任务和要求 (P4—P7)
一、项目决策分析与评价的任务（8点）
必要性 可能性
建设方案
投资估算 费用估算
评价
经济 社会 资源 环境
风险分析
结论及 建议
（3）消费调查：消费者消费层次、消费需求、消费心理、 消费动机、消费能力、消费方式、消费演变历史和趋势等
（4）竞争者调查
2019/11/24
项目决策分析与评价
21
二、市场调查的程序（三个阶段） （1）调查准备阶段：确定调查目的和要求、调查范围和规模、
调查方法、调查进度和费用预算。 （2）调查实施阶段：收集文案资料，收集一手资料。 （3）调查分析总结阶段：对资料分析整理，综合分析，编写
预测方法体系见下图2－2
（二）各种预测方法比较（表2－1）
2019/11/24
政府投资项目：由政府审批项目建议书和可行 性研究报告 企业投资项目：政府仅进行核准
2019/11/24
项目决策分析与评价
7
第二节 项目决策分析与评价的任务和要求 (P4—P7)
一、项目决策分析与评价的任务（8点）
必要性 可能性
建设方案
投资估算 费用估算
评价
经济 社会 资源 环境
风险分析
结论及 建议
（3）消费调查：消费者消费层次、消费需求、消费心理、 消费动机、消费能力、消费方式、消费演变历史和趋势等
（4）竞争者调查
2019/11/24
项目决策分析与评价
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二、市场调查的程序（三个阶段） （1）调查准备阶段：确定调查目的和要求、调查范围和规模、
调查方法、调查进度和费用预算。 （2）调查实施阶段：收集文案资料，收集一手资料。 （3）调查分析总结阶段：对资料分析整理，综合分析，编写
预测方法体系见下图2－2
（二）各种预测方法比较（表2－1）
2019/11/24
房地产投资项目财务分析PPT课件
内部收益率% 变化率 不确定因素
-10% -5% 基本方案 +5% +10%
销售收入 3.01 5.94
8.79
11.58 14.30
经营成本 建设投资
11.12 12.70
9.96 10.67
8.79 8.79
7.61 7.06
6.42 5.45
22
7．3敏感性分析
投资
内部收益率(%)
年销售收入
建安工程费 融资成本 建筑面积
资本化率
2
7．1不确定性概述
三、置业投资主要的不确定性因素
购买价格
运营费用
置业投资不 确定性因素
权益投资比率
3
出租率或空置率
7．1不确定性概述
四.作用 （一）帮助投资者做出正确的投资决策 （二）预测投资项目的抗风险能力
4
7.2临界点分析（保本点分析）
一、含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与
25
7．3敏感性分析
例题： 7-9 7-10 7-11
26
作业
P307 16.17.18题
27
基本方案 年经（营8.成79本%）
基准收益率(8%）
不确定性因素 变化率
23
7．3敏感性分析
（3）计算方案对各因素的敏评感价度指标变化的幅度 平均敏感度的计算公式如 下不：确定性因素变化的幅
相关主题
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房地产项目投资决策分析
主要内容
房 地 产 开 发 项 目 投 资 分 析 流 程 房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划 2002 年 北 京 房 地 产 市 场 概 览
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
外部环境: 价 值 、 风 险 评 估
可 行 性 研 究
专 业 评 估
综 合 评 价
2、调研周期与人员配置 - 周期：三十天 - 人员：4-6人 - 策划与统筹：1人 - 一般调研：4-5人
市场研究 是
房地产开发公司 的一项
日常性工作!
2002年北京房地产市场概览
北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：
1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9％。
2、房地产投资占全社会投资的比重高达55.2％，对全社会投资 增长贡献率为77.3％。
内部环境:资 源 、能 力 评 估
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 根 据 企 业 发 展 战 略，将 主 观 判 断 和 客 观 评 价 相 结 合 ，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目
▪ 项目选择的标准
▪ 主观判断
▪ 宏观环境
▪ 项目背景
▪ 投资规模
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专评专评业估业估
综合 评价
例 ： 一 个 房地 产 项目的风险评 价框架
1、项目规划 2、土地获取 3、资金筹措 4、物业销售 5、合作/合资控制 6、工程质量 7、市政配套条件 8、开发周期 9、材料设备采购 10、管理人员道德
房地产开发项目投资分析流程(续 )
2、重点项目：内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。 3、价格走势调查 ：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略
/总体分析 4、大客户成交调查 ： 5、总体评价分析：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功和失败楼盘的重点 分析与评价。
房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划(续)
▪ 地理区位
▪ 客观评价
▪ 创新性、独特性 ▪ 前景预测
▪ 成熟性
▪ 资源优势
▪ 深入会谈与多方面沟通
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步
可行性
专业
筛选
研究
评估
综合 评价
▪ 自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究 ▪ 主要依据 ：项目基本定位、规划方案、市场调研、
市政配套条件 ▪ 用途：
➢对项目开发计划的系统思考与研究 ➢政府审批-《可行性研究报告》 ➢招商引资-《商业计划书》 ➢项目融资-《项目融资申请报告》
二、拟建项目 1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面
积/规划特点/开竣工时间； 2、竞争项目/相关项目分析； 3、未来三年整体市场拟建项目潜在供应量分析； 4、未来三年整体市场需求量预测； 5、总体分析与评价
市场调查内容示例
第二部分：目标市场调研报告
一、目标客户类型角度 1、本地居民自住 2、投资 3、外地居民 4、集团消费 5、其它类型
第一部分：周边项目市场调查报告
一、基本情况调查 （已建/在建项目）
项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配 套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。
二、租售情况调查 （已建/在建项目）
1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已 租面积/平均租金/出租率。
七、潜在客户：潜在客户分析与开发商的机会
八、价格策略：价格预期与价格走势
九、销售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议
十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题和把握的机会
市场调查内容示例
第四部分：相关安排
1、资料来源 - 公开的市场资料 - 假扮买家调查 - 预售登记资料 - 政府、银行等相关机构信息 - 面向购房者的调研
3、在房地产开发投资的带动下，全市商品房开复工面积达 5086.8万平方米，增长36.5％；新开1106.2万平方米，增长15.1％ ；竣工279.2万平方米，增长21.8％。
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例：
一个房 地产项 目的可 行性研 究报告 财务分 析框架
1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务 净现值、投资回收期等财务评价指标的测算
2、项目现金流预测与分析
3、银行贷款利用与偿还分析
4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素 的分析
➢项目策划-《项目策划与营销建议报告》
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例 ：一个房地产
项目的《可行性 研究报告》提纲
第一章 前言 第二章 项目概况 第三章 项目建设的必要性 第四章 市场分析与预测 第五章 项目建设选址及建设条件 第六章 项目规划方案、建设规模和建设内容 第七章 项目外部配套条件 第八章 环保、消防等措施 第九章 项目组织结构与实施计划 第十章 投资估算与资金来源 第十一章 项目财务分析
三、客户性格角度 1、客户心理类型 2、客户决策过程 3、客户购买偏好 4、客户游动特点 5、客户潜在需求
市场调查内容示例
第三部分 项目策划与营销建议报告
一、市场分析：市场概况
项 二、产品分析：产品差异性机会分析
目 三、产品定位：项目功能、档次建议
策 划
四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议 五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点 六、客户定位：开发建设、入住各时期客户定位
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 符合企业的总体发展战略 ▪ 科学、系统、 全面地评估项目的可行性和风险 ▪ 客观分析，避免长官意志 (借助专业机构辅助决策) ▪ 综合评估投资所需资源和企业供给能力
房地产市场调查与项目策划
市场调查的原则：实用性、真实性、指导性 市场调查的范围：与自身项目形成直接竞争的项目
房地产开发项目投资分析流程(续 )
Baidu Nhomakorabea
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 进一步评价项目的可实现性
▪ 自行或委托专业中介机构展开专业评估 ▪市场可行性研究
▪ 经济可行性研究 ▪ 敏感性分析 ▪ 风险评价
▪ 发 现 可 能 导 致 未 来 投 资 失 败 的 潜 在 因 素， 比 如 ：
▪ 市场禁入政策 ▪ 未来营运环境 ▪ 不 可 转 移 的 责 任 (市政条件、环保政策等变数)
主要内容
房 地 产 开 发 项 目 投 资 分 析 流 程 房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划 2002 年 北 京 房 地 产 市 场 概 览
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
外部环境: 价 值 、 风 险 评 估
可 行 性 研 究
专 业 评 估
综 合 评 价
2、调研周期与人员配置 - 周期：三十天 - 人员：4-6人 - 策划与统筹：1人 - 一般调研：4-5人
市场研究 是
房地产开发公司 的一项
日常性工作!
2002年北京房地产市场概览
北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：
1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9％。
2、房地产投资占全社会投资的比重高达55.2％，对全社会投资 增长贡献率为77.3％。
内部环境:资 源 、能 力 评 估
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 根 据 企 业 发 展 战 略，将 主 观 判 断 和 客 观 评 价 相 结 合 ，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目
▪ 项目选择的标准
▪ 主观判断
▪ 宏观环境
▪ 项目背景
▪ 投资规模
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专评专评业估业估
综合 评价
例 ： 一 个 房地 产 项目的风险评 价框架
1、项目规划 2、土地获取 3、资金筹措 4、物业销售 5、合作/合资控制 6、工程质量 7、市政配套条件 8、开发周期 9、材料设备采购 10、管理人员道德
房地产开发项目投资分析流程(续 )
2、重点项目：内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。 3、价格走势调查 ：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略
/总体分析 4、大客户成交调查 ： 5、总体评价分析：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功和失败楼盘的重点 分析与评价。
房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划(续)
▪ 地理区位
▪ 客观评价
▪ 创新性、独特性 ▪ 前景预测
▪ 成熟性
▪ 资源优势
▪ 深入会谈与多方面沟通
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步
可行性
专业
筛选
研究
评估
综合 评价
▪ 自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究 ▪ 主要依据 ：项目基本定位、规划方案、市场调研、
市政配套条件 ▪ 用途：
➢对项目开发计划的系统思考与研究 ➢政府审批-《可行性研究报告》 ➢招商引资-《商业计划书》 ➢项目融资-《项目融资申请报告》
二、拟建项目 1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面
积/规划特点/开竣工时间； 2、竞争项目/相关项目分析； 3、未来三年整体市场拟建项目潜在供应量分析； 4、未来三年整体市场需求量预测； 5、总体分析与评价
市场调查内容示例
第二部分：目标市场调研报告
一、目标客户类型角度 1、本地居民自住 2、投资 3、外地居民 4、集团消费 5、其它类型
第一部分：周边项目市场调查报告
一、基本情况调查 （已建/在建项目）
项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配 套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。
二、租售情况调查 （已建/在建项目）
1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已 租面积/平均租金/出租率。
七、潜在客户：潜在客户分析与开发商的机会
八、价格策略：价格预期与价格走势
九、销售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议
十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题和把握的机会
市场调查内容示例
第四部分：相关安排
1、资料来源 - 公开的市场资料 - 假扮买家调查 - 预售登记资料 - 政府、银行等相关机构信息 - 面向购房者的调研
3、在房地产开发投资的带动下，全市商品房开复工面积达 5086.8万平方米，增长36.5％；新开1106.2万平方米，增长15.1％ ；竣工279.2万平方米，增长21.8％。
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例：
一个房 地产项 目的可 行性研 究报告 财务分 析框架
1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务 净现值、投资回收期等财务评价指标的测算
2、项目现金流预测与分析
3、银行贷款利用与偿还分析
4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素 的分析
➢项目策划-《项目策划与营销建议报告》
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例 ：一个房地产
项目的《可行性 研究报告》提纲
第一章 前言 第二章 项目概况 第三章 项目建设的必要性 第四章 市场分析与预测 第五章 项目建设选址及建设条件 第六章 项目规划方案、建设规模和建设内容 第七章 项目外部配套条件 第八章 环保、消防等措施 第九章 项目组织结构与实施计划 第十章 投资估算与资金来源 第十一章 项目财务分析
三、客户性格角度 1、客户心理类型 2、客户决策过程 3、客户购买偏好 4、客户游动特点 5、客户潜在需求
市场调查内容示例
第三部分 项目策划与营销建议报告
一、市场分析：市场概况
项 二、产品分析：产品差异性机会分析
目 三、产品定位：项目功能、档次建议
策 划
四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议 五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点 六、客户定位：开发建设、入住各时期客户定位
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 符合企业的总体发展战略 ▪ 科学、系统、 全面地评估项目的可行性和风险 ▪ 客观分析，避免长官意志 (借助专业机构辅助决策) ▪ 综合评估投资所需资源和企业供给能力
房地产市场调查与项目策划
市场调查的原则：实用性、真实性、指导性 市场调查的范围：与自身项目形成直接竞争的项目
房地产开发项目投资分析流程(续 )
Baidu Nhomakorabea
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 进一步评价项目的可实现性
▪ 自行或委托专业中介机构展开专业评估 ▪市场可行性研究
▪ 经济可行性研究 ▪ 敏感性分析 ▪ 风险评价
▪ 发 现 可 能 导 致 未 来 投 资 失 败 的 潜 在 因 素， 比 如 ：
▪ 市场禁入政策 ▪ 未来营运环境 ▪ 不 可 转 移 的 责 任 (市政条件、环保政策等变数)