基于边界固定效应法研究学区房溢价--以广州市为例

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基于GIS的普通住宅价格空间分布及影响因素分析

基于GIS的普通住宅价格空间分布及影响因素分析随着经济的发展，普通住宅的价格也成为了人们关注的热点之一。

价格的高低与区位的因素有很大的关系，因此研究普通住宅价格的空间分布及影响因素也成为了研究的重点之一。

本文以广州市为例，运用地理信息系统（GIS）技术，对普通住宅价格的空间分布及影响因素进行分析。

使用GIS软件将广州市各个区的普通住宅价格进行处理，形成价格热力图。

从价格热力图可以看出，广州市普通住宅价格普遍较高，但各个区的价格分布还是有所不同。

其中，越秀区、天河区、海珠区、荔湾区等市中心区域的价格较高，而增城区、从化区等远离市中心的区域价格相对较低。

1.交通因素交通因素是影响普通住宅价格最关键的因素之一，交通便利的区域普通住宅价格较高，交通不便的区域普通住宅价格较低。

例如，市中心区域的交通便利度较高，普通住宅价格相对较高；而远离市中心的增城区、从化区因为交通不便利，普通住宅价格相对较低。

2.区位因素3.人口因素广州市是经济发达的大都市，人口众多。

区域人口数量的多少，也是影响普通住宅价格的因素之一。

人口密集的区域普通住宅价格相对较高，人口稀少的区域普通住宅价格相对较低。

4.学校因素学校因素也是影响普通住宅价格的重要因素之一。

一些好学校周边的房价较高，因为家长们愿意为自己的孩子考虑到学校因素。

例如，广州市白云区中山大学附近的普通住宅价格较高。

综上所述，交通、区位、人口、学校等因素是影响普通住宅价格的主要因素之一。

通过对这些因素的研究和分析，可以更加准确地预测和判断普通住宅价格的变化。

数字偏好与住宅价格——以广州市为例

房价比一般楼层的价格高 0.9%；（2）在子市场中，楼层数字对不同购房群体的影响存在差异。年龄处于
25-65 岁的购房者、广东户籍的购房者以及以改善为目的的购房者更偏好楼层尾号数字为 8 的住宅，女性
购房者和 66 岁及以上购房者更避讳楼层尾号数字为 4 的住宅。此外，实证表明，广州市在 2013-2016 年
作者简介：李晓靖、崔文君，广州大学工商管理学院建设与房地产管理专业硕士研究生。贾士军，广州大学教授，从事房地产营销、房地产估价研究。
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本期专题
CHINA REAL ESTATE
成都二手公寓尾号为 8 的楼层销售速度较其它楼层较快，且价格较高。由于房地产市场是地方性市场，中国文化具有多元性，因此，仅有成都数字偏好与房价的实证研究不足以反映全国情况；同时，从国外和国内文献来看，以往研究都是将一个国家或地区的住房市场作为一个整体来研究，但并未区分购房人是男还是女、年龄是中年还是老年、籍贯来自何方、买房是刚需还是改善型需求，因此数字偏好之于住房价格尚需更为充分的研究。
根据现有购房者的性别、年龄、户籍和购房目的进行分类的描述统计情况如表 1 所示。
对于表 1 中，有关说明和购房者所呈现的特征如下：
在性别方面，房地产权证载明事项中一般会出现单男、单女以及男女共同出现的情形，并且对于后者还会出现男前女后或女前男后两种情况。这两种情况是否意味着前者在购房决策中所起的作用更大并伴随数字偏好因素？为此我们划分为男性、女性、男女、女男四个类别进行研究。由表 1 可以看出，男性和女性购房者的数量基本均等，在四类别中女性购买者比男性购房者仅多 2.7%。但就男女和女男进行对比，后者明显高于前者，女男比男女高 6.1%。这一现象挺有意思，可能的解释一是在购房决策中女性偏于强势，另一原因是女性的主观风险意识更强或男性更为尊重女性。

均衡发展背景下优质基础教育资源分布与住房价格的空间关联研究——以广州市为例

均衡发展背景下优质基础教育资源分布与住房价格的空间关联研究——以广州市为例近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的推进，我国基础教育的重要性愈发凸显。

优质的基础教育资源是一个城市发展的核心竞争力之一，也是吸引人才的重要因素。

然而，由于各个城市和地区的经济发展水平和教育经费投入的不均衡，导致了教育资源的不平衡分布。

因此，探究基础教育资源与住房价格的空间关联，对于促进均衡发展具有重要意义。

广州作为我国经济发达地区之一，也是教育资源相对较为充裕的城市之一。

然而，随着城市化的加速和人口的不断增长，教育资源分布的不均衡问题也开始显现。

一方面，由于城市中心区域的资源集中，导致该地区的基础教育资源相对较为丰富，而远离中心城区的郊区和边远地区的教育资源相对匮乏；另一方面，房价水平也与基础教育资源的分布存在一定关联。

首先，我将从基础教育资源分布与住房价格的关系这个角度进行研究。

通过对广州市不同区域的基础教育资源进行调研和评估，可以得出基础教育资源相对集中的区域。

然后，结合相关的房价数据，可以分析不同区域的住房价格水平。

通过对两者进行对比，可以发现基础教育资源分布与住房价格的空间关联性。

其次，我将分析基础教育资源分布与住房价格的原因。

一方面，房价水平的高低与教育资源的分布有一定的关联性。

在经济发达的城市中心区域，由于土地资源有限，导致房价居高不下，这也造成了教育资源相对集中的情况。

另一方面，教育资源的分布也会影响到住房价格的水平。

在教育资源丰富的地区，人们更愿意在该地买房居住，从而推高了当地房价。

最后，我将探讨如何实现基础教育资源与住房价格的均衡发展。

首先，政府应加大对教育资源的投入，促进基础教育资源的均衡分布。

其次，可以通过在基础教育资源相对匮乏的地区增加教育补贴和资源调配，吸引教育人才进驻。

同时，政府还可以推动优质教育资源向农村地区延伸，实现城乡教育资源的均衡。

此外，通过建设多样化的住房供给体系，提供适应不同收入层次的住房选择，进一步缩小教育资源与房价的空间差距。

住宅特征价格分析_以广州为例

第11卷第7期2012年7月广州大学学报（社会科学版）Journal of Guangzhou University （Social Science Edition ）Vol．11No．7Jul．2012收稿日期：2012-01-09作者简介：贾士军，广州大学教授，从事房地产市场管理、房地产估价、房地产营销研究。

住宅特征价格分析———以广州为例贾士军1，蔡砥2（1．广州大学商学院，广东广州510006；2．广州大学地理科学学院，广东广州510006）摘要：以广州二手交易的596个高层楼盘、3703个交易样本为研究基础，采用特征价格法测度了影响广州市住宅价格的主要因素，它们分别是与商业中心的距离、与山江公园的距离、与地铁的距离、噪音、户型间隔、装修档次、朝向、楼层、楼龄、阳台数量10项因素，并给出了影响因素的隐含价值。

关键词：住宅；特征价格；Hedonic 模型；广州市中图分类号：F 293．3文献标识码：A文章编号：1671-394X （2012）07-0065-04一、问题的提出住房价格历来是社会议论的热点话题，人们经常会问：到底是什么因素在影响房价？国内外学者主要采用特征价格法（国外称为hedonic pricing model ）开展房价影响因素研究。

例如：Sirpal R．（2004）、Des Rosiers F．等人（1996）研究了购物中心对周围房地产价格的影响［1］；So H．M．等人（1997）估计了香港交通对房价的影响［2］；Palmquist R．B．（1992）研究了局部外部设施对住宅价格的影响［3］；Tyrvainen L．（1997）研究了城市森林的舒适性的价值［4］；Levesque T．J．（1994）以加拿大温尼伯国际机场为例，模拟了机场噪音对住宅市场的影响［5］；Ghebreeg-ziabiher Debrezion 等人（2006）研究了荷兰轨道交通对房地产价格的影响［6］；Stevenson （2004）证实了住宅年龄对住宅价格的影响［7］；Haurin 等人（1996）研究了美国俄亥俄州地区学校质量对住宅价格有很大的影响［8］。

“学区房”溢价持续扩大的原因与对策研究——来自北京市的经验分析

·全面深化改革·第２５卷第５期　２０１５年９月　Ｖｏｌ．２５　Ｎｏ．５　Ｓｅｐ．２０１５ＤＯＩ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６７４８１３１．２０１５．０５．００４“学区房”溢价持续扩大的原因与对策研究———来自北京市的经验分析陈　舜１，陈建伟２（１．中国社会科学院财经战略研究院，北京１０００２８；２．对外经济贸易大学教育与开放经济研究中心，北京１０００２９）摘　要：在当前义务教育资源供给趋向公平、地区及学校间教育差距有所缩小的背景下，我国“学区房”溢价却呈愈演愈烈之势，引起了社会的广泛关注。

以北京市义务教育资源分布最具代表性的区县为例，在考察“学区房”溢价水平变化趋势的基础上，将义务教育资源竞争程度、家庭财富不平等程度和经济增长等作为内生变量，构建联立方程进行经验检验，结果表明：家庭财富不平等程度和义务教育资源竞争程度对“学区房”溢价水平变化的回归系数显著为正，且前者的相关性要显著高于后者，家庭财富不平等的加剧是近年来我国“学区房”溢价水平扩大的主要原因。

因此，治理“学区房”问题不仅要均衡区域间义务教育资源的供给，更要有效遏制家庭财富不平等的加剧。

关键词：“学区房”溢价；家庭财富不平等；教育资源竞争；教育资源供给；教育需求；需求者异质性偏好；公共服务均等化；义务教育均衡中图分类号：Ｆ２９３．３；Ｇ５２２．３文献标志码：Ａ文章编号：１６７４８１３１（２０１５）０５００２８０９一、引言无论在国内外，“学区房”溢价现象普遍存在。

然而，近些年我国“学区房”溢价的愈演愈烈之势，引起了社会的广泛关注。

以北京市为例，２０１３年，海淀区五道口地区的华清嘉园小区成交一套面积３７平方米、价格３５０万“学区房”，被舆论评论为“宇宙中心”。

然而仅仅在１年多之后，２０１４年，北京市西城区“实验二小”附近一套１０多平方米的住房则以３０万元每平方米的价格转让，被舆论评论为新的“宇宙中心”诞生①。

均衡发展背景下优质基础教育资源分布与住房价格的空间关联研究——以广州市为例

均衡发展背景下优质基础教育资源分布与住房价格的空间关联研究——以广州市为例均衡发展背景下优质基础教育资源分布与住房价格的空间关联研究——以广州市为例引言：近年来，我国均衡发展的理念日益深入人心，优质基础教育资源的分布问题成为各个城市面临的重要挑战之一。

教育是社会进步和国家发展的重要基石，而住房价格的水平则直接关系到人们的居住条件和生活质量。

因此，研究优质基础教育资源的空间分布与住房价格之间的关联，对于城市的可持续发展具有重要意义。

本文以广州市为例，探讨均衡发展背景下优质基础教育资源分布与住房价格的空间关联。

一、广州市优质基础教育资源的空间分布广州市是中国南部的大都市，经济发达，人口密集，教育资源较为丰富。

然而，由于发展不均衡，优质基础教育资源在城市内部的分布存在一定的差异。

根据广州市的学校分布情况，我们可以发现，优质的学校普遍集中在城市中心和发展较好的区域。

这主要是由于这些地区具有较高的经济水平和较好的社会资源，能够提供更好的教育条件和设施。

二、广州市住房价格的空间分布广州市的住房价格也存在明显的空间差异。

由于城市的产业结构和经济发展水平的不同，房价在不同区域之间存在较大的差异。

一般来说，城市中心和经济发达的地区房价相对较高，而远离市中心和经济相对较低的地区则房价较低。

这与优质基础教育资源的分布情况存在一定的关联，较好的教育资源往往会吸引更多的家庭选择在该区域购买房产，从而推高了房价。

三、优质基础教育资源分布与住房价格的关联性分析为了探究广州市优质基础教育资源分布与住房价格的关联性，我们可以从两个方面进行分析。

首先，通过统计数据，对广州市不同区域的教育资源与住房价格进行相关性分析。

其次，采用空间统计方法，通过地理信息系统对广州市的教育资源和住房价格进行空间关联性分析。

在对教育资源与住房价格的相关性分析中，我们可以发现，教育资源与住房价格之间存在一定的正相关关系。

也就是说，教育资源越丰富的地区，房价往往也较高。

基于Hedonic模型的学区对房产价值的空间效应研究_王伟

第２９卷第９期Ｖｏｌ．２９　Ｎｏ．９统计与信息论坛Ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ　＆Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ　Ｆｏｒｕｍ２０１４年９月Ｓｅｐ．，２０１４收稿日期：２０１４－０５－０９；修复日期：２０１４－０７－０３基金项目：国家自然科学基金青年项目《公共住房政策与公共住房：动力机制及政策协同研究》（ＮＳＦ７１３０１１１８）；国家自然科学基金项目《城市公共基础设施利用效益研究》（ＮＳＦ７１２７３１８６）；天津市高等学校人文社会科学研究项目《天津住房保障体系优化研究及其鲁棒性分析》（２０１２２１２２）作者简介：王　伟，男，河南安阳人，经济学博士，讲师，研究方向：住房政策，房产经济学。

【统计应用研究】基于Ｈｅｄｏｎｉｃ模型的学区对房产价值的空间效应研究王　伟１，杨　虹２，孙　钰１，谷伟哲２（１．天津商业大学公共管理学院，天津３００１３４；２．天津大学理学院，天津３０００７２）摘要：探讨了国内外有关学区对于房产价值影响的一些研究方法与结论，并结合特征价格理论，分析了学校对于房产价值的影响机制。

选用半对数的Ｈｅｄｏｎｉｃ模型，针对天津市和平区六所重点小学进行实证分析。

对小学周围的３５个房产区近年的价格数据，以及重点小学排名的变化进行整合分析。

主要定量研究了学校对于房产价值的空间效应。

研究结果表明，除去房产的其他特征影响，学校的优劣对于周边固定学区的学区房的价值具有明显的控制作用。

同时，针对研究的成果进行分析，提出将学校的发展与周边房地产的建设以及翻新相结合，构造基于教育布局的房地产发展新模式。

关键词：学区；住房政策；Ｈｅｄｏｎｉｃ模型中图分类号：Ｇ５２０．１∶Ｆ２９３．３５文献标志码：Ａ文章编号：１００７－３１１６（２０１４）０９－００７２－０７一、引　言随着１９７９年中国住房改革的开始，到１９９８年，中国的房地产行业完成了市场化改革，随之而来的就是居民对于房产选择的多样化时代［１］。

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出深化教育领域综合改革，其中重要的一项就是推进教育公平，统筹城乡义务教育资源均衡配置。

ID430-广州市房价的波纹效应研究

广州市房价的波纹效应研究1廖俊平周志平2摘要：本文应用广州市房价数据，采用V AR模型基础上进行Johansen协整检验、Granger 因果关系检验、脉冲响应和方差分解等计量分析方法，检验了广州市各区之间房价之间的联系，并在此基础上提出了政策建议。

关键词：住房价格，波纹效应JEL分类号：F293.3 中图分类号：F293.31 研究背景住房问题是重要的民生问题。

20世纪90年代以来，我国房地产市场逐渐启动并快速发展，房地产业的蓬勃发展使城市居民家庭的住房条件得到了极大改善，但近年来住房价格的快速攀升也越来越成为引起全社会关注的一大热点问题。

由于城市集聚效应，中心城市特别是城市中心区的房价持续攀升是符合经济规律的，在这种情况下，一个较好的解决房价居高不下问题的方案是将居住区向城市中心区以外和中心城市以外疏散。

但这样必然使得这些区域的房价随着中心城市房价的波动而波动。

研究表明，在房价的波动过程中，一个地区中心城市的住宅价格走势会对其周边地区起到一个示范效应，这种价格波动上的关联被学术界称为“波纹效应”(ripple effect)。

早在20世纪80年代后期，英国许多学者开始研究英国南北房价走势的传播趋势，众多文献实证发现英国南部房价的波动要领先北部地区。

此后，澳洲、美国等地的学者也对当地房价走势进行实证，研究发现波纹效应广泛存在。

在我国，也可以发现一线城市之间房价互动关系明显，二线城市房价也紧跟着一线城市房价涨跌。

对房价发展规律和区域市场特点把握不够到位有可能是对房地产市场的宏观调控效果不佳的重要原因。

为了遏制房价过快上涨，中央政府从2003年起就接连出台相关政策对房地产市场进行调控，政府调控虽然在一定程度上缓解了当时的房价涨势，但是并未从根本上解决住房问题，房地产市场依然存在大量问题，有些甚至愈演愈烈。

调控效果原因是多方面1本文为教育部人文社会科学研究专项任务（08JD790004）成果。

2廖俊平，中山大学岭南学院教授，通讯地址：中山大学岭南学院，邮政编码：510275，电子信箱：liaojp@；周志平，华润（深圳）有限公司。

学区房溢价研究

等级等表示ꎮ 在产出指标上ꎬ国内所用的指标大体可以分为三类:一定距离内学校的有无或数量、基于一定标准后对学校进行等级划分和国家ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ先的重点学校制度ꎮ
一定距离内学校的有无或者数量在研究中较为常见ꎬ但大多数研究将其作为控制变量ꎬ来控制住其他类型的学校对研究的影响ꎬ只有少数研究将其作为主要解释变量ꎮ 冯皓ꎬ 陆铭利用上海市５２个区域的房屋价格与学校分布的月度面板数据ꎬ发现每１平方千米的实验性示范性高中数量增加１所ꎬ片区内房屋价格平均上升２１.７％ ꎮ 这一类指标存在明显的缺陷ꎬ其只能评价某一区域的教育水平ꎬ 并不能分析比较校际的学校质量差距ꎮ 因此一些研究利用基于一定标准后对学校质量的等级划分作为学校质量的衡量指标ꎮ 例如王振坡等人在对投入指标和产出指标进行综合评价后ꎬ将六所学校分为六个等级ꎮ 而郑磊ꎬ王思檬则按照百姓评价口碑将学校划分为三个等级ꎮ 这类指标虽然可以比较校际的办学质量差异ꎬ但是由于需要分等定级ꎬ 研究所选取的学校数量通常有限ꎬ并且由于各个研究划分的依据和等级都有所差别ꎬ因此研究结果难以相互比较ꎮ 另一方面ꎬ国内有较多的研究利用国家原先的“ 重点学校” 制度等级作为学校质量的衡量指标ꎮ 这类研究通常根据学校等级将学区房分为市重点学区房、区重点学区房和普通学区房ꎬ 分析不同等级的学区房的溢价或者政策前后的不同变化ꎮ 例如ꎬ哈巍等人发现北京市的市重点和区重点学区房分别比非学区房的价格高出１８.４％和５.４％ ꎮ
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三、数据来源 ( 一) 教育数据教育数据包括学校与学区信息ꎬ前者主要包含学校的教育质量ꎬ后者主要用于对各学校学区地理划界的识别ꎮ １. 学校本文主要的研究对象是小学ꎬ衡量小学教育质量的指标选用的是重点等级和小学南外录取率ꎮ 对于重点等级数据ꎬ 本文主要参考已有的市重点小学名录ꎬ将小学分为“ 省重点” “市重点”“区重点”和“普通” 四个层级ꎮ 小学南外录取率数据主要来自家长帮论坛①ꎬ论坛每年都会整理各小学考取南外的人数ꎬ汇总出各小学进入南外的人数及比例ꎮ 在南京ꎬ 南京外国语学校是绝大多数家庭希望子女就读的最为理想的学校之一ꎬ并且南京外国语学校虽然是一所公办学校ꎬ 但招生并不受学区限制ꎬ因此小学被南外录取的比例可以成为该小学教育质量的一个重要衡量指标ꎮ 除此以外ꎬ我们选择南外录取率作为小学教育质量指标ꎬ还因为南京外国语学校是唯一可以获得进入该校学生名单的学校ꎮ 为了减小测量误差对估计结果的影响ꎬ本文选用２０１５—２０１７年三年的平均南外录取率作为小学教育质量的指标ꎮ 学区制度下ꎬ每个住房都对应一所小学和一所初中ꎮ 初中的学区边界时常会和小学学区边界重叠ꎬ因此如果不控制住房所对应初中的教育质量ꎬ将影响估计结果的准确性ꎬ为此ꎬ本文还加入初中教育质量ꎮ 衡量初中学校教育质量的指标选用的是中考南师附中( 一所精英高中) 达线率ꎮ 与小学质量指标相同ꎬ附中达线率指标取２０１５—２０１７年三年平均ꎬ 以减小测量误差对估计结果的影响ꎮ ２. 学区信息学区范围数据主要来自两个方面ꎬ 一是各区教育局网站ꎬ各区教育局在每年三四月份都会公布相关义务教育入学政策文件ꎬ有一部分市辖区教育局文件后会附有辖区各学校划分的学区ꎻ也有一部分教育局相关文件中没有附有相关信息ꎬ我们通过各学校网站以及论坛搜索获得招生简章ꎬ 通过招生简章来确定学区范围ꎮ 我们的样本剔除了一些城郊和农村学校教育局没有给定确切学区范围的学校ꎮ ( 二) 住房价格、建筑与小区特征、邻里区位特征本文所采用房价数据是住房的销售数据ꎮ 我们主要从链家、搜房网等房地产交易网站上获得了２０１７年二手房交易销售数据ꎮ 住房销售数据中含有成交价格、面积、朝向、厅室等建筑特征ꎮ 住房销售数据最终以小区为基础取平均ꎬ以获得小区层面的交易数据ꎮ 此外从房地产网站可以获得小区绿化率、物业等小区特征数据ꎬ 如果数据中存在某些变量数据缺失ꎬ缺失部分主要通过其他网站数据进行填补ꎮ 此外我们所获得的房价数据只有南京八个市辖区的数据ꎬ因此我们的研究也限定在这个八个市辖区ꎬ它们分别是秦淮区、玄武区、鼓楼区、建邺区、栖霞区、雨花台区、浦口区、江宁区ꎮ 与南京市剩余的三个区相比ꎬ我们所选取八个市辖区的地理位置更靠近城市中心ꎬ�

均衡发展背景下优质基础教育资源分布与住房价格的空间关联研究——以广州市为例

均衡发展背景下优质基础教育资源分布与住房价格的空间关联研究——以广州市为例摘要：本文以广州市为例，研究了均衡发展背景下优质基础教育资源分布与住房价格的空间关联，使用空间自相关、局部Moran's I 和地理加权回归等空间分析方法对研究对象进行探究。

结果表明，广州市优质基础教育资源分布呈现出明显的空间异质性，部分区域受到良好基础教育资源的限制，住房价格也存在明显的空间聚集现象。

基于GWR模型分析发现，教育资源与住房价格呈现出显著的空间相关性，影响住房价格的最主要因素是离市中心距离。

关键词：均衡发展；基础教育资源；住房价格；空间关联1. 前言随着城市化进程的不断推进，优质基础教育资源的分布不均衡问题日益凸显，而这些优质基础教育资源又与住房价格密切相关。

针对这一问题，本文以广州市为例，探究了均衡发展背景下优质基础教育资源分布与住房价格的空间关联，对于合理规划城市空间，提高城市基础教育水平，降低住房价格具有重要意义。

2. 相关文献基础教育资源分布不均衡问题已引起全球的关注，相关研究也层出不穷。

中国学者以公平和效率为出发点，提出了基础教育资源平等配置的方案，例如赵菁阳(2005)以教育投入资金增加与基础教育水平提高为目标，建立基本公共教育服务资金分配标准体系，实施“满尺度教育工程”的策略，促进基础教育均衡发展；王曦(2014)通过对 18 个城市的调研发现，城市群空间结构与基础教育资源投入存在显著相关性，拓展城市教育资源空间分布研究范式，实现城市基础教育资源的合理配置。

而国外学者则更注重从社会公平和社会经济角度，揭示教育资源优、劣差异。

住房价格和基础教育资源有着密切的联系。

房价主要是受到供求关系、用地政策、经济发展水平等因素的影响。

而高质量的基础教育资源区域，往往是市中心区域，供给不足，居民的购房需求迫使房价不断上涨，如庄志明(2015)研究表明，城市中心地区高技术企业的集聚对房价影响巨大。

然而，一些研究者发现基础教育水平越高，在房屋价格的影响下，对社会公平、社会经济等都会带来负面影响，如 Bandyopadhyay(2016)认为，政府应该为贫困和弱势群体特别是少数族裔创造公正的增长机会，并聚焦于其土地使用和开发上。

“学区房”溢价持续扩大的原因与对策研究

“学区房”溢价持续扩大的原因与对策研究学区房即位于优质学校所在地的房产，由于其独特的地理位置和教育资源优势，因此价格通常更高。

近年来，随着教育的重视程度不断提升，学区房的溢价现象也逐渐增加。

本文将探讨学区房溢价持续扩大的原因，并提出相应的对策。

首先，学区房溢价持续扩大的原因是教育资源的不平衡分布。

随着经济发展和城市化进程，优质教育资源集中在少数地区，导致学区房供不应求，价格上涨。

此外，因为学区房通常意味着更好的教育资源和更好的就业机会，所以引起了不少家庭的迁徙，导致学区房的需求增加。

其次，房地产投资的过度炒作也导致了学区房价格的持续上涨。

由于学区房的高溢价，很多房地产投资者将其视为高回报的投资标的。

在这种情况下，投资者纷纷涌入学区房市场，导致房价进一步上涨。

除此之外，政府管理和政策措施也影响了学区房溢价的扩大。

部分地方政府在土地规划和学校建设方面存在不足，导致教育资源供应不足，从而推高了学区房价格。

同时，部分政策对学区房市场的调控不够完善，也无法有效遏制学区房价格的过度上涨。

针对学区房溢价持续扩大的问题，可以采取一系列对策来缓解。

首先，政府应优化教育资源的布局和配置，加大对地区教育资源的投入，确保优质教育资源的均衡分布。

其次，加大对基础教育的投资力度，提升公立学校的教育质量，增加距离更远地区的教育资源，减少对学区房的依赖。

同时，鼓励职业教育和技能培训的发展，提供多元化的教育选择，减少对学区房的过度追逐。

另外，政府应建立健全的学区房调控政策，有效遏制学区房价格的过度上涨。

例如，限制学区房的交易次数和频率，以控制投资性需求；加强对学区房市场的监管，打击恶意炒作和价格操纵行为；提高土地供应和开发速度，增加学区房的供应，从根本上缓解供需矛盾。

此外，应加大对租房市场的发展和支持，提供稳定的租赁环境和合理的租金价格，为人们提供更多的选择。

这样可以减少学区房的需求，降低价格溢价。

总之，学区房溢价持续扩大是由于教育资源的不平衡分布、房地产投资的过度炒作以及政府管理和政策措施的不足所致。

学区房的溢价究竟有多大_利用租买不同权和配对回归的实证估计_胡婉旸2014

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经济学（季刊）
第１３卷
市公共资源空间配置的重要功能。居民 “ 用脚投票” 的机制直接影响住房价格。这意味着必须系统而不能孤立地看待当前房地产市场中的房价问题，公共资源空间供求不匹配可能是导致房价空间差异和波动过大的结构性问题之一。本文试图从住房所有权的公共品资源优势这一角度提供一个新的证据。在义务教育阶段，中国城市中也有 “ 学区” 的安排。但与西方国家不同，在中国大部分城市中，居民只有在学区中买房才能够将孩子送到该学区中的学校中读书，而租房者是被排除在外的。同时，中国城市中的优质教育资源非常稀缺，例如北京的重点小学数量占所有小学的比例不足１０％，好学校和一般学校的教学质量存在很大差距。在计划生育政策下，每个家庭只有一个孩望子成龙” 的家长愿意付出很高的代价将自己的孩子送到最好的学校子， “ 中，其中最重要的途径就是在好学校的学区中买房。一个典型的例子是，北京市海淀区位置紧邻的建筑形式和年代基本类似的住宅楼，仅存在是否为中关村一小学区房的差异，学区房与非学区房的价格在２００７年相差了约６０００

广州市小学质量特征对学区房价格的影响研究

广州市小学质量特征对学区房价格的影响研究蒙彦宏;贾士军【摘要】In recent years,many parents try their best to buy a school district house for their children in Guangzhou city. To explore the influence of school qualities on the house price,we surveyed 2662 observations of Guangzhou downtown and processed a linear regression by hedonic price model. We estimated the parameters by ordinary least square method. The results show:(1)building area per student occupied of primaryschool,special-grade and senior teacher of primary school and the ratio of students to teachers are the significant characters of primary school to house unit price;(2)The house unit prices would rise by 1.3%with the building area per student occupied of primary school per square meter increase,by 0.5%with each additional senior teacher and by 1.4%with one ratio of students to teachers increase.%为了探究广州市小学对其学区内住宅价格的影响程度，采用特征价格模型，以广州某知名房地产代理公司提供的2662条2011年度学区房交易数据为基础，探索影响住宅价格的小学质量特征，并对其作用进行量化。

基于房地产价格空间溢出的广州城市内部边界效应

地理学报ACTA GEOGRAPHICA SINICA 第66卷第4期2011年4月V ol.66,No.4Apr.,2011收稿日期：2010-07-27;修订日期：2010-12-15基金项目：国家自然科学基金重点项目(40830532);国家自然科学基金项目(40871066);教育部人文社会科学重点研究基地项目(08JJD820170)[Foundation:National Natural Science Foundation of China,No.40830532;No.40871066;Project of Key Humanities and Social Science Research Bases of Ministry of Education,No.08JJD820170]作者简介：洪国志(1984-),男,经济学硕士,主要研究方向为经济增长和空间计量经济。

E-mail:hongguozhi@通讯作者：李郇,男,博士,教授，主要研究方向为区域经济发展。

468-476页基于房地产价格空间溢出的广州城市内部边界效应洪国志1,李郇1,2(1.中山大学港澳珠三角洲研究中心，广州510275;2.中山大学城市与区域研究中心，广州510275)摘要：中国行政区经济导致市场分割的现象普遍存在，从房地产价格空间溢出角度，采用2005年广州市房地产价格数据，通过扩展的Hedonic 模型，在分析价格的空间自相关和价格溢出程度的基础上，对城市内部区一级的边界效应进行了检验。

研究结果表明：2005年广州区与区之间的行政区边界效应显著存在，并存在着市场分割现象，中心老城区之间的边界效应小于城乡结合部地区的边界效应，自然条件和城乡历史对边界都有显著的影响。

关键词：空间溢出；边界效应；半方差函数；空间计量；广州1引言从空间角度看，边界是两个经济地域单元的分界线；从研究尺度看，边界可分为国家层面、省际、地区间边界；边界效应是指边界对跨边界经济行为的影响，对生产要素的就流动就有“屏蔽效应”和“中介效应”[1]。

城市边缘地区村庄规划与控规协调机制研究——以广州市萝岗区为例

图 1 上一轮村庄规划与控规全覆盖土地利用规划比较（广州市萝岗区九楼村局部）比较而言，上一轮村庄规划与控规全覆盖在规划期限、编制依据、规划目标等方面存在较大的差异，导致规划用地方案难以达成一致，而且作为后编制的控规全覆盖并未与上一轮
村庄规划进行协调。
2.2.2 不协调的原因
针对控规全覆盖范围内的村庄，上一轮村庄规划与控规未形成协调，分析其原因主要在于以下几个方面：（1）规划编制背景不同村庄规划与控规编制的时间不同，村庄规划先于控规全覆盖编制。村庄规划考虑了村民的诉求，较为实际的反映村庄的发展情况；控规全覆盖以项目实施为导向，对已有规划成果进行整合，两者之间必然存在冲突与矛盾的地方。（2）村庄规划编制本身存在的问题部分村的规划编制深度不足，除重点地区的部分村庄规划达到了控规深度外，其余大部分村庄以 3-5 年的整治规划为主，对土地整理、空心村利用等村庄本质问题未提出具体的实操措施[9]，因此村庄规划的编制深度难以与控规协调。上一轮村庄规划的公众参与大多流于形式，规划过程中仅仅注重公众参与程序，在规划编制过程中，村民的参与度较低，忽略实质性效果，村庄规划本身未能充分考虑村民发展诉求，也难以在控规中予以落实；此外村庄规划作为一个个村的单独成果，缺乏统一的管理平台，在成果形式上难以与控规全覆盖的成果形成协调。（3）控规全覆盖以城市规划技术方法为手段控规虽然覆盖了村，但仍然以城市的视角和编制手段规划村庄，着重考虑了村庄规划中的普遍性问题，在深度与特色方面，缺乏研究。且未与村庄规划对接，两者各自为政，难以形成科学合理的协调措施，导致村庄规划与控规全覆盖的不协调、不统一。
Hale Waihona Puke 州市村庄规划编制操作手册》指出“对于位于控制性详细规划覆盖范围的行政村，村庄规划应当落实控制性规划导则中确定的道路、重大市政基础设施、公共服务设施、公共绿地、重点功能区规划、历史文化保护规划等重要内容。除以上项目外，根据地区发展定位和村庄发展需要，以优先保障民生为原则，可进行控规调整论证，编制控制性详细规划调整论证文件，按程序报规委会审议、市政府同意后调整控制性详细规划，纳入规划管理平台” 、 “明确村庄规划与控制性详细规划之间存在的主要矛盾，提出协调意见，调整控制性详细规划的建议，并说明调整原因” ，明确提出了村庄规划编制过程中应考虑与控规的对接。

基于边界固定效应法的基础教育资源对住宅溢价的影响分析——以临沂市兰山区为例

255基于边界固定效应法的基础教育资源对住宅溢价的影响分析——以临沂市兰山区为例文/郑家庆、张宁欣临沂大学山东临沂 276001【摘要】基础教育资源分布对住宅价格存在溢价效应。

采用边界固定效应法对临沂市兰山区中学周边住宅价格进行影响因素分析，发现优质教育资源对住宅小区的价格有显著的溢价影响。

【关键词】基础教育资源；边界固定效应法；住宅溢价【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.120我国义务教育阶段基本实行的以就近常住不动产入学政策，叠加教育资源分布不均衡现实，导致不同学校周边住宅价格存在不同溢价，引发城市区域住宅价格巨大差异。

为了了解城市区域住宅价格差异机理，本文选取临沂市兰山区3类中学作3级标准，采用边界固定效应法，对基础教育资源对住宅房价的溢出效应进行影响分析。

1、边界固定效应法在房地产价格研究中的应用使用边界固定效应法研究房价溢价，探究某些变量对房价的影响，因为该方法把学校因素和其它的邻里特征进行一定的区分，提高了研究结果的准确性，因此得到广泛应用。

边界固定效应方法要求将样本限制在学区边界两侧一定距离内的窄长形状区域，假定除学校特征外别的特征不明显，由于固定边界方法假定边界附近的不可观察因素是一致的，因此仅需要在边界附近设置固定效果。

本文选取多元线性回归模型运用边界效应固定法后的变形方程将样本数据进行配对分析。

2、样本与数据处理选取临沂市兰山区3类中学省级示范中学、市级示范中学、普通中学各3所为样本组，一级组为1号临沂实验中学、2号临沂九中、3号临沂六中；二级组为4号临沂三十五中、5号沂州实验学校、6号临沂十一中；三级组为7号沂河实验学校、8号临沂五中、9号临沂十四中。

经过同步对比，结合2019年兰山区中考成绩，9个样本学校中620-530分以上升学率的数据呈现规律下降趋势， 620分以上的升学率所占比例是1号临沂实验中学北校区领先，其中1-3号学校530分以上升学率百分比都保持在20%以上，4-6号学校530分以上的数值则保持在0-20%之间，而7-9号都在20%以下。

基于社会_经济可持续发展的城镇廉租住房租金定价及补贴模型研究_以广州市为例

摘要：利用可持续发展理论，从社会、经济可持续发展视角对廉租住房租金与补贴方案的制定进行理论分析。

从廉租户的房租负担能力、政府财政负担能力、建造运营成本、区域因素与个别因素等方面分析影响廉租住房租金和补贴的因素。

结合广州现行的廉租住房租金政策，逐步建立符合可持续、可负担原则和具备动态调整性的廉租住房实物配租租金定价模型与货币配租补贴模型，并利用案例对其检验，最后得出结论。

关键词：社会可持续发展,经济可持续发展,可负担,租金,补贴中图分类号：F293.31文章编号：1001-9138-（2012）04-0046-56收稿日期：2012-02-20租金定价及补贴模型研究望晓东1，魏玲2，汤惠君1（１．华南农业大学公共管理学院，广东广州５１０６４２；２．广东工业大学管理学院，广东广州５１０５２０）———以广州市为例文献标识码：A 近年来，我国廉租住房制度建设快速发展。

城市廉租住房制度的完善和发展，不仅包括投入资金、建设、资格准入、房源分配等前期问题，而且包括租金定价和补贴标准制定、日常管理、动态退出机制实施等后期问题。

随着各地逐步落实廉租住房政策，如何实现长期持续有效地保障城市低收入住房困难家庭的居住需求，建立成熟完善、可持续发展的城市廉租住房制度是今后进行住房保障研究的重要课题。

在廉租住房制度各组成部分中，租金定价和补贴标准制定是关系到社会公平、政府财力可承受和租户可负担的重要内容，本文基于社会、经济可持续发展视角，对这一主题进行深入探讨，为政府相关部门制定适宜的租金、补贴政策提供有益参考。

1廉租住房租金和补贴的可持续发展思考1.1社会可持续发展视角的相关思考廉租住房是政府为城市低收入住房困难家庭提供的固定居所，使这些收入低的困难家庭能够安居乐业，设定适宜的租金或给予足量的补贴，使其住得安心、放心，有助于稳定社会底层群众、构建和谐社会。

廉租住房的首要特征是“廉租”，租金水平应在廉租房承租户的可负担能力范围内。

广州市房价与地价关系研究

广州市房价与地价关系研究华南理工大学公共管理学院行政管理2班李淑敏摘要：我国商品房价格连续数年快速上涨，广州各大开发区的价格更是居高不下，通过搜集资料我们可以得知广州自2002年以来房地产市场持续上升趋势，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲，引起了各方面的关注，探讨价格形成影响因素及影响程度己成为热点问题。

因此分析价格的影响因素对理顺住宅房地产价格的形成机制，打破当前制约住宅房地产业发展的价格“瓶颈”现象、消除价格因素对住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。

不仅如此，面对商品房价格的快速上涨，很多人也持有不同的观点。

有一部分人认为是由于土地政策的改变，使得土地价格上涨，从而引起了商品房价格的上涨，也有人认为是高居不下的房价引起了土地价格的上涨，一时间“地价与房价的关系”成为了各界人士关注的焦点。

我觉得此时开展对“地价与房价的关系”的研究，从地价与房价的形成机制、市场环境去分析，合理定位地价和房价、正确分析处理两者之间的关系，对我国房地产市场的健康发展、国民经济的持续增长依然具有十分重要的意义。

关键词：地价房价关系供需平衡影响因素1. 房价、地价、房地产的内涵1.1.1 房价的内涵：房地产价格表示为交换价格，同时也表示为使用和收益代价的租金，即交换价格和租金都是房地产价格的表现形式。

一般认为，房地产价格是房地产经济价值的货币表现形式，在一般的说法中房地产价格就是指交换价格。

房价是有多重因素共同决定的，是地价、建筑安装管理费、开发投资贷款利息和税金的总和。

1.1.2 地价的内涵：地价的本质不是土地的购买价格，而不是土地的地租的购买价格，是地租的资本化。

由于我国的土地公有制，土地市场只有土地使用权交易，土地价格是土地使用权的交易价格。

而且我国人口众多，由于这一特殊国情，尽管土地总面积不小，但是人均占有土地面积却不多，造成我国土地稀缺性，土地自然供应没有弹性，其经济供给收到自然供给的限制，也缺乏弹性，因此地价主要有需求决定，确切的说是有引致需求决定。

广州市二手住宅价格的空间分异格局及影响机制

广州市二手住宅价格的空间分异格局及影响机制
吴文慧;段忠东
【期刊名称】《厦门理工学院学报》
【年(卷),期】2022(30)4
【摘要】采用普通克里金插值法、空间趋势分析法和局部莫兰指数法,揭示广州市2020年二手住宅价格空间分异格局;在综合考虑建筑特征、邻里特征、区位特征和教育特征等影响因素的基础上,构建地理加权回归模型(GWR),可视化探究各影响因素对二手住宅价格的作用机制。

研究发现:广州市二手住宅价格在东西方向和南北方向上均呈现“倒U型”的趋势分布,在整体空间分布上呈现“中心高,周边低”的特点,并在房价水平上表现出较高的空间聚类程度和关联程度。

各影响因素对住房价格的影响作用呈现显著的空间差异性,其中,商场和小学对住宅价格的作用表现出商业资源和教育资源服务的局域性;而且,教育资源对住宅价格的空间影响差异程度受政策变化的影响。

此外,GWR模型中部分住宅价格样本点的拟合效果不足与局部区域集中的资源优势相关。

【总页数】11页(P63-73)
【作者】吴文慧;段忠东
【作者单位】厦门理工学院经济与管理学院
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.基于空间统计的广州市住宅价格时空分异规律研究
2.基于空间统计的广州市住宅价格时空分异规律研究
3.上海市住宅租金价格空间分异格局及其影响因素分析
4.城市二手房价格空间分异及影响因素研究
——以成都市为例5.武汉市二手房价格影响因素空间分异研究——基于POI数据因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。