九龙湖旅游度假区概念设计任务书

概念设计任务书

一、项目概况：

1.1 开发商：宁波御都置业有限公司

1.2项目地点：浙江省宁波市镇海区九龙湖旅游度假区

1.3项目名称及简介:

“宁波市九龙湖御水龙都项目”为宁波市重点建设项目，位于宁波市镇海区九龙湖旅游度假区。该项目内开发总建筑面积约200万平方米，内含高尔夫球场、精品五星级酒店、温泉馆、影院、博物馆、商业及高档住宅区。开发周期为5-8年。本项目建成后将成为宁波唯一一个高尔夫社区，并将极大提升周边区域的整体形象和竞争力。

1.4项目用地面积：

项目总用地面积：304.2公顷

高尔夫用地面积：77.67公顷

可建设用地面积：153.7公顷

一期建设用地面积：约21公顷

1.5本次设计范围（详见附图1-2）：

1、地块一（商业）：21.7亩鸿山湖西侧地块：14940平方米

2、地块二（商住）：鸿山湖周边区域（总平面图上为L-1,L-3,L-5,L-6），

总用地面积：约93498平方米。

3、地块三（住宅）：沿山大河北侧地块（总图上为S-1，S-2），

总用地面积：约101280平方米。

二、设计依据及设计标准

1.1建设单位提供的条件图及御水龙都项目城市设计方案。

1.2初步拟定的规划设计条件。

1.3国家及浙江省相关规范规定

1.4宁波市城乡规划管理技术规定

1.5宁波市建设工程停车配件指标规定（甬政发（2009）96号

三、设计原则

1.1创新与特色的原则：

根据本项目定位、高尔夫社区及周边地域文脉，寻找合适的建筑风格。设计需考虑一期项

目与总体项目之间的关系。设计理念应有创新，并结合高尔夫社区的概念，提升整体项目及周边区域的城市品质。

1.2经济性原则：

在保证设计创意及质量的前提下，严格控制合理的造价。

四、规划控制条件及要求

地块一：21.7亩地块（ZH09-01-39）：1、用地面积：14940 m2容积率：1.05 密度<42% 绿化率：20%

2、具体要求及红线图见附件一（规划控制条件）

3、该地块需与地块一综合考虑设计。但应单独标注各项规划指标。

4、地块位于鸿山湖西侧滨湖地块，北侧与高尔夫地块接壤，商业规模设计

需要错落有致以便景观渗透，地块与龙都路主干道通过规划道路联系，

将于地块二规划整体考虑进出入口问题。设计需表现以湖面观商业体整

体效果，充分考虑沿湖亲水界面设计。

地块二：1、用地面积：93498m2，容积率：自定，密度自定（一般不大于42%），绿化率：自定，限高40 /80m 。

2、该区域需设置温泉健康管理中心、高端会所（会议中心、博物馆）、高尔

夫俱乐部、高级公寓（公馆）、高端温泉别墅、商业、为社区提供的社区

活动中心。

3、项目总平面规划图中L-4地块为社区卫生服务中心，不在本次红线范围

内，但设计时候需与温泉健康管理中心结合考虑，强化优势，弱化弊端。

4、本地块建筑风格及功能定位可参考御水龙都项目概念方案及策划文本。

建筑风格上应协调，过渡自然。

5 、设计中考虑到将来每个项目的独立经营与管理，避免人流车流互相交叉。

6、合理考虑各区域交通流线及停车问题。

7、处理个公建项目之间的关系，以及各项目与周边环境景观的关系，做到

可持续开发，配合整体御水龙都项目的后续开发。

8、合理布置日湖文化活动广场的位置，考虑其与周边及后续开发地块的轴

线关系。

9、研究合理的建筑高度与密度，使该区域天际线张弛有度，建筑疏密有致。

地块三：1、用地面积：101280m2，容积率：2.0-2.5 ，密度自定，绿化率：自定，限高60-80m（尽量控制在60米以下）。

2、本地块住宅类型暂定为高层+情景花园洋房。套型配比可参考下表（可微

调）。

3、本地块为高层与多层混合模式，需考虑建筑风格的统一或协调。并需提

供2种以上的建筑风格以供选择。

4、住宅布局要求通过各种规划设计手法，尽可能做到户户见水景，开窗见

景，提升社区整体品质。

5、特别注重滨水景观休闲带的打造，可适当引入小型滨水商业，使景观为

住区所使用，成为整个项目的一大亮点。

6、合理布置住宅配套商业的位置，商业方便住区住户，又不降低住区整体

私密性与品质。

7、处理两个住宅地块间的关系，做到既统一有各具特色。

单体设计建议（以下建议供设计公司参考，也可另有创新思路）

一、户型设计建议：

随着人们住房消费意识增强，在位置、环境因素不可改变情况下，户型成为消费者关注的焦点，同时也是项目创新的亮点。户型不能少于8大功能，即起居、就餐、橱卫、就寝、适当考虑储藏、工作和学习以及阳台。户型设计的总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘型转化。基于项目的定位，在户型设计上除应体现均好性、经济性外，在布局上亦要体现社交、功能、私人空间的的合理分区及采取动态的户型设计，使项目的房

型在推出时始终保持时尚、合理、具张扬的个性。一方面依据项目市场定位，自身由低到高的上移，另一方面更重要地依据市场信息的反馈作恰如其分的调整，同时通过市场调查户型设计上考虑以下几点：

1）层高不小于3.0米；

2）阳台不少于2个，主阳台要大。

3）套内不允许有异形房；

4）入门处可以考虑设计玄关，对整套房的私密性有很好的保证，创造外部环境与室内环境转换时的调整空间；

5）不仅仅局限在静止的状态，对双厅面积以及功能分化的需求要有所提高。尽量避免模糊双厅的概念。客厅开间尽量做大（小户型可适当降低）；在设计中客厅和卧室的设计一方面考虑朝向，另一方面在有景观的方向上考虑厅卧分开。

6）厨房、餐厅和公共卫生间全部集中在一起，尽可能按明厅、明厨、明卫设计，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中餐厅与厨房紧密相联，设置明窗（对于景观朝向较好的单元，建议餐厅设计外挑观景窗），设计时充分考虑通风、采光及景观度。

7）卫生间设计均有明窗通风和采光，三房以上主卧房设计独立卫生间，大房型考虑衣帽间，以保证良好的私密性；阳台可考虑设计双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。北阳台强调操作功能，尤其是二房以上的阳台不但使之成为厨房的辅助空间，考虑放置洗衣机的空间。

8）卧室是第二生活主区，每个卧室的面积分配都应十分合理，需方正、平直、宽大令人心情舒畅。采光与光照也应格外被重视。卧室面积尽量大，主卧室置于最里面，充分保证私密性；主卧室与北面卧室的门对开，有利于南北空气对流。

9）公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区尽可能明晰，过渡自然，互不干扰。

10）户型设计需考虑储藏室的功能需要。

11）房中无狭窄的通道，无面积浪费，在室内门的设计也趋于玄关化，局部和整体的概念趋于和谐统一，公共分摊面积小。

12）在窗的设计上应考虑规避噪声及通风、采光、保温的结合，如建筑风格允许可考虑采用落地凸窗设计等。

13）整个项目为社区封闭式管理或半封闭管理。

二、商业设计要求：

1. 21.7亩地块商业设计要求

该地块东侧滨日湖水面，西侧为现状山体北侧为高尔夫球场，西侧与地块一相隔规划河道，同时与地块一一起成为环日湖区域的主要商住区域，地块主要由支路进入地块，在商业设计中该地块周边情况复杂，需要妥善处理与周边地块以及山体、水面的关系。又要注意与北面现状山体与高尔夫的对视关系，在设计中需注意以下几点；

该商业为滨水开发项目，合理利用日湖水资源，提升商业休闲档次与文化内涵。