贷时：审查五要点
贷款三查基本要点
银行业贷款三查优秀报告评选参考标准总体要求贷前调查报告、贷时审查报告和贷后检查报告共同构成了贷款“三查”报告体系，是由信贷管理人员在不同的信贷阶段制作完成的文件。
通过对借款人的信用状况、贷款用途、偿还能力及担保情况等综合分析揭示贷款存在的风险点，提出风险控制措施，为审批决策和后续管理提供参考依据。
优秀的贷款三查报告在内容、结构逻辑和表述等方面必须符合以下要求：1.实事求是优秀的贷款三查报告应以事实为依据，实事求是地陈述调查情况，不出现与事实不符的表述语句，更不能未经核实就原文照录借款人提供材料上的语句。
特别对借款人经营情况的判断，须提供相关的财务数据支持，切勿出现与事实情况不符的主观判断。
2.条理清晰优秀的贷款三查报告应能根据贷款三查各个环节的侧重点以及各类型授信客户的特点，做到报告内容条理清晰，主次分明。
3.分析透彻优秀的贷款三查报告必须是对问题分析透彻，观点鲜明，论证充分。
不能只是简单罗列企业提供的各项数据，或陈述了企业的表面情况，而未进行深入的分析。
4.逻辑合理。
优秀的贷款三查报告应是推理符合逻辑，谋篇符合规范。
5.文从字顺优秀的贷款三查报告应是在实事求是的前提下注意内容前后照应，结构上下连贯，语句通顺无语病。
第一部分贷前调查报告评优标准及涵盖内容贷前调查的根本目的是评价授信业务风险和收益，为信贷决策提供充分依据。
贷前调查报告应符合以下几项要求：一、调查组织和调查过程符合内部控制要求；二、调查内容和要点完整、重点突出；三、调查方式合理有效；四、信息得到有效核实，符合客观公正原则；五、信息反映内容完整、数据准确、层次清晰；六、各项证据和辅助材料制作合格、列示清晰、索引完备、勾稽完整；七、调查责任可清晰划分和认定；八、风险评估全面、化解措施适当。
根据以上八项要求，优秀贷前调查报告应涵盖以下内容：一、背景介绍（一）客户背景分析包括客户所处行业、成立时间、注册资本、经营范围、股东情况、客户实际控制者、主要管理者的经营管理能力、诚信情况分析等。
信贷业务审查要点
信贷业务审查要点为规范我公司信贷业务运作，提高信贷业务调查、审查质量，较好地提升信贷管理水平，根据目前现行法律法规、金融制度、产业政策、信贷制度，以求在调查、审查工作中达到合法性、合规性要求。
本审查要点仅属于指导性规范，不具备信贷制度的效力，但由于其为信贷有关制度的细化和具体运用，可作为信贷业务审查工作中应遵循的一般原则和内容。
一、信贷资料完整性审查市场业务部门对提交上报审批部或风险控制部（以下简称“审批部门”）审批的信贷业务，须提供信贷基本资料原件或复印件。
审批部门对市场部门移交的信贷资料与交接清单逐一核对，并对申报资料的完整性进行认定。
信贷资料主要包括：（一）申请人基础资料1、法人客户：1）企业提供资料：企业法人营业执照。
审核是否参加上一年度年度年检，贷款期间能否覆盖经营有效期，所申请贷款用途是否符合经营范围要求，公司类型是否具备独立法人资格，对照章程、验资报告验证股东数量是否符合公司法规定。
验证注册资金与验资报告、财务报表中“实收资本”是否一致，如验资报告、财务报表中反映增资，须相应变更手续，组织机构代码证。
审核是否参加上一年度年度年检，用组织机构代码登陆人民银行征信系统“组织机构代码查询平台”核查法人身份。
登陆号可向信贷管理部申请。
税务登记证。
包括国税及地税登记证明，审核是否照章纳税，通过上一年度年检。
可通过报表及相关税率验证。
组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明（含法定代表人合法有效的个人身份证明及公民身份核查证明）、经公证部门公证的法定代表人授权委托书（经授权办理，履行签字手续的）。
2）经登记机关核准备案的企（事）业章程、验资证明。
公司章程对法定代表人办理信贷业务有限制的，需提供董事会或股东会同意的决议或授权书。
3）贷款卡、开户许可证。
4）国家规定的特殊行业，须提供有权部门颁发的特殊行业生产经营许可证、资质等级证书、收费许可证等；按规定需取得环保许可证明的，必须提供有权部门出具的环保许可证明。
流动资金授信及贷款审查要点
企业流动资金授信及贷款审查要点为指导和规范信贷业务审查，提高审查质量，有效防控信贷风险，根据《中国XX银行信贷管理基本制度》、《中国XX银行法人客户授信管理办法》和《中国XX银行流动资金贷款管理办法》等相关文件，特编定本审查要点。
一、前置审查(一)客户类别审查区分客户为集团性客户还是单一客户。
集团性客户原则上对集团进行统一授信，不单独对集团内单个企业授信。
单一客户应进一步区分是小企业客户还是非小企业客户。
集团性客户识别执行《中国XX银行集团客户授信业务风险管理办法》的规定；小企业客户的识别执行《中国XX银行小企业信贷管理办法（试行）》的规定。
（二）业务审批流程及权限审查确认客户管理行，目前我行客户包括总行管理客户、分行管理客户及支行管理客户三类。
按照本级行转授权文件，确定该客户申请的业务是否为本级行审批权限，属本级行权限的业务应进一步确定是否需要向上级行报备或备案，超本级行权限的业务应进一步确认有权审批行，并确定业务上报审批流程，具体业务审批流程执行《中国XX银行关于规范信贷决策行为的若干规定》。
（三）内部运作资料审查企业基本情况调查表（用信时除涉及要素变更需重新提供外可不提供）、统一授信审议表（授信时需提供）、借款申请书（或流动资金借款申请表）和流动资金贷款调查表（这两项申请贷款时提供）、调查报告、主责任人员名单及材料清单填写是否齐全并合乎要求，应注意各资料在时间顺序上是否衔接一致。
（四）存量客户附加审查情况1、存量业务评价报告要素是否齐全；存量业务中是否存在风险点。
2、检查底稿是否有总分行历次检查和风险排查中的工作底稿及整改意见，如有，则应了解落实进度及具体情况。
3、存量批复是否存在限制性条款未落实及贷后管理未到位情况。
4、会审情况会审结果及信贷策略是否与本次业务操作一致。
二、客户主体审查（一）主体资格的合法有效性审查1、企业是否具有独立的法人资格，如属分支机构，应了解所属企业的详细情况及对分支机构的授权。
信审会贷款审查要点
信审会贷款审查要点一、引言信审会信贷审批是以客户基本资料为基础，依据国家相关法律法规、行业政策、环保政策以及贷款行业务经营规划、信贷制度、风险战略等；同时根据业务、风险部门对贷款申请人的财务分析和非财务分析等，信贷业务的合规性、安全性和效益性进行审查，揭示信贷业务风险，提出风险控制措施审查报告，提出审批决策。
二、审查报告要求信贷审查报告作为信贷决策的重要参考资料，其撰写要求应做到内容完整、事实清楚、立场公正、语言精炼、逻辑严谨、结论明确。
三、信审会信贷审批要点（一）、基本情况1、客户部门调查意见简要说明调查部门对贷款申报的最终意见：即贷款主要优势、存在的风险点、信贷方案（金额、用途、期限、利率、担保、信用发放条件、管理要求等）2、前期授用信情况包括上年度授信情况、用信情况，本年度的授信计划，本笔贷款是否在已核定授信额度内，客户部门的授信意见。
3、产业政策和信贷政策借款人从事的经营活动是否符合国家产业政策、技术政策、区域政策、环保政策和外部监管要求。
是否符合本行信贷政策和准入条件，是否属于行业重点客户、竞争类客户。
是否完成了客户分类。
（二）、申请人情况1、证明申请人借款主体资格的相关文件是否齐全，行业经营许可证或资质证书证明文件是否齐备有效。
2、书面借款申请、董事会或股东大会决议、公司章程、法定代表人身份证证明或授权委托书等，确认申请信用的手续是否齐全有效。
3、公司章程、组织机构和管理模式，股东背景、股权结构以及关联公司之间关系。
判断申请人产权是否明晰、法人治理结构是否完善，管理是否科学。
4、法定代表人（或主要负责人）和主要经营管理人员（总经理、财务和市场部门负责人）基本情况，主要包括简历、经营历史、个人信用记录以及是否兼任其他职务等，判断其是否具有行业从业经验和相应的经营管理能力，是否有不良信用记录等。
5、股东情况，借款人主要股东（或实际控制人）的基本情况，背景、持股比例、经营经历、财务状况以及信用情况。
个体经营贷款审查要点
市场营销部今年对个体大额贷款调查报告 进行了规范：共分八个段落。各支行部信 贷人员大都能按格式化要求撰写调查报告 下面我们一起来看一份基层行上报的经营 贷款的调查报告，各个人对照一下，看看 是不是存在共同现象。
借款人XXX，男，汉族，初中学历，出生于 XX年X月X日，家住响水某地。现主要从事 工程机械运作。配偶XXX，女，汉族，初中 学历，出生于XX年X月X日，现主要从事超 市零售，借款人婚后夫妻感情稳定，育有 一子一女。固定资产雄厚。经申请人授权 并查询人民银行征信系统，确认借款人信 用记录良好。
一、客户申请： 提供借款人及保证人的有关生产经营
执照原件、收入证明、房屋权属证明、特 殊行业还须提供生产经营许可证原件；借 款人及其配偶有效身份证原件、户籍证明、
夫妻关系证明、担保人有效身份证原件、 财产证明文件；其他需提供的资料。
二、受理调查：
信贷人员进行调查，撰写调查报告，各支 行（部）形成“三岗”分离，各支行（部） 权限内由支行行长、总经理审批；超权限 的由支行行长，营业部总经理签署意见后 报市场营销部复查。
授信评审部
为规范我行信贷业务运作，提高信贷业务 调查、审查质量，较好地提升信贷管理水 平，根据目前现行法律法规、金融制度、 产业政策以及我行信贷制度，以求在调查、 审查工作中达到合法性、合规性。授信评 审部根据总行要求对各支行部信贷人员进 行审查要点指导，各信贷人员可以根据总 行信贷有关制度结合本次培训的信贷业务 审查要点开展业务。
个人经营贷款，是指银行向借款人发放的用于 借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、 支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生 产经营活动的贷款。
此类贷款在一定程度上类似于中小企业贷款， 其业务经营管理的复杂程度更高。因此，各银 行一般只在经济环境好，市场潜力大，管理水 平高，资产质量好，且个人贷款不良率较低的 分支机构中挑选办理个人经营类贷款的经营机 构。
商业银行贷款审核的关键要点
商业银⾏贷款审核的关键要点 ⼀直以来，风险防控都是⼩贷⾏业可持续发展的核⼼关键，被视为⼩额贷款机构的⽣命线。
但⼩贷公司兴起时间并不长，审核标准尚未完善，⽽银⾏有相对完善的风控体系，相对完善的审核标准，⼩贷公司可以从中借鉴。
以下为资深银⾏信贷经理对银⾏贷前审核标准的解读，希望对⼤家有所帮助。
银⾏对申请贷款企业的关注点，主要围绕如下四个⽅⾯：借款⼈的现⾦流量、财务指标、⾮财务因素、贷款担保，本⽂对以下四个⽅⾯进⾏逐⼀解读。
现⾦流量 从定性⾓度看： 1、借款⼈⽤经营活动产⽣的现⾦还款，⽽且现⾦流量⽐较稳定或在增加，其贷款档次为正常； 2、借款⼈虽然⽤经营活动产⽣的现⾦还款，但经营活动中的现⾦流量在减少，其贷款应划为关注； 3、借款⼈不能⽤经营活动中产⽣的现⾦还款，⽽要通过出售证券投资或减少固定资产维修、更新、改造资⾦⽀出，甚⾄对外融资还款，其贷款应归为次级； 4、借款⼈对外融资产⽣的现⾦流⼊仍不⾜以还款，其贷款档次应划为可疑类； 5、借款⼈出售⽆形资产、固定资产产⽣的现⾦，甚⾄转让股份所得现⾦都不⾜以还款，其贷款应划为损失类； 从定量⾓度看： 1、企业经营活动产⽣的净现⾦流应为正值，其销售收⼊现⾦回笼应在85-95%以上； 2、企业在经营活动中⽀付采购商品、劳务的现⾦⽀付率应在85-95%以上。
财务指标 主要从以下三类指标进⾏分析： （⼀）盈利能⼒分析 主要从盈亏状况、销售利润率、营业利润率、净利润率、成本费⽤率等指标分析； ⽐如： ①主营业务收⼊增长率不⼩于8%，说明该企业的主业正处于成长期，如果该⽐率低于5%，说明该产品将进⼊⽣命末期了； ②营业利润率应⼤于8%，当然指标值越⼤，表明企业综合获利能⼒越强； ③净资产收益率中⼩企业应⼤于5%。
⼀般情况下，该指标值越⾼说明投资带来的回报越⾼，股东们收益⽔平也就越⾼； （⼆）偿债能⼒分析 短期贷款要分析借款⼈的短期偿债能⼒，中长期贷款要分析借款⼈的长期偿债能⼒。
大额贷款审查要点【最新】
（三）资料合规性审查。
一是资料及文本签字要求。审查调查是否二人以上，调查人是否在调查采集的每份资料右上角加盖“调查核对，资料真实”章，并签名。目前多数联社盖的是“与原件核对相符”章，贷前调查关键是调查人承诺调查资料的真实性，而“与原件核对相符”章仅是确认和辨别资料是否真实的一个环节，并不能证明该资料是否真实，也不是调查人对资料真实性的承诺，统一改盖“调查核对，资料真实”章为宜。此外，所有签名只能由本人手写，不能代签，不许盖私人名章。贷款申报审批书、调查报告、审查报告等落款处除负责人、调查人、审查人签字外，还应加盖部门公章，凸显部门行为，弱化个人色彩。凡未按以上要求盖章和签字或一人调查的申报资料，一律不予受理。
二是审查调查报告应参加调查人是否到位，是否签字。按照省、市有关贷款管理规定，上报办事处大额贷款，分管信贷领导、联社业务科长等都必须参加调查，调查报告落款要注明参加调查人单位、职务，并由本人签名，以示负责。
三是审查申报资料内容是否衔接一致;资料是复印件的是否模糊不清等。
二、抵押贷款审查要点
（一）审查抵押物权利证书真实性。股东会同意抵押的决议是否符合公司章程规定，是否符合法律文书要求；财产共有人是否出具有效的同意抵押的承诺。
（三）抵押物价值依据。《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十三条规定“商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险”。所以说，贷款审查中必须防止房地产评估价值虚增风险。
2、评估认定。谨慎采用评估公司评估数据，必须以购置价为基础，评估价为参考，合理核定抵押价，防范抵押物虚高风险。审查中对一贯缺乏职业道德，瞎评乱估的评估公司要予抵制，对其评估结果一律不予认可。此外，不同品种抵押物抵押率的计算评估，按省联社[2006]35号文件及相关管理办法执行。
小额贷款公司审计要点
小额贷款公司审计要点
1.财务报表审计：小额贷款公司应按照会计法规定编制财务报表。
审计员应对公司的资产负债表、利润表、现金流量表等进行审计，核实其准确性和完整性。
2. 财务内部控制审计：审计员需要了解小额贷款公司的内部控
制制度和运作情况，包括财务管理、风险管理、合规性管理等方面的控制，评估其有效性和可靠性。
3. 资产负债审计：审计员需要审计小额贷款公司的资产负债情况，包括贷款资产、应收账款、存货等，以及负债情况，包括应付账款、贷款负债等，评估其真实性和合理性。
4. 风险管理审核：审计员需要审查小额贷款公司的风险管理制
度和运作情况，包括信用风险、市场风险、操作风险等方面的风险管理，以评估公司的风险水平和管理能力。
5. 合规性审计：小额贷款公司应遵守各项法律法规和监管要求，审计员需要审查公司的合规性管理情况，包括反洗钱、反腐败等方面的合规性管理，以评估公司的合规性水平。
6. 绩效评估审计：审计员需要评估小额贷款公司的绩效情况，
包括贷款业务收入、净利润、资产回报率等方面的绩效表现，以评估公司的经营状况和盈利能力。
7. 关联交易审计：小额贷款公司应避免关联交易带来的利益冲
突和道德风险，审计员需要审查公司的关联交易情况，包括关联方贷款、关联方投资等，评估其合理性和合规性。
8. 其他审计事项：审计员还需要审查小额贷款公司的其他事项，包括资本金和净资产状况、贷款担保情况、贷后管理情况等，以评估公司的整体运营情况和风险水平。
小额贷款业务操作规程(2011版)
第五章 授信调查
1.调查前准备 （1）征信、申请表、行业常识等 （2）信贷员本人为初级、见习信贷员，或客户经营项目所属行业为 信贷员先前未调查过的行业，应在准备阶段填写《调查准备表》。 2.实地调查 （1）借款人调查 申请人及家庭基本信息 生产经营信息 贷款用途信息 影像信息 （2）保证人调查 3.调查结果初评 4.撰写调查报告
第四章 咨询受理
再次申请贷款的客户资料 1.管户信贷员更换的，必须要求客户提供原件，重新授信。 2.管户未更换，如本次贷款截止日在证件有效期内，且无其 他事项变化的，需由管户将原贷款资料复印存档，并注明 “证件未过期，抽档复印留存”，由经办人员签字。 3.保证人工作未变化的，可沿用原收入证明，复印存档。 相关表簿 1《中国邮政储蓄银行“好借好还”小额贷款受理申请表》； 2《中国邮政储蓄银行“好借好还”小额联保贷款额度申请表》 主要财产共有人：主要表现为房产办理共有，如有继承房产 的共有、婚前房产的二人共有等情况，财产共有人必须在申 请表上签字。
第五章 授信调查
5.保证人调查 对于稳定收入人群担保的，可非现场调查方式向其工作单 位核实保证人的身份真实性、工作单位和劳务关系的真实 性，验证保证人收入状况的合理性。 对于微小企业主或者有稳定收入的村民的，应对保证人进 行现场调查（包括家庭住址和经营场所），并留下影像信 息，通过查验保证人生意的关键财务数据等方式，评估保 证人担保能力。现场调查内容包括保证人基本信息、生产 经营信息（销售额、成本、家庭收支状况、资产负债等） 和影像信息（具体要求同借款人）。
第五章 授信调查
6.交叉验证要求 信贷员应通过第三方（要求至少2个人，包括邻居、村干部、客户的商 业合作伙伴、雇员等）侧面了解客户的资信状况，进一步核实客户提 供的信息。 7.再次申请时可沿用前次调查报告（条件同时满足）： （1）距上次现场调查（通过审批）时间在3个月以内； （2）无逾期记录； （3）担保条件未改变； （4）贷款用途与上次一致。 具体操作流程：由信贷员现场确认，拍下生产经营的影像资料，证明 资信状况未发生变化，原调查报告继续有效。 从系统中重新打印调查报告，在表外空白区域填写“经核实确认客户 资信状况未发生实质性变化”，由信贷员主、辅调签字确认；小额贷 款营业部主任复核签字后，由其将客户贷款申请表、调查报告提交有 权审批人进行审批。 档案中复印未变化的经营资料后，单独建档。
项目贷款审查要点解析
(1) 国家发腳辭翻会文件发改投资 改革
霞 _毓賺棘ftt_ 趙产投资项目
[2004] 1927号《关于印发国家发展
(2) 国务院《关于投资体制改革的决定》 (2004年本)„
目录(试行)的通知＞
:
(3) 关于进一步加强产业政策和信贷政策附件：政府核准雌资项目目录 协调
通知(发改产业[2004] 746号)附件：当前部分行 (4) 《产业结构调整指导目录⑽7年本)
二、 正确把握行业政策、信贷政策，确保信贷业务的合法性和 合规 性
三、 审查贷款实际臟及使用效果，确保第-还款来源充足 四、 落实擁措施，分散贷款风险 五、 综合评价风险可控程度，提出审查结论
o
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项目贷款审查要点
二、认真帛§職獅職紐臟1 源充足
_撕项目的合法合規性
1、项目审批的合法性(五个关键文件)
对 该项目发放贷款，金额不超过1.5亿元，贷款期限5年，前两年按季付息不还本，
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O 后 三年按季龍鮮等舰本，具腿猶龍合_定祕款时励准。利率按人 民银行对应期限
贷款基准利率上浮10%掌握。
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项目贷款审查要点
四、综合评价风险可控程度，提出审查结论
一鹿翻舰磨餅
8、开立儲基金专户，按皿_收人中醜相应资金軌该专户，保
证 在每个还本付息日前存足还本付息资金；
发放本项目贷款前先期收回我社流动资金贷款XX万元；
10、 本项目餓发放后，觀社对该企业融资总雛制在XX万元之
内；
11、 当醐政局、人大常委会向我社出具相关的书面承诺（如
柵政资金作 为项目建设资金来源或是贷款还款来源醐况）:
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O 12、 向我社出具包销相关产品的承诺文件或定向销售合同 （协议），落实项 目产品关联交易价格定价机制：
项目贷款审查要点
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三、认真审查项目贷款实际用途及使用效果，确保第一还款来源充足 （一）审查项目建设是否合规
1、项目审批的合法性
（3）项目核准后又变更项目建设和投融资方案。
审查重点要关注项目建设规模是否发生了实质性变化，若是建
设规模发生了实质性变化，需要重新履行核准手续；但如果仅仅是
部分设备原计划从国外进口的现在改为采用国产设备，对项目的最
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一、准确把握行业信贷政策，确保业务合法、合规
1、审查相关业务是否符合金融法律、法规的有关规定，防止 借款人违反国家有关规定从事股本权益性投资或以信贷资金 作为注册资本金、注册验资和增资扩股，防止借款人利用信 贷资金违反国家规定从事股票、期货金融衍生产品等的投资。
2、审查相关业务是否符合总行行业信贷政策的要求。主要审 查借款人是否属于我行信贷政策限制投向的客户；拟建项目 是否符合我行准入标准；是否在总行授权范围内。
1、了解借款人与我行合作情况。 包括基本结算账户及一般结算账户开立情况，分析近三年信用等
级及变化情况，通过我行结算的业务占比、存款占比以及其他中间 业务占比情况。 2、掌握借款人银行融资总量及我行融资占比。 3、了解银行同业及本行对其授信情况。 4、有无不良信用记录和债转股、贷款核销等情况。 5、了解对外担保情况及其他或有负债情况。
防止对国家明令淘汰的落后生产能力、工艺、产品和重复建设 项目、违规审批的项目给予贷款支持。
1、项目审批的合法性 2、项目环评的合法性 3、项目用地的合法性 4、项目其他合法性问题
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三、认真审查项目贷款实际用途及使用效果，确保第一还款来源充足 （一）审查项目建设是否合规
个人房屋贷款合作准入审查要点[方案]
![个人房屋贷款合作准入审查要点[方案]](https://img.taocdn.com/s3/m/68cb21cda48da0116c175f0e7cd184254b351baa.png)
个人房屋贷款合作项目准入审查要点一、发起部门审核要点个人房屋贷款合作项目准入由个人金融部门发起，个人金融部门客户经理应就申请个人房屋贷款合作项目准入的楼盘进行实地调查,负责审查相关资料的合法性、真实性、有效性、完整性,分析房地产开发企业的资信状况和开发项目的合规性风险、完工风险、挪用贷款风险、质量风险以及开发商“虚假按揭”套现风险，就合作限额、合作期限、贷款品种、单笔贷款最长期限、贷款利率、资金监控办法、保证金比例等问题提出建议,起草包括项目风险分析在内的“个人房屋贷款合作项目建议书”,经有权签字人签署明确意见后报送一级分行消费信贷中心。
发起部门应对相关资料的合法性、真实性、完整性和有效性负责。
（一）开发商需提供的申请材料1、企业情况⑴法人营业执照、法人代码证、法定代表人证明⑵合同、章程及政府部门批复文件⑶股东或董事会成员名单⑷会计或审计事务所出具的注册验资证明⑸近三年的财务报表（经审计）及最近一个月的财务报表⑹贷款卡⑺房地产资质等级证书⑻公司概况简介2、项目状况⑴关于申请项目个人房屋贷款贷款总额度的报告（写明项目概况、按揭总额度、币别、期限等）⑵董事会（股东会）决议和签约授权书⑶项目开发方案、可行性研究报告⑷项目开发立项文件、工程设计和有权批准部门的批复文件⑸土地使用权转让合同、用地批文和土地、规划红线图⑹建筑用地许可证、国有土地使用权证⑺建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证⑻施工许可证、施工合同⑼开发项目的现金流量预测表（参考）⑽工程总平面图和工程进度表⑾商品房预售许可证⑿贷款人要求提供的其他证明文件和材料3、对于符合简易审批程序的按揭合作项目，开发商仅需提交1（1）、2（1）、2（4）、2（5）、2（6）、2（7）、2（8）、2（11）即可；对于出现过挪用贷款和“虚假按揭”套现嫌疑情况的房地产开发企业，则要求必须提供上述全部资料。
（二）对开发商资料的审核要点1、开发商注册资本、管理层素质、资质等级、行业经历、财务管理制度、估测其营运能力及盈利状况，是否存在挪用贷款或“虚假按揭”套现的动机；2、核对项目是否纳入建设开发计划，立项文件是否真实有效；项目开工与竣工日期，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目开工(施工)许可证、商品房预(销)售许可证是否齐全，是否一致；3、实地考察项目地理位臵、地区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、市政规划、建筑承包商的资质情况等；了解和掌握项目占地面积、绿地、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况，是否存在严重的质量问题或与建设规划不一致的情况；4、参照同地段项目对市场进行分析与预测，判断项目的销售前景，并依照开发商所提供之预售对象、销售价格和计划，判断其价格定位及抗风险能力；5、在人行信贷登记咨询系统上查询开发商贷款卡有效性、开发商在金融机构历史往来资信、历史负债、现有负债及或有负债的情况。
固定资产贷款授信审查要点资料
7 公路项目铁道项目
8 港口项目公 路项目
9
港 口项目
10 流通项目流 通项目
11 城市基础城
础 项目
12 其它项目其它项目
可行性研究报告阶段
初步设计阶段
10%
可行性 0究% 4 段
10 3%
10%-1 %
13% 10%
12% 8%
10% 8%10%
10%9% 9%7%
7% 5%-6% 5%-6%
10 0%
8 -%1 %12%
6%
初步设计阶段6%- 10%
6% 6%- 10%
10% 8%
10%
5%- 10%
8%
5%
5%- 10%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
(二）流动资金投资估算
• 1 、分项详细估算法
• 2 、扩大指标估算法
关注重点
• 1 、说明项目总投资构成、单位投资水平，并说明
五 、经济可行性及偿债能力评价
（一 ）项目主要参数的假设及合理性。
• 说明对项目计算期、主要收入要素（产品价格及产
量） 、成本费用要素、税费等的取值依据 ，是否具 有合理性。
• 计算期：建设期+经营期=计算期 • 成本、费用：原辅材料，人员工资及福利费，燃料、
水电 ，折旧摊销费 ，修理费 ，其他费用 ，销售费用、 财务费用。
六 、授信担保与担保代偿能力
• 基本与流贷担保方式分析一致 • 重点：关注所质押的收费权、采矿权是否受限
制；追加项目在建工程抵押； 争取追加公司股 权质押
七 、风险揭示和授信方案
建行善担贷审核要点
建行善担贷审核要点
建设银行的"善担贷"是一款针对小微企业和个体工商户提供的贷款产品，该产品以信用或保证担保为主要方式，审核要点主要包括以下几个方面：
1. 企业资质：首先，银行会审查申请企业的基本资质，包括但不限于营业执照、税务登记证、组织机构代码证等，并确认企业是否合法合规经营。
2. 经营状况：考察企业的实际经营情况，如主营业务稳定性、盈利能力、现金流状况、负债水平、还款记录等。
银行会通过查看财务报表、纳税记录等材料评估企业的经营能力和偿债能力。
3. 信用记录：对于企业法人及其主要股东的信用记录进行核查，良好的信用记录是获取贷款的重要条件之一。
4. 担保情况：虽然“善担贷”可采用信用或保证担保方式，但如果选择保证担保，则需要对担保人的资信状况、偿还能力以及抵押物的价值进行严格审核。
5. 行业地位与前景：考虑企业所处行业的整体发展状况及企业在行业中的地位，预测其未来发展前景，确保投资风险在可控范围内。
6. 借款用途：银行会关注贷款资金的具体用途，确保资金用于合法合规的企业
经营活动，而非投资高风险领域或者违反国家政策法规的活动。
7. 审批流程：除了以上要素外，建行还会根据内部的风险控制体系和信贷政策，按照规定的审批流程对贷款申请进行审核。
请注意，不同地区、不同时间点，建设银行对于“善担贷”的具体审核要求可能会有所不同，建议直接咨询当地建设银行工作人员了解最新的贷款政策和申请流程。
协议审查五要点
一、合同主体是否合格合同主体是否具备签订及履行合同的合法资格，是合同审查中的首要问题。
主体资格上存在法律缺陷，将是合同无可回避的根本性缺陷。
但在实践中，合同是否有利比合同是否有利比合同是否有效更令企业关注。
只要法律后果并不严重而且自己一方资格合法，只要能够控制住自己一方的法律风险，即使交易相对方存在主体资格缺陷，交易仍可进行。
惟独当任何一方存在的主体资格缺陷所导致的法律后果对自己一方的利益存在重大影响时，才会尽量避免这种交易或者尽量避免法律风险不利后果的发生。
例如，某企业的设备遍布于湖区内的不同岛屿，拟租用当地派出所的交通艇从事设备抢修。
派出所无论如何都不是合格的民事主体，但企业别无选择，而且几乎没有风险，所以交易可以照常进行。
通常情况下，通过合同名称和交易双方的名称就能大致判断对方是否具有主体资格，但惟独通过查验各类证、照才干确走。
即使是履行合同的自然人，有时也要根据交易内容审查其是否具有签订及履行合同的能力。
而且，通常惟独支付货币的一方才会详细审查对方的主体资格，因为涉及对方履行能力问题。
收取对于收取货币的一方来说，产品或者服务卖给谁并不重要，法律约束也相对少些。
1.合同主体资格的有效性合同业务最主要的服务对象是法人，也就是拥有合法有效的企业法人营业执照的经济组织，能够审查这种合同主体已可基本满足日常工作需要。
但合同主体并不局限于企业法人，在法律允许及没有资格限制的情况下，个体户、合伙企业、自然人等也可以是合法的合同主体。
对企业法人营业执照的审查包括经营范围、注册资本等是否与合同相适应，也包括其经营期限和是否通过了年检。
企业年检每年进行一次，许多地区的营业执照上都注明了每年的年检时间，通过年检的会贴上特定标记，超过时间又没有相关标记则说明未通过年检。
经营期限过期或者未能通过年检，均丧失了合法经营资格，企业应避免与这种"企业"交易，至少他们管理混乱，严重影响交易安全。
按最高人民法院的司法解释，超越经营范围未必导致合同无效，但可能招致工商管理部门的处罚。
项目贷款审查要点
项目贷款审查要点
二、认真审查项目贷款实际用途及使用效果，确保第一还款来源充足
项目贷款审查要点
（一）审查项目建设是否合规 （二）审查项目资金来源落实情况 （三）审查项目建设条件是否具备 （四）项目产品市场及竞争能力分析 （五）项目效益测算及偿债能力分析
项目贷款审查要点
二、认真审查项目贷款实际用途及使用效果，确保第一还款来源充足
（四）项目产品市场及竞争能力分析 1、国际、国内市场供求状况 2、项目产品目标市场供求状况 3、替代产品发展情况及趋势 4、主要竞争对手情况及与本企业、本项目竞争能力比较： ①规模；
②市场占有率；③价格；④成本；⑤管理水平
项目贷款审查要点
二、认真审查项目贷款实际用途及使用效果，确保第一还款来源充足
项目贷款审查要点
三、落实担保措施，分散贷款风险
（三）动产及权利质押方式担保审查 3、股权质押方式担保审查 1 质押的股权预期升值潜力较大 2 原则上为上市公司股权 3 符合中国证监会和财政部关于股权质押的具体规定
项目贷款审查要点
四、综合评价风险可控程度，提出审查结论
（二）提出具体的审查结论
1、审查意见
（一）审查项目建设是否合规 防止对国家明令淘汰的落后生产能力、工艺、产品和重复建设项目、
违规审批的项目给予贷款支持。
１、项目审批的合法性 2、项目环评的合法性 3、项目用地的合法性 4、资本金比例的合规性 5、其他项目合法性问题
项目贷款审查要点
二、认真审查项目贷款实际用途及使用效果，确保第一还款来源充足
项目贷款审查要点
三、落实担保措施，分散贷款风险
（三）动产及权利质押方式担保审查
2、国债质押方式担保审查 1 凭证式国债质押