商铺投资八大风险概要
商铺投资的三个风险要素
商铺投资的三个风险要素相比住宅、写字楼等地产类型相比，投资商铺较易获得更好回报，和别的投资产品一样，高回报亦伴随着高风险。
商铺投资中有些什么风险要素需要考虑、权衡呢？风险要素一：买卖双方信息不对称商铺作为专业化投资产品，广大置业者在投资过程中往往会因信息不对称而处于弱势地位，容易被开发商的宣传言论所控制，甚至直接进入部分不诚信开发商所设计的圈套中，对自身的投资行为完全失去掌控能力，失败的概率也相对较高。
因此，投资者应该考虑的是，商铺投资回报来源于商业经营、运营，投资者购买的不是一个钢筋水泥的商铺，而是一个承载了完备商业计划，具备较好附加值的投资产品。
所以，开发商的经营团队是不是值得信赖，是不是有一个完整、具体的商业运营计划，直接决定这投资产品的回报率。
而为了避免买卖双方信息不对称的情况，投资者应首先对商业运营成功的既有案例进行一定了解，再通过与商铺销售顾问、开发商深度、多次沟通，尽可能详细地了解项目商业运营的信息，才能对其今后的投资回报、升值空间做出恰当的判断。
风险要素二：制造概念噱头潜藏风险城市商业地产市场上，不少在售项目都言称项目定位鲜活，很多都致力要“填补城市或区域市场空白”、“引领城市消费潮流”，而事实上商业项目要做到创新或领先都是一件有相当难度的事情，完全没有商业经验积累，或者非商业专业的公司，打造领先性的商业形态更是极其困难。
目前市场上，有的项目标榜定位新鲜、准确，但是否是经不起推敲的唯美概念、是否缺乏足够的市场依据，就考验投资者的眼光了。
对于一般性销售产权的商铺项目，任何整体性的定位都只具有概念意义，实际极难实现，而对商铺投资不甚了解的投资者容易在被新鲜概念吸引下进行投资，实则并不清楚项目具体的定位、运营情况，难免面临被套牢的风险。
因为对于进行商铺销售的项目而言，业主购买产权后将商铺出租给哪个商家，开发商实际并不容易控制。
风险要素三：租金类比有讲究商铺是个投资产品，不像住宅主要是为了居住，商铺的投资价值更多是靠租金来实现。
商业综合体投资风险管理及防范
商业综合体投资风险管理及防范商业综合体是由商业、娱乐、餐饮、办公等多种业态组合而成的综合性建筑群，其在城市发展中扮演着至关重要的角色。
随着城市化进程的加快和消费升级的趋势，商业综合体成为各地吸引人气、推动城市经济发展的重要载体。
商业综合体的投资风险也随之增加，投资者需认清风险，采取有效措施加以防范。
一、商业综合体投资风险1. 市场风险市场风险是商业综合体投资面临的首要风险。
市场需求的不确定性、市场竞争的激烈程度、政策环境的变化等因素都可能对商业综合体的盈利能力产生影响。
尤其在城市更新换代、商业模式创新等背景下，市场风险更加复杂和多变。
2. 运营风险商业综合体的运营风险来源于多方面，包括租赁率下降、业态调整、管理不善等。
运营风险的存在可能导致商业综合体的盈利空间减小，从而影响投资回报率。
3. 政策风险政策风险主要来源于政府的政策调整。
城市规划的变化、土地使用政策的调整、商业税收政策等因素都可能对商业综合体的投资产生影响。
4. 财务风险商业综合体投资规模庞大，需要大量资金投入，而且还要面对长周期、高负债等财务压力。
一旦出现财务风险，不仅可能带来资金链断裂的危险，还可能导致投资者的损失。
二、商业综合体投资风险管理1. 项目前期尽职调查在商业综合体投资前，投资者需要进行充分的尽职调查，包括市场调研、政策风险评估、财务状况审查等，全面了解项目的潜在风险点，为后续的风险管理打下基础。
2. 多元化投资布局商业综合体投资是一个长期的过程，投资者可以通过多元化投资布局来降低风险。
不只是将资金集中投入单一项目，而是在不同地区、不同类型的商业综合体项目中进行投资，分散风险。
3. 强化规划设计商业综合体的规划设计对项目的运营和管理有着直接的影响。
投资者在规划设计阶段要充分考虑市场需求、业态组合、交通便利等，以确保项目的吸引力和竞争力。
4. 严格的合同管理商业综合体的租赁是项目盈利的主要来源之一，投资者需要建立严格的合同管理制度，确保租赁相关的法律关系清晰明确，减少租赁风险。
投资商铺如何破解市场八大风险商务指南频道_风险投资_创业融资_风险投资_融资_中小企
投资商铺如何破解市场八大风险_商务指南频道_风险投资_创业融资_风险投资_融资_中小企业此外，一些招商过程中还存在着热炒商铺提前“透支”升值潜力的弊端。
商铺的炒作一般有两种形式。
一是炒家通过低价购进商铺，高价售出后赚取差额。
二是在项目刚开始招商期间，职业炒家整租几十个铺位，然后分租给其他商家，分租的租价大多高于整租的价格，如果项目很吸引商家，便能很快分租出去，且价格可以抬高赚取差价。
而一旦项目不被看好，商家不愿贸然进驻，“炒铺团”可以低价租给熟识的商户，或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来，营造商铺抢手的假象以吸引商户。
经过“炒铺团”短期炒作后，虚高的租价令商家很难平衡流水和收支，商户更换频率过高，导致市场流动性过强，商铺品质无法得到保证，人气很难聚集，商铺经营出现恶性循环。
更有甚，一旦商铺经营困难，“炒铺团”租用的大面积商铺集体退租，其他商家的利益将受到严重侵害。
对策：因此，商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。
普通投资要对一些炒作行为警觉。
3、商铺的硬件及交通条件带来的风险一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，但是商铺的价值最终是要通过租赁实现的。
而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺设计上有不足，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才发现问题。
商铺选址也是至关重要的。
如果公交、地铁、快速路、停车场等交通线路或设施不利，将使人流路线不理想，严重影响经营。
交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
对策：人们要考虑到商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有水、电、煤、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，力争做到有备无患。
投资商铺考虑的因素非常多，即使是同一个项目的不同位置的商铺选择就是一个“技术”难题。
买商铺投资的六个注意事项
买商铺投资的六个注意事项
买商铺投资的六个注意事项
1、买商铺之前多调查。
买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。
你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。
2、尽量不买商场里的商铺。
不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。
商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。
那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。
3、要有商铺的风险意识。
开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是“一铺养三代”的时代，如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。
4、买商铺要有前瞻性。
并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极。
投资商铺有哪些风险注意事项是什么
投资商铺有哪些风险注意事项是什么投资商铺风险1、开发商的信用和管理风险经营管理是商铺投资成败的关键。
所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。
人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
2、商铺招商定位模糊和过度炒作的风险商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。
普通投资者要对一些炒作行为警觉。
3、商铺的硬件及交通条件带来的风险人们要考虑到商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有水、电、煤、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
4、商圈不佳与消费资源不足造成的风险投资商铺要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。
5、投资者自营“养铺”风险投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。
投资者可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策重要依据。
6、商铺投资者转租的风险投资者要注意考察转租对象的信誉和实力，尽量找一些有品牌实力的商户签下长期租约。
套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。
7、产权商铺的资金成本的风险资金成本风险是投资产权商铺最容易被忽视的。
人们不仅要看到商铺价值提升是一个动态的过程，而且还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺起到的作用。
8、政策和政府规划的风险投资者尽可能通过各种渠道了解相关政策和规划，防患于未然。
投资商铺注意事项1、确定商铺的投资价值首先需要了解的是商铺分为临街型商铺、社区型商铺以及写字楼商铺等三大种类，其各自有各的特点。
商铺具有可投资性，一般具有以下特点：临街商铺位于闹市或者是商业街区域，无论价格面积都是众多商户们心意的选择对象；如果是社区型商铺的话，一般服务的社区居民，因此大多以药店，超市之类为主，而且投资费用小，不过选择投资社区类型时要综合考虑周边的因素；投资写字楼的话，要看其是否具有可投资性，首先要看其所在位置是否是公司聚集区，例如开发区，还要看其资金多少的投入，由于较聚集的开发区之类的都是新兴的产业区，因此其前景看好，选择时要主要其地段的发展潜力。
开餐馆必须要规避的七大风险
开餐馆必须要规避的七大风险开餐馆是很多创业者的梦想，但也是一个充满挑战和风险的行业。
如果不注意一些关键问题，轻则会影响餐馆营收和声誉，重则会导致倒闭。
本文将介绍开餐馆过程中必须要规避的七大风险。
风险一：选址问题开餐馆的第一步是选择一个好的地点。
选址不当可能导致餐馆最终失败。
选择位置时需要考虑人流量、周边竞争对手、租金及交通便利程度等因素。
建议不要在较为偏僻或交通不便的位置开餐馆，也不要盲目跟风去租金昂贵的热门商圈。
风险二：缺乏资金预算开餐馆需要花费不少资金，如人工、租金、装修、器材等，因此在开店前必须要仔细评估资金状况，并做好充足的预算。
如果缺乏资金，将导致生产经营过程中出现连锁反应，影响餐饮品质和服务水平。
风险三：没有充分的运营计划没有充分的计划，意味着你跳进了开一家餐馆的水深火热的深渊中。
在开店时，需要应对各种情况，比如业务瓶颈、员工管理、会计处理，以及与供应商、客户、政府等各方的关系处理。
具有足够的运营计划，能够更好地应对问题并应对不断变化的市场。
风险四：没有合规和营运许可证开餐馆之前，需要申请许多许可证，这些许可证涉及到环保、消防、食品卫生和商业经营等多个方面。
如果没有取得许可证，将会面临很大的风险和罚款。
如果违反法律规定，将有可能受到财产和声誉双重损失。
风险五：人员招聘和管理问题人员是开餐馆核心的资源，但是，招聘和管理员工需要足够的专业知识和经验。
如果招聘了不符合职位要求的员工，将会导致员工工作效率的下降，从而影响整个餐馆的顾客体验。
管理人员的时候，需要关注到员工的能力和管理能力，需要建立起一个有效的培训体系。
风险六：疏忽食品安全问题食品安全问题是餐馆风险管理的一大关键点，会直接影响餐馆的信誉和销售。
要采取合理的烹饪方法，使用新鲜的食材，以及做好卫生管理，建立公开透明的食品安全监管制度，保障顾客健康。
风险七：没有充分保险开餐馆需要投入很多资金，因此一定要考虑投保商业保险，确保餐馆正常的运营和业务发展。
现在投资商铺怎么样
现在投资商铺怎么样在经济不断发展的今天，投资是许多人追求财富增长的方式之一。
而商铺投资作为一种稳定可靠的投资方式，近年来备受关注。
本文将从商铺投资的优势、商铺选址的重要性、商铺投资的风险以及如何选择合适的商铺等方面，为您详细解读现在投资商铺的情况。
首先，商铺投资具有许多优势，吸引了众多投资者。
首先，商铺投资可以获得稳定的租金收入。
随着城市化进程的不断深入，对商业场所的需求也越来越大。
租户们希望能够将他们的业务放在繁忙的商业中心地段，以吸引更多的客户。
因此，商铺的租金相对较稳定，能够为投资者带来可观的收益。
其次，商铺投资还具有资产保值增值的特点。
商铺位于繁华地段，房价相对较高，而且不容易受到市场波动的影响。
在宏观经济稳定的情况下，商铺的价值有望持续增长。
最后，商铺投资还可以实现资产的多元化配置。
商铺不受股市、房地产市场等因素的制约，可以作为一种独立的资产配置方式，降低整体投资风险。
其次，商铺投资中选址的重要性不可忽视。
商铺的位置决定了其未来的发展潜力和租金回报。
首先，商铺的主要目标是服务客户，因此选址的方便性至关重要。
商铺应尽可能靠近人流量大的地方，比如商业中心、办公楼、学校等，以吸引更多的潜在客户。
其次，商铺所在地的经济环境和发展前景也是选址的重要考虑因素。
投资者应对当地的经济情况、产业发展方向、政府政策等进行详细了解，以选择具有潜力的投资地点。
此外，商铺周边的竞争环境和配套设施也是选址的重要考虑因素。
商铺所在地有没有其他商业设施、交通便利程度等都会影响商铺的竞争力和吸引力。
然而，商铺投资也存在一定的风险。
首先，市场供需关系的变化可能影响商铺租金收入。
如果市场上商铺供应过剩，租金会相应下降，投资者可能面临收益减少的风险。
其次，商铺所在地的商业环境可能发生变化。
例如，随着商业中心的迁移，商铺可能会面临流量减少的风险。
此外，商铺维护和管理的成本也是一个需要考虑的因素。
商铺需要定期进行维护和更新，这会增加投资者的资金和精力投入。
商铺风险控制
商铺风险控制商铺经营是许多人的梦想，但同时也伴随着各种风险。
为了确保商铺能够稳定运营并取得成功，风险控制是至关重要的。
本文将探讨一些商铺风险控制的关键措施，以帮助商家避免潜在的风险。
I. 商铺风险评估在开始经营之前，进行全面的商铺风险评估是必要的。
这可以帮助商家了解可能会面临的潜在风险，从而采取相应的措施来规避这些风险。
以下是一些需要考虑的关键方面：1. 市场风险：分析目标市场的竞争情况和需求趋势，了解市场的稳定性和增长潜力。
2. 经济风险：考虑经济环境的变化对商铺经营的影响，包括通货膨胀率、利率变动等因素。
3. 法律风险：确保商铺的所有经营活动符合相关法律法规，避免面临法律纠纷和罚款。
4. 安全风险：评估商铺所在地的安全风险，如火灾、盗窃等，并采取相应的安全措施。
II. 设立有效的安全措施为了确保商铺的安全经营，商家应该设立一系列有效的安全措施。
以下是一些建议：1. 监控系统：安装闭路电视监控系统以防止犯罪行为，并用可靠的记录设备记录监控内容。
2. 照明系统：保证商铺内外的适当照明，特别是入口处和停车场等容易发生意外的区域。
3. 安全培训：为员工提供必要的安全培训，教授正确的紧急情况处理和事故预防知识。
4. 灭火设备：安装适当数量和类型的灭火器，并确保员工了解如何正确使用。
III. 财务风险控制商铺的财务风险可能来自多个方面，如资金不足、销售下滑等。
以下是一些财务风险控制的关键措施：1. 资金管理：确保商铺有足够的流动资金来维持正常的经营活动，并避免过度依赖借贷。
2. 成本控制：定期审查和降低成本，包括库存管理、供应链优化和能源消耗等方面。
3. 销售分析：定期分析销售数据，了解销售趋势和顾客偏好，并相应地进行调整。
4. 多元化经营：减少对单一产品或服务的依赖，通过引入新产品或拓展服务范围来降低风险。
IV. 员工管理和培训员工对商铺的成功发挥着至关重要的作用，因此良好的员工管理和培训显得尤为重要。
投资商铺需要注意什么投资商铺的注意事项
投资商铺需要注意什么投资商铺的注意事项投资商铺的注意事项1、考虑商铺的形态。
一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关。
客户确定了购买商铺的形态后，就要潜心分析这方面的情况，不要什么都一把抓。
2、考虑商铺的经营项目。
经营项目不同，所属业态自然不同。
业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则客户的投资收益也会成比例提高。
而“规模效应”对于初次投资者比较有利。
3、商铺区域的选择。
熟悉的区域是优选，对市场进行详细的调查与分析，亲自了解区域全面信息，不要仅仅查看区域分析报告或从别人口中了解的不客观或者不全面的信息，商铺地点较好选择投资者个人比较熟悉的区域。
4、楼层的选择。
租金往往最能体现商铺的价值，一楼的商铺往往较好租，租金也高，对投资者也最有保障。
临街商铺要优先选择，如果投资者选择经营大型商场中的店铺，那么就要受约于商场制定的各种条件，从而对利润率和经营者的个人时间支配等方面都有影响。
5、计算商铺使用率。
有没有自主权。
自主权越高，收益越单纯。
使用率提高一倍，就等于降低一半租金。
6、考虑相关政策。
如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。
经营商铺是长线投资，对政策的依赖性强。
客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺价值的提升。
7、考虑商铺所在地的商业成熟度。
成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。
两种地带的商铺有各自的投资价值，也存在各自的投资风险，需引起足够重视。
8、考虑商铺的后期经营管理。
商铺更多的风险来自于后期的经营管理。
如果经营管理不善，就意味着投资的绝对失败，所以要提前考察好商管的运营实力。
9、店铺面积保持1：2的纵深比黄金比例。
有些人认为店铺面积越大越好，这是错误的。
一味地追求大面积的商铺只会让顾客产生不协调感，多余的面积还会造成浪费，并不能带来相应的效益。
投资商铺注意事项
投资商铺注意事项
投资商铺是一种常见的投资方式，但是在进行商铺投资前需要注意一些事项。
下面就是投资商铺时需要注意的事项。
首先，对商铺的地理位置要进行详细的调研和分析。
地理位置是商铺投资的重要因素之一，对于商铺来说，选择一个繁华的地段可以带来更多的客流量和生意机会。
因此，在投资商铺前，需要仔细考察商铺所在的周边环境、交通状况和人群聚集情况，并确保商铺位于繁忙的商业区域或者居民区附近。
其次，了解商铺的租金和租约情况。
商铺的租金是商铺投资中的另一个重要因素，租金支出直接关系到投资的回报率和盈利能力。
投资者需要了解商铺的租金水平，并且对商铺的租约条款进行详细了解，确保租约的期限、租金调整和其他相关事宜符合自己的要求和预期。
第三，对商铺的经营环境进行全面评估。
商铺的经营环境包括行业竞争环境、消费者需求和商铺的发展潜力等因素。
投资者需要研究商铺所在行业的竞争态势和未来发展趋势，了解消费者的需求和购买能力，并对商铺的发展潜力进行评估。
只有在有利的经营环境下，商铺才能有更好的盈利潜力。
最后，需要进行风险评估和投资回报分析。
投资商铺是一种高风险的投资方式，投资者需要充分评估投资风险并且确保自身有足够的资金储备来承担风险。
此外，投资者还需要对投资商铺的预期回报进行分析和考量，确保投资商铺的预期回报能够满足自身的投资目标和需求。
总之，投资商铺需要慎重考虑各种因素，包括地理位置、租金和租约、经营环境以及风险评估和投资回报分析等。
只有做好这些准备工作，投资者才能够在商铺投资中取得成功。
投资商铺有什么风险注意事项
投资商铺有什么风险注意事项投资商铺有什么风险注意事项投资商铺有什么风险商铺是一个高投入的一项投资，投资好了也可带来可观的高利回报，但是正因为其高价的回报，随之而来的就是高风险。
所以在购买商铺的时候一定要多方面考察，谨慎地进行选择。
同时，还要多关注一些市政规划以及城市发展的状况，规避投资风险，减少不必要的损失。
那么购买临街商铺有哪些风险？购买临街商铺又如何规避风险呢？一、购买临街商铺有哪些风险1、商铺投资成本高以及商铺投资风险大，是很多投资者不敢轻易投资商铺的主要原因。
2、购置二手商铺了解清楚该商铺的房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等，以免引起产权纠纷。
二、购买临街商铺如何规避风险1、避免“居改非”目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，完全改变了土地用途，也增加了经营功能。
根据相关规定，土地使用者需要改变土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准。
依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。
所以，你所投资的商铺如果原来是居住用地的话，没有经过相关部门的批准，可能以后会存在很多麻烦。
2、优先选择熟悉的地方最好选择自己熟悉的地方，对市场进行详细的调查分析，亲自了解区域全面信息。
在楼层的选择上一楼最贵，但是商铺往往最好租，对投资者也最有保障。
临街商铺要优先选择，因为很多每部商场中的店铺，收到的约束就大了。
从而影响投资回报率。
3、面积不要过大购买商铺面积太大不好出租，而且价格贵，所以一般面积在50至100平米比较合适。
最好是一层，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺。
目前，大型的成熟社区和学校附近的商铺异常火爆，临街商铺因为绝对的控制权和固定的回报率吸引众多投资者。
临街商铺能够相对自由地选择出租或自行营业，并且能够根据市场定位进行调整。
商铺投资骗局大起底商铺,投资,陷阱.doc
商铺投资骗局大起底-商铺,投资,陷阱商务指南面对五花八门的商铺推介，一些几乎被迷花了眼睛。
为此，《新闻晨报》专门列举了一些的陷阱，以提醒投资。
轻轨站头就在商铺边？案例：在一新兴居住小区的商铺宣传册上，一个轻轨站头的标志似乎离小区近在咫尺。
小姐在推介时，也毫不含糊地介绍该小区离轻轨只有不到10分钟的步行距离。
可实际上，这条轻轨要到2009年才开始建造，等到投入使用大概要在10年之后。
如果一冲动买下，这个商铺就要在你手上捂上10年才能捂热。
投资参谋：要认真研究政府发布的城市发展。
城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺会因为附近新建了地铁、轻轨而价值倍增。
但如今很多开发商提早透支了很多交通规划，比如5年后才开始修建的轨道交通，开发商已早早地以此为招揽。
投资应到实地进行查看，有些宣传册中号称轨道交通离开商铺只有5分钟，但实际上，却是5分钟的车程。
商铺傍着美景？案例：某开发商称旗下商铺旁边是一个规划中的风景区，该景点人气旺盛，能给商铺带来巨大的客流。
但当投资想了解更多的商铺信息，如商铺规划、商铺业态发展、已签约该商铺的等信息时，开发商却三缄其口。
投资参谋：购买此类商业，不能仅仅看景色是否美丽，还要看景区内涵是否吸引人。
要关注整个景区的发展前景，如周边是否有高速干道、公共交通，是否有大规模的规划，此外商铺的经营理念也非常重要。
迷你商铺赚大钱？案例：一开发商向投资推介：小商铺的回报率比大商铺高。
如果用手上的30万元购买一个市中心的面积为15平方米的迷你商铺，然后再将这个迷你商铺租出去，每个月的租金能收到2万多元钱。
投资参谋：虽然市中心出现了很多寸土寸金的小型金铺，但并不是所有的商铺都是越“迷你”越好，最主要看商铺周边的商业配套以及所经营的业态。
尤其对很多社区商铺而言，只有具有适中的面积，才能开设一些社区商业的连锁便利店。
如果开设服务业类门店，过小的面积也不利于布局的分割。
前三年你赢利？案例：为了吸引客户，现在很多开发商推出了“在前三年保证帮你租出去”的包赢式策略，其承诺返回租金达到6%-10%不等。
商铺投资常见风险防范
商铺投资常见风险防范投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜。
作为不动产投资理念，商铺热正在持续升温，并以其短期内给予投资者丰厚回报而成为新世纪各类投资中最耀眼的亮点。
然而，同行没有同利。
商铺投资前景虽然看好，但并不意味着每一个投资者都保赚不赔。
与住宅市场相比，商铺“投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜。
”作为不动产投资理念，商铺热正在持续升温，并以其短期内给予投资者丰厚回报而成为新世纪各类投资中最耀眼的亮点。
然而，同行没有同利。
商铺投资前景虽然看好，但并不意味着每一个投资者都保赚不赔。
与住宅市场相比，商铺市场受到更多政策、行业、操作等因素的制约。
涉足这样一个市场，起初最重要的也许是胆量；而在市场逐渐成熟的过程中，则需要更多的理性和对风险控制的技巧。
基于此，笔者将投资者在买卖、租赁商铺中经常碰到的一些问题归纳整理。
前事不忘，后事之师，希望能对读者有所裨益。
案例1：中介保管定金不力，一诉未平一讼又起【案情介绍】2005 年7月5日，黄先生与胡女士通过某中介签订了一份商铺买卖预订协议。
黄先生将其二百多平米的商铺出售给胡女士，转让价300万元，首付款40％（120 万元），约定于签订正式合同时支付，余额由胡女士向银行申请按揭，同时约定预订协议签署后三十日内签正式合同。
后胡向黄支付定金人民币3万元，黄出具了定金收据。
中介为确保收到中介费，便要求上家将定金交给其保管，也出具了盖有公章的《定金保管合同书》。
8月2日，在签署正式合同时，黄先生吃惊地发现，40％首付款变成了“首付款为人民币三十万元整”（只有10％），遂提出疑义。
但胡表示拿不出更多的钱，双方不欢而散，诉诸法庭。
开庭之前，在胡女士的一再要求下，中介便把上家交给其保管的定金交还给胡。
拿回定金后，胡撤诉，但本案引发了连环诉讼。
黄先生得知中介把定金还给下家后，便把中介起诉到法院，要求中介依据保管合同书、归还定金，最终法院判令中介归还定金。
目前中介想挽回损失，就必须再起诉下家要求返还3万元定金。
店铺风险安全
3 风险应对策略
风险识别
识别风险来源：了解各种可能的风 01 险来源，如市场、竞争、政策等
风险评估：对各种风险进行评估， 02 确定风险等级和影响程度
风险监测：建立风险监测机制，及 03 时发现和应对潜在风险
风险应对：制定应对策略，包括预 04 防、控制、转移等措施
风险评估
风险识别： 识别潜在的源自04财务造假：店铺在财务报表、账目等方面 造假，可能导致法律风险和信誉损失
法律风险
01
合同纠纷：与 供应商、客户 等签订的合同 可能存在法律 风险
02
知识产权侵权： 店铺销售的商 品可能侵犯他 人的知识产权
03
劳动争议：与 员工之间的劳 动关系可能存 在法律风险
04
税务问题：店 铺的税务申报 和缴纳可能存 在法律风险
运营风险
1
商品质量问题： 商品质量不合格， 导致消费者投诉
2
物流问题：物流 速度慢，导致消
费者不满意
3
售后服务问题： 售后服务不到位， 导致消费者不满
意
4
营销策略问题： 营销策略不当， 导致销售额下降
2 风险防范措施
建立风险管理体系
1
设立风险管理团队：负责风险识别、评估、控制和应对
2
制定风险管理计划：明确风险管理目标、策略和措施
的及时性和准确性
加强员工培训， 2 提高员工的风险
意识和防范能力
定期进行内部审 3 计，及时发现和
纠正存在的问题
提高员工风险意识
01
定期进行风险防范培训，提高员工的风险防范意识
02
制定风险防范制度，明确员工的风险防范职责
03
建立风险防范信息通报机制，及时向员工通报风险信息
开餐馆必须要规避的七大风险
开餐馆必须要规避的七大风险没文化真可怕！创业者投资开店基本“跟着感觉走”，而且人云亦云，在不懂经营的外行“指点”之下乱搞一气。
如果你想成功地开一家餐饮店，只要成功规避下述餐饮开店经营“七大风险”，你的成功率必将大大提高。
▼第一个风险对店铺周边餐饮消费需求认知错误几年前，富山县新开了一家走低价路线的法式休闲餐厅。
这家店的经营理念是“为消费者提供低价位高品质的法式料理”，旨在吸引“以前没吃过法式料理的新顾客”。
乍一看，感觉这家店会非常成功。
但遗憾的是，开业不到半年，该店就高调开场、低调落幕了。
导致该店经营失败的最大原因是对“法式料理消费群体”的认知错误。
开店伊始，我曾经与店老板见过一面，记得当时他有一句话是这么说的。
“东京现在流行吃法式料理，我志在富山县开辟一个新的法式料理市场。
”的确！当时富山县没有一家经济型法式餐厅，于是对方得出“……所以，这是个机会”的结论是符合逻辑的。
但问题是，过去没有这个先例，换一个角度分析，也可能意味着富山县“没有该需求（市场）”。
因为没有先例可循，所以，如果投资人非要在消费需求本来就不旺盛的地方试水，获得胜算的概率当然很小。
在东京，“法式料理的消费人群”本来就占压倒性优势，客源趋向低价位法式料理，所以，法式料理才能保持经久不衰的人气。
据此推论：富山县的法式料理消费群应该会流入这家餐厅。
但是，因为这类客源的绝对数量少，至少，集客量远未达到足以让这家店维稳经营的规模。
这就是这家餐厅高调开场、低调落幕的真正原因。
由知名企业咨询顾问提供指导建议的餐饮企业已经撤出这个市场，其主因也是洞察到了这一消费需求的认识误区。
理想很美好，现实很残酷（消费需求不足），导致了店铺营收达不到预期的一半。
顺便提一句，业界对于这一消费需求的认知错误不仅发生在富山县等小型商圈，在规模更大的商圈乃至黄金地段，同样的一幕也在上演。
一些知名管理咨询公司或加盟店总部搬出的所谓销售预测数据根本是一派胡言。
如果他们拿出的预测数据准确，那么，倒闭的法式料理店起码不会像现在这么多。
开店创业计划书的风险评估
开店创业计划书的风险评估一、行业竞争风险1. 行业饱和度高：当前市场已存在大量同类型店铺，竞争激烈，新店面对挑战。
2. 行业变革快：时尚、消费习惯等变化快速，若不能及时调整经营策略，面临市场淘汰。
3. 行业巨头竞争：大型连锁店、品牌店等实力较强的竞争对手存在，增加新店在市场立足的难度。
二、市场风险1. 消费者需求波动：受宏观经济、政策等因素影响，消费者购买力、消费习惯变化，影响店铺经营。
2. 地理位置选择不当：如果店铺选址错误，或是环境变化导致客流减少，可能导致店面无法盈利。
3. 网络化竞争：随着互联网发展，电商、外卖等形式的竞争加剧，对传统零售店铺形成冲击。
三、管理风险1. 人员管理困难：新店需招聘、培训员工，管理人员可能面临员工流动、绩效考核等问题，会影响店铺正常运营。
2. 资金管理不善：资金周转不灵、成本控制不力等问题可能导致经营困难，或是出现经营危机。
3. 职业规划困难：创业者自身在管理、运营方面可能存在不足，需要不断学习提升业务能力。
四、供应链风险1. 供货不稳定：供应商质量参差不齐，延迟交货或质量问题屡见不鲜，影响店铺正常销售。
2. 售后服务问题：产品售后服务体系不健全，退换货、维修时效等问题可能影响店铺声誉和销售。
3. 物流运输困难：物流配送中可能遇到天气、交通等因素的阻碍，导致产品无法按时到达。
五、营销风险1. 营销策略不当：市场推广方式选择不当、宣传内容不准确等问题可能导致店铺宣传效果不佳。
2. 产品定位失误：对消费群体需求评估不准确，产品设计、定价等方面不能满足市场需求。
3. 销售困难：可能遇到销量不达预期、市场反馈不佳等问题，导致营业额和利润无法达到预期。
六、法律合规风险1. 知识产权侵权：可能因为产品设计、命名等侵犯他人知识产权，导致诉讼、经济赔偿等问题。
2. 雇佣法规：员工合同、工资福利、劳动保护等法律法规要求未达标，可能引发纠纷。
3. 税务风险：会计核算错误、报税纳税等操作失误，可能面临税务风险和处罚。
商铺投资：失败者教训
小区 内的居 民想要绕到她 的店 铺至少
需要 走 １ ０分钟 以上 。 区高高的 围栏 小
不 少人来 此看过 之后 ，都告诉他 ：这 个店 铺 门脸 极不显 眼不说 ． 一层的 ２ ０ 多平 米如果放上 了柜 台 ．就会极 为拥 挤 ．一来顾 客根本不会 进八这 么小 的
店 面 ．二来即使在 门１看上 一眼 ，也 ： ３
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两个 铺面又卖掉 了。经过 分析不 难得 知 ，她的失败 在于虽 然她看到 了在 小 区周围选铺 的有 利 因素 ．却忽 略了另
一
绝 对无 法知 道二楼 有 更宽敞 的 空间 。 林卫国 费了将 近 ４个月的时 间 ，才将 这个店铺租给 一个 经营餐馆 的 ，然而 对方未到半 年就要 求退 租 ．原因是实
才知道 自己手 中攥 蕾的并非宝贝 原 来此 商铺 为上下两层 ．一层 的面积仅 ２ ０多平米 ，但二 层 的面积 超过百 米 。
果及时在小 区周围投 资商铺 ．等 小 区 八 住 后 ，商 业机 会 一 定 有很 大 的 潜 力。 这一点的判 断上 ， 是正确 的。 从 她 于是她 花 了近 ５ 万元 ． ０ 购得离小 区仅
街之隔 的两 个商铺 。１ ９ 年 底 ．小 ９ ９
区开 始八住 ，蔡女士也开始 张罗蕾 出
开店风险评估
开店风险评估开店是一项风险较高的投资行为，需要充分评估和准备。
以下是对开店风险的评估：首先，市场风险是开店过程中最重要的风险之一。
市场需求的变化、竞争对手的存在和市场预期的不确定性都可能导致店铺的业绩不佳甚至失败。
因此，在开设店铺之前，必须对目标市场进行详细的市场调研，了解该领域的竞争激烈程度、市场份额、产品忠诚度等因素，以及预计的市场增长率和市场的随机风险等。
其次，经济风险也是开店过程中需要重点关注的因素之一。
经济环境的不稳定性和经济周期的波动可能对店铺的销售额和利润产生重大影响。
例如，经济衰退或通货膨胀可能导致人们减少在购物上的支出。
此外，高额的开店成本也会增加经济风险。
因此，在开店前应该制定详细的财务预算，包括融资筹资计划、成本预估和收入预期。
同时，还需要根据不同的经济环境做出应对措施。
再次，人力资源风险也是开店中需要考虑的重大因素。
店铺的成功与否很大程度上取决于员工的质量和素质。
解决招聘和培训问题是开店过程中最重要的任务之一。
员工的技能水平、职业道德和忠诚度等因素都可能对店铺的运营产生重大影响。
因此，需要制定招聘策略、培训计划和员工福利政策，以确保拥有一支高素质的团队。
最后，管理风险是开店过程中也需要重点关注的一个方面。
良好的管理是店铺成功运营的关键。
管理风险包括领导能力不足、组织架构和运营流程不合理等问题。
好的管理可以提高工作效率、减少成本，并确保店铺能够做出及时的决策以适应市场变化。
因此，在开店前需要建立清晰的组织架构、制定适当的管理流程，并培养优秀的管理团队。
总而言之，开店风险是无法避免的，但通过充分评估和准备，可以降低风险发生的概率和影响。
市场风险、经济风险、人力资源风险和管理风险都是开店过程中需要重点考虑和应对的方面。
只有通过科学的方法和策略，才能最大限度地降低开店风险，实现店铺的成功运营。
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商铺投资八大风险
1、宏观调控:是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形,比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。
2、供求关系:供求关系失衡也会产生投资风险。
真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源,市场需求旺盛。
但是一旦供求关系严重失衡时,就会影响整个区域的商铺价格。
3、规划失当:规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划,属于法规范畴,具有强制性,如果规划失当,也会造成商铺贬值。
4、环境变化:环境是指自然环境和商业环境,在自然环境趋向恶化时,该区域的商铺会
产生贬值,因人口难以生存。
在商业环境发生变化时,如购买力流失等,也会使商铺的价值严重下降。
5、选址不当:选址是商铺投资者的最基本的功课,如选址不当,会造成投资者损失。
6、开发商的项目实施能力不强:开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失。
烂尾工
程会使许多投资者深陷套中。
7、业态变化:不同的商业业态有不同的商铺需求,如果商铺过分依附某种业态,投资
专用型商铺,也会使投资充满风险,因为这类商铺的通用性差,一旦业态变化,这类商铺的使用价值顿失。
8、商圈变化:本市的商业发展呈聚集——扩散的趋势,市级商业中心的核心部位确实在
增值过程中,其地理空间却在变化中,核心区位越来越小,如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺,将有投资的风险。
商铺投资五大看
市口
成熟的社区往往店家密集,还配有公交、地铁(轻轨、公园、影院等辅助设施。
要判断市口是否好,也可以参照“肯德基指数”,即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店,就足以说明其市口在区域中是不错的。
楼层
租金往往最能体现商铺的价值。
一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍,而商铺的租金更会差2—5倍!因而一楼的商铺往往最好租、租金也高,对投资者也最有保障。
自主权
自主权越高,收益越单纯。
类似襄阳路市场,主权性虽然比独立门面略逊,但比大商场由经营者“统一整体经营,投资者跟分股权”的模式要自主的多。
使用率
使用率提高一倍,就等于降低一半租金。
如果商铺的位置面向开阔的使用空间,客户流又比较简单、合理的话,就能有效提高商铺的使用率。
注意,商铺一般只追求使用率,不在乎得
房率。
市场定位
对于一条商业街而言,商铺是否在一楼还不是决定性因素,准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。
许多商业街已经形成了自己的产业市场,比如“电脑一条街”、“服装一条街”等,找准市场定位可事半功倍。
商铺投资12项价值因素
影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项,这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。
商情因子:指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。
客流量:客流量对于商铺的价值至关重要。
商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况,但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。
“可视性”因子:商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计,最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
楼层:商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小,一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。
交通条件:交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
停车条件:具体讲就是轿车停车场。
强调停车条件的重要性,是出于中国经济强劲增长的势头。
规划设计的科学性:规划设计必须体现市场功能的需要。
通常,开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。
硬件条件:商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等,包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导,还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的功能影响很大。
经营商品的类型:经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。
不同的商品,其利润空间显著不同。
隶属项目的运营特点:商铺多数隶属于某个项目,所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。
商铺初始售价:商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。
商铺初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也会越高。
周边房地产发展趋势:商铺价值提升是一个动态的过程,商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。