上海房地产研究2015
2015年上海房地产市场调研报告

2015年上海房地产市场调研报告上海市房地产行业协会房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。
上海房协邀请市住建委、市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组,定期研究分析房地产市场。
本次调研着重分析2015年上海房地产市场运行情况,并对2016年市场走势进行预判,形成本调研报告,供会员企业和政府管理部门参考。
一、2015年上海房地产市场的基本情况(一)土地供应2015年,全市共出让国有建设用地使用权1250公顷,比上年减少17.5%。
其中居住用地739公顷,增长25.7%;商服用地194公顷,减少15.3%;工业用地317公顷,减少53.8%。
(二)房地产开发投资2015年,全市完成房地产开发投资3468.94亿元,比上年增长8.2%(全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%),增幅回落5.5个百分点;其中住宅投资1813.32亿元,比上年增长5.1%(全国为增长0.4%),增幅回落1.7个百分点。
房地产开发投资占全社会固定资产投资的54.6%,占比上升1.3个百分点。
(三)房地产开发建设2015年,全市商品房施工面积15095.33万平方米,比上年增长2.8%,增幅回落5.9个百分点;其中住宅施工面积为8372.12万平方米,下降1.8%。
在施工面积中,新开工面积2605.08万平方米,下降6.4%(全国为下降14%);其中住宅新开工面积1560.28万平方米,增长0.8%(全国为下降14.6%)。
2015年,全市商品房竣工面积2647.18万平方米,比上年增长14.4%,增幅上升11.8个百分点;其中住宅竣工面积1588.95万平方米,增长3.5%,增幅下降4.8个百分点。
(四)房地产交易2015年,全市商品房销售(市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房)2431.36万平方米,比上年增长16.6%,增幅上升29.1个百分点。
2015年上海市房地产政策梳理

2015年上海市房地产政策梳理在过去的几十年中,我国的房地产市场一直备受瞩目,而上海作为我国最具活力和国际化的城市之一,其房地产市场更是备受关注。
2015年,上海市的房地产政策调整备受关注,对于房地产市场来说,这是一个重要的转折点。
接下来,我将对这一政策进行深入的梳理和探讨。
1. 房地产政策的背景及目的我们需要了解2015年上海市房地产政策调整的背景以及制定这一政策的目的。
在此之前,上海的房地产市场一直处于快速增长的状态,房价飙升、投机炒房现象严重,给城市的稳定发展带来了许多不利影响。
政府有必要出台调控政策,以维护市场秩序,保障人民群众的切身利益,同时也促进经济的健康发展。
2. 2015年上海市房地产政策的主要内容2015年的上海市房地产政策主要包括房地产税收政策、购房资格限制、棚改政策等多个方面。
其中,最受关注的莫过于购房资格限制,政府出台了一系列的措施,限制了非本地户口信息居民的购房资格,同时也收紧了对首套房和二套房的贷款政策。
这一系列政策的出台,有效地遏制了投机炒房的现象,稳定了市场秩序。
3. 政策调整的影响与评价这些政策的实施对上海市房地产市场产生了深远的影响,房价涨势得到了有效遏制,市场秩序得到了有效维护。
这些政策也引发了一系列的讨论和争议,有人认为政策调整过于严厉,给一些真正的刚需购房者造成了不便,也有人认为政府的政策调整是及时而有效的,得到了市场的广泛认可。
4. 房地产政策调整的启示与展望通过对2015年上海市房地产政策的梳理和评价,我们不难看出,政府的房地产政策调整是为了更好地引导市场,维护市场秩序,保障人民群众的切身利益。
我们可以从中得出启示,即政府应该密切关注市场的发展变化,及时出台有效的政策,引导市场健康发展。
也需要更多地倾听民意,做出更为周密的政策制定,以平衡各方的利益。
5. 个人观点与理解作为一名写手,我对2015年上海市房地产政策调整持积极态度。
政府的出台这一系列政策,有利于市场的健康发展,也有利于广大人民群众的切身利益。
2015年中国房地产发展历程解析

4
中国房地产行业发展模式
?发展模式 ?开发模式 ?盈利模式
5
1980年4月,邓小平同志提出了“出售公房,调整租金, 提倡个人建房买房”的设想,拉开了住房制度改革的序 幕。
6
当中国房地产起步之时,其他国家地产行业已经发展成熟,是借鉴成功模 式还是摸索新的模式?
中国房地产应该以何种模式开始发展??
2.领取《建设工程施工许可证》
3.开工建设
竣工验收 1.领取《商品房销售许可证》
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房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用
土
工
工
房
地
地
程
程
销
规
使
规
施
售
划
用
划
工
许
许
证
许
许
可
可
可
可
证
证
证
证
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中国房地产行业发展模式
?发展模式 ?开发模式 ?盈利模式
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房地产企业的赢利模式,具体而言,根据房地产
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繁荣
炒 1991 作 期
1993
1994
萧条
调 1997 整 期 1998
1999
1998年中国的福利分房 制度终止, 货币化分房 方案正式启动。
暴风雨来临前的
沉寂期
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第三阶段:
1978
1991
1999
2007 2010
房地产快速发展阶段
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2015年上海市房地产政策梳理

2015年上海市房地产政策梳理随着城市化进程的加快和经济的不断发展,上海作为我国最具活力和发展潜力的城市之一,其房地产市场一直备受关注。
2015年,上海市的房地产政策也经历了一系列的调整和变化,对于这些政策的梳理和分析,有助于我们更深入地了解房地产市场的运行规律,也为日后的投资和决策提供了重要的参考依据。
1. 政策背景2015年,上海市房地产市场面临着多重挑战和问题。
不动产泡沫的风险逐渐显现,房地产市场的波动性和不确定性加大;另城市更新和土地资源的供给成为制约市场发展的瓶颈。
当时的政府部门不得不出台一系列政策来引导和规范市场的发展,以应对这些挑战和问题。
2. 主要政策在2015年,上海市相继出台了一系列房地产政策,其中包括限购政策、限贷政策、房地产税改革等。
这些政策主要包括:(1)2015年3月,上海市提高了二手房和商办类房地产的交易税。
这一政策的实施使得投机性购房者面临更高的资金成本,有助于抑制房价的过快上涨。
(2)2015年9月,上海市出台了新的土地供应政策,增加了经济适用房用地的供给,并且对于住宅用地的投资者实行了限购限贷政策,以遏制投资性购房的热情。
3. 政策效果这些政策的出台对于上海市的房地产市场产生了深远的影响。
限购限贷政策使得投机性购房者受到了一定的制约,市场的需求出现了一定程度的下降,从而使得房价的上涨势头有所减缓,市场出现了相对平稳的态势。
另外,土地供应政策的调整也为未来的房地产市场发展奠定了良好的基础,有助于改变当时市场的过热状态。
4. 个人观点综合来看,2015年上海市的房地产政策调整对于市场的平稳发展和投资者的预期管理起到了积极的作用。
政府部门在引导市场的也为市场的健康发展奠定了基础。
但是,也需要看到这些政策可能会带来的潜在问题,例如对于普通购房者的影响、房地产市场的流动性等方面需要进一步关注和研究。
总结回顾:通过对2015年上海市房地产政策的梳理和分析,我们可以看到政府部门的政策调整对市场起到了积极的作用。
上海房地产发展研究

2023-11-01•上海房地产市场概述•上海房地产市场供需分析•上海房地产市场价格走势及影响因素•上海房地产市场政策环境及政策影响•上海房地产市场投资与风险控制目•上海房地产市场未来发展趋势与展望录01上海房地产市场概述上海房地产市场供求关系总体平衡,但局部区域存在供大于求的现象。
受政策调控影响,市场交易规模有所下降,但房价仍保持相对稳定。
租赁市场活跃,成为许多年轻人和外来人口选择居住的方式。
市场现状市场特点上海房地产市场以新房和二手房交易为主,租赁市场为辅。
市中心地区的房价普遍较高,郊区房价相对较低。
购房者以本地居民和外来人口为主,投资客比例较高。
市场发展历程政策调控对市场的影响越来越显著,成为调控市场的重要手段。
上海房地产市场面临着供给侧改革、去库存、稳定房价等多重任务。
上海房地产市场经历了从快速发展到逐步稳定的过程。
02上海房地产市场供需分析开发投资上海的房地产开发商在投资方面也表现出极大的热情。
他们积极投入资金,开发各种类型的房地产项目,包括住宅、商业和工业地产等。
土地供应上海的土地供应情况是影响房地产市场的重要因素。
近年来,上海加大了土地供应力度,特别是住宅用地,以满足日益增长的需求。
政策影响政府的政策对房地产市场供应也有很大影响。
例如,政府出台的一系列调控政策,如限购、限贷等,在一定程度上抑制了房地产市场的供应。
供应端分析刚性需求是上海房地产市场的主要需求来源之一。
刚性需求主要来自于新婚夫妇、改善型需求以及首次购房者等。
刚性需求投资需求也是推动上海房地产市场的重要力量。
随着经济的发展和人民生活水平的提高,越来越多的人选择将资金投入房地产市场。
投资需求政府的政策对房地产市场需求也有很大影响。
例如,政府的限购、限贷等政策抑制了一部分投资性需求,同时也使得部分刚性需求转向租赁市场。
政策影响需求端分析供需平衡分析市场供需平衡上海房地产市场的供需平衡情况是市场稳定的重要保障。
在供过于求的情况下,房价上涨的压力会减轻,而在供不应求的情况下,房价上涨的压力则会加大。
2015上海房地产价成交情况综述

2015年,上海市房地产市场坚持“以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主”原则,严格执行住房限购政策,继续支持自住和改善型住房需求。
年初中央提出稳定住房消费,出台了一系列刺激楼市的政策,受此影响上海市房地产市场呈现交易活跃、房价上涨的局面,但在宏观经济步入新常态的背景下,上海市房地产开发投资增速出现回落。
一、房地产开发投资增速回落受国内经济下行压力影响,上海市房地产开发投资增长趋缓,2015年全市房地产开发投资3468.94亿元,比上年增长8.2%,增幅较上年回落5.5个百分点。
但从2015年上海市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重来看,继续呈上升趋势,达54.6%,比上年提高1.3个百分点。
二、房屋新开工规模呈下降趋势2015年上海市房屋施工面积15095.33万平方米,比上年增长2.8%。
其中,住宅8372.12万平方米,下降1.8%。
2015年上海市房屋新开工面积2605.08万平方米,比上年下降6.4%。
其中,住宅1560.28万平方米,增长0.8%。
2015年上海市房屋竣工面积2647.18万平方米,比上年增长14.4%。
其中,住宅1588.95万平方米,增长3.5%。
三、房地产项目本年到位资金趋松受降准降息降首付、提高公积金贷款额度等多重信贷利好因素影响,上海市房地产开发项目到位资金趋松。
2015年上海市房地产项目本年到位资金5531.86亿元,比上年增长5.0%。
截至2015年底,上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额13889.77亿元,比上年增长12.4%。
其中,房地产开发贷款余额5408.59亿元,下降1.5%;个人购房贷款余额7951.38亿元,增长23.7%。
截至2015年底,上海市公积金贷款余额2770.08亿元,比上年增长37.7%。
四、楼市交易保持活跃2015年,上海市严格执行住房限购等房地产调控措施,继续贯彻好国家住房政策,同时支持居民合理住房需求。
1. 新建住宅销售面积超2千万平方米2015年上海市房地产市场持续回暖,交易保持活跃状态。
2015中国房地产上市公司TOP10研究报告

(1) 经营状况:营业收入增速回落,稳增长控成本保障利润空间
2014 年,面对房地产市场下行压力,房地产上市公司快速适应市场变化,调整经营策略,经营业绩实现了稳定增长,营业收入 和净利润规模进一步提高,但是受到需求增长放缓、市场分化向纵深发展的叠加影响,房地产上市公司的业绩增速较上一年有所回 落。为了保障利润空间、促进业绩稳健增长,房地产上市公司大力推行精细化管理,强化成本控制、提高运营效率,继续向“有质 量的增长”转变。 收入利润规模持续增长,成本上升明显挤压盈利空间 2011-2014 年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入及增长率
2.3 计量评价方法
研究方法上,为增加研究的严谨性,采用因子分析(Factor Analysis)的方法进行。因子分析是一种从变量方差——协方差结 构入手,在尽可能多地保留原始信息的基础上,用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因 子和特殊因子之和,并通过因子旋转,得到符合现实意义的公共因子,然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。 设 x1 , x2 ,…, x p 是初始变量, F1 ,…, Fm 表示因子变量,使用统计软件 SPSS 可以计算出每个研究对象的各个因子的得 分,然后计算出因子综合得分:
市公司的经营绩效进行 EVA 评价。指标体系如下:
投资价值评价体系 本次研究中,研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发,系统分析企业在资本市场的表现,结合
企业的业绩预测,全面评价企业的投资价值。指标体系如下:
财务稳健性评价体系 流动性风险(Liquidity Risk)是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以,研究组将从企业的现金流风险出发,兼顾企业的
中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率,综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下:
上海房地产研究报告

上海房地产研究报告
近年来,上海房地产市场一直保持着高热度,成为国内外投资者眼中的热门目标。
下面将对上海房地产市场进行研究分析。
首先,上海房地产市场的供需状况持续偏紧。
上海是我国人口和经济密度最高的城市之一,随着人们对上海生活质量的追求和经济发展的推动,对住房需求不断增长。
然而,由于城市用地有限和政府对房地产市场的调控,供应量相对有限,导致供需矛盾突出,房价居高不下。
其次,上海房地产市场的价格波动相对较大。
由于上海是中国的经济中心和金融中心,许多国内外企业总部和金融机构都在上海设立,这使得上海的房地产市场受到金融市场波动的影响较大。
此外,政府对房价的调控政策变化频繁,也造成了市场价格的反复波动。
再次,上海房地产市场的投资回报率较高。
由于上海是中国的经济中心,吸引了大量的人口和资金流入,房地产市场的投资回报率相对较高。
与此同时,政府对房地产市场的调控也使得房价相对稳定,有利于投资者获得稳定的投资回报。
最后,上海的楼市调控政策不断完善。
为了遏制房价过快上涨和保障市民的居住需求,上海市政府出台了一系列的调控政策。
例如,限购政策、限贷政策、差别化二手房交易税等。
这些政策的出台有效地控制了房地产市场的过热,保持了市场的稳定。
综上所述,上海房地产市场一直保持着供需矛盾突出、价格波
动大、投资回报率高、调控政策完善等特点。
尽管市场存在一定风险和不确定性,但上海作为中国经济中心和金融中心的地位,以及政府的调控政策,使得其房地产市场仍然具有投资潜力和吸引力。
上海房地产研究报告

上海房地产研究报告
根据上海房地产市场的研究报告,以下是对该市场的一些主要观察和分析:
1. 房价:上海的房价一直以来都较高,尤其在市中心地区。
房价上涨主要受到供需关系的影响,随着人口的增加和城市化的推进,房价逐渐上升。
2. 住宅市场:上海的住宅市场一直以来都非常活跃,不论是一手房还是二手房都有较高的交易量。
购房需求主要来自居民自住和投资两方面。
3. 商业地产市场:上海的商业地产市场也相当发达,尤其是在商业区和购物中心。
上海作为中国的金融中心,在吸引国内外企业进驻和扩张方面具有很大的吸引力。
4. 租赁市场:上海租赁市场也非常活跃,大量的外来人口和短期居住者对于租赁需求的增加起到了推动作用。
同时,许多年轻人也更愿意选择租房而不是购房。
5. 政策调控:上海的房地产市场一直受到政府的调控,以控制房价上涨和保持市场稳定。
政府采取了多种措施,如限购、限贷和限售等,以抑制过热的市场。
总体而言,上海的房地产市场具有较高的活力和潜力,但也存在一些风险和挑战。
在未来,预计市场将继续保持稳定增长,但政府对市场进行调控的力度也将持续加强。
20152016上海房地产开发企业50强研究提纲

2015~2016上海房地产开发企业50强研究提纲上海市房地产行业协会为增强企业核心竞争力,提升品牌形象,促进行业的持续发展,上海市房地产行业协会在自2002年始的连续三届(年)50强评选基础上,开展了2005~2008、2009~2010、2011~2012和2013~2014(届)四次上海房地产开发企业50强研究,社会和业内反映良好。
根据市房协八届六次常务理事会议通过的2017年工作要点,现决定即日起开展2015~2016上海市房地产开发企业50强研究(以下简称50强研究)工作。
经课题组讨论,就50强研究拟定如下研究提纲:一、50强研究的目的1、通过对房地产开发经营企业的经营业绩、开发后劲、经济实力、社会贡献、品牌管理等多方面的指标进行量化研究,发掘企业的综合实力,为企业扩大经营规模、增强盈利能力、提升发展潜力和履行社会责任提供参考。
2、通过系统研究,维护和发掘一批优秀企业群体,打造“上海房地产开发企业50强”品牌,提升品牌信誉度,发挥“50强企业”的行业示范效应,推动房地产开发企业做强做优,引导市场消费。
3、通过综合性的企业评价,帮助企业了解自身各项经营指标在行业内的地位,保持对自身的优势和劣势的清醒认识,从而有针对性地加强企业管理,优化经营战略,实施创新转型。
4、通过在内部媒介和公开媒体发布研究成果,扩大“50强企业”的社会影响,为政府、消费者、相关企业和其他机构提供参考,促进房地产开发经营企业加强行业自律和履行社会责任,推动本市房地产行业的健康持续发展。
二、50强研究的对象和条件研究对象:2015~2016年度房地产开发规模大、经营绩效高、品牌信誉好、市场占有率高以及持有经营物业多的上海房地产开发经营企业(企业集团)。
研究对象的基本条件:(1)在本市注册登记的;(2)具有房地产开发资质的;(3)按国家统计标准向本市及项目所在地统计部门填报房地产开发经营统计年报的;(4)无重大安全质量事故和严重违法违规行为的房地产开发经营企业与企业集团。
2015中国房地产品牌价值研究报告

2015中国房地产品牌价值研究报告中国房地产TOP10研究组1研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2004年开展中国房地产品牌价值研究以来,已持续进行了十二年。
十二年来,研究组深入挖掘优秀房地产企业品牌成功要素,积极探索中国房地产品牌可持续发展之路,研究成果受到社会各界广泛关注,对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。
2主要研究成果2.1 2015中国房地产品牌价值研究2.1.1 2015中国房地产品牌价值研究成果分析(1)品牌价值稳步增长,品牌溢价能力快速提升2015年,品牌企业坚定不移地走品牌发展之路,以“规模做大、产品做精、合理溢价”确保高质量、高价值成长,持续推动企业品牌价值的快速积累。
2015行业领导公司品牌中海地产、万科与保利地产的品牌价值分别达397.59亿元、395.62亿元和361.48亿元,三家企业品牌总值首次超过千亿。
23家全国品牌企业市场份额已达到20.31%。
(2)深度挖掘全产业链价值,“品牌+”打造无边界品牌大融合在“互联网+”时代背景下,品牌企业构建房地产“品牌+”的新格局。
第一,品牌企业加强同行业内外优秀企业的合作,充分发挥自身及合作伙伴品牌资源优势,实现资源分享与优势互补,优化经营模式以及提升自身综合实力,品牌合作引领行业转型新风向。
第二,品牌企业深化品牌运营模式,通过轻资产模式,扩大规模和品牌效益。
第三,品牌企业围绕产业链上下游挖潜和产业外跨界扩张进行品牌延伸,实现集群化发展。
(3)精准投入提升品牌三度,借势“泛传播”增强品牌推广效果2014年全国以及区域品牌企业品牌传播投入同比增长26%和24.8%。
全国品牌企业的认知度、美誉度和忠诚度均值分别为42.53%、66.01%和50.12%。
“泛传播”成品牌企业品牌宣传、提升品牌三度的新趋势,品牌企业以“顺势、借势、造势”为出发点,结合国家大事、政策导向、社会热点,制造更具话题性和渲染力的传播内容。
上海房地产专题研究研究报告

上海房地产专题研究报告目录一、TOWN HOUSE的发展演化二、当前上海TOWN HOUSE市场简述三、上海TOWN HOUSE市场发展状况分析(一)初始阶段市场状况(二)发展阶段市场状况(三)趋向成熟阶段市场状况四、TOWN HOUSE 消费者特征分析五、TOWN HOUSE 产品特征分析(一)区域特征分析(二)档次划分(三)类别划分(四)小区规划、式样风格、房型特征分析六、TOWN HOUSE 的发展空间、存在意义与未来一、TOWN HOUSE的发展演化TOWN HOUSE的起源TOWN HOUSE起源于欧洲英国伦敦,当时的伦敦很少有高密度的垒积式多高层建筑,城市在低密度建筑形态中持续地扩展。
18世纪末的贝德福特广场、柯本特花园、19世纪初的那莫德理大街等处,TOWN HOUSE组成了壮丽的街区,住宅由此形成了永恒的艺术。
后来TOWN HOUSE在美国得到了兴旺发展,特别是西部地区的城市延伸部都有大量此类建筑形态出现。
它是由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150~200平方米左右,有自己的院落,但院子一般不超过50平方米,另外还有专用车位或车库。
离城不太远,价格不算太贵,属中等偏高的水平。
上个世纪初TOWNHOUSE是上海典型的名居19世纪念年代起,随时着经济的发展,城市人口增多,传统的木式里弄易发生火灾,出现了砖木结构的老式石库门建筑,最早创始于英租界,后流传于城乡内外和近郊一带。
这是TOWNHOUSE结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。
代表建筑有兴仁里,敦仁更具现代TOWNHOUSE里棉阳里等。
与石库门建筑同时发展的还有新式里弄住宅,这是色彩的一个变种。
朝向尽量朝南,宅前有绿地,建筑多为三层代表建筑有20年代淮海中路的尚贤坊等。
在40年代后,新式里弄发展为花园式里弄住宅,宅前有宽大的庭院空地较大,环境幽雅,居室以间半式或双间式居鑫,层数三、四层兼有,代表建筑有淮海中路的上方花园和陕西南路的凡尔登花园。
上海地产研究(12月)

2004年12月Page 1 of 152004年12月Page 2 of 152004年12月Page 3 of 152004年12月Page 4 of 152004年12月Page 5 of 152004年12月Page 6 of 152004年12月Page 7 of 152004年12月 Page 8 of 1524,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00011,00012,00013,00014,00015,0002003.092003.102003.112003.122004.012004.022004.032004.042004.052004.062004.072004.082004.092004.102,004资料来源:上海中原研究咨询部4.二手住宅市场2004年11月,上海中原中高档二手房市场成交量大增,买卖成交面积接近10万平方米,相比上月涨幅达41.6%。
期房限转等一系列打压政策的影响逐渐淡化,众多持币观望者开始在年末抓紧行动,预示着大部分消费者对明年的二手房市场充满信心。
供求情况2004年11月,中原中高档二手房市场稳步上扬,买卖成交单数相比上月大幅增加,增幅为20.62%,二手房市场进入交易黄金时期。
分区域来看,区域买卖成交量均有增加。
闸北,宝山,浦东,普陀增长较为明显,其次为中心城区(黄浦、静安、卢湾)、虹口、松江等区域;南汇、长宁的成交量有所下滑。
闸北本月上升势头明显,增幅达62.2%,交易量主要集中在大宁板块和不夜城板块。
虬江路上的“精文城上城”凭借其优越的地理位置成为本月的热门楼盘,均价在RMB10,000 /平方米左右。
宝山本月的交易量大幅上升,成交量主要集中在大华板块,大华社区的品牌以及楼盘品质优势已在当地深入人心。
楼盘均价已达到RMB8,000/平方米左右,并且仍在持续上升中,可见宝山区的房产市场潜力巨大。
浦东新区本月仍是交易量最大的区域,成交量较上月上升了37.4%。
(房地产市场分析)上海房地产市场发展研究

上海房地产市场发展研究前言2005年,随着国家前一阶段经济社会发展的步伐接近尾声和新一轮发展思路的逐步转换,上海房地产市场进入了一个重大的调整期和新一轮发展的转折期。
伴随着宏观调控各项措施的深入贯彻执行,短短半年时间之内,房地产市场从年初的暴热迅即降温,首先是成交量直线下滑,紧接着成交价格也在徘徊中最终理智的选择了降价求售。
但,量跌价降的出现,并没有给市场一个明显的底线,上海房地产市场究竟将何去何从?包括政府、企业、消费者和理论界等等在内的市场各方都陷入了迷茫。
因此,如何在新形势下逐步走出宏观调控的阴影,寻求房地产发展的新空间,从而确保房地产业的平稳较快持续发展?这就成了摆在上海市房地产实践界和理论界面前的一个重大课题。
作为国内首家非盈利性民营房地产研究机构,上海易居房地产研究院深感有责任和义务为市场各方指明出路,为此,在院长张永岳教授的主持下,以上海易居房地产研究院的研究团队为主,整合了社会各界研究力量,进行了《上海房地产发展研究(2005)》的课题研究。
本课题报告分为五个部分:绪论部分,系统的分析了十六届五中全会以来上海房地产所面临的新的发展环境和机遇,并对行业在未来一定时期内的功能定位予以阐述;第一部分,回顾了上海房地产市场2005年以来的重大事件,并对其前因后果进行深入浅出的剖析;第二部分,对2005年上海房地产市场的表现及其特征进行综合分析;第三部分,从整体经济社会发展及行业发展角度出发,深度挖掘目前上海房地产市场所存在的问题及原因;第四部分,针对目前上海房地产市场所必须认清的若干问题和面临的几层关系,疏清市场长远发展的战略思路;第五部分,对中短期市场做出专业预判,并针对目前上海房地产市场所存问题,从不同的角度出发,提出具体的对策建议。
本课题的研究过程中,我们坚持严谨、客观的研究精神,坚持定性分析与定量分析相结合的研究方法,对报告中的各种观点和论点给予反复推敲、探讨,力求能够完整反映我们对市场的研判。
上海房地产市场调研报告

上海房地产市场调研报告建设银行上海分行2002/1目前,上海房地产市场就市场容量而言是中国城市中最大的市场。
研究上海房地产市场的进展现状及前景,不管关于上海、关于中国城市及房地产的进展,都具有重要的意义。
20世纪90年代的上海房地产市场,走过了以繁荣为要紧特点的路程。
当前,中国面临着加入WTO后,进一步融入全世界经济格局的机缘与挑战。
中央政府把上海的进展定位于“国际经济中心城市”、“国际经济、贸易、金融和航运中心”,与20世纪90年代的“一个龙头、四个中心”相较,有了重大的转变。
上海房地产市场的进展值得咱们专门关注。
第一部份上海房地产市场的历史回忆上海曾经是一个房地产市场相当发达的城市。
解放后,随着房地产纳入打算经济而慢慢萎缩,寂静了30年。
1978年,中国开始了经济改革和对外开放,上海的房地产市场慢慢苏醒,不断进展,大致经历了苏醒、缓慢进展、超常进展和调整四个时期。
一、苏醒时期(1978-1985年)在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下,上海房地产市场的苏醒有两方面条件。
第一,改变住房长期严峻欠缺是上海房地产业进展的内在要求。
作为一个人口众多的大城市,上海的住房一直比较紧张。
1949年以后,尤其是1956年以后,在打算经济体制的操纵下,住房作为一种福利由国家统一投资、统一建设、统一分派和近乎无偿利用,使住房生产的正常循环受到破坏,再投入困难。
同时在重生产轻生活思想阻碍下致使的对住房问题的轻忽,使得上海的住房长期严峻紧缺。
至改革开放初期,住房问题已成为上海第一大社会问题(1978年,上海市区人均居住面积仅为平方米)。
为了改变这一状况,1979年,上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针,企业建房踊跃性被调动起来,在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。
到1985年,市区住宅建筑面积达到了万平方米,比1978年增加了50%以上,人均居住面积也达到了平方米。
这一轮住宅建设,尽管仍是非市场化的,却是一个历史性的预演,为往后上海房地产市场的大进展提供了积存知识和人材储蓄的机遇。
上海市房地产科学研究院_企业报告(业主版)

企业基本信息
单位名称: 营业范围:
上海市房地产科学研究院 开展住房保障、房地产市场和房屋管理等领域的战略研究、决策咨询等工作;承担城市更新、 旧区改造、既有建筑修缮、历史建筑保护等领域的科学技术研究及技术支撑和服务等职责。
一、采购需求
1.1 总体指标
近 1 年(2022-09~2023-08):
项目数(个)
(4)房地产租赁经营(2)
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额(万元) 公告时间
TOP1
上海市房地产科学研究院住房租 上海城市房地产估 赁市场监测体系建设项目的中标 价有限公司 (成交)结果公告
105.5
2023-03-31
本报告于 2023 年 08 月 17 日 生成
4/15
重点项目
项目名称
中标单位
TOP2
上海市房地产科学研究院协议供 货馆项目
上海烁俊电子科技 有限公司
4.2
TOP3
上海市房地产科学研究院协议供 货馆项目
上海烁俊电子科技 有限公司
1.8
TOP4
上海市房地产科学研究院示范应 用产品馆项目
上海烁俊电子科技 有限公司
1.6
TOP5
上海市房地产科学研究院示范应 用产品馆项目
上海烁俊电子科技 有限公司
(7)办公消耗用品及类似物品(2)
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额(万元) 公告时间
TOP1
上海市房地产科学研究院协议供 货馆项目
上海苒盛实业有限 公司
1.4
TOP2
上海市房地产科学研究院协议供 货馆项目
上海苒盛实业有限 公司
0.6
*按近 1 年项目金额排序,最多展示前 10 记录。
上海房地产市场发展研究doc

上海房地产市场生长研究前言2005年,随着国度前一阶段经济社会生长的步调靠近尾声和新一轮生长思路的逐步转换,上海房地产市场进入了一个重大的调解期和新一轮生长的转折期。
陪同着宏观调控各项步伐的深入贯彻执行,短短半年时间之内,房地产市场从年初的暴热迅即降温,首先是成交量直线下滑,紧接着成交代价也在徘徊中最终理智的选择了贬价求售。
但,量跌价降的出现,并没有给市场一个明显的底线,上海房地产市场究竟将何去何从?包罗政府、企业、消费者和理论界等等在内的市场各方都陷入了迷茫。
因此,如安在新形势下逐步走出宏观调控的阴影,寻求房地产生长的新空间,从而确保房地财产的平稳较快连续生长?这就成了摆在上海市房地产实践界和理论界面前的一个重大课题。
作为海内首家非盈利性民营房地产研究机构,上海易居房地产研究院深感有责任和义务为市场各方指明出路,为此,在院长张永岳传授的主持下,以上海易居房地产研究院的研究团队为主,整合了社会各界研究力量,进行了《上海房地产生长研究(2005)》的课题研究。
本课题陈诉分为五个部分:绪论部分,系统的阐发了十六届五中全会以来上海房地产所面临的新的生长情况和机会,并对行业在未来一定时期内的功效定位予以论述;第一部分,回首了上海房地产市场2005年以来的重大事件,并对其前因结果进行深入浅出的剖析;第二部分,对2005年上海房地产市场的体现及其特征进行综合阐发;第三部分,从整体经济社会生长及行业生长角度出发,深度挖掘目前上海房地产市场合存在的问题及原因;第四部分,针对目前上海房地产市场合必须认清的若干问题和面临的几层干系,疏清市场久远生长的战略思路;第五部分,对中短期市场做出专业预判,并针对目前上海房地产市场合存问题,从差异的角度出发,提出具体的对策发起。
本课题的研究历程中,我们对峙严谨、客观的研究精神,对峙定性阐发与定量阐发相结合的研究要领,对陈诉中的种种看法和论点赐与重复推敲、探讨,力求能够完整反应我们对市场的研判。
2015年房地产市场渐现新常态——“2015年房地产经济形势与市场走势”易居论坛综述

2015年房地产市场渐现新常态——“2015年房地产经济形
势与市场走势”易居论坛综述
佚名
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2015(000)003
【摘要】日前,上海易居房地产研究院举办了“2015年房地产经济形势与市场走势”易居论坛,来自房地产开发、经纪企业和专业协会、研究机构,银行、券商等的代表三百余人与会。
华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳主持论坛。
会上,
【总页数】3页(P6-8)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.新常态下2015年中国经济形势与政策--访中共中央党校经济学教研部陈启清教授 [J], 于洋
2.从深圳房地产市场波动看我国房地产市场走势 [J], 李力;陈龙乾;李冬冬;官磊
3.两大调控"利器"下的房地产市场走势——物业税及预售制度取消对房地产市场的影响 [J], 苏多永;张玉香
4.新常态下房地产市场健康发展之路——2015年全国“两会”关于房地产问题综述 [J], 周明;施雪慧
5.2015年房地产市场走势及对宏观经济的影响 [J], 倪鹏飞
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1.3.1.关于复杂城市与生态系统研究现状目前,国内外学者在关于复杂性科学与城市生态系统的研究主要有以下三个研究视角:一是复杂性科学的理论与方法论研究,二是关于城市生态系统的要素与协同研究,三是复杂性科学在城市生态系统中的应用研究。
(1)关于复杂性科学的理论与方法论的研究复杂性科学属于学界的基础研究层面,被称为21世纪的科学,主要研究目的是揭示复杂系统中的一些难以用传统科学方法解释的动力学问题,强调整体论和还原论结合的方法分析系统。
目前复杂系统理论处于成长与发展阶段,主要集中于复杂性科学理论及其方法论两个层面,这些理论其他应用研究做出了很大的贡献。
在复杂性科学理论研究方面,学者们主要集中在对复杂系统及其特点的讨论,例如肖潇(2014)认为复杂系统应是具有中等数目、具备基于局部信息采取自适应性、自学习性行动的智能主体的系统。
复杂系统具有非线性、不确定性、动态性、智能性与自主性等特征。
在复杂性科学的方法论研究层面,混沌理论、分形理论和不确定性理论已经成为复杂性研究的重要工具,例如Mclean J, Beveridge T.J.(2001)提出散结构理论,此理论因其超强的普适性在物理和化学领域以外的自然、社会、经济甚至精神等复杂系统中得到广泛的应用。
国内最早提出探索复杂性科学方法论的是钱学森学者(1990)及其系统学讨论班的学员们,他们指出了研究开放的复杂巨系统要采用从定性到定量的综合集成办法。
(2)关于城市生态系统及要素与协同的研究在城市生态系统研究层面,现有学者的研究主要集中于城市生态系统的构建、系统要素协调与生态系统的评价研究。
在城市生态系统构建方面,学者们主要集中研究限制条件下城市生态系统的构建问题。
例如,Ethan H. Decker、Scott Elliott(2000)基于全球25个特大城市的数据,在区域环境供水和吸收废物的限制下,阐述并构建了生态系统演替来解决城市生态问题有用的概念框架,提出仿真的必要性。
M Alberti(2008)融入城市生态模式(UEM)来进行普吉特海湾区域一体化仿真模型,旨在解决人口、经济、政策、环境场景下给人类活动带来的环境压力。
在城市生态系统要素及其协同层面,学者主要从要素功能、动态演化及耦合协同的角度进行研究。
Grimm(2009)指出城市生态系统应以社会经济和自然环境两大模块为基础,在长期和短期驱动力作用下,生态系统结构和功能会发生变化而影响了城市生态系统服务功能,影响社会与人的发展。
林珍铭(2013)在城市生态系统的结构和功能分析的基础上,对城市作为耗散结构系统进行熵变分析,构建了广州城市生态系统可持续发展能力评价模型,该模型反映出城市作为复合生态系统的结构、功能及其演化机制。
路振华(2014)在城乡一体化快速发展的背景下提出了基于资源、产业、人口协同发展模式的总体思路与制约框架。
侯汉波(2013)从复杂适应系统视角出发,将城市分为结构规划、基础设施、公共服务、产业四个具有复杂适应性的子系统了,构建出城市系统理论的初步架构。
在城市生态系统的评价层面,现有研究主要集中于综合指标构建与最优评价集的研究。
例如,N Larondelle,D Haase(2013)通过对四个欧洲城市的生态服务供应进行评估与权衡,认为在城市规划中应设定目标和建立门槛,以保护环境资源,生态系统服务和生物多样性;石惠春等(2012)将城市生态系统视为一个动态变化的系统,利用集对分析方法将评价城市生态系统可持续发展水平的多指标系统合成一个与最优评价集的相对贴近度,进而描述城市生态系统可持续发展水平。
(3)复杂性科学在城市生态系统中的应用研究当前复杂性科学在城市生态系统中的应用与研究还处于研究初期,但学者们已经开始意识到复杂性科学在城市生态系统领域运用的重要性和迫切性。
城市本质上是一个开放的复杂系统,是一个包含自然子系统、社会子系统和经济子系统的耦合体,学者们主要运用复杂性理论与方法指导对城市生态系统的复杂性特点、基于主体的场景模拟与规划等方面进行了研究。
在复杂性科学应用于研究城市生态系统的方面,Y Zhang,Z Yang,X Yu(2006)基于复杂的城市生态系统(包括社会,经济,自然)与代谢功能的理论,构建了评价城市生态系统的指标体系,通过采用因子分析法(FA),层次分析法(AHP)开发综合指数,指出良好的城市生态系统应是减少资源投入与回收废物产出;杨馥(2008)以复杂性理论、系统论、生态学等理论为指导,建立起反映城市生态系统内在机制和生态系统复杂性特征的规划模型和方法体系,以探讨城市生态系统规划的实践范式;贾冯睿等(2013)运用系统动力学模型针对资源型城市转型与可持续发展问题构建了主要由人口、经济、资源以及环境耦合组成的城市系统动力学模型。
赵勇健等(2015)在复杂性系统概念、内涵及相关研究进行梳理的基础上,通过东北亚不同港口城市—釜山、高雄、滨海新区的政策发展脉络对比研究表明,复杂性研究对我国城市政策制定具有借鉴意义,城市政策制定主体有必要对不同城市的复杂性现象进行观察并提出适合的规划。
在基于复杂系统的仿真模拟与城市规划方面,陈书忠等(2010)基于信息反馈控制理论的系统动力学构建城市社会、环境、经济三个主体的系统动力学模型,通过调整环保投入、经济增长速率、科技投入以及单位能耗等系统变量,对武汉市未来发展的主要污染物和主要资源消耗量进行了四种情景动态模拟。
曾丽君等(2014)为解决资源型城市转型问题,实现科技产业与资源型城市可持续协同发展,将科技产业与资源型城市可持续协同发展系统分为社会子系统、经济子系统、环境子系统和资源子系统四个子系统,并通过建立系统动力学模型设置R&D系数的政策变量,分别对五个场景进行政策模拟。
丁志坤等(2015)以复杂适应系统理论为视角,基于Agent建模仿真技术构建出包含建筑废弃物排放、处置、管理政策、管理评价这四个主体的建筑废弃物管理系统仿真模型,并以深圳市为例进行了评估。
1.3.2.关于静脉产业及其与城市系统核心要素的耦合研究现状对于静脉产业的研究主要从静脉产业内部的分析与静脉产业与其他循环经济参与主体的互动关系两部分进行梳理:静脉产业相关研究静脉产业(Vein Industry)的概念由日本学者吉野敏行于二十世纪八十年代首次提出,是指从事从生产或消费后的废弃物排放到收集运输、分类分解、资源化或者最终处理行业。
外川健一(2002)以汽车产业的静脉部门为例进行了汽车产业的分布和循环的经济地理分析。
而国内学者中聂永有(2005)首先完整阐述了静脉产业的概念,聂永有认为在循环经济的运行中,静脉产业是与动脉产业同等重要的产业部门。
经济结构中如果缺少了静脉产业,循环经济将无法实现“循环”,这也正是传统的直线型经济模式的弊端所在。
此后,费金玲(2008)则从静脉产业的最终环节再生资源经营者入手,对其进行交易关系分析、收入与成本分析以及经营分析三个角度进行讨论。
李昆运用SCP研究范式对静脉产业活动的负外部性效应的成因进行了分析,发现不良的行业市场绩效,资源再流失、环境二次污染以及公众健康危害直接源于静脉企业特有的市场行为,行业的制度缺位和供给不足是导致这类行为的根本原因。
张士强,张杰,任一鑫(2012)认为在发展低碳经济的背景下,动脉产业是静脉产业持续发展的动因之一;静脉产业既是动脉产业等活动的延续和补充,也通过自身不断发展产生新的需要对动脉产业形成拉动与促进作用,二者相辅相成,存在着天然的耦合关系。
两者的合作具有整体性与长期性。
胡啸(2015)等运用能量流对静脉产业园的输入与输出结构以及各耗能环节和单位之间的能量平衡关系进行分析,角度较为新颖。
静脉产业与循环经济参与主体互动关系研究(1)静脉产业与动脉产业互动关系研究王晓东(2012 )、张士强等(2012)分别通过动、静脉产业互动合作关系和竞争关系研究,提出了动、静脉产业要调整好发展规模与结构,其中主要是合理的比例关系,利用二者的优势互补,实现资源优化配置,避免资源浪费,减少环境污染,促进经济、社会、自然的和谐发展,而政府在税收、财政上的扶持也为循环经济模式的正常运行提供坚实保障。
王丽杰,王雪平,李秀华(2013)提出实施动、静脉产业闭环供应链管理,通过废旧产品循环再利用,减少资源的浪费、降低产品的生产成本,提高经济效益。
主张政府通过采用经济手段为主,培育市场和建立废弃物处理生态园区为辅的方式,来扶持静脉产业和推动其发展。
张霜,张红达,杨翠兰(2013)将动、静脉产业协同发展模式分为动脉产业衍生静脉产业、动脉产业为主、静脉产业聚集模式、动静脉产业链交互模式,并判定动脉产业衍生静脉产业阶段为“伪协同”。
(2)静脉产业与政府部门互动关系研究李赶顺、刘红林(2009)基于委托代理模型分析了中国静脉产业的发展模式,提出由政府委托民营企业打造静脉产业园区是推动静脉产业发展的有效方法,并在此基础上提出了政府和企业之间的委托代理的内容和相应的制度建设建议。
聂永有等(2010)运用进化博弈模型对静脉产业中的政府和废物产生者之间的互动关系进行了细致分析,得出政府在静脉产业内扮演十分重要的角色的结论。
(3)静脉产业与消费者的互动关系研究孙仲万(2009)认为静脉产业是循环经济消费体系的生产消费的副产物与生活垃圾资源化与生态化实现的主要载体,从分析消费者行为以及长期消费的成本隐性化得出静脉产业的发展的重要意义。
1.3.3.关于复杂适应系统与基于Agent仿真模拟实验研究现状(1)复杂适应系统与基于Agent的建模仿真复杂系统理论是系统科学领域的一个前沿问题,是复杂性科学的主要研究任务。
复杂性科学被称为21世纪的科学,主要研究目的就是揭示复杂系统中的一些难以用传统科学方法解释的动力学问题。
关于复杂系统,从不同的侧重点有不同的定义解释。
有的学者认为复杂系统是数量众多且具有层次结构,或者是有多样性的系统,或是耦合度高的系统。
也有的学者认为复杂系统是强调人参与的系统等。
复杂适应系统是约翰·霍兰在1994年提出的,复杂系统研究的进一步发展强调了系统的演化动力来源于系统内部的个体及其适应性,环境的变化影响微观个体的决策,而系统的变化就是这种微观个体决策所涌现的。
基于Agent的建模与仿真被认为是研究复杂系统的有效途径。
Agent的概念首次在1986年Minsky出版的《思维的社会》中出现。
他在定义中强调了个体的技能性。
之后关于Agent 主体的特性有加入了自主性、社会交互性、反应性、预见性,甚至包括知识、信念、承诺等。
由于Agent可以针对不同的行为特征的参与者建立系统,同时有较强的现实性和解释能力,因此从上世纪90年代起,Agent 的建模方法就被不断的采用。