农村土地流转与租金

地租问题

1、地租性质地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。

2、影响地租的因素

土地的肥沃程度土地的位置土地资源的稀缺性

3、地租理论

斯密的地租理论斯密在其1776年出版的《国富论》中系统地研究了地租。斯密对地租作出阐述“地租若被视为实用土地的价格，那自然是租地人按照土地等实际情况，做能付纳的最高价格”。斯密还认为，地租的高低是价格高低的结果，工资的高低是价格高低的原因。他把地租分为三节进行研究，第一节，论时常发生地租的土地生产物，在此节中斯密指出人口的增加，或多或少都要食物来生存，所以人们愿意劳动来获取。他认为不论土地的位置如何，它所生产出来的产物，即能维持它上市的劳动，还会有剩余，可以补偿劳动的资本和利润外还有一部分作为地主的地租，土地越肥沃，地租也就越多。在第二节中，论时常发生有时不发生的土地生产物中指出不同生产物中只有人类食品必然提供地租，而其他生产产物不一定发生地租。在第三节中论常生地租的生产产物与不常生地租的生产物二者价值比例值变动中说道，他认为食物的丰富程度，是依靠改变和耕作技术进步而增加的，除食物之外，一切其它能提供实用和装饰的土地生产物，又因食物的丰饶而增大。他认为，地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付给地主的价格，其来源是工人的无偿劳动。

李嘉图的地租理论在亚当斯密对于地租已有一定的理论基础时，李嘉图在其基础上，从他的分配角度来研究地租理论，他认为地租来源于工人创造价值的一部分和利润一样，所以，分配以生产为基础。他对地租的定义是：地租是为使用土地原有的和不可摧毁的土地生产力而付出给地租的部分土地产品。这样一来他认为地主所取得的地租只是由于土地的有限性，土地的肥沃不同还有位置的区别。他说：“因为地租总是由于使用两份等量资本和劳动而获得产品之间的差额。”此后李嘉图考察了级差地租的两种形态，他说所说的土地的位置和等级差别而分别产生不同的地租就是后面马克思所说的级差地租Ⅰ，也解释了为什么会有级差地租Ⅰ的出现，他认为当人口增加超过土地耕作面积时，这时就会有些人去耕作交叉等的土地，相比于劣等地而言，优等地就有了较高的生产力，在这种情况下，面积相同而等级不同的两块土地虽使用等量资本和等量劳动，却产生了不同的生产物，这就是地租。李嘉图也提出通过在同一块土地连续投资而带来的收益，他提出此观点时，他假设追加投资会带来收益，但后来事实证明大多数情况是不会的，他解释是因为地租对追加投资增收多生产出来的地租税。

马克思的地租理论马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。马克思认为资本主义的级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到地所有者手中了。形成级差地租的条件有三种：①土地肥沃程度的差别；②土地位置的差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。马克思按级差地租形成的条件不同，将级差地租分为两种形式：级差地租第一形态(即级差地租Ⅰ)和级差地租第二形态(即级差地租Ⅱ)。级差地租Ⅰ，是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租(即由前两个条件产生)级差地租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽各有不同的产生条件，但二者的实

质是一样的，它们都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成。级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的前提、基础和出发点。

从历史发展的角度看，在资本发展的早期土地丰富，所谓地广人稀，这时生产方式主要是粗放型经营方式，人们这时都会选择扩大生产面积来扩大生产，这时对人们而言，只会产生级差地租Ⅰ而随人口的增长，土地的稀缺，人们只能通过提供单位面积产量这时就会产生级差地租Ⅱ，从级差地租Ⅰ到级差地租Ⅱ中，也可以看出现在的生产方式由粗放型向集约型发展的生产方式，并由级差地租Ⅰ到级差地租Ⅱ中也可以说明，劳动力不断减少而科学技术的比重相对提高。

4、我国土地的地租特殊性

纵观整个土地制度改革历程，我国农地制度改革经历了从土地封建地主所有—农民所有、农民经营—农民所有、集体经营—集体所有、集体经营—集体所有、家庭经营的重大历史变革，但到目前为止，仍未涉及到深层次的产权改革。我国目前全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家和农民集体是我国土地所有权的主体，国家和农民集体对自己所有的土地行使权利受法律保护。集体土地所有权，是指农村集体经济组织对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。在产权结构中，所有权是主要的，居支配地位，其他排他性权利都是所有权的派生权。这些派生权既可以与所有权统一于一身，又可以相对独立的存在产权结构中。这里所指的土地所有权，不是私有制分离出来的土地所有权，而是土地公有制下的家庭承包经营的所有权。

土地承包经营权是指农民、集体在法律规范和合同约定的范围内，对于集体所有的或国家所有但由集体长期使用的土地所享有、占有、使用、收益的权利。其主要特征有：（1）享有主体具有限定性，某一农村集体的成员；（2）一般是依土地承包经营合同取得，其权利义务内容由合同约定；（3）附带有一定的期限；（4）不可自主流通；（5）其客体仅限于农用土地，且用途特定。承包制比起集体共耕制的优点在于，实现权、责、利的结合下放到农户。所谓“权”是指种田的自主权一定程度上下放给农户，集体不必从播种、管理、到收获全过程的操作。而这个过程可由农户作主。“责”就是责任，农户对自已种田的风险自已负责任，基层政府和集体不承担责任。“利”原本是指收获成果的权利，但这里是指交足各种税收与费用之后剩余下的部分归农户。从法人产权角度来看，当时的“权、责、利”是指承包户有耕种的主动权、对种植后果负全责、可获得经过二次分配后的剩余。权责利三者，负全责是真实的，即使农户颗粒无收，税费也不能免除，而“权”与“利”确是大打折扣的，并不是把产权意义上的使用权与收益权放给农户，农户的“权”与“利”不具有法人产权意义的使用权与收益权的效力。在现行土地征用制度下，从土地征用的认定到补偿和安置的协议，政府和用地单位始终处于主导和强势地位，而村集体和农民作为法定的集体土地所有者完全处于被动地位。国家对征用集体土地给予的仅仅是补偿价值，而不是市场交换价值。这一制度使从中央到地方各级政府和各相关部门在将集体所有的土地征用转变为国有土地的过程中，通过权属转移获取了巨额利益。