第五章 城市土地经济

绝对地租的来源
1．农业资本有机构成低于工业，等量资本投入 农业可获得更多剩余价值。 2．土地所有权的垄断阻碍着资本自由进入农业， 使农业的剩余价值较多的保留下来，不参与 利润率平均化的分配。农产品不是按社会生 产价格、而是按高于生产价格的价值出售。 3．农业资本家在获得平均利润之外，还能把农 产品价值高于社会生产价格的部分缴纳给土 地所有者，成为绝对地租。
（二）土地的经济特性
1.资源的稀缺性 2.区位的效益性 3.边际产出的递减性
（三）土地的人文特性
1.用途的多样性 2.社会经济位置的可变性 3.合并和分割的可能性
三、城市土地的供给与需求
（一）城市土地的供给 指城市范围内提供给人们可资利用 的各类生产和生活用地的数量，其中包 括现在已经利用的和将来可供利用的土 地数量，以及可供每一项用途的土地数 量。 • 城市土地供给分为自然供给和经济供给。
（二）非市场模式
这是以前苏联为代表的社会主义国 家的土地制度，即土地归国家或集体所 有，消灭私有；由国家对土地的使用进 行统一分配，不允许私自转让或买卖土 地，否则即为非法。
（三）国家控制下的市场模式
在这种土地制度下，土地最终所有 权全部归国家或国家的象征；私人通过 土地批租获得土地的占有权和使用权； 国家从总体上控制着土地市场。这是英 国及英联邦成员国家或地区实行的土地 管理体制。
• 假设住宅供应商用土地和其他非土地投 入品（存在投入要素替代）生产Q面积 的住宅，住宅价格为p（p本身到是距离 市中心u的函数，住宅价格函数向下倾 斜并呈凸状），非土地成本为K，土地 租金为R，使用土地面积为T。则土地投 标租金为： R（u）=[p（u）· Q-RT]/T
• 由于住宅价格随着u的增加而下降，则 住宅用地投标函数为向下倾斜的凸状曲 线。 • 注意：住宅价格函数是相对于家庭而言 的，表明某家庭愿意为在城市不同区地价格的特征
1.土地价格是土地权益的价格； 2.土地价格呈长期上升周期波动； 3.土地价格具有强烈的区位性； 4.土地价格具有虚拟性。
三、城市土地的投标租金模型
（一）城市土地的投标租金 1.投标地租的提出 德国经济学家屠能在他的专著《孤 立国》一书中，提出了投标租金的概念， 建立起了一套投标租金模型。屠能指出， 投标租金是投标者对各种不同区位的土 地所愿意支付的最高租金，它由土地使 用者在对土地使用权的竞争中产生。
杜能在《孤立国》一书中提出，距离 消费市场的远近对农作物布局有重大的影 响，据此他计算出各种农作物组合的合理 的分界线，并将他设想的孤立国分成6个 同心农业圈层。
三圃农作圈 谷草农作圈 轮作农业
林业
自由农作圈
城市
农业区位论的局限性和贡献
• 局限性：该理论的模式过于理想化，假设前 提条件过多，实际应用意义不大。 • 贡献：一项开创性的工作，其理论为区位论 的发展奠定了重要基础，特别是从城市经济 学的角度来说，屠能学说的意义在于为配置 城市郊区（腹地）产业、合理利用土地，使 之更好地为城市服务及为促进城乡一体化提 供了有价值的构思。
• 由于厂商进行了要素替代，因此投标租 金函数向下凸起。 • 对u求导得出曲线斜率为：-tq/T<0 • 随着距离市场中心距离的增加，制造性 企业对土地租金的出价降低，随着u的 缩短，地租上升，土地要素变得相对昂 贵，企业将更多地投入相对便宜的非土 地要素，从而随着R的增加T将减少。
（三）服务业的投标租金函数
（二）马克思主义地租理论
• 一切地租都是由于土地被垄断占有和垄断经 营造成的；地租的实质是超额利润；城市地 租的基础和农业地租一样，并由农业地租来 调节。 • 地租分为绝对地租和级差地租。 • 级差地租1：由于土地肥沃程度不同或距离市 场远近不同而产生的超额利润。 • 级差地租2：在同一块土地上连续增加投资， 从而形成较高的劳动生产率所获得的超额利 润。
（二）城市土地的需求
• 由人们必须使用城市土地才能进行各种 社会经济活动，以维持生存和发展而对 土地产生的需求称之为土地的需求。 • 土地需求是一种引致需求，是人们对城 市土地产品——生产与生活资料的需求 所引起的。 • 影响因素：城市人口数量和人口密度、 经济发展阶段以及土地质量等。
第二节 地租理论与土地区位选择
第五章 城市土地经济
城市土地的区位选择 城市土地价格的特征 世界各国土地制度比较
第一节 土地的特性及权属关系
一、土地的概念和范围 （一）概念 土地依其狭义、广义解释的不同，可以区分 为下列三种： 1.土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的 认识。 2.土地是地球上陆地的表层，包括水域在内。是 由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等 要素组成的自然综合体。 3.土地是自然物、自然力或自然资源。
R
A B C 0 商业
E 制造业
F
E' A' F' B'
居住 C' d
商业
制造业
居住
（二）商业竞争促进城市中心区的形成
5/6 3/4 1/2 1/2 C M D Y
A
X
B
第三节 城市土地使用制度 与土地市场
一、世界各国土地制度比较 （一）完全市场模式 在这种土地制度下，土地主要属于 私人所有。土地像其它商品一样，可以 在地产市场上自由买卖，其价格决定于 市场的供求关系。发达国家多数采取这 种模式，尤以美国和日本为典型。
（二）范围
具体一宗土地的范围，可以从 “横”、“竖”两个方面来认识。 1.在横的方面，一宗土地的横向范围即为 该宗土地的边界所围绕的面积。 2.在竖的方面，土地可以分为下列3 层： 第一，地面； 第二，地面以上的空间； 第三，地面以下的空间。
二、土地的特性
（一）土地的自然特性 1.供给的相对有限性 2.位置的固定性 3.功能的差异性 4.使用的耐久性
第四节 城市土地的空间结构
一、城市空间结构 （一）空间结构的概念 城市空间结构是指在一定历史时期 内，城市各个要素通过其内在机制（包 括与社会过程之间的相互关系）相互作 用而表现出的空间形态。
（二）城市空间结构的基础理论
1. 农业区位论 农业区位论是研究农业空间经济活 动的组织和优化的区位理论。即研究不 同的农业活动在不同的地域范围内的最 佳选择。
我国城市土地价格的实际构成及其 地租实现形式的分析： 城市土地价格=土地征用费（绝对地 价）+土地开发费（级差地价2）+城市 建设配套费（级差地价2）+土地位置差 价（级差地价1）
（四）城市土地价格的主要类型
• 总地价：又称土地总价格，是指某地块的全 部价格。 • 单位地价：是指每平方米土地面积的价格。 • 单位地价=总地价/土地面积。 • 楼面地价：单位建筑面积地价，是单位地价 分摊到单位建筑面积上的土地价格。 • 楼面地价=总地价/建筑面积 • 容积率=建筑面积/土地面积
• 服务业的重要特点：以快速收集、处理信息 为主；在信息的收集、处理和分配上依赖于 面对面的接触。 • 服务业的主要成本包括非土地成本、地租和 交通成本，其中交通成本是除了写字间所在 区位与中心区顾客之间通行的交通成本之外 更重要包括时间的机会成本，所以服务业的 交通成本多以时间计量。
• 假定单位距离的通行时间为t，单位时间的机 会成本为W，业务量为A，则总的交通成本为： TC=tWuA • 每次业务价格为p，单位土地租金为R，公司 占地T，则利润： π=pA-c-RT-tWuA • 在完全竞争市场上，经济利润为零，则土地的 租用者所能支付的最大单位地租函数表达式 （即投标租金函数）为： R=（p· A-c-tWuA）/T
（二）制造业的投标租金函数
• 在完全竞争市场条件下，企业产品价格、 非土地要素的价格都是既定的，假定技 术不变，则市内不同区位的非土地投入 总成本不变。
• 若u代表企业到城市中心的距离，t为单位运 输成本，π为利润，R为单位面积土地的租金， q为均衡产量，p为产品价格，c为非土地投入 总成本，T 为厂商所使用土地面积，存在要 素替代。则利润表达式为： π=pq-c-tqu-RT • 在完全竞争市场上，经济利润为零，则土地 的租用者所能支付的最大单位地租函数表达 式（即投标租金函数）则为： R=（pq-c-tqu）/T
二、城市的土地价格
（一）地租
• 地租是土地所有权在经济上的实现形式, 其本质是土地在一定时期内所提供的服 务流量的价格，表现为总产值减去总成 本之后的经济剩余。 • 包括绝对地租、级差地租和垄断地租等 几种形式。
（二）城市土地的价格
• 土地的价格等于土地所产生的连续不断 的土地租金收入的现值，即地租的资本 化。 • 现实中分有限年和无限年的计算方法。
（四）我国城市土地所有制度
我国城市土地的所有权，已由国家的根本 大法《中华人民共和国宪法》作了明确规定。 《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国 家所有。”国家为了公共利益，可以依照法 律对集体土地实行征用，依法被征用的土地 属于国家所有。《土地管理法》亦重申了城 市土地的权属，即：“城市市区的土地属于 全民所有即国家所有。”《宪法》第十条还 规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律 规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”
• 假设每年可产生收入为R的一处土地资 产，其收入会持续n年，假设市场利率 为i，则该地块所产生的一系列收益的现 值为：
PV
n1
R
1 i
n
• 如果土地收益持续下去，则土地价值的 方程式可以简化为：PV=R/i
（三）我国城市土地价格的实际构成
• 城市土地价格的形成是一个由地租资本 化开始，经土地投入而不断增加价值、 最后实现更大土地收入的经济运动过程。 • 我国城市土地价格的本质是土地出让年 限内地租的贴现值总和，这里所说的地 租是全额地租包括绝对地租、级差地租 和垄断地租。
我国城市土地市场分为土地使用权 出让市场和转让市场两个层次，即国家 垄断城市土地使用权供给的一级市场和 用地者相互转让土地使用权的二级市场 共同构成。