土地增值税政策解读
土地增值税的基础知识
土地增值税的基础知识
引言
土地增值税是一种重要的财政收入来源，对于房地产市场和土地资源的有效管
理具有重要意义。本文将介绍土地增值税的基础知识，包括定义、征收对象、计算方法以及作用等方面。
1. 定义
土地增值税是指对于土地流转所产生的增值部分征收的一种税费。增值部分是
指土地在交易过程中的价值增加情况，通常是指购买土地的价格与出售土地的价格之间的差额。
2. 征收对象
土地增值税的征收对象主要是土地的流转行为，包括土地的买卖、出租、转让等。一般来说，只有当土地发生所有权的转移时，才会触发土地增值税的征收。
3. 计算方法
土地增值税的计算方法通常是按照土地增值额的一定比例进行计算。具体的税
率会根据不同的地区而有所不同，通常政府会根据市场情况进行调整。
假设土地购买价格为P1，出售价格为P2，土地增值额为A，税率为R，则土
地增值税的计算公式为：
土地增值税 = A * R
4. 作用
土地增值税的征收对于土地资源的有效管理和房地产市场的稳定具有重要作用。
首先，土地增值税可以促进土地资源的有效利用。通过对土地增值进行征税，
可以鼓励土地所有者进行开发和利用，避免土地闲置和浪费。
其次，土地增值税可以调节房地产市场。当土地增值税的税率适中时，可以抑
制过于高涨的房地产价格，保护购房者的利益，同时也可以减少投机行为，维护市场的稳定。
另外，土地增值税的征收也可以为政府提供重要的财政收入，用于社会事业的
发展和基础设施的建设。
结论
土地增值税作为一种重要的财政收入来源和土地资源管理工具，对于保障土地资源的合理利用和房地产市场的稳定发展具有重要意义。通过合理的征收政策和税率调整，可以实现税收目标的同时，也能够促进社会经济的发展。
土地增值税暂行条例实施细则
土地增值税暂行条例实施细则
一、背景介绍
土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，旨在调节土地市场，促进土地资源的合理利用。为了确保土地增值税的有效实施，我国制定了《土地增值税暂行条例》，并在其基础上制定了《土地增值税暂行条例实施细则》。
二、税收主体
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，税收主体为土地出让方或者土地使用权人。土地出让方是指土地使用权出让的所有者，土地使用权人是指土地使用权出让的承受者。
三、税收计算方法
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税的计算方法如下：
1. 税率：土地增值税的税率为20%。
2. 计税依据：土地增值税的计税依据为土地增值额。土地增值额等于土地出让价格减去土地取得成本，其中土地取得成本包括土地购置价格、土地开辟成本和相关税费等。
3. 税款计算：土地增值税的税款等于土地增值额乘以税率。
四、纳税义务和纳税申报
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，土地出让方或者土地使用权人具有纳税义务，并需要按照规定进行纳税申报。具体要求如下：
1. 纳税义务：土地出让方或者土地使用权人应当按照规定的税率和计税依据，自行计算土地增值税并及时缴纳。
2. 纳税申报：土地出让方或者土地使用权人应当在土地出让或者土地使用权转
让后的30日内，向税务机关申报土地增值税，并缴纳相应的税款。
五、税收优惠政策
为了鼓励土地资源的合理利用和开辟，我国在《土地增值税暂行条例实施细则》中规定了一些税收优惠政策，包括：
1. 首次购房优惠：购买首套住房的个人可以享受土地增值税的减免政策。
2. 住房改善优惠：购买二套及以上住房的个人可以享受土地增值税的部份减免
土地增值税政策讲义
转让：土地使用者将土地使用权再转让 土
地交易的二级市场
划拨：土地使用者依法无偿取得一土地交易
的一级市场 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让
和转让暂行条例》
赠与的两种情形：
一是房产所有人、土地使用权所有人将 房屋产权、土地使用权赠与直系亲属 或承担直接赡养义务人的。
二是房产所有人、土地使用权所有人通 过中国境内非营利的社会团体、国家 机关将房屋产权、土地使用权赠与教 育、民政和其他社会福利、公益事业 的。
发建造再转让；（是）
• 将已投入使用的房地产转让；
（是）
2、以继承、赠与方式转让房地产的。 只发生房地产产权的转移，没有取
得相应的收入，属于无偿转让房地产 的行为，不能将其纳入土地增值税的 征税范围。
（《细则》第二条）
3、国家依法征用、收回的房地产—免 征
《条例》第八条、《细则》十一条）
4、房地产的出租
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于以转让股权名义转让房地产行为 征收土地增值税问题的请示》（桂地税报 [2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公 司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让 深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权， 且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、 地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增 值税的规定征税。
什么是土地增值税 土地增值税
什么是土地增值税土地增值税
土地增值税如何征收增值税征收的方式有哪些
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
增值税征收的两种方式
一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。
第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：
(1)取得房地产时有效发票所载的金额；
(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
(4)取得房地产时所缴纳的契税。
2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明；
(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；
(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
土地增值税征收实例
假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售。
土地增值税知识点全面
土地增值税知识点全面
一、土地增值税的基本概念和作用：
1.基本概念：土地增值税是指在土地所有权转移过程中对土地增值所应纳的税款。
2.作用：土地增值税的设置可以起到调控土地市场、合理配置土地资源、防止土地价格过快上涨的作用。
二、土地增值税的征收对象和方式：
1.征收对象：土地增值税的征收对象是土地增值所得。
2.征收方式：土地增值税的征收方式一般包括两种，即等额综合征收方式和分类征收方式。
三、土地增值税的税率和计算方法：
1.税率：土地增值税的税率是根据不同地区、不同类型的土地和不同的政策来确定的，一般为5%至20%不等。
2.计算方法：土地增值税的计算一般采用增值额乘以税率的方法，即增值额×税率=土地增值税。
四、土地增值税的减免政策和条件：
1.减免政策：土地增值税的减免政策主要包括首次购房、个人住房、农村宅基地、企事业单位自用住房等方面的减免。
2.减免条件：土地增值税的减免条件包括购房人购房时间、购房人购房目的、购房人家庭人口等方面的条件。
五、土地增值税的征收管理和监督：
1.征收管理：土地增值税的征收管理主要包括税收机关的税收征收、
税务登记、税务查账等方面的管理。
2.监督：土地增值税的监督主要由税务机关和监察机关负责，他们要
对税收征收、纳税人的申报和缴纳情况进行监督和检查。
六、土地增值税的经济影响和社会效益：
1.经济影响：土地增值税的征收可以有效调节土地市场，抑制投机行为，稳定土地价格，促进土地资源的合理利用。
2.社会效益：土地增值税的征收可以增加财政收入，为社会公共事业
的建设提供资金支持，提高土地资源的利用效率。
土地增值税清算政策及筹划技巧
土地增值税清算政策及筹划技巧
土地增值税是指在土地出售或转让时，根据土地增值额收取的一种税收。土地增值税清算政策以及筹划技巧是指如何根据相关政策以及法律规定，合法地减少土地增值税的支付金额，从而达到合理规避税收风险的目的。下面将就土地增值税清算政策和筹划技巧进行详细分析。
一、土地增值税清算政策
1.税率和适用范围：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税税率为30%，适用的范围包括城市房地产开发、土地集中连片开发以及武装力量用地等。
2.纳税计算：土地增值税的纳税计算采用差额计税法，即纳税额等于转让价款减去购置土地成本、建设等费用、税金和合理的利润，然后按照税率计算。
3.税收申报和缴纳：纳税人需要在土地转让后60天内向税务机关申报土地增值税，并在90天内完成税款的缴纳。
二、土地增值税筹划技巧
1.合理的土地成本计算：在计算土地增值税时，可以尽量合理地计算土地购置成本。例如，可以将购置土地的价款、开发建设费用以及相应税费等作为计算基数，从而减少土地增值额，降低纳税金额。
2.合理挪用费用投入:对于土地开发商来说，可以将一部分费用挪入其他地方投资，采取循环输转企业的方式，降低应纳税额。
3.分割转让筹划：当一块土地存在多个使用权人时，可以将土地进行分割转让，从而减少每位权利人应缴纳的土地增值税。
4.转让方式筹划：可以通过合理选择转让方式来减少土地增值税的税负。例如，可以选择以股权转让、资产重组等方式进行土地转让，从而实
现减税优惠。
5.合理利用税收政策：根据不同地区对土地增值税的优惠政策，合理
土地增值税暂行条例实施细则
土地增值税暂行条例实施细则
一、背景介绍
土地增值税是指对土地转让所取得的增值收益征收的一种税费，旨在调节土地市场，促进土地资源的合理利用。为了明确土地增值税的征收标准和程序，确保税收征管的公平与透明，国家制定了《土地增值税暂行条例》，并进一步制定了实施细则。
二、税收主体和纳税义务人
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，税收主体为国家税务机关，负责土地增值税的征收和管理。纳税义务人包括土地转让方、土地承包经营权转让方和土地使用权转让方。
三、税收征收标准
1.土地增值税的计税依据是土地转让价款或者评估价值，以较高者为准。
2.税率根据土地所在地区的不同，分为一般地区税率和特殊地区税率。一般地区税率为20%，特殊地区税率为30%。
3.纳税期限为土地转让完成之日起30日内，纳税人需向税务机关申报并缴纳土地增值税。
四、减免和优惠政策
1.对于个人住房的土地增值，免征土地增值税。
2.对于农村集体经济组织土地转让所得，减按50%征收土地增值税。
3.对于政府投资的基础设施项目土地转让所得，减按30%征收土地增值税。
4.对于土地转让方因自然灾害、事故等不可抗力因素导致土地转让所得减少的，可以申请减免土地增值税。
五、税收征收程序
1.纳税人在土地转让完成后30日内，需向税务机关申报土地增值税，并提交相关材料，如土地转让合同、评估报告等。
2.税务机关对纳税申报进行审核，并核定应纳税额。
3.纳税人在核定的期限内缴纳土地增值税，可以选择一次性缴纳或分期缴纳。
4.税务机关对纳税情况进行监督和检查，对于违法行为将依法进行处罚。
《土地增值税暂行条例实施细则》
《土地增值税暂行条例实施细则》
一、引言
土地增值税，是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额进行征收的税种。本文将详细探讨《土地增值税暂行条例实施细则》的制定背景、主要内容、实施效果，对相关行业的影响，以及未来的发展展望。
二、立法背景
土地资源的日益稀缺：随着城市化进程的加速，土地资源的供给压力逐渐增大，为防止土地过度投机和滥用，需要通过税收手段进行调节。调节收入分配：土地增值税作为直接税，可以调节土地增值部分的收益分配，防止贫富差距进一步扩大。规范房地产市场：通过征收土地增值税，可以增加房地产交易的成本，遏制投机和过度开发行为，促进房地产市场的平稳健康发展。
三、主要内容
征税范围：土地增值税征收的范围包括土地使用权转让、出售建筑物等所产生的增值额。税率设置：根据土地增值额的不同，设置不同的累进税率，最高可达60%。税收优惠：对于国家鼓励的土地使用行为，如公共设施建设等，可以享受一定的税收优惠。税收扣除：在计算土地增值额时，允许扣除一定的成本费用，如取得土地的成本、建筑成本等。征收管理：明确规定了税务机关的征收管理权和纳税人的义务。
四、实施效果
增加财政收入：土地增值税的实施，显著增加了政府的财政收入，为国家经济发展提供了稳定的资金来源。遏制过度投机：通过征收土地增值税，增加了房地产市场的交易成本，对遏制过度投机起到了积极的作用。促进土地资源的合理利用：通过对土地增值税的征收，引导企业和个人更加珍惜和合理利用土地资源。调节收入分配：通过征收土地增值税，可以调节土地增值部分的收益分配，缩小贫富差距。加强税收管理：土地增值税的实施，推动了税收管理的规范化、法制化进程，提高了税收管理的效率。
土地增值税暂行条例实施细则
土地增值税暂行条例实施细则
一、背景介绍
土地增值税是指在土地转让过程中，对土地增值所得进行征税的一种税收制度。为了进一步规范土地增值税的征收管理，保障税收征管的公平性和透明度，国家制定了《土地增值税暂行条例》，并制定了相应的实施细则。
二、税收对象
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税的纳税对象主要包括以下
几类：
1. 自然人：指个人在土地转让过程中所获得的土地增值收入。
2. 企事业单位：指企事业单位在土地转让过程中所获得的土地增值收入。
3. 房地产开发企业：指房地产开发企业在土地转让过程中所获得的土地增值收入。
4. 其他组织：指其他组织在土地转让过程中所获得的土地增值收入。
三、税收计算方法
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税的计算方法如下：
1. 纳税依据：土地增值税的纳税依据为土地转让的增值额，即土地转让价款减
去取得土地的成本、支出和税费等合理费用。
2. 税率：土地增值税的税率为20%，即土地增值额的20%作为税额。
3. 税收计算公式：土地增值税=土地增值额 × 20%。
四、税收征收管理
为了保证土地增值税的征收管理的公平性和透明度，国家对税收征收管理做出了以下规定：
1. 纳税申报：纳税人在土地转让后需要按照规定时间向税务机关申报土地增值税，并缴纳相应的税款。
2. 税务登记：纳税人需要在土地转让前办理税务登记手续，取得税务登记证书后方可进行土地转让。
3. 税款缴纳：纳税人应按照规定时间和方式缴纳土地增值税，逾期未缴纳的将按照法定利息进行补缴。
4. 税务监管：税务机关将对纳税人的申报情况进行核实和监管，对违规行为进行处罚，并保护纳税人的合法权益。
土地增值税全面剖析
土地增值税全面剖析
在现代社会中，土地作为稀缺资源，一直是人们关注的焦点。土地增值税作为
税收的一种形式，对于土地市场的运行和资源配置起着重要的作用。本文将就土地增值税进行全面剖析，分析其概念、特点、作用、存在的问题及解决方案等方面，以期给读者提供一个全面了解土地增值税的视角。
土地增值税是指在土地流转中，对土地增值额度进行征税的一种税收制度。与
其他税种相比，土地增值税具有以下几个特点：首先，土地增值税是直接与土地市场挂钩的税种，其税收负担直接落在土地流转主体身上。其次，土地增值税是一种按照增值额度征税的税收制度，有效避免了以土地总价为基准的固定税率的不公平性。此外，土地增值税是一种时间性税种，必须在土地流转时向国家缴纳。
土地增值税的征收对于土地市场运行和资源配置有着重要的作用。首先，土地
增值税的征收可以有效调节土地市场供需关系，限制土地过度投机的行为。其次，土地增值税的征收可以提高土地资源的利用效率，鼓励土地流转和优化土地利用结构。最后，土地增值税的征收可以增加财政收入，用于公共事业建设和社会福利保障。
然而，尽管土地增值税作为一种重要的税收制度，但在实践中仍然存在一些问题。首先，土地增值税存在征收标准不明确的问题。不同地区对土地增值税的征收标准存在差异，导致税负不均等的情况。其次，土地增值税的征收过程中存在信息不对称的问题，容易导致征收难度加大。另外，土地增值税的实施需要建立健全的监管机制，以避免征收环节中出现腐败等问题。
针对土地增值税存在的问题，可以提出一些解决方案。首先，可以加强税收法
土地增值税政策解读
2营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不
含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房 地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简 易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收 入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地 产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的， 可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
2清算流程：
1.确定清 2.判断清 3.实施清
算单位 算条件
算
2
清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房 地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住 宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
2项目分期的主要依据：
房地产开发项目的划分要遵循有理有据、合理明 确的原则，按照《建设用地规划许可证》或《建设工 程规划许可证》来确定。
2 判定清算的条件： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税 的清算。
⑴房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ⑵整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ⑶直接转让土地使用权的。
凡发生应税行为的单位和个人，无论其经济性质， 不分内、外资企业或中、外籍人员，均有缴纳土地增 值税的义务。
征税范围：土地增值税只对转让国有土地使用权
2 的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为
一文看懂“土地增值税”
一文看懂“土地增值税”
定义
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
特点
（一）已转让房地产取得的增值额为征税对象
（二）征税面比较广
（三）采用扣除法和评估法计算增值额
（四）实行超率累进税率
（五）实行按次征收，纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况而定
征税范围
（一）一般征税范围规定
1）土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
2) 土地增值税既对转让土地使用税权课税，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的
房地产，不予征税。
（二）若干具体征税范围的规定
1合作建房建成后转让的
2交换房地产
3房地产抵押
4房地产出租
5房地产评估增值
6国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 7房地产的代建房行为
8土地使用者转让、抵押或置换土地
（三）不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)
1) 房地产继承(无收入)
2) 房地产赠与(对象有限定，无收入)
3) 房地产出租(权属未变)
4) 房地产抵押期内(权属未变)
5) 房地产的代建房行为(权属未变)
6) 房地产评估增值
（四）免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)
1) 个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实
2) 合作建房建成后按比例分房自用
3) 与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业
4) 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
土地增值税优惠概览
土地增值税优惠概览
一、免税
1.法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：(条例第8条)
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
2.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。(细则第11条)
3.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。(细则第12条）
4.房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。(财税字［1995］48号）
5.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。(财税字［1995］48号）
6.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。(财税字［1995］48号）
7.房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。(财税字［1995］7号）
8.房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。(财税字［1999］293号）
9.个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。(财税字［1999］210号）
土地增值税政策汇总
土地增值税政策汇总
一、关于土地增值税的政策
1、关于土地增值税法律的规定：
（1）根据地区情况，政府有权按时调整土地增值税的税率。
（2）根据特定地区的情况，政府有权按时调整土地增值税的申报期限。
（3）土地增值税征收范围：任意亩数土地（包括但不限于公共土地）在一定时期内价格增长所形成的增值税税收。
（4）土地增值税的纳税义务人：具有土地所有权或使用权的纳税人；以及出售土地的纳税人。
2、土地增值税税率：
（1）一般税率：对具有土地所有权或使用权的纳税人和出售土地的
纳税人，其土地增值税一般税率为20%；
（2）减免税率：对一些特殊土地，如城市焚毁的土地，可以根据地
方实际情况减免土地增值税。
3、土地增值税的免税政策
一般来说，土地增值税不享受任何免税政策，但在一些特殊情况下，
可以享受部分免税政策：
（1）国家规定土地增值税收入可以用于促进社会经济发展，以及部
分灾区的重建和改造，可享受50%的土地增值税减免。
（2）采用凯旋项目成立的工业独立企业，土地增值税可免收五年，延期支付三年。
土地增值税法
02
土地增值税的征收管理
纳税义务人与扣缴义务人
纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人。
VS
扣缴义务人
向个人转让房地产的，由转让方在房地产 转让合同签订之日起7日内到房地产所在 地主管税务机关办理纳税申报，并在税务 机关核定的期限内缴纳土地增值税。对于 个人之间的房地产转让，由于难以确定纳 税人，因此由房地产购买方在办理产权过 户手续时代扣代缴土地增值税。
THANKS
感谢观看
增值额超过扣除项目金额 200%：土地增值税税额=增
值额×60%-扣除项目金额 ×35%。
04
土地增值税的优惠政策
免税政策
个人销售住房
特定用途土地
个人销售自有住房且满足一定条件， 可免征土地增值税。
对于用于国家重点扶持的公共基础设 施、环境保护、节能节水等项目的土 地，可免征土地增值税。
企事业单位改制重组
土地增值税法
• 土地增值税法概述 • 土地增值税的征收管理 • 土地增值税的计算与核算 • 土地增值税的优惠政策 • 土地增值税的征收监管与法律责任 • 土地增值税改革与展望
01
土地增值税法概述
定义与目的
定义
土地增值税法是指国家对土地使 用权转让及出售建筑物时所产生 的增值额征收的税种。
目的
调节土地市场，防止土地投机， 引导土地资源合理配置，促进房 地产市场的健康发展。
土地增值税暂行条例实施细则
土地增值税暂行条例实施细则
土地增值税暂行条例实施细则是指对土地增值税暂行条例进行具体实施的细则
和规定。本文将详细介绍土地增值税暂行条例实施细则的相关内容。
一、土地增值税暂行条例实施细则的背景和意义
土地增值税是指在土地转让过程中，对土地增值部份征收的一种税费。土地增
值税的征收旨在调节土地市场，促进土地资源的合理利用，防止土地过度投机。土地增值税暂行条例实施细则的出台，是为了进一步明确土地增值税的征收范围、税率、纳税义务等具体细节，确保税收的公平、合理和透明。
二、土地增值税暂行条例实施细则的主要内容
1. 征收范围：土地增值税的征收范围包括土地的转让、出让、赠与、交换等行为。具体包括土地使用权的转让、出让、终止、撤销等情况。
2. 纳税义务：土地增值税的纳税义务人为土地转让方或者受让方。在土地转让
过程中，纳税义务人应当按照规定的税率和计税依据缴纳土地增值税。
3. 税率和计税依据：土地增值税的税率根据土地增值的幅度确定，普通情况下
为5%至20%不等。计税依据是指土地增值额，即土地转让价格与购置价格之差。
4. 税收征收和管理：土地增值税的征收和管理由税务部门负责。纳税义务人应
当按照规定的时间和程序申报纳税，并缴纳相应的税款。
5. 减免政策：对于符合条件的土地转让行为，可以享受土地增值税的减免政策。比如，对于个人住房的转让，可以减免一定比例的土地增值税。
6. 税收违法和处罚：对于未按规定缴纳土地增值税或者提供虚假材料的行为，
将依法进行处罚。处罚的形式包括罚款、追缴欠税、行政处罚等。
7. 监督和检查：税务部门将加强对土地增值税的监督和检查，确保税收的合规
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【政策解读】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编
2016-08-26房地产财税
1某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1•房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发
项目的；3.直接转让土地使用权的。符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完
成清算工作并到税务机关申报纳税。（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征
土地增值税纳税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”二、根据《关于营改增后契税房产
税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条规定：在
计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月
1日起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为
建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进
行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从开发成本一某
项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。由于向非金融机构
借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成
本）X10 %以内标准扣除；（2）企业所得税在扣除利息支出时，要区分资本化支出和费用化支出，分年度归集扣除。（河南地税）4房地产开发企业支出的拆迁回建房屋的建
设成本是否能在土地增值税税前扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问
题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国
家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”（河南地税）5房地产开发企业销售
精装修房屋时购买的家电、家具支出，在土地增值税清算时能否计入房地产开发成本？根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修
费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。”上述装修费用不包括房
地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。房地产开发企业销售已装修的房屋时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。（河南地税）6资本化利息应并入财务费用中扣除《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十七条规定，审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开
发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。《国家税务总局关于土地
增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条（四）规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。而按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号文件和《企业会
计准则第17号借款费用》规定，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。在房地产完工后，应计入财务费用。纳税人在计算土地增值税扣除项目时特别要注意，在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出部分已经在开发土地和新建房及配套设施的成本”中，因此，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的属于资本化的利息支出，不能在开
发成本扣除，而是调整至财务费用中计算扣除。同时，还应注意利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益要冲减利息支出。7违反常规的利息支出不允许扣除土地增值税暂行条例实施细则第七条（三）第二款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些
具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条规定：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的
利息部分和加罚的利息不允许扣除。对上述规定，纳税人应特别注意财务费用中只有提
供了金融机构证明的不含逾期利息和罚息的利息支出，才允许土地增值税前扣除。言外
之意，房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣
除。8未实际支付的利息支出不允许扣除《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各
项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分
别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，
或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。税收征管法第十九条规定，纳税人、
扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的法规设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作
的通知》（国税发〔2008〕80号）规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。依据上述规定，纳税人已实际支付的利息且能够提供真实、合法、有效的支付凭据，才可按照规定在土地增值税税前扣除。否则，未实际支付的或没有合法凭据的利息支出，都不允许扣除。
9土地闲置费是否可在计算土地增值税时扣除？答：
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）
第四条的规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企
业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（江苏地税）10变相销售地下车位是否应确