土地增值税政策解读
【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政
【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政一、政策背景《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。
为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。
二、主要内容1.有后续开发项目的，亏损向以后年度结转企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
2.没有后续开发项目的，可申请退税企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各年度应分摊的土地增值税各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
(2)计算该项目当年度应退企业所得税税款1、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；2、企业应调整当年度的应纳税所得额（相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；3、按规定计算当年度应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税）；4、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
转让旧房的土地增值税相关政策汇总
转让旧房的土地增值税相关政策汇总一、政策背景在房地产市场持续发展的背景下，土地资源的稀缺性导致土地价格的不断上涨，特别是城市中心地段的土地价值增长更为显著。
而随着城市化进程的加快，不少人开始考虑将手中的旧房转让，以期获取土地增值所带来的收益。
然而，与此涉及到土地增值税的政策也备受关注。
对于转让旧房的土地增值税相关政策，不少人表示困惑，甚至对其存在着一定的误解。
本文将就转让旧房的土地增值税相关政策进行全面解读，以期帮助读者更好地了解和应对相关政策。
二、土地增值税的基本概念让我们来了解一下土地增值税的基本概念。
土地增值税是指在土地使用权出让、转让或者抵押时，因土地价值的增加所形成的税收。
其征收范围包括城市建设用地、农村建设用地等。
而在具体的税收政策中，土地增值税的税率、征收对象、纳税标准等都是具体呈现出来的。
在转让旧房时，因土地价值的增加所形成的增值收益也需要缴纳土地增值税。
三、转让旧房的土地增值税政策解读在我国，关于转让旧房的土地增值税政策也是十分清晰和明确的。
根据相关规定，个人通过买卖旧房并取得收益的行为，满五年后，可以免征土地增值税。
在这里，所谓“满五年”，是指自取得房产证之日起满五年。
而对于未满五年的，需要缴纳土地增值税，并按照相关政策进行税收计算。
针对满五年并免征土地增值税的政策，在不同地区也可能存在一定的差异。
在转让旧房时，需要仔细了解当地的具体政策规定，以免因为对税收政策的不了解而产生额外的税收负担。
四、个人观点和理解就我个人而言，对于转让旧房的土地增值税相关政策，我更倾向于从简到繁地进行全面了解。
我会深入研究土地增值税的基本概念，了解其所涉及的范围和具体涵义。
随后，我会重点查阅当地的相关政策文件，深度解读满五年免征土地增值税的具体规定，以确保自己在转让旧房时能够合理地规避税收风险。
在对转让旧房的土地增值税政策进行理解和应对时，我也会在购房时就充分考虑相关税收政策的因素，以避免可能涉及的税收风险。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》解读
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》解读土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
为了规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，我国自1994年1月1日起开征土地增值税。
但是随着近十余年经济发展步伐的加快，尤其是房地产行业发展的如火如荼，国家加强了税收调控力度，与之俱来的完善以往的土地增值税政策、明确执行中的相关问题也提上了日程。
因此，财政部和国家税务总局于2006年3月2日联合下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号，以下简称《通知》），该《通知》自2006年3月2日开始执行，主要涵盖以下几个方面的内容：明确普通标准住宅的执行标准《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税”《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三点也规定“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税”。
但是，面对这样的普通住宅的优惠却无法恰到好处的把握怎样的普通住宅才能达标享受优惠。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条虽然规定了普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定，但是过于笼统简单。
去年，国家在调整房地产营业税政策时，统一制定了一个全国性的参照标准。
这次土地增值税政策的调整，为了统一执行标准，规定“普通标准住宅”一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
即中小套型、中低价位普通住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。
国税发【2006】187号文件给了土地增值税清算的一般规则。
即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。
由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。
南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
苏地税规【2012】1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。
解读《土地增值税清算规程》2009.5.28
国家税务总局于2009年5月20日发布《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）文，以加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作。
该文第一次完整地明确房地产开发企业的土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
这也是继国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）发布后的又一重要文件，虽然该文从内容上强调的是土地增值税的清算管理，但是对于广大房地产企业以及开展鉴证业务的税务师事务所和注册税务师还是有学习的必要，特别是税务机关在清算管理中特别关注的方面。
为便于大家学习理解，我们基于国税发[2006]187号文对于国税发[2009]91号文作了如下的对照解读分析如下。
1《土地增值税清算规程》 （国税发[2009]91号） 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）异同点对比一、总则第一条 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：相同点：依据相同。
两者都根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定制定。
青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读
青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读文章属性•【公布机关】青岛市其他机关•【公布日期】2015.05.25•【分类】地方政府规章解读正文青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读为了加强土地增值税、契税征收管理，进一步明确房地产项目土地增值税和国有土地使用权出让契税相关政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，制定并发布《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（2015年第2号，以下简称《公告》）。
一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊在计算土地增值税时，普通住宅和非普通住宅需要分别计算增值率，由此产生成本费用的分摊问题。
根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，本条明确土地成本和其他房地产开发成本在普通住宅和非普通住宅之间的分摊方法。
第一条第一款中，将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”。
因为土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当采用与“取得土地使用权所支付的金额”同样的归集方法。
“别墅区”是指包含项目内所有别墅且占地相对独立，有道路、围墙等明显分隔标志的区域。
“联排别墅”是指并联的类别墅建筑，“合院式别墅”是指由联排别墅围合而成的类别墅建筑。
第一条第二款中，明确其同时符合四项特殊条件的成本应该直接计入受益对象的成本中核算，比如装修成本等。
不符合特殊条件的成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积的比例计算分摊。
但在清算审核中，一旦发现直接归集的成本有一条不符合直接归集条件的情况，比如合同中包含共同工程、存在虚假发票等，则其他房地产开发成本整体按照建筑面积法分摊。
关于企业改制重组土地增值税政策的解读
关于企业改制重组土地增值税政策的解读为支持企业改制重组，2015年3月20日，财政部、国家税务总局联合印发了《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号，以下简称《通知》），现就有关内容解读如下：一、问：为什么要出台企业改制重组土地增值税政策？答：近年来，我国企业改制重组步伐不断加快，不仅成为企业加强资源整合、提高竞争力的有效措施，也成为国家化解产能过剩矛盾、调整优化产业结构的重要途径。
为深入贯彻党的十八大、十八届二中、三中全会精神，促进企业改制重组，2014年，国务院颁布了《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号），明确要求营造良好的市场环境，充分发挥企业在改制重组中的主体作用，抓紧研究完善企业改制重组涉及的土地增值税政策。
为落实党中央和国务院有关要求，财政部、国家税务总局研究出台了支持企业改制重组的土地增值税政策。
二、问：这次出台的政策与以往企业投资、兼并相关的土地增值税政策相比，有什么变化？答：此次出台的企业改制重组土地增值税政策，主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合。
具体而言，一是延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策，二是规范了企业兼并相关土地增值税政策表述，将兼并纳入合并，三是增加了享受土地增值税优惠的企业改制重组形式，将企业公司制改造、企业分立两种形式纳入优惠范围。
此外，为便于征管操作，减少争议，《通知》还进一步明确了企业改制重组后再转让房地产时，如何计算土地增值税扣除项目等相关事项。
三、问：为什么规定房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策？答：房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策不是一项新的规定。
2006年，为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），规定房地产开发企业不得享受改制重组土地增值税优惠政策。
《土地增值税税务筹划》
土地利用效率。
3 3.控制交易规模
4 4.优化结构组合
控制土地交易规模，避免因
根据土地的具体情况，合理
大规模交易而产生较高的土
进行土地分割、合并或交换
地增值税ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ担。
，降低税负。
做好土地增值税纳税申报
准确核算
认真核算土地增值额，确保计算准确，避免误差。
及时申报
按规定时间内申报纳税，避免逾期申报，产生滞纳金。
1 1. 合法合规
2 2. 风险控制
坚持合法合规原则，确保筹
评估筹划方案的风险，防范
划方案符合税法规定。
税务风险。
3 3. 信息透明
4 4. 专业指导
保持信息透明，避免信息不
寻求专业人士的指导，确保
对称带来的风险。
筹划方案的合理性和有效性
。
结束语
土地增值税筹划是一个专业性强、复杂度高的工作。 需要专业人士进行评估和操作，才能确保合法合规，达到预期目标。
适用一般税率
30%
增值额
适用低税率
20%
10%
增值额
适用优惠税率
增值额
适用免税
土地增值税税率并非统一，根据增值额的不同分级累进征收。
不同的增值额对应不同的税率，适用不同的税率政策。
土地增值税计算方法
应纳税所得额
1
计算土地增值税的基数
税率
2
根据增值额的不同确定
土地增值税
3
应纳税所得额乘以税率
土地增值税计算方法主要分为三个步骤：首先，计算应纳税所得额，即土地增值额减去扣除项目后的差额。然后，根据增值额 的不同确定税率。最后，将应纳税所得额乘以税率，得出应纳税额。
国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题，我想到了一个比喻：花80元买了个被套当祭礼去吊孝，结果孝子却很不高兴，因为他以为你要封300块钱给他呢。
相关政策国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
原来，财税[2016]43号文对于土地增值税的计税依据，给出了原则性的规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
OK，于是大家就会想，比如销售房产时，预收了1,000万元，那么，计算预征土地增值税时的基础就是：1,000万÷（1+11%），这样预售收入就不含税了。
以3.5%的预征率来说，应预征：
1,000÷（1+11%）×3.5%=31.5万元
但是，这样理解43号文，是有风险的，因为43号文规定的是转让房地产取得的收入，并不是针对预收款，所以是两个不同概念的标准，把预收款也理解成收入，多少有一点先入为主或者一厢情愿。
所以，不能直接因为有43号文，就认为预征应该要扣除销项税金。
但看来不少纳税就是这样认为的，所以，当70号文出台后，自然就会有点失望了。
再来看看另一个方面，就是增值税本身。
预售房时，并没有收入实现，增值税也没有实现收入，这是营改增后房地产行业最大的变化之一，预售收。
土地增值税知识要点
土地增值税知识要点学习土地增值税这么久，今天来说说关键要点。
首先呢，我理解土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
这可不是个小税种，这里面事儿还挺多的。
比如说计算土地增值税呢，有个重要的公式，增值额等于转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额。
这个转让收入还好理解，就是卖房、卖地之类的得到的钱。
可是这个扣除项目金额就稍微复杂点了。
它包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用等等一些项目。
我总结下来呢，就觉得这个扣除项目像是在计算这个房子或者土地真正成本的一堆东西。
对了还有个要点，这个税率也很有特点。
它是四级超率累进税率。
也就是按照增值额与扣除项目金额的比率，不同的比率范围对应不同的税率。
这就好比阶梯电价一样，用电量不同，电价的阶梯也不一样。
我当时就疑惑了，为啥要这么复杂地设置税率呢？后来我想啊，可能是为了更公平地根据增值的大小来征税吧，因为增值越大说明赚得越多，就应该按照更高的税率缴税。
还有关于免税的部分，我也折腾好久才理解得稍微好一点。
像纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
这一条规定有好多细节要抠。
比如说这个普通标准住宅是有具体标准限定的，不是你说普通就是普通的。
那怎么记忆这些标准呢？我就多找一些实际例子来看，比如说有些政策解读里面提到像面积、价格之类的具体标准，看多了就觉得没那么难了。
学习土地增值税的时候呢，我还发现一个学习技巧。
就是多画图，把住房或者土地交易的过程简略画一下，然后把涉及到钱进出的地方都标出来，再对应到土地增值税相关的各个项目里，这样思路就会清晰很多。
至于参考资料，大家可以看看相关的税法书籍，像《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》肯定是要看的，这里面的规定非常详细。
还有一些会计网校的讲解课程，里面会有很多实际的例子和计算方法的讲解。
国税发【2010】53号土地增值税政策
国税发[2010]53号解读（土地增值税4年来第8个政策）一、系列土地增值税政策（近4年共8个）（一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。
（二）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。
（三）《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。
（四）《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
（五）《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。
为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。
（六）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。
（七）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。
（八）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）1．火速的再次出台其是《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件印发仅6天后就再发，不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管。
2．立法依据与指导思想以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留的技术操作与重申明确层面。
土地增值税敏感性分析及对策
土地增值税敏感性分析及对策(一）．政策内容我们首先以《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》）为引导，结合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），来对土地增值税相关政策进行全面解读:增值税额计算(一）增值额未超过扣除项目金额50％的土地增值税税额=增值额×30％（二)增值额超过扣除项目金额50％,未超过100％的土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15％(四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额=增值额×60％—扣除项目金额×35％公式中的5%，15％，35％为速算扣除系数。
款越多，这一方面反映出政府鼓励增值额较小的普通住宅开发的意图；另一方面，这样的税收征收方式也给税收筹划提供了方向（二）．土地增值税敏感性分析从非普通住宅的敏感性分析来看土地增值税的影响，随着项目毛利润率的增加，项目毛利率达到36.5％临界点时，相应土地增值税地征收将使得项目净利润率产生超过17％以上的减少,项目毛利率超过64.5％时,将使得项目净利润率产生超过31%以上的减少。
例：清算将对销售毛利润率较高的项目较大负面影响；而对于销售毛利润率较低的项目，则由于税收优惠政策的享受，反而会增加其销售毛利润率.(三）土地增值税税收筹划思路解析根据本报告第一部分对土地增值税相关政策的解析，我们可以发现要想进行有效的税收筹划，对税基的控制和对税率的选择都非常重要：营业收入-[开发成本+10%开发成本+20%开发成本+税金]土地增值税的增值率=开发成本+10%开发成本+20%开发成本+税金由上面的计算公式我们可以进一步确定出土地增值税筹划应该从收入和扣除项目两个方面展开：1、收入分散进行税收筹划在累进税制下,收入分散节税筹划显得更为重要。
房地产企业土地增值税与所得税税前扣除相关法规的解读
房地产企业土地增值税与所得税税前扣除相关法规的解读引言在房地产行业中，土地增值税和所得税是两个重要的税收项目。
随着房地产行业的发展，土地增值税和所得税税前扣除相关法规成为了房地产企业经营管理中需要重点关注的问题。
本文将对房地产企业土地增值税和所得税税前扣除相关法规进行解读。
一、土地增值税的相关法规解读1.1 土地增值税的定义土地增值税是对土地的增值所征收的一种税收。
它是指在一定时间内，土地的出让价格超过土地原始价格，土地所有者所获得的差价征收的税费。
1.2 土地增值税的征收对象与税率土地增值税的征收对象是出让土地的所有者，包括土地出让给房地产企业的政府部门、农民集体组织以及个人。
税率按照土地增值幅度的比例递增，通常情况下，土地增值税的税率在30%至60%之间。
1.3 房地产企业土地增值税的税前扣除根据国家税收政策，房地产企业在计算所得税时可以将支付的土地增值税作为成本进行税前扣除。
这意味着房地产企业可以在计算所得税前，将支付的土地增值税金额从利润中扣除，从而减少所得税的负担。
1.4 房地产企业土地增值税税前扣除的相关法规针对房地产企业土地增值税税前扣除的相关法规主要有以下几点：1.4.1 税前扣除的时间范围房地产企业可以在计算所得税时将支付的土地增值税作为成本进行税前扣除。
税前扣除的时间范围通常是在房地产企业购置土地后，开始进行开发建设直至销售完成之前的期间。
1.4.2 税前扣除的限额税前扣除的限额通常是根据实际支付的土地增值税金额进行核算。
房地产企业在计算所得税时可以将实际支付的土地增值税金额全部或者按照一定比例进行税前扣除。
1.4.3 税前扣除的条件房地产企业在享受土地增值税税前扣除的政策时需要符合一定的条件。
通常情况下，要求房地产企业需要按照国家规定的程序购置土地，并且需要取得土地出让合同、土地证等相关证明文件。
二、所得税税前扣除相关法规的解读2.1 所得税的定义所得税是在个人、企业或其他组织所得项目上征收的税费。
解读国税函2020220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别
近日，为了进一步做好土地清算工作，国家税务总局下发了《清算有关问题的通知》（）就土地清算工作中有关问题作出明确。
笔者结合相关政策解读如下。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
解读：《企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（）和《》（）规定纳税人以下情形之一的，应进行土地增值税的清算：一、房地产项目全数完工、完成销售的；二、整体转让未完工决算房地产项目的；3、直接转让土地利用权的。
纳税人符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形。
纳税人具有以上条件，不管是主动清算仍是被动清算，都要第一面临一个问题，确实是如何确信收入总额。
依照具体可归纳为以下两种情形。
1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。
此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。
所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。
这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。
转让旧房的土地增值税相关政策汇总
转让旧房的土地增值税相关政策汇总【转让旧房的土地增值税相关政策汇总】导语：在中国的楼市中，土地增值税是一项关键的税收政策，并且对于转让旧房时的纳税义务非常关键。
对于大部分人来说，购房是一项重要的投资，而了解土地增值税相关政策则对保护权益、有效规划交易流程至关重要。
本文将深入探讨转让旧房的土地增值税相关政策，从简单到复杂，由浅入深地介绍这一重要话题。
一、什么是土地增值税？1.1 定义：土地增值税是指在转让土地或者房地产过程中，对于土地增值所征收的一种税收。
1.2 纳税义务：以转让房屋所有权为基础，纳税义务人为出售房屋的所有者或者获得赠与、继承等方式取得房屋所有权的个人。
二、土地增值税的征收标准与计算方法2.1 征收标准：按照中央和地方政府制定的政策执行，根据土地增值额与个人所得税税率的相乘来计算土地增值税。
2.2 计算方法：土地增值税=土地增值额×税率。
三、土地增值税的减免政策3.1 首次购房减免：凡满足条件的首次购房者，可享受一定的土地增值税减免政策。
3.2 个人唯一住房减免：符合条件的个人家庭，在符合国家政策的前提下，可享受一定的土地增值税减免。
3.3 关于先租后购的减免：对于租赁用于居住的房屋，一定条件下可享受土地增值税减免。
3.4 其他减免政策：在一些特殊情况下，接到一定的国家政策制定，还有其他减免政策。
四、个人纳税申报流程与要点4.1 申报时间：根据地方政府的规定，纳税人需要在房屋转让后的一定期限内进行申报。
4.2 纳税申报流程：包括填写申报表、提交相关证明文件、缴纳税款等操作。
4.3 纳税要点：确保申报信息的准确性，合理规划个人财务，及时缴纳税款。
五、个人对土地增值税的理解与观点作为购房者，了解土地增值税相关政策对于保护个人权益、规划理性投资至关重要。
在拥有新房并计划转让旧房的情况下，了解土地增值税的减免政策，可以有效降低个人负担，促进房地产市场的健康发展。
总结：本文系统地介绍了转让旧房的土地增值税相关政策，从定义、征收标准、计算方法，到减免政策、纳税申报流程与要点等方面，为读者提供了对这一话题全面、深入的了解。
土地增值税缓缴政策解读
土地增值税缓缴政策解读
土地增值税缓缴政策是指对于符合条件的土地增值税纳税人，在特定情况下可以暂缓缴纳土地增值税的一项政策。
根据《中华人民共和国土地增值税法》和相关政策规定，土地增值税是对于土地利用权的转让所得进行课征的税款。
根据土地增值税缓缴政策，符合以下条件的纳税人可以申请缓缴土地增值税：
1. 房地产开发企业在土地使用权确权前将土地以及其上的房屋等附着物转让给其他单位或个人，但开发企业尚未取得土地使用权证书的；
2. 审计机关或法院依法决定暂缓清缴土地增值税的；
3. 其他符合国家税收管理部门规定的特殊情况。
纳税人需要在符合条件后，根据当地税务部门的要求，提交相关申请材料并进行审核。
一旦申请获得批准，纳税人可以在一定的期限内暂缓缴纳土地增值税。
具体的缓缴期限和方式，以当地税务部门的规定为准。
需要注意的是，土地增值税缓缴政策是依法规定的一项纳税优惠政策，纳税人在享受政策时应遵守相关规定，并按时履行申报和缴纳税款的义务。
对于违反相关规定的行为，将依法进行处罚。
以上是关于土地增值税缓缴政策的简要解读，具体的操作及政策细节还需参考相关法律法规和税务部门的规定。
如有具体问题，建议咨询当地税务部门或相关专业人士。
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【政策解读】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编2016-08-26房地产财税1某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。
近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1•房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。
因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完成清算工作并到税务机关申报纳税。
（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征土地增值税纳税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
”二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条规定：在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从开发成本一某项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。
由于向非金融机构借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10 %以内标准扣除；（2）企业所得税在扣除利息支出时，要区分资本化支出和费用化支出，分年度归集扣除。
（河南地税）4房地产开发企业支出的拆迁回建房屋的建设成本是否能在土地增值税税前扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
”（河南地税）5房地产开发企业销售精装修房屋时购买的家电、家具支出，在土地增值税清算时能否计入房地产开发成本？根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。
”上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
房地产开发企业销售已装修的房屋时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。
（河南地税）6资本化利息应并入财务费用中扣除《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十七条规定，审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条（四）规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
而按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号文件和《企业会计准则第17号借款费用》规定，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。
在房地产完工后，应计入财务费用。
纳税人在计算土地增值税扣除项目时特别要注意，在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出部分已经在开发土地和新建房及配套设施的成本”中，因此，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的属于资本化的利息支出，不能在开发成本扣除，而是调整至财务费用中计算扣除。
同时，还应注意利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益要冲减利息支出。
7违反常规的利息支出不允许扣除土地增值税暂行条例实施细则第七条（三）第二款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条规定：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
对上述规定，纳税人应特别注意财务费用中只有提供了金融机构证明的不含逾期利息和罚息的利息支出，才允许土地增值税前扣除。
言外之意，房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除。
8未实际支付的利息支出不允许扣除《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
税收征管法第十九条规定，纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的法规设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。
《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发〔2008〕80号）规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。
依据上述规定，纳税人已实际支付的利息且能够提供真实、合法、有效的支付凭据，才可按照规定在土地增值税税前扣除。
否则，未实际支付的或没有合法凭据的利息支出，都不允许扣除。
9土地闲置费是否可在计算土地增值税时扣除？答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条的规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
（江苏地税）10变相销售地下车位是否应确认土地增值税清算收入？无产权车位包括两种：一种是人防车位，一种是非人防无产权车位。
实务中开发商对无产权车位可能采取变相销售的方式，例如有的开发商与业主签订一次性车位转让使用权合同，或者是与业主签订车位租赁合同，租期为二十年，二十年之后的使用权赠送等方式变相销售车位。
对该种变相销售的地下车位取得的收入是否作为土地增值税清算的收入？由于中央没有明确的规定，实务中态度分成截然不同的两种，一种是实质重于形式，将无产权地下车位的变相销售收入确认为土地增值税清算收入，同时允许成本扣除，例如河南、湖北、青岛、天津、浙江卜湖南］;一种是形式重于实质，将无产权地下车位的变相销售收入不确认为土地增值税清算收入，同时不允许成本扣除，例如辽宁卜新疆卜北京卜西安等。
与无产权车位类似的问题还有销售小产权房是否征收土地增值税。
11红线外支出能否扣除红线外支出”是指在房地产开发企业项目建设用地边界外，即国家有关部门审批的项目规划外承建设施发生支出。
房企发生红线外支出可能有两种情况：一种是红线外为政府建设公共设施或其他工程是招拍挂拿地时的附带条件，该种情况下，红线外支出相当于土地成本的一部分；另一种是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外自行建造建筑物或基础设施。
实务中各地对红线外支出”的处理五花八门，例如江苏规定：项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。
”；而湖北的文件则区分红线外支出是否与项目存在直接关联，如果存在计入成本；如果不能提供证据证明存在直接联系，如为了开发商提升环境品质，则不得计入本项目扣除金额。
12误区之一：土地征用及拆迁补偿费属于开发成本。
存在误区：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《〈细则》”的规定：房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
误区评析：笔者认为，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价。
在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不应当将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目占用土地情况，分摊至房地产开发项目。
需要注意的是，对于房地产企业以货币形式支付的土地征用及拆迁补偿费可直接确认为取得土地使用权所支付的金额，对房地产企业以开发产品形式（拆一还一）支付的土地征用及拆迁补偿费，可先预估价值计入土地使用权所支付的金额，待开发产品的公允价值确定后再对前期计入土地使用权所支付的金额进行调整。