[1999]656号《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》
北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法实例说明(非住宅)
成本逼近法计算过程如下：
北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会
2：基准地价法： 计算过程如下：
综上，两种方法价值差距较大，因成本逼近法成本为审定成本，可信 度较高，故采用成本逼近法结果为土地估价结果。 土地总价=土地面积×土地单价=45293.07×3083.04/10000=13964.03 万元
新评估办法中（19号文）涉及非住宅评估方法章 节简介
第二章 被征收房屋价值评估方法 第九条至第十三条
第四章 成片非住宅评估 第十九条至第二十三条
北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记应用的案例说 明
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（二）委托方提供的资料 （三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、市
场调查采集获得的资料。
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三、评估技术思路 本次估价需对估价对象国有土地上房屋征收补偿价格进
行测算。根据《关于发布《北京市企业国有建设用地使用 权收购补偿价格评估技术指引》的通知》的通知北估秘 [2015]004号，本次评估采用房地分估思路，其中土地使用 权评估采用基准地价和成本逼近法进行评估，建筑物价格 的评估采用北估秘[2016]001号重置成本法，其他的价格及 费用，如停产停业损失费用参照《北京市国有土地上房屋 征收停产停业损失补偿暂行办法》【京建法[2011]18号】， 搬迁、临时安置补偿费用参照《关于国有土地上房屋征收 与补偿中有关事项的通知》【京建法[2012]19号】确定。
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（一）、采用房地分开评估，土地土地使用权价格选取成本 逼近法与基准地价修正法计算。
北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京
北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商局关于印发《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的通知【法规类别】房屋住宅建设【发文字号】京建法[2011]18号【发布部门】北京市住房和城乡建设委员会北京市人力资源和社会保障局北京市工商行政管理局【发布日期】2011.11.18【实施日期】2011.11.18【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商局关于印发《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的通知（京建法[2011]18号）各区、县人民政府，各相关单位：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商行政管理局制定了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》，经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
特此通知。
附件：《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》北京市住房和城乡建设委员会北京市人力资源和社会保障局北京市工商局二〇一一年十一月十八日附件：北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法第一条为规范本市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿活动，维护被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）制定本办法。
第二条在本市行政区域内因国有土地上房屋征收造成停产停业损失的补偿，适用本办法。
第三条被征收房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（二）有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋。
但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋。
关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知京房地评字[1999]656号
![关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知京房地评字[1999]656号](https://img.taocdn.com/s3/m/339c1c8683d049649b665894.png)
关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知京房地评字[1999]656号各区县房屋土地管理局、物价局：为规范本市非住宅房屋拆迁评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》，现印发给你们，请参照执行。
特此通知附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表。
（表1-表3）附件2：非住宅用途说明表（表4）附件3：北京市城近郊区非住宅区类划分说明附件4：北京市城近郊区非住宅区类分布图北京市房屋土地管理局北京市物价局一九九九年六月二十八日北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准第一条为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第十六号令）合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。
第二条本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。
第三条非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。
计算公式为：非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价其中K1为容积率调整系数K2为房屋原用途调整系数K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定市政公益事业等重点工程时取0.7，其它情况取1.0。
第四条地上物补偿价的计取，按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。
第五条确定房屋区位价时，首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。
依照北京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别，特别情况可按如下原则处理；5.1 支路比其所在主路（或街道）低一个类别；5.2 两条类别不同的道路交汇的十字路口处，取两条道路之中的较高类别作为其类别；5.3 在类别跳跃地区，可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。
第六条确定区位类别后，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该类别区位价格幅度范围内，确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数；第七条根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确定现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。
北京市住宅楼房估价技术规范-京房地评字[1999]655号
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北京市住宅楼房估价技术规范正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市住宅楼房估价技术规范（京房地评字（1999）655号1999年6月28日）一、本办法适用于本市按建筑规范标准（国家标准、行业标准）建造的各类住宅楼房（中式楼房除外）的评估。
二、本办法采用成本法进行测算，主要计算公式为：住宅楼价格＝（基本价格×楼房成新率×∑各增项价格×各增项成新率）×建筑面积×时点系数×区域系数三、基本价格包含土建及上下水、照明等，在《住宅楼房基本价格表》中根据建筑结构类型查取；楼房成新率，按《住宅楼房成新评定说明》和《住宅楼房直线折旧参数说明表》，采用直接观察法和直线折旧法相结合的方式确定。
四、增项是指由产权单位统一安装或修建的项目，包括暖气、煤气、封阳台、厨厕装修及抗震加固。
各增项价格在《增项价格表》中查取，各增项成新率，按《增项成新评定说明》执行。
五、区域系数城近郊区为1．0，十个远郊区县据实报市房地局批准后施行。
六、本办法发布时时点系数为1．0，以后根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。
七、本办法未列入的项目和未依据建筑规范标准建造的房屋，可根据实际情况参照本办法执行。
八、本办法将根据实际情况适时调整。
九、本办法由北京市房屋土地管理局负责解释。
附：1．住宅楼房基本价格表（表1）（略）2．增项价格表（表2）（略）3．住宅楼房成新评定说明（表3）（略）4．住宅楼房直线折旧参数说明表（表4）（略）5．增项成新评定说明（表5）（略）——结束——。
北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知
北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知文章属性•【制定机关】北京市物价局•【公布日期】2002.01.15•【字号】京价[房]字[2002]018号•【施行日期】2002.01.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】价格正文北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知（京价（房）字〔2002〕018号）市各有关单位：现印发北京市商品住宅销售价格构成，与市政府2001年第73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》一并执行。
附件：1、北京市商品住宅销售价格构成2、北京市商品住宅销售价格构成表北京市物价局二00二年一月十五日附件１：北京市商品住宅销售价格构成一、为规范北京市商品住宅销售价格构成，根据《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》及其他国家有关价格法律法规，制定本构成。
二、本构成所称商品住宅，是指经市政府有关部门批准建设的，用于居住的商品房建设项目。
三、商品住宅销售价格构成是商品住宅开发经营者制定商品住宅销售价格和政府价格主管部门进行抽查审核的依据。
经济适用住房销售价格构成除国家和本市有特殊规定外，执行本规定。
四、本市商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。
（一）开发成本费用。
下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费。
土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。
2．前期工程费。
前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。
关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知京国土房管拆[2003]808号
![关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知京国土房管拆[2003]808号](https://img.taocdn.com/s3/m/587758ea998fcc22bcd10d50.png)
关于发布•北京市房屋重臵成新价评估技术标准‣的通知京国土房管拆[2003]808号各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构：为规范本市房屋重臵成新价评估行为，合理确定各类房屋的重臵成新价，根据建设部•房地产估价规范‣(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局对原•北京市房屋估价办法‣、•北京市住宅楼房估价技术规范‣作了修订，现予发布，并就有关事项通知如下：一、本标准适用于本市各类房屋重臵成新价的评估。
二、按照•北京市城市房屋拆迁管理办法‣和•北京市集体土地房屋拆迁管理办法‣进行房屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重臵成新价进行评估的，应当按照本标准执行。
三、平房、中式楼房重臵成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区(县)为182元/分。
四、本标准自2003年10月1日起施行。
原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月 1日•关于发布修订后的†北京市房屋估价办法‡的通知‣(京房地评字…1996‟573号)、市房屋土地管理局1997年1月7日•关于实施†北京市房屋估价办法‡有关拆迁问题的通知‣(京房地拆字…1997‟第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日•关于印发†北京市住宅楼房估价技术规范‡的通知‣(京房地评字…1999‟655号)同时废止。
北京市房屋重臵成新价评估技术标准目录第一章总则1-1 …立法目的和依据‟1-2…适用范围及重臵成新价定义‟1-3 …估价技术路线‟1-4 …未列入的项目‟第二章平房、中式楼房重臵成新价评估2-1、…估价路线、部件及分值‟2-2、…标准间‟2-3、计算公式：（1）砖木结构房屋（2）砖混结构房屋（3）中式楼房2-4、房屋部件计分表（1）屋面计分表（2）屋架计分表（3）墙身计分表（4）门窗计分表（5）顶棚计分表（6）地面计分表（7）装修计分表（8）设备计分表（9）附属物计分表2-5、柱高差率表2-6、砖木结构房屋成新评定说明2-7、砖木结构房屋成新折余率表2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表2-10、块料面层成新评定说明2-11、房屋暖气、卫生设备或新评定说明2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表2-15、附属物据实估价表2-16、树木估价表第三章楼房重臵成新价评估3-1、…计算公式‟3-2、楼房基本价格表（1）住宅楼房基本价格表（2）非住宅楼房基本价格表3-3、楼房折余率：（1）楼房成新评定说明（2）楼房直线折旧参数说明表3-4、增项价格：（1）增项价格表（2）增项成新评定说明3-5、区域系数：3-6、装修及附属物重臵成新价的评估第四章附则4-1、…规定价格与实际偏离的情况‟第一章总则1-1 …立法目的和依据‟为规范本市房屋重臵成新价评估行为，合理确定各类房屋的重臵成新价，根据建设部•房地产估价规范‣(GB/T50291-1999)，特制定本标准。
北京市城市房屋拆迁单位管理办法
北京市城市房屋拆迁单位管理办法文章属性•【制定机关】•【公布日期】1999.03.18•【字号】京房地拆字[1999]第222号•【施行日期】1999.03.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文关于印发《北京市城市房屋拆迁单位管理办法》的通知（京房地拆字〔１９９９〕第２２２号）各区房屋土地管理局、各房屋拆迁单位：现将《北京市城市房屋拆迁单位管理办法》印发给你们，请遵照执行。
北京市房屋土地管理局１９９９年３月１８日北京市城市房屋拆迁单位管理办法第一章一般规定第一条为加强本市城市房屋拆迁单位管理，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和建设部《城市房屋拆迁单位管理规定》，制定本办法。
第二条凡在本市国有土地上从事城市房屋及其附属物拆迁的单位（以下简称房屋拆迁单位），均须遵守本办法。
第三条本办法所称房屋拆迁单位，包括自行拆迁单位和受托拆迁单位。
自行拆迁单位是指房地产开发企业内部常设拆迁部门，具备房屋拆迁资格，按照《房屋拆迁许可证》规定的范围和期限依法对本单位用地范围内的房屋及其附属物进行拆迁的单位。
受托拆迁单位是指具备房屋拆迁资格，受拆迁人委托，在代理权限范围内，对拆迁人用地范围内的房屋及其附属物进行拆迁的单位。
第四条北京市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市城市房屋拆迁单位的主管机关，负责全市房屋拆迁单位的管理工作。
各区、县房屋土地管理局（以下简称区、县房地局）负责本区、县范围内房屋拆迁单位的管理工作。
第五条本市房屋拆迁单位，必须向市房地局申请资质审查并取得《北京市房屋拆迁资格证书》（以下简称《资格证书》），方可从事拆迁业务。
房屋拆迁单位应将《资格证书》在其办公场所或拆迁现场办公地悬挂出示。
第六条房屋拆迁单位应当严格按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和有关规定进行拆迁，保证拆迁质量。
第七条受托拆迁单位接受房屋拆迁委托时，应当与拆迁人签订书面委托合同。
合同双方当事人应当严格履行合同条款。
《北京市房屋重置成新价评估技术标准》
《北京市房屋重置成新价评估技术标准》关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知京国土房管拆[2003]808号各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构：为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局对原《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》作了修订，现予发布，并就有关事项通知如下：房屋成新是指被拆迁房屋拆迁时为几成新，也就是房屋折旧率。
房屋重置成新价格是房屋重置价格乘以折旧率。
房屋重置成新价格＝房屋重置价格×（1－已使用年数÷耐用年限）。
一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。
二、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》进行房屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的，应当按照本标准执行。
三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区(县)为182元/分。
四、本标准自2003年10月1日起施行。
原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月1日《关于发布修订后的〈北京市房屋估价办法〉的通知》(京房地评字〔1996〕573号)、市房屋土地管理局1997年1月7日《关于实施〈北京市房屋估价办法〉有关拆迁问题的通知》(京房地拆字〔1997〕第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日《关于印发〈北京市住宅楼房估价技术规范〉的通知》(京房地评字〔1999〕655号)同时废止。
北京市房屋重置成新价评估技术标准目录第一章总则1-1 〔立法目的和依据〕1-2〔适用范围及重置成新价定义〕1-3 〔估价技术路线〕1-4 〔未列入的项目〕第二章平房、中式楼房重置成新价评估2-1、〔估价路线、部件及分值〕2-2、〔标准间〕2-3、计算公式：（1）砖木结构房屋（2）砖混结构房屋（3）中式楼房2-4、房屋部件计分表（1）屋面计分表（2）屋架计分表（3）墙身计分表（4）门窗计分表（5）顶棚计分表（6）地面计分表（7）装修计分表（8）设备计分表（9）附属物计分表2-5、柱高差率表2-6、砖木结构房屋成新评定说明2-7、砖木结构房屋成新折余率表2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表2-10、块料面层成新评定说明2-11、房屋暖气、卫生设备或新评定说明2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表2-15、附属物据实估价表2-16、树木估价表第三章楼房重置成新价评估3-1、〔计算公式〕3-2、楼房基本价格表（1）住宅楼房基本价格表（2）非住宅楼房基本价格表3-3、楼房折余率：（1）楼房成新评定说明（2）楼房直线折旧参数说明表3-4、增项价格：（1）增项价格表（2）增项成新评定说明3-5、区域系数：3-6、装修及附属物重置成新价的评估第四章附则4-1、〔规定价格与实际偏离的情况〕第一章总则1-1 〔立法目的和依据〕为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，特制定本标准。
非住宅拆迁评估技术标准(656号)
西三环南路（六里桥至万柳桥）；南三环（万柳桥至分钟寺桥）；蒲黄榆路；方庄路；蒲黄榆路以东，方庄路以西，南三环路以北，左安门西滨河路以南范围内区域
五类地区
崇文区：
南二环以南地区（区内部分）
宣武区：
广安门外大街以南，广安门南滨河路以西（区内部分）
朝阳区：
南四环东路；东四环路；北四环东路；京通快速路（四惠桥至规划东五环路）；酒仙桥路；芳园西路；机场高速路（四元桥至规划五环路）；北苑路（大屯至规划五环路）；安立路（大屯路至规划五环路）；南磨房路以北、四环路与三环路之间的地区（区内部分）；南磨房以南，京津塘高速公路以北，三环路和四环路之间地区（区内部分）
第六条确定区位类别后，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该类别区位价格幅度范围内，确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数。
第七条根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确定现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。违章建筑及超过批准期限的临时建筑物不计建筑面积；不具备土地证时，按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相符的土地面积计算。
海淀区：
车公庄西路：
阜石路（甘家口至航天桥）；西土城路（蓟门桥以南）；八达岭高速公路（马甸至健翔桥）；花园东路；花园路；西土城路（蓟门桥至北土城西路）；学院路（北土城西路至北四环路）；知春路（白颐路至中关村南路）：
北四环路〔区内部分）；海淀大街（白颐路至苏州街）；紫竹院路（紫竹桥至蓝靛厂南路）；阜石路（甘家口至五棵松路）；复兴路（翠微路口西至五棵松路）；北二环路及西直门外大街以北，北三环路以南，西三环北路以东。新街口外大街以西范围内除三类地区以外的区域（区内部分）；三里河路和护城河以西，西三环路以东，西直门外大街和紫竹院路以南，莲花池东路以北范围内除三类地区以外的区域（区内部分）
土地一级开发审计及相关知识
（新文件：京发改【2013】1522号文件，没有真正执行）
2016/12/28
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8、 房屋拆迁评估费、拆迁服务费
1997 年 12月 1日，北京市物价局发布了《关于房地产中介服8号文，对我市房地产中介服务
2016/12/28
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4、环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影 响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共 和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进 行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发 布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计 价格［ 2002 ］ 125 号）。该通知中规定了项目前期进行建 设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含 大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、 环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算 环境影响评价分析费用的依据。
2016/12/28
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4.4 市政基础设施建设费
主要包括可计入土地一级开发成本的道路、
管线等市政建设工程（主要是指地块范围内 的支路及地下管网） 主要依据：发展与改革部门批复的立项核准 中市政基础设施的内容和金额、经区（县） 发展改革部门批准的市政基础设施工程建设 方案等。
2016/12/28
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4.1.1前期费取费的相关依据
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工 程咨询费： 测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目 前期工作咨询收费暂行规定》及 北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［ 1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标 准。 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费
(课件)北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法实例说明(非住宅)
北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会
成本逼近法计算过程如下：
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2：基准地价法： 计算过程如下：
综上，两种方法价值差距较大，因成本逼近法成本为审定成本，可信 度较高，故采用成本逼近法结果为土地估价结果。 土地总价=土地面积×土地单价=45293.07×3083.04/10000=13964.03 万元
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（二）确定标准房屋市场价格
1、市场比较法测算标准房屋市场价格 依据《房地产估价规范》，估价人员在分析了标准房屋所在区位、用途、规模、 建筑结构等因素的基础上，对标准房屋临近区域内的交易实例进行了市场调查， 选取三个可比实例。（过程略） 经测算，标准房屋市场比较法比准价格为43349元/建筑平方米 2、收益法测算标准房屋市场价格 估价人员对标准房屋租金水平进行比准修正后，采用报酬资本化法对标准房屋 市场价格进行测算。（过程略） 经测算，标准房屋收益价格为38251元/建筑平方米 3、标准房屋市场价格的确定 市场比较法能从市场的角度反映估价对象的市场价值水平；收益法能够作为市 场比较法的对比补充。这两种估价方法分别从不同侧面说明了估价对象的价格 水平，取其算术平均值确定标准房屋市场价格，则： 43349×0.5+38251×0.5=40800元/建筑平方米
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》【国务院令第590号】 2、《国有土地上房屋征收评估办法》【建房[2011]77号】 3、《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】 4、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》【京政发[2011]27号】
5、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》【京建法[2016]19号】
北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》的通知
北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》的通知文章属性•【制定机关】北京市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2000.08.04•【字号】京国土房管拆字[2000]第168号•【施行日期】2000.08.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市国土资源和房屋管理局关于印发《＜北京市城市房屋拆迁管理办法＞实施意见》的通知（京国土房管拆字〔２０００〕第１６８号）各区县房地局、各房地产开发公司、各拆迁单位：根据《北京市人民政府关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》（京政函〔２０００〕６０号）规定，结合近期房屋拆迁实践，我局制定了《＜北京市城市房屋拆迁管理办法＞实施意见》，现予印发，请遵照执行。
本通知自发布之日起施行，原北京市房屋土地管理局《关于实施＜北京市城市房屋拆迁管理办法＞有关问题的通知》（京房地拆字〔１９９８〕第１１２６号）、《关于＜北京市城市房屋拆迁管理办法＞执行中有关问题的通知》（京房地拆字〔１９９９〕第７１７号）同时废止。
二０００年八月四日《北京市城市房屋拆迁管理办法》实施意见一、关于暂停办理有关事项问题１．建设单位取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后，可以向区、县房屋土地管理局（以下简称区、县房地局）申请在拆迁范围内暂停办理有关事项。
建设单位申请暂停办理有关事项，应当提交暂停办理有关事项申请书、立项批准文件、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证等文件。
２．拆迁范围内暂停办理有关事项批准后，区、县房地局应予通知区（县）人民法院和当地公安、规划、建设、工商、房屋管理等部门，通知书应当说明用地范围、暂停办理期限、暂停办理事项等内容。
需延长暂停办理期限的，建设单位必须在期限届满１个月以前向区、县房地局提出申请，并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。
延期申请批准后，区、县房地局应将延长暂停办理期限的决定通知区（县）人民法院和当地公安、规划、建设、工商、房屋管理等部门。
《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建拆〔2009〕450号)
北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案京建拆〔2009〕450号各区县建委、房管局：为贯彻落实《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》（京建拆[2009]431号），规范和指导评估机构和估价人员做好城市房屋拆迁评估工作，现将北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》转发给你们，请认真贯彻执行。
特此通知附件：北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》二○○九年六月十八日北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案一、根据《房地产估价规范》的有关规定，结合本市实际情况，现就在本市行政区域内国有土地上住宅房屋拆迁的市场评估，提出本技术方案。
二、拆迁评估的计算公式为：拆迁评估价款＝[（基准价格×K＋拆迁房屋重置成新价）×因素修正系数]×拆迁房屋建筑面积＋拆迁房屋设备、装修及附属物价格三、基准价格是指拆迁区域标准房地产价格减去标准重置价的差额。
四、标准房地产价格是指在拆迁区域内与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格。
（一）标准样本房屋，是指在被拆迁房屋所在区域的环境状况下，模拟新建普通住宅商品房。
一般应满足以下条件：1、钢混或砖混结构；2、毛坯房或普通装修（四白落地、水泥地面、带门窗等）；3、项目容积率大于1。
若拆迁区域环境状况特殊，也可根据区域环境状况确定标准样本房屋。
（二）标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，不具备采用市场比较法条件的，可采用其它评估方法。
1、一般情况下，在同一拆迁区域内可评估一个标准房地产价格，如果拆迁区域呈狭长带状分布，可将其划分为不同区段，分别评估各区段的标准房地产价格。
2、市场比较法计算公式为：标准房地产价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×其它因素修正3、可比实例，一般应在与拆迁范围具有相同特征的临近区域内符合要求的交易案例中搜集和选取，可比实例原则上不少于三个。
非住宅估价规范
北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市非住宅楼房估价技术规范》的通知京国土房管拆[2002]646号各区县国土房管局、各房地产价格评估机构：为规范本市非住宅楼房的评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市非住宅楼房估价技术规范》，现印发给你们，请参照执行。
特此通知。
二○○二年七月二十六日北京市非住宅楼房估价技术规范一、本技术规范适用于本市按建筑规范标准（国家标准、行业标准）建造的各类非住宅楼房的评估。
二、本技术规范采用成本法进行测算，主要计算公式为：非住宅楼价格=（基本价格×楼房成新率+Σ各增项价格×各增项成新率）×建筑面积×时点系数×区域系数+设备、附属物及装修价三、基本价格包括土建及上下水、照明及普通内装修（水泥地，内外墙刷白），在《非住宅楼房基本价格表》中根据建筑结构类型查取；楼房成新率，按《非住宅楼房成新评定说明》和《非住宅楼房直线折旧参数说明表》，采用直接观察法和直线折旧法相结合的方式确定。
四、增项是指由产权单位统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气及抗震加固。
各增项价格在《增项价格表》中查取，各增项成新率，按《增项成新评定说明》执行。
五、设备、附属物及装修价格的评估参照《北京市房屋估价办法》，《北京市房屋估价办法》中没有的项目可据实评估。
六、区域系数城近郊区为1.0 ；十个远郊区县可适当降低，但不得低于0.5。
七、本技术规范发布时时点系数为1.0，以后根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。
八、本技术规范未列入的项目和未依据建筑规范标准建造的房屋，可根据实际情况参照本技术规范执行。
附件：非住宅楼房基本价格表;增项价格表;楼房直线折旧参数说明表;楼房成新评定说明;增项成新评定说明非住宅楼房基本价格表（表1）（单位：元/建筑平方米）增项价格表（表2）（单位：元/建筑平方米）楼房直线折旧参数说明表（表3）。
《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建拆〔2009〕450号)
北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案京建拆〔2009〕450号各区县建委、房管局：为贯彻落实《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》（京建拆[2009]431号），规范和指导评估机构和估价人员做好城市房屋拆迁评估工作，现将北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》转发给你们，请认真贯彻执行。
特此通知附件：北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》二○○九年六月十八日北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案一、根据《房地产估价规范》的有关规定，结合本市实际情况，现就在本市行政区域内国有土地上住宅房屋拆迁的市场评估，提出本技术方案。
二、拆迁评估的计算公式为：拆迁评估价款＝[（基准价格×K＋拆迁房屋重置成新价）×因素修正系数]×拆迁房屋建筑面积＋拆迁房屋设备、装修及附属物价格三、基准价格是指拆迁区域标准房地产价格减去标准重置价的差额。
四、标准房地产价格是指在拆迁区域内与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格。
（一）标准样本房屋，是指在被拆迁房屋所在区域的环境状况下，模拟新建普通住宅商品房。
一般应满足以下条件：1、钢混或砖混结构；2、毛坯房或普通装修（四白落地、水泥地面、带门窗等）；3、项目容积率大于1。
若拆迁区域环境状况特殊，也可根据区域环境状况确定标准样本房屋。
（二）标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，不具备采用市场比较法条件的，可采用其它评估方法。
1、一般情况下，在同一拆迁区域内可评估一个标准房地产价格，如果拆迁区域呈狭长带状分布，可将其划分为不同区段，分别评估各区段的标准房地产价格。
2、市场比较法计算公式为：标准房地产价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×其它因素修正3、可比实例，一般应在与拆迁范围具有相同特征的临近区域内符合要求的交易案例中搜集和选取，可比实例原则上不少于三个。
拆迁评估案例
拆迁评估案例第一部分致委托估价函受某公司的委托，我公司对某工程的房屋拆迁补偿价格进行评估。
此次拆迁拆除房屋的建筑面积为6519.98平米（此建筑面积是产权审查表汇总后所得的建筑面积），即估价对象房地产的建筑面积为6519.98平米。
估价时点2007年10月1日。
此次评估的评估目的是为某公司拆除房屋拆迁可证标明的拆迁围的房屋提供价值依据。
我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象房地产进行现场实地勘察、广泛搜集有关资料的基础上，客观、全面分析估价对象房地产的现状条件，并格按照北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局联合颁布的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆[2003]808号）的规定对估价对象房地产进行了评估。
最终确定估价对象房地产在2007年3月1日的拆迁补偿价值。
拆迁补偿价格：61,786,323元大写金额：陆仟壹佰柒拾捌万陆仟叁佰贰拾叁元整房地产评估公司2007年10月20 日第二部分估价师声明我们重声明：1、我们在本估价报告中述的事实是真实和准确的。
2、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。
3、我们是依据北京市国土资源和房屋管理局与北京市物价局联合颁布的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆[2003]808号）的规定进行测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但它是以有关资料的真实可靠为基础，并受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。
参加本次估价的人员估价负责人：估价人员：第三部分某工程拆迁评估技术报告一、委托与受托委托：某公司受托：房地产评估公司二、估价对象房屋拆迁可证标明的拆迁围所有持有合法产权证明的房屋三、评估目的为委托拆除拆迁围的房屋提供价值依据四、估价时点2007年10月1日五、评估依据与评估原则（一）估价依据：本次估价的估价依据包括中华人民国全国人大及其常委会、国务院、建设部、北京市人民政府以及北京市国土资源和房屋管理局有关部门颁布的有关法律法规和政策文件，委托提供的有关资料，估价人员实地勘察所获取的资料。
北京市房地产建设项目费用一览
北京市房地产建设项目费用一览（一）土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
包括1．土地转让及其费用（1）土地出让金收费依据：北京市人民政府京政发[1993]34号《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（2）耕地占用税收费依据：北京市人民政府京政发[1987]93号《北京市实施<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>的办法》（3）耕地开垦费收费依据：《中华人民共和国地土管理法》（4）地价评估费收费依据：国家计划委员会、建设部计价格[1995]971号《关于房地产中介服务收费的通知》国家计划委员会、国家土地管理局计价格[1994]2017号《关于土地价格评估收费的通知》北京市物价局、北京市房屋土地管理局京价（房）字[1997]第398号《关于房地产中介服务收费的通知》北京市物价局、北京市国有资产管理局京价（房）字[1997]第419号《关于国有资产评估中房地产价格收费问题的通知》（5）土地补偿费收费依据：《中华人民共和国土地管理法》、《北京市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（6）地上物补偿费收费依据：北京市人民委员会（57）市冯字第321号《北京市人民委员会“青苗补偿计算办法”》北京市房屋土地管理局京房地评字[1997]第356号《北京市房屋土地管理局关于实施<北京市房屋估价办法>中有关“远郊区、县房屋重置价格补偿幅度”和“房屋附属物、树林补偿价格”的通知》北京市园林局（90）园绿字第257号《关于执行新的树林赔偿标准的通知》北京市计划委员会京计基字（1997）第0711号《关于取消和调整建设项目收费的通知》北京市物价局京价（房）字[1998]第231号《关于制定危改小区树木移植费的函》北京市地土管理局1991年10月10日发布《关于贯彻执行<北京市实施中华人民共和国土地管理法办法>第四章、第五章实施细则的通知》（7）坟墓迁移费收费依据：北京市土地管理局1991年10月10日发布《关于贯彻执行<北京市实施中华人民共和国土地管理法>第四章、第五章实施细则的通知》（8）房屋拆迁安置补偿费收费依据：北京市人民政府2001年第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》北京市人民政府1998年第16号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》北京市人民政府办公厅京政办发[2000]19号《北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知》北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局、北京市城市建设综合开发办公室京国土房管拆字[2000]第148号《关于确定本市城区和近郊区房屋拆迁补偿中经济适用住房均价的通知》北京市人民政府京政函[1998]76号《关于北京市城市房屋拆迁补偿的有关规定的批复》北京市房屋土地管理局京房地拆字[1998]第1126号《关于实施<北京市城市房屋拆迁管理办法>有关问题的通知》北京市人民政府京政函[2000]60号《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》北京市房屋土地管理局京房地评字[1996]573号《关于发布修订后的<北京市房屋估价办法>的通知》北京市房屋土地管理局、北京市物价局京房地评字[1999]656号《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》北京市人民政府京政函[2001]101号《关于北京旧城历史文化保护区内房屋修缮和改建的有关规定（试行）的批复》（9）劳动力安置补助费收费依据：北京市人民政府京政发[1991]26号《北京市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》北京市人民政府1993年10月6日第16号令《北京市建设征地农转工人员安置办法》北京市房地产管理局京地发（地）[1994]1号《关于实施<北京市建设征地农转工人员安置办法>有关问题的规定》（10）征地超转人员生活补助费（统筹金）收费依据：北京市民政局京民计字[1993]第22号《关于提高建设征地农转中超转人员生活补助费接收标准的通知》北京市人民政府办公厅京政办发[1995]113号《北京市人民政府办公厅转发市民政局关于提高征地超转人员生活补助费标准请示的通知》北京市财政局、北京市物价局京财综（2000）116号《关于规范市民政局部分收费项目的函》（11）房屋拆迁管理费收费依据：京市物价局、北京市财政局京价（房）字[1997]第283号《关于降低房屋拆迁管理费标准的通知》北京市物价局、北京市财政局京价（收）字[1998]第004号《转发<国家计委、财政部关于第一批降低22项收费标准的通知>的通知》（12）房屋拆迁服务费收费依据：《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》京价收字（1993）第238号（13）新菜地开发建设基金收费依据：北京市人民政府1999年7月13日第30号令《北京市新菜地开发建设基金管理办法》（14）农田水利设施补偿费收费依据：京水政（1997）第20号（15）征地事务管理费收费依据：北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会、北京市财政局、北京市物价局京计基字[1997]第0711号《关于取消和调整建设项目收费的通知》北京市物价局、北京市财政局京价（房）字[1997]第282号《关于降低征地事务管理费的通知》（16）土地使用权注册登记发证费收费依据：国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部[1990]国土[籍]字第93号《关于土地登记收费及其管理办法》国家发展计划委员会、财政部《关于土地证书工本费收费标准等有关问题的通知》北京市物价局京价（收）字[1991]第433号《关于转发<关于土地登记收费及其管理办法>的通知》（17）防洪工程建设维护管理费收费依据：北京市人民政府1994年9月26日第21号令《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》场地清理费。
关于印发《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》的通知
关于印发《北京市房屋拆迁评估规则（暂⾏）》的通知拆迁评估规则各地区有所区别，现整理⼀篇北京市房屋拆迁评估规则房屋评估标准作为了解与参考。
北京市房屋拆迁评估规则(暂⾏)第⼀条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第⼆⼗⼆条规定，结合本市实际情况，制定本规则。
第⼆条被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价(以下简称房屋拆迁补偿价)，按照本规则第⼆条⾄第七条规定评估确定。
第三条房屋拆迁补偿价计算公式为：房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑⾯积+被拆迁房屋重置成新价第四条基准地价和基准房价构成区位补偿房价。
其中，基准地价，是指在⼀定时间和⼀定区域内，普通住宅商品房的楼⾯地价平均⽔平；基准房价，是指⼀定时间和⼀定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。
住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和⼟地级别范围，由市国⼟资源和房屋管理局(以下简称市国⼟房管局)制定并定期公布(见附件⼀)。
⼟地级别为七⾄⼗级的地区的基准房价，由区、县⼈民政府在市国⼟房管局规定的幅度内确定，并报市国⼟房管局备案。
第五条K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》(见附件⼆)确定。
被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑⾯积除以⼟地⾯积计算。
被拆迁房屋建筑⾯积和⼟地⾯积，按照被拆迁⼈提交的房地权属证明⽂件标明的⾯积确定；房地权属证明⽂件没有标明⼟地⾯积的，平房容积率按照0.7计算，地上⼆层及⼆层以上楼房容积率按照1计算；当事⼈有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。
第六条被拆迁房屋重置成新价的评估，按照《北京市房屋估价办法》(京房地评字〔1996〕573号)和《北京市住宅楼房估价技术规范》(京房地评字〔1999〕655号)执⾏。
第七条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三⼗四条规定，房改危改区内被拆迁私有房屋(不含已购公有住房)的房屋拆迁补偿价，按照危改前的市场交易价格，采⽤市场⽐较法评估。
北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见
【正文】【打印预览】北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见各区、县人民政府，各有关单位：为进一步做好本市城市房屋拆迁工作，维护拆迁当事人合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以下简称《条例》)、《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第87号，以下简称《办法》)等有关规定，经市政府批准，现就进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作提出如下意见：一、做好城市房屋拆迁安置和补偿工作，关系到依法维护拆迁当事人合法权益和首都经济社会发展与稳定大局，各区县、各部门要高度重视，按照市委市政府关于保增长、保民生、保稳定的工作部署和要求，坚持以人为本和公平、公正、公开的原则，依法切实做好城市房屋拆迁安置和补偿工作。
二、各区县政府要加强对房屋拆迁工作的组织领导和管理，统筹做好房屋拆迁各项工作；要加快组织建设或收购定向拆迁安置房，多渠道做好拆迁安置房源保障工作；要指导和监督建设单位合理编制拆迁实施计划和安置补偿方案、落实安置房源和补偿资金、依法实施房屋拆迁；要依法履行维护拆迁当事人的合法权益和维护稳定等责任，加大拆迁执法力度，保障建设项目顺利进行。
三、本市城市住宅房屋拆迁，被拆迁人可以选择房屋安置，也可以选择货币补偿。
建设单位要进一步加大房屋安置力度，妥善安置被拆迁人，保障被拆迁人的居住条件。
四、实行房屋安置的，根据被拆迁人原住房状况和拆迁项目实际情况，可以采取以下方式：(一)拆迁双方当事人按照《条例》、《办法》规定实行产权调换，并按照被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的价格结算差价。
(二)拆迁双方当事人按照被拆迁房屋原建筑面积实行房屋置换。
各区县可以结合被拆迁人原住房实际状况、外迁区位差异等因素，制定具体置换办法。
五、拆迁工作要与住房保障工作紧密结合。
对于申请廉租房、经济适用住房、限价商品房的被拆迁困难家庭，区县住房保障管理部门在拆迁公告规定的搬迁期限内要实行拆迁现场受理、审核、公示；对符合条件的，住房保障管理部门要优先配租、配售。
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关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知[1999]656号各区县房屋土地管理局、物价局：••••为规范本市非住宅房屋拆迁评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》，现印发给你们，请参照执行。
••••特此通知。
••••附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表(表1—表3)••••附件2：非住宅用途说明表(表4)••••附件3：北京市城近郊区非住宅区类划分说明••••附件4：北京市城近郊区非住宅区类分布图••••••••••••• • •北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准••••第一条为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府第十六号令)合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。
••••第二条本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。
••••第三条非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。
计算公式为：••••非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价••••其中：K1为容积率调整系数•••• K2为房屋原用途调整系数•••• K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的••••市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。
••••第四条地上物补偿价的计取，按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。
••••第五条确定房屋区位价时，首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。
依照北京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别，特殊情况可按如下原则处理：5.1 支路比其所在主路(或街道)低一个类别；••••5.2 两条类别不同的道路交汇的十字路口处，取两条道路之中的较高类别作为其类别；••••5.3 在类别跳跃地区，可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。
••••第六条确定区位类别后，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该类别区位价格幅度范围内，确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数；••••第七条根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确定现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。
违章建筑及超过批准期限的临时建筑物不计建筑面积不具备土地证时，按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相符的土地面积计算。
••••若不具备以上文件，应委托有关房屋土地管理部门进行实测。
••••第八条根据行业类别划分表，确定现状用地类别，并在用途类别修正系数表中查取相应的调节系数。
••••第九条对房屋单位建筑面积的区位价格基数分别进行现状容积率、房屋原用途和规划用途系数调整，得到修正后的房屋区位价格。
••••第十条本标准中的区位价格水平将根据实际情况适时调整。
••••第十一条各远郊区县非住宅房屋拆迁评估方法按本技术标准进行，各远郊区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情况自行制订，报北京市房屋土地管理局备案。
••••第十二条本标准由北京市房屋土地管理局负责解释。
••••附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表••••表一：非住宅拆迁作价区位价格表区类区位价格一类地区10500—12500二类地区9000—10500三类地区7500—9000四类地区5500—7500五类地区4000—5500六类地区3000—4000七类地区3000以下••••表二：非住宅拆迁作价容积率调整系数(K1)表容积率＜0.1 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 ••••系数 6.00 6.00 3.22 2.30 1.83 1.56 1.37 1.24 1.14 1.06容积数1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0系数1.00 0.95 0.91 0.87 0.82 0.78 0.73 0.69 0.64 0.60••••表三：非住宅拆迁作价房屋原用途调整系数表(K2)序号房屋原使用性质调整关系1商业、金融业、保险业1.02娱乐业、餐饮业0.953办公0.94服务业0.855工业、仓储业及其他0.8••••表四：非住宅用途说明表使用性质说明商业指食品、饮料、烟草，日用百货、纺织品、服装、鞋帽。
日用杂品、五金、交电、化工、药品、医疗器械，图书报刊、家具，石油制品、汽车、摩托车及其零配件、煤炭、计算机及软件、办公设备、首饰、生产资料等批零业金融、保险业指各种银行、信用社、信托公司、证券交易所、证券公司、保险公司、融资租赁公司等工业、仓储业工业指各类工厂、车间、手工业作坊等，具体包括：食品加工制造业、饮料制造业、烟草加工业、纺织业、服装及其他纤维制品制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品制造业、木材加工及竹、藤、棕、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业、记录媒介的复制、文教体育用品制造业、石油加工及炼焦业、化学原料及化学制品制造业、医药制造业、化学纤维制造业、橡胶制品业、塑料制品业、非金属矿物制品业、金属冶炼及压延加工业、金属制品业、各种机械设备制造业、武器弹药制造业、仪器仪表制造业等。
仓储业指国家或地方的储备，中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料厂等娱乐业指歌舞厅，电子游戏厅、游乐园(场）夜总会等娱乐场所餐饮业指饭店、酒店；饭馆、快餐店、小吃店(铺)、冷饮店、茶馆等服务业指理发及美容化妆业、沐浴业、洗染业、摄影及扩印业、托儿所、日用品修理业、家务服务业、殡葬业、刻字、印名片、晒图、复印、誊写、旅馆业(各种宾馆、旅馆、招待所、大车店)、租赁服务业、旅游业等办公指写字楼、非营业的公司用房其他以上未包括的非住宅使用性质••••附件3：北京市城近郊区非住宅区类划分说明••••一类地区东城区：王府井大街；东长安街；建国门内大街西城区：西单北大街；西长安街；复兴门内大街••••二类地区东城区：东单北大街；东四南大街；王府井大街以东、东单北大街和东四南大街以西、东四西大街以南、东长安街以北地区；东二环路(东便门至东直门)、崇内大街西城区：宣武门内大街、西四南大街，西四北大街；复兴门外大街；西二环路(复兴门至西直门)崇文区：前门大街、崇外大街(崇文门至天坛东门)宣武区：大栅栏街朝阳区：建国门外大街；朝阳门外大街；东二环路(东便门至东直门)••••三类地区东城区：前门东大街、崇文门东大街和崇文门西大街以北，东二环路以西，北二环路以南范围内，除一、二类地区以外的区域；北二环路(东直门至鼓楼桥)；鼓楼外大街(区内部分)；安定门外大街；和平里东街(区内部分)；东直门外斜街(区内部分)；东直门外大街(区内部分)；工人体育场北路(区内部分)；北三环路(区内部分)西城区：西直门西大街和北二环路以南，三里河路以东，护城河(木樨地至天宁寺桥)以东、以北，前门西大街、宣武门东大街和宣武门西大街以北范围内，除一、二类地区以外的区域；三里河路；西直门西大街；北二环路(西直门至鼓楼桥)；西直门北大街(区内部分)；德胜门外大街；新街口外大街；北三环路(区内部分)崇文区：前门东大街；崇文门东大街；崇文门西大街；东二环路(东便门桥至左安门桥，区内部分)；南二环路(区内部分)；体育馆路(光明桥至天坛东门)宣武区：珠宝市街；粮食店街；廊房头条；廊房二条；煤市街；珠市口西大街；宣武门外大街；前门西大街；宣武门东大街；宣武门西大街；莲花池东路(区内部分)；西二环路 (西便门桥至菜户营桥)；南二环路(区内部分)；广安门内大街；骡马市大街；广安门外大街 (区内部分)朝阳区：东二环路以东，通惠河以北，东环路以西，朝阳门外大街以南范围内除二级地类以外的区域；东二环路(东便门桥至左安门桥，区内部分)；东三环路(双井桥至三元桥)；北三环路(区内部分)；体育场北路(区内部分)；东直门外大街以北(区内部分)；东直门外斜街(区内部分)；和平里东街(区内部分)；安外大街(区内部分)；亮马桥路(燕莎桥至枣营路)海淀区：北三环路(区内部分)；西三环路(区内部分)；西直门北大街；西土城路(蓟门桥以南)；白颐路(白石桥至规划四环)；西直门外大街(区内部分)；紫竹院路(紫竹桥以东)；复兴路(木樨地至翠微路口东)；新街口外大街；莲花池东路(区内部分)丰台区：西二环路(区内部分)；南二环路(区内部分)；莲花池东路(区内部分)；西三环路(六里桥以北)；广安路(六里桥至湾子)••••四类地区东城区：区界范围内除一、二、三类地区以外的区域西城区：区界范围内除一、二、三类地区以外的区域崇文区：前门东大街、崇文门东大街和崇文门西大街以南，东二环以西，前门大街和永定门内大街以东，南二环以北范围内除三类地区以外的区域；东二环以东(区内部分)；永定门内大街，永定门站站前路宣武区：前门西大街、宣武门东大街和宣武门西大街以南，西二环以东，南二环以北，前门大街和永定门内大街以西范围内，除二、三类地区以外的区域；广安门外大街以北，莲花池东路以南，西二环路以西，区界以东范围内区域朝阳区：东二环路以东，东直门外大街以南，东三环路以西，朝阳门外大街以北范围内除三类地区以外的区域；东二环路以东，通惠河以南，东三环以东，华威南路以北范围内区域(区界内部分)；北二环路以北，北三环路以南，安定门外大街以东，东直门外斜街以西北范围内除三类地区以外的区域(区内部分)；朝阳路(呼家楼至十里堡)；展览馆路：亮马桥路(枣营路以东)；宵云路；首都机场路(三元桥至四元桥)；惠新东街；樱花园东街；惠新西街；樱花园西街；安立路(大屯至安惠桥)；安定路；北四环路(区内部分)；北苑路(北四环路至大屯路)；北辰路(北三环路至北四环路)；东三环路以西，东直门外大街以北，东直门外斜街以东南范围内区域(区内部分)；华威南路以南，南三环东路以西，区界范围内地区海淀区：车公庄西路；阜石路(甘家口至航天桥)；西土城路(蓟门桥以南)；八达岭高速公路(马甸至健翔桥)；花园东路；花园路；西土城路(蓟门桥至北土城西路)；学院路(北土城西路至北四环路)；知春路(白颐路至中关村南路)；北四环路(区内部分)；海淀大街(白颐路至苏州街)；紫竹院路(紫竹桥至蓝靛厂南路)；阜石路(甘家口至五棵松站)；复兴路(翠微路口西至五棵松路)；北二环路及西直门外大街以北，北三环路以南，西三环北路以东，新街口外大街以西范围内除三类地区以外的区域(区内部分)；三里河路和护城河以西，西三环路以东，西直门外大街和紫竹院路以南，莲花池东路以北范围内除三类地区以外的区域(区内部分)丰台区：西三环路南路(六里桥至万柳桥)；南三环(万柳桥至分钟寺桥)；蒲黄榆路；方庄路；蒲黄榆路以东，方庄路以西，南三环路以北，左安门西滨河路以南范围内区域••••五类地区崇文区：南二环以南地区(区内部分)宣武区：广安门外大街以南，广安门南滨河路以西(区内部分)朝阳区：南四环东路；东四环路；北四环东路；京通快速路(四惠桥至规划东五环路)；酒仙桥路；芳园西路；机场高速路(四元桥至规划五环路)；北苑路(大屯至规划五环路 )；安立路(大屯路至规划五环路)；南磨房路以北、四环路与三环路之间的地区(区内部）；南磨房以南，京津塘高速公路以北，三环路和四环路之间地区(区内部分)海淀区：板井路；成府路；白颐路(北大南侧)；颐和园路(北大西侧)；西四环路(已建部分)；复兴路(玉泉路至五棵松路)；阜石路(五棵松路至区界)；八达岭高速公路(健翔桥至规划五环）；莲花桥附近铁路线以北、三环路与四环路之间除四类地区以外的区域丰台区：西四环路(区内部分，南至科丰桥)；丰北路；丰管路；南四环路(区内部分)；京开公路(玉泉营至南四环路)；南苑路(木樨园桥至南四环路)；丰台镇即丰北路以南，南四环路以北，东大街南延长线至西四环路以西，西四环路以东范围内地区(含区域边界)；二环至三环路之间除四类地区以外的区内部分石景山区：石景山路(玉泉路至古城)：鲁谷路，阜石路(区内部分)••••六类地区朝阳区：广渠路以南，规划五环以内的地区(含五环路)；北苑路(规划五环至区界)；京顺路(规划五环至区界)；朝阳路(规划五环至区界)；京通路(规划五环至区界)；海淀区：八达岭高速公路(规划五环至区界)；北太平路，四环路和五环路之间除四类、五类以外的地区(含五环路)；香山地区；东北旺地区；肖家河地区；西二旗地区；西三旗地区；清河地区；上地地区丰台区：三环路和规划四环路之间除五类地区以外的区域(区内部分)石景山区：除五类以外的区内主要道路，包括杨庄大街、古城大街、京原路、广宁路、京门路、八大处路••••七类地区上述地区以外的区域。