[1999]656号《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》

关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知

[1999]656号

各区县房屋土地管理局、物价局：

••••为规范本市非住宅房屋拆迁评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》，现印发给你们，请参照执行。••••特此通知。

••••附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表(表1—表3)

••••附件2：非住宅用途说明表(表4)

••••附件3：北京市城近郊区非住宅区类划分说明

••••附件4：北京市城近郊区非住宅区类分布图••••••••••••• • •北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准

••••第一条为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府第十六号令)合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。

••••第二条本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。••••第三条非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为：

••••非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价••••其中：K1为容积率调整系数

•••• K2为房屋原用途调整系数

•••• K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的

••••市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。

••••第四条地上物补偿价的计取，按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。

••••第五条确定房屋区位价时，首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。依照北京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别，特殊情况可按如下原则处理：

5.1 支路比其所在主路(或街道)低一个类别；

••••5.2 两条类别不同的道路交汇的十字路口处，取两条道路之中的较高类别作为其类别；

••••5.3 在类别跳跃地区，可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。

••••第六条确定区位类别后，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该类别区位价格幅度范围内，确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数；

••••第七条根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确定现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。违章建筑及超过批准期限的临时建筑物不计建筑面积不具备土地证时，按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相符的土地面积计算。

••••若不具备以上文件，应委托有关房屋土地管理部门进行实测。

••••第八条根据行业类别划分表，确定现状用地类别，并在用途类别修正系数表中查取相应的调节系数。

••••第九条对房屋单位建筑面积的区位价格基数分别进行现状容积率、房屋原用途和规划用途系数调整，得到修正后的房屋区位价格。

••••第十条本标准中的区位价格水平将根据实际情况适时调整。

••••第十一条各远郊区县非住宅房屋拆迁评估方法按本技术标准进行，各远郊区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情况自行制订，报北京市房屋土地管理局备案。

••••第十二条本标准由北京市房屋土地管理局负责解释。

••••附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表

••••表一：非住宅拆迁作价区位价格表

区类区位价格

一类地区10500—12500

二类地区9000—10500

三类地区7500—9000

四类地区5500—7500

五类地区4000—5500

六类地区3000—4000

七类地区3000以下

••••表二：非住宅拆迁作价容积率调整系数(K1)表

容积率＜0.1 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 ••••

系数 6.00 6.00 3.22 2.30 1.83 1.56 1.37 1.24 1.14 1.06

容积数1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0

系数1.00 0.95 0.91 0.87 0.82 0.78 0.73 0.69 0.64 0.60

••••表三：非住宅拆迁作价房屋原用途调整系数表(K2)

序号房屋原使用性质调整关系

1商业、金融业、保险业1.0

2娱乐业、餐饮业0.95

3办公0.9

4服务业0.85

5工业、仓储业及其他0.8

••••表四：非住宅用途说明表

使用性质说明

商业指食品、饮料、烟草，日用百货、纺织品、服装、鞋帽。日用杂品、五金、交电、化工、药品、医疗器械，图书报刊、家具，石油制品、汽车、摩托车及其零配件、煤炭、计算机及软件、办公设备、首饰、生产资料等批零业

金融、保险业指各种银行、信用社、信托公司、证券交易所、证券公司、保险公司、融资租赁公司等

工业、仓储业工业指各类工厂、车间、手工业作坊等，具体包括：食品加工制造业、饮料制造业、烟草加工业、纺织业、服装及其他纤维制品制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品制造业、木材加工及竹、藤、棕、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业、记录媒介的复制、文教体育用品制造业、石油加工及炼焦业、化学原料及化学制品制造业、医药制造业、化学纤维制造业、橡胶制品业、塑料制品业、非金属矿物制品业、金属冶炼及压延加工业、金属制品业、各种机械设备制造业、武器弹药制造业、仪器仪表制造业等。仓储业指国家或地方的储备，中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料厂等

娱乐业指歌舞厅，电子游戏厅、游乐园(场）夜总会等娱乐场所

餐饮业指饭店、酒店；饭馆、快餐店、小吃店(铺)、冷饮店、茶馆等

服务业

指理发及美容化妆业、沐浴业、洗染业、摄影及扩印业、托儿所、日用品修理业、家务服务业、殡葬业、刻字、印名片、晒图、复印、誊写、旅馆业(各种宾馆、旅馆、招待所、大车店)、租赁服务业、旅游业等

办公指写字楼、非营业的公司用房

其他以上未包括的非住宅使用性质