XX机场地产领航城商业项目调研报告
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业态 商户数量 占比 零售： 10 45.4% 餐饮： 4 18.2% 休闲娱乐：8 36.4%
业态 商户数量 占比 零售： 10 52.6% 餐饮： 7 36.9% 休闲娱乐：2 10.5%
业态 商户数量 占比 餐饮： 2 ——
项目分析——金桥国际商业广场
业态比例说明： 金桥国际广场除主力零售业态外，设置较多的餐饮和生活配套业 态，特别是银行、便利店、教育、药店等生活服务类店铺，占到店铺数量的 9.66%，凸显出对周边社区的服务功能。
公共交通示意图
地理位置示意图
行车方式
公交——公交车46、79、95、107、114、220、222等20多条公交线路直接到达 地铁——离地铁1号线延长路约80米
项目分析——大宁国际商业广场
项目概况：大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，项 目占地面积约55000平方米，总建筑面积约为250000平方米。是一个商业布局合理、服务
金桥国际经济技术指标
项目地址
开发商： 物业公司： 项目用地性质
浦东新区张杨路与金桥路交叉口， 地铁金桥站 摩根士丹利，香港崇邦集团 上海世邦魏理仕物业有限公司
纯商业用地
投资额
20亿
项目占地面积 6万平方米
总建筑面积
18万平方米
写字楼面积 商业面积 停车位 开业时间
1.6万平方米 13万平方米 1200个 2009年12月
主要商业部分 业态比例布局
业态 商户数量 占比 零售： 7 63.6% 餐饮： 3 27.3% 休闲娱乐：1 9.1%
业态 商户数量 占比 零售： 16 57.1% 餐饮： 11 39.3% 其它： 1 3.6%
业态 商户数量 占比 零售： 2 20% 餐饮： 5 50% 其它： 3 30%
业态 商户数量 占比 零售： 50 73.6% 餐饮： 12 17.6% 休闲娱乐：3 4.4% 其它： 3 4.4%
业态数量比例
2.84% 1.14%
4.55% 9.66% 27.84%
53.98%
零售 餐饮 娱乐休闲 生活配套 教育培训 汽车4S店
调研概况——调研目的
针对领航城四期商业项目， 尤其是社区型购物中心的市 场研究、商业定位、招商组 织、营销推广、运营管理、 建设规划、交通组织、环境 设计及标示系统等到上海大 宁国际商业广场、上海金桥 国际商业广场和上海正大乐 城进行相关考察和学习 。
调研项目简介——定位分析
社区购 物中心： 第一代：
功能齐全、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。
大宁商业广场经济技术指标
占地面积
55000平方米
总建筑面积
250000平方米
地上建筑面积
200000平方米
地下建筑面积
50000平方米
广场和庭院
11个
建筑
15栋
停车位
1,300个
容积率
4.50
大宁国际商业广场
基本概况：大宁国际商业广场由香港福乐斯特集团 投资，投资额20亿元，开发商为上海福乐思特房地 产发展有限公司，物业管理：第一太平戴维斯物业 顾问（上海）有限公司，2009年6月开业。
大宁国际商业广场
第二代： 金桥国际商业广场
第三代： 正大乐城
艺术购 物中心： K11艺术购物中心
项目分析——大宁国际商业广场
地理位置：大宁国际商业广场项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路(南北高架) - 与大宁 路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道 路。
南极苑
船舶小区 中星
长岛苑
蝶恋园
博三兰城
金藤苑
碧云新天 地家园
金桥新村 四街坊
金桥 瑞仕花园
金新花苑 金泰小区
通联苑
新景园
金桥新村 11街坊
行车方式
公交——公交车638、金桥4线、沪东线、723、上川线、新川线、沪祝线等 地铁——地铁6号线金桥路站
项目分析——金桥国际商业广场
项目概况：金桥国际将自己定位为“花园里的商场，商场里的花园”，立志于打造联接商业和 绿色现代生活的“丰盛人生”。为浦东及上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购 物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。
项目分析——大宁国际商业广场
酒 店 及
12 裙
楼 商 业 区
10 11
8 9
6
2
整体商业布局平面图
5 1
组团 栋数 规模
主题
1
1
1F～3F
购物、数码、 餐饮、培训
2 1 1F～3F 服饰、影院
5
1
1F～3F
电器、餐饮、 健身
6
4
1F～4F
餐饮、服饰、 手机
餐饮、电脑、 8 1 1F～4F 娱乐、KTV、
项目分析——大宁国际商业广场
总结分析：大宁国际商业广场是全国首个独栋街区式社区购物中心， 设计理念新颖、模式独特，情景街区很吸引顾客。但由于是初期作品， 独栋商业之间的连接点较少，且连接方式较为被动，广场面积小，展示 面不够。
项目分析——金桥国际商业广场
项目位置：金桥国际商业广场位于浦东重要组成部分的办公园区板块－金桥，张江，“药 谷”和外高桥保税区。紧邻地铁金桥路站。距离浦东陆家嘴金融区7公里，1.5公里范围内聚 集了多个大型居住社区，常住人口密集。区域内高达50万的常住人口和37万的流动工作人 口，高收入，有车有房，消费能力强且观念超前。
眼镜、鞋
9
4
1F～4F
餐饮、服饰、 休闲
Baidu Nhomakorabea
购物、休闲、
10 1 1F～3F 超市、家纺、
银行
11 1 1F～4F 服饰、购物
购物、餐饮、
12
1
1F～5F
休闲、玩具、 童装、卖场、
酒店
项目分析——大宁国际商业广场
项目分析——大宁国际商业广场
中心小广场商业氛围浓厚， 商业广告牌和标示清晰， 具有聚集人气和交汇人流 动线功能
大面积独栋建 筑通过连廊链 接，
小面积独栋建 筑单个经营
外立面玻璃幕墙+垂直绿化，打造不同效果商业效果
项目分析——大宁国际商业广场
情景式的街区打 造，雨棚作为外 摆区的诞生，兼 顾街区景观协调 和商业价值最大 化
项目分析——大宁国际商业广场
打造不同风格独栋商 业建筑，实现不同商 家外立面个性化需求
金桥国际共有11幢商业楼宇组成，包括1栋写字 楼和10栋2－4层的商铺，项目建筑外观以灰、白、米 色为主色调，呈现代简约风格。金桥国际强调的是生 态公园，公园即为购物中心，购物中心即为公园。11 栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼 宇有序排列，形成了一个富有情调的商业街区。
项目分析——金桥国际商业广场
业态 商户数量 占比 零售： 10 52.6% 餐饮： 7 36.9% 休闲娱乐：2 10.5%
业态 商户数量 占比 餐饮： 2 ——
项目分析——金桥国际商业广场
业态比例说明： 金桥国际广场除主力零售业态外，设置较多的餐饮和生活配套业 态，特别是银行、便利店、教育、药店等生活服务类店铺，占到店铺数量的 9.66%，凸显出对周边社区的服务功能。
公共交通示意图
地理位置示意图
行车方式
公交——公交车46、79、95、107、114、220、222等20多条公交线路直接到达 地铁——离地铁1号线延长路约80米
项目分析——大宁国际商业广场
项目概况：大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，项 目占地面积约55000平方米，总建筑面积约为250000平方米。是一个商业布局合理、服务
金桥国际经济技术指标
项目地址
开发商： 物业公司： 项目用地性质
浦东新区张杨路与金桥路交叉口， 地铁金桥站 摩根士丹利，香港崇邦集团 上海世邦魏理仕物业有限公司
纯商业用地
投资额
20亿
项目占地面积 6万平方米
总建筑面积
18万平方米
写字楼面积 商业面积 停车位 开业时间
1.6万平方米 13万平方米 1200个 2009年12月
主要商业部分 业态比例布局
业态 商户数量 占比 零售： 7 63.6% 餐饮： 3 27.3% 休闲娱乐：1 9.1%
业态 商户数量 占比 零售： 16 57.1% 餐饮： 11 39.3% 其它： 1 3.6%
业态 商户数量 占比 零售： 2 20% 餐饮： 5 50% 其它： 3 30%
业态 商户数量 占比 零售： 50 73.6% 餐饮： 12 17.6% 休闲娱乐：3 4.4% 其它： 3 4.4%
业态数量比例
2.84% 1.14%
4.55% 9.66% 27.84%
53.98%
零售 餐饮 娱乐休闲 生活配套 教育培训 汽车4S店
调研概况——调研目的
针对领航城四期商业项目， 尤其是社区型购物中心的市 场研究、商业定位、招商组 织、营销推广、运营管理、 建设规划、交通组织、环境 设计及标示系统等到上海大 宁国际商业广场、上海金桥 国际商业广场和上海正大乐 城进行相关考察和学习 。
调研项目简介——定位分析
社区购 物中心： 第一代：
功能齐全、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。
大宁商业广场经济技术指标
占地面积
55000平方米
总建筑面积
250000平方米
地上建筑面积
200000平方米
地下建筑面积
50000平方米
广场和庭院
11个
建筑
15栋
停车位
1,300个
容积率
4.50
大宁国际商业广场
基本概况：大宁国际商业广场由香港福乐斯特集团 投资，投资额20亿元，开发商为上海福乐思特房地 产发展有限公司，物业管理：第一太平戴维斯物业 顾问（上海）有限公司，2009年6月开业。
大宁国际商业广场
第二代： 金桥国际商业广场
第三代： 正大乐城
艺术购 物中心： K11艺术购物中心
项目分析——大宁国际商业广场
地理位置：大宁国际商业广场项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路(南北高架) - 与大宁 路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道 路。
南极苑
船舶小区 中星
长岛苑
蝶恋园
博三兰城
金藤苑
碧云新天 地家园
金桥新村 四街坊
金桥 瑞仕花园
金新花苑 金泰小区
通联苑
新景园
金桥新村 11街坊
行车方式
公交——公交车638、金桥4线、沪东线、723、上川线、新川线、沪祝线等 地铁——地铁6号线金桥路站
项目分析——金桥国际商业广场
项目概况：金桥国际将自己定位为“花园里的商场，商场里的花园”，立志于打造联接商业和 绿色现代生活的“丰盛人生”。为浦东及上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购 物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。
项目分析——大宁国际商业广场
酒 店 及
12 裙
楼 商 业 区
10 11
8 9
6
2
整体商业布局平面图
5 1
组团 栋数 规模
主题
1
1
1F～3F
购物、数码、 餐饮、培训
2 1 1F～3F 服饰、影院
5
1
1F～3F
电器、餐饮、 健身
6
4
1F～4F
餐饮、服饰、 手机
餐饮、电脑、 8 1 1F～4F 娱乐、KTV、
项目分析——大宁国际商业广场
总结分析：大宁国际商业广场是全国首个独栋街区式社区购物中心， 设计理念新颖、模式独特，情景街区很吸引顾客。但由于是初期作品， 独栋商业之间的连接点较少，且连接方式较为被动，广场面积小，展示 面不够。
项目分析——金桥国际商业广场
项目位置：金桥国际商业广场位于浦东重要组成部分的办公园区板块－金桥，张江，“药 谷”和外高桥保税区。紧邻地铁金桥路站。距离浦东陆家嘴金融区7公里，1.5公里范围内聚 集了多个大型居住社区，常住人口密集。区域内高达50万的常住人口和37万的流动工作人 口，高收入，有车有房，消费能力强且观念超前。
眼镜、鞋
9
4
1F～4F
餐饮、服饰、 休闲
Baidu Nhomakorabea
购物、休闲、
10 1 1F～3F 超市、家纺、
银行
11 1 1F～4F 服饰、购物
购物、餐饮、
12
1
1F～5F
休闲、玩具、 童装、卖场、
酒店
项目分析——大宁国际商业广场
项目分析——大宁国际商业广场
中心小广场商业氛围浓厚， 商业广告牌和标示清晰， 具有聚集人气和交汇人流 动线功能
大面积独栋建 筑通过连廊链 接，
小面积独栋建 筑单个经营
外立面玻璃幕墙+垂直绿化，打造不同效果商业效果
项目分析——大宁国际商业广场
情景式的街区打 造，雨棚作为外 摆区的诞生，兼 顾街区景观协调 和商业价值最大 化
项目分析——大宁国际商业广场
打造不同风格独栋商 业建筑，实现不同商 家外立面个性化需求
金桥国际共有11幢商业楼宇组成，包括1栋写字 楼和10栋2－4层的商铺，项目建筑外观以灰、白、米 色为主色调，呈现代简约风格。金桥国际强调的是生 态公园，公园即为购物中心，购物中心即为公园。11 栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼 宇有序排列，形成了一个富有情调的商业街区。
项目分析——金桥国际商业广场