第九章 抵押支持证券

特殊目的机构借助所购买的抵押贷款资产池中定期发生的本金 和利息的现金流构建抵押支持证券，寻找相关的政府机构或具 有政府背景的金融机构对该抵押支持债券进行担保，在提升该 抵押支持证券信用等级的基础上进行公开发行。
抵押支持债券发行人将抵押贷款资产池中的资产所产生的现金 流，包括归还本金所产生的现金流和偿付利息所产生的现金流， 转移支付给抵押支持债券的购买者。在交易偿付完毕后，如果 该资产池中所产生的现金流收入尚有剩余，这些剩余收入将返 还给资产原始权益人。
固定收益证券第九章
抵押支持证券
主要内容
不动产抵押贷款 抵押支持债券 抵押支持债券的提前偿付行为 抵押支持债券市场
第一节 不动产抵押贷款
不动产抵押贷款特点 不动产抵押贷款的现金流特征
不动产抵押贷款概念
不动产抵押贷款：是指以房地产或企业的设备 等不动产作为抵押品所给予的贷款。
不动产抵押贷款的特点
发达国家住房抵押贷款证券化模式
美国：表外运作模式。 德国：表内证券化模式占主导地位。 英国：抵押支持证券，其性质相当于美国的转手 证券。 澳大利亚：兼具美德模式的特点，抵押贷款发放 人与住房抵押贷款证券发行人具有母子公司关系。
第三节 抵押支持债券提前偿付行为
提前偿付风险 提前偿付期权模型
提前偿付风险概念
例题9.1.1
现有一笔年利率为8％，期限15年，贷款总数 为10万元的房地产抵押贷款，比较采用等额偿 还和等本金偿还其每月总的还款额、所还本金、 所还利息各有什么差异。
例题9.1.1分析
（一）等额偿还
（1）每月还款额的计算
设每月应还x元
180
x
1
100000
t1 (1 0.08)t
12
100000 0.08
从属性。不动产抵押合同是从属于银行和客户之间所签订的 借贷合同的。借贷合同是主合同，不动产抵押合同是为担保 所借债务的及时偿还而设立的附属合同。
优先受偿性。在债务人不履行抵押担保所涉及的债务时，该 抵押担保债权人比其他债权人优先从所抵押财产的价值中得 到清偿。
补充性。只有在债务人不履行主合同中的义务时，抵押担保 债权人才会要求担保人履行担保责任。
可以得到抵押贷款分期偿还表
剩下的月数
179 178 177 ……
开始剩余（元）
100000 99711.02 99420.11 ……
利息支付（元）
666.67 664.74 662.80 ……
本金支付（元）
288.98 290.91 292.85 ……
第二节 抵押支持债券
抵押支持债券的种类 抵押支持债券的发行 住房抵押贷款证券化
不动产抵押贷款的现金流特征
从不动产抵押贷款的额度、期限和利率方面来看。不动产抵押 贷款的额度一般由贷款人根据借款人的资信程度、企业的经营 状况等来确定，大多数情况下，抵押贷款的额度最高不能超过 抵押物市场评估价格的70% 。不动产抵押贷款的期限可分为短 期贷款和中长期贷款。不动产贷款的利率需要根据贷款期限、 贷款人资信特征等确定。 从不动产抵押贷款中现金流的流入和流出情况来看。不动产抵 押贷款的出借方一般是一次性将相关款项发放到贷款人账户中 的，而不动产抵押贷款的贷款人一般按照贷款合同中双方的约 定分多次偿还贷款本息。对于期限不太长，金额不太大的不动 产抵押贷款，还有一种可供选择的方式是每年支付利息，期满 一次性偿还本金。 从不动产抵押贷款抵押物处分所产生的现金流来看。如果不动 产抵押贷款的贷款人不能按时归还贷款，那么不动产抵押贷款 的出借方就有权通过法院对抵押物的拍卖来获得相关的还款。
特定性。抵押担保的数额是一定的，抵押人所担保的债权与 抵押物价值大致相当；抵押标的是特定的，该物权具有排他 性，对抵押物通过公示登记达到特定化。
不转移占有性。在抵押期间，抵押人对抵押财产仍可以继续 行使占有、使用收益和处分的权利。
现金流量概念
现金流量：是指在一定时期内，企业的现金以 及现金等价物流入和流出的数量。
x
12 955.65
1
(1
1 0.08
)180
12
（元）
来自百度文库 例题9.1.1分析
（2）利息和本金的分割
第一个月支付的利息 第一个月支付的本金 第一个月支付后剩余本金
0.08 100000 666.67 （元）
12
955.65666.67 288.98 （元） 100000 288.98 99711.02 （元）
特殊目的机构主要工作
为吸引更多的投资者购买所发行的抵押支持证券， 降低发行成本，该特殊目的机构需要通过一定的方 式对即将发行的抵押支持债券进行信用增级以提高 债券的信用评级。 选择承销商进行抵押支持证券的销售，支付购买基 础资产的价款和所聘请机构的费用。 针对相关事宜与发起人、保险机构、信托机构等进 行联系和沟通。
抵押支持债券的种类
按照发行模式：表内模式、准表外模式、表 外模式。 按照支付方式：过手抵押支持债券，担保抵 押债券、剥离式抵押支持债券。
抵押支持债券的发行流程
交易发起人即资产原始权益人在分析自身融资需求的基础上， 从已有的资产中选出可用于资产证券化的相关资产，将其组成 资产池。
设立一个发行抵押支持债券的特殊目的机构，资产原始权益人 将相关资产"真实出售"给这一特殊目的机构。
提前偿付风险：是指由于借款人提前全部或 部分偿还所贷款项，从而使得放款人被动地 提前收回现金，导致相关的资金回报率降低 的可能性。
住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化：是指相关金融机构将自己 所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金 流的住房抵押贷款汇集重组作为抵押贷款群组， 由特殊机构购入，经过担保、信用增级等技术处 理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化作用
对房地产行业来说，住房抵押贷款证券化增强了金融机构的 资产流动性，从而有助于金融机构贷款向个人购房者倾斜， 形成以买方贷款为重心的融资格局，促进住房有效需求的形 成，加快住房商品的流通。 对金融机构来说，住房抵押贷款证券化提高了资产的流动性， 改善银行的资产负债结构，有效地分散和转移银行信贷风险， 提高了银行的资本利用率。 对购房者来说，住房抵押贷款证券化提高了居民的购房能力。 对投资者来说，住房抵押贷款证券化为其提供了新的业务品 种，证券化所带来的转让手续的简化，使得交易更为便利。