万科光明城市成本全
万科房地产成本构成
万科房地产成本构成房地产行业是一个关键的经济领域，对于国家经济的发展具有重要意义。
而在房地产开发商中，万科地产作为中国最大的房地产企业之一，其经营模式和成本构成备受关注。
本文将探讨万科房地产成本的构成，以及对其战略规划和财务状况的影响。
一、土地成本如同其他房地产企业一样，土地成本是万科房地产开发中最重要的成本之一。
万科作为一家全国性的开发商，需要在各个城市寻找适合开发的土地。
土地供应的紧张和稀缺性使得土地成本逐渐上涨，这对于万科的盈利能力和市场竞争力带来了挑战。
万科需要在土地成本和规划建设成本之间进行权衡，以获得理想的投资回报。
二、建设成本建设成本是指房地产项目的设计、施工、材料等所需的开支。
在万科的房地产开发过程中，建设成本占据了很大的比例。
房屋的设计和施工质量直接关系到项目的销售和市场竞争力。
因此，万科必须确保在保证质量的前提下，控制建设成本，以提高项目的盈利能力。
三、人力成本作为一家规模庞大的房地产企业，万科需要吸纳大量的员工，包括开发人员、设计师、销售人员等。
人力成本是万科的固定成本之一，在一定程度上影响着企业的运营效率和盈利能力。
万科通过提供合理的薪酬体系和培训机制，吸引和留住人才，以提高员工的专业素质和工作效率。
四、市场营销成本在竞争激烈的房地产市场中，市场营销成本非常重要。
万科需要进行广告宣传、产品推广、销售渠道建设等，以吸引客户并提高销售额。
市场营销费用通常占据万科总成本的一定比例，并且根据项目的规模和定位的不同而有所差异。
万科通过市场营销的投入来提高品牌影响力和市场份额，进一步加强在房地产领域的竞争优势。
五、管理成本管理成本是万科运营过程中不可或缺的一部分。
作为一家上市公司，万科需要投入一定的资金用于行政管理、财务管理、法务事务、人力资源管理等方面。
管理成本的合理控制对于企业的长期发展和盈利能力至关重要。
在房地产市场经济的背景下，万科作为一家领先的房地产开发商，其成本构成对于其经营和发展具有重要的影响。
万科全过程成本精细化管理分享
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三 设计阶段成本管理成本优化
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Ø 概念规划设计阶段
u最优产品组合 u土地价值组合 u路网布置 u停车布置 u地下室布置 u配套 u组团布置 u场地标高 u产品选型
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Ø 方案设计阶段
u建筑方案选择——新古典风格与现代风格（成本相差200元/㎡） u建筑层高 u窗地比 u节能方案——约束体型系数、窗墙比、内外保温的选择、材料系数的选定 u结构、供电、供水、消防、中水方案 u高压线路改造 u景观方案——软硬景比例控制
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感谢您的聆听 Thanks A LOT
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u 零浪费计划、EAS系统
零浪费计划源自丰田成本管理，借鉴制造业成本管理思路 万科EAS系统——量价分离、控制分析兼顾
u 目标成本与动态成本管理
目标成本编制——成本核算指导、编制人员考核、编制时间、风险费考虑 目标成本执行——超支审批权限、目标成本与投资额管理、责任成本VS成本分级体系 动态成本管理——合同管理、台账管理、时间要求、衡量指标、科目目标成本变动率
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Ø 施工阶段成本管理
u 工程策划——谋定而后动、兼顾质量、进度、成本 u 台账管理——变更台账、付款台账、图纸台账、签证台账…… u 变更及工程指令管理——清晰准确的记录台账
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Ø 预结算阶段成本管理
u 造价咨询公司——如何用好？！ u 3+1+3预结算审核体系——打破一切形式主义 u 费率合同预结算的解决之道——标准定额套价模板 u 成本数据库——让历史告诉未来
万科房地产目标成本控制方法
万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关键之一。
作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的长远发展至关重要。
本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。
一、目标成本控制方法的概念及优势目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管理手段和策略达到或超越这一目标的方法。
与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。
它通过明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过程管控和结果导向。
目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。
2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。
3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标成本，确保成本控制的效果和持续性。
二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保项目成本的稳定控制和回报的最大化。
以下是万科房地产目标成本控制方法的具体实施措施：1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。
2. 供应链协同：万科与供应商建立战略合作伙伴关系，通过供应链的协同和优化，实现原材料的快速供应和成本的合理控制。
3. 工序改进：万科注重项目管理和施工流程的改进，通过优化工序和流程，提高施工速度，降低人工和材料成本。
4. 创新技术引入：万科积极引入新技术和工艺，提高施工效率和质量水平，减少资源浪费和二次修复的成本。
(仅供参考)万科的房地产成本
万科的房地产成本造价专业或建筑行...1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；-2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；-3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；-4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；-5、抹灰工程：25~40元/平方米；-6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；---7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；-8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；-9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；-10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；--11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；--12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；--13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；-15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
万科集团战略成本管理案例研究
一、引言
随着全球经济的不断发展和市场竞争的加剧，企业财务战略优化已成为实现 持续增长的重要手段。万科集团作为我国房地产行业的领军企业，面临着诸多挑 战和机遇，其财务战略优化具有重要意义。本研究旨在探讨万科集团财务战略优 化问题，分析其现状、存在的问题并提出改进措施，为类似企业提供借鉴。
二、文献综述
结论
本次演示通过对万科集团发展战略的深入研究，揭示了其战略执行的成功与 不足之处。同时，针对存在的问题，提出了相应的建议，以期为类似企业在竞争 激烈的市场中取得成功提供有益的借鉴。然而，本研究也存在一定的限制，如数 据来源的单一性和研究视角的局限性等，未来可以从更多角度对万科集团的发展 战略进行深入探讨。
（1）制定明确的战略目标：万科集团始终坚持以客户需求为导向，通过优 化资源配置、提高运营效率等措施，实现企业价值最大化。
（2）构建全面预算管理体系：通过预算编制、执行、监控和调整等环节， 实现对公司整体运营活动的有效控制。
（3）实施精细化成本控制：在项目开发、采购、营销等环节严格控制成本， 并采取针对性措施降低非必要支出。
三、研究方法
本研究采用文献研究法、案例分析法和专家访谈法相结合的方式进行研究。 首先，通过查阅相关文献，梳理出财务战略优化的相关理论；其次，选取万科集 团为研究对象，深入分析其财务战略现状及存在的问题；最后，通过专家访谈法， 收集并整理专家对万科集团财务战略优化的意见和建议。
四、结果与讨论
本研究发现，万科集团的财务战略存在以下问题：（1）资产负债率偏高， 财务风险较大；（2）现金流管理不足，资金利用率不高；（3）投资策略过于保 守，影响企业发展速度。
文献综述
近年来，国内外学者针对企业战略成本管理进行了广泛研究。其中，万科集 团作为典型案例受到了诸多。学者们对万科集团的战略定位、成本管理体系、成 本控制措施等方面进行了深入剖析。然而，已有研究主要集中在静态分析上，较 少涉及动态视角，且对万科集团战略成本管理的成功与失败原因探讨不足。
万科成本核算制度分析
万科成本核算制度分析前言随着经济的发展和企业竞争的加剧，成本控制变得越来越重要。
在这个过程中，成本核算制度的建立具有重要的意义。
本文将针对万科的成本核算制度进行分析。
万科成本核算制度的基本情况万科作为一家房地产企业，其成本核算制度对于企业的经营有着非常重要的意义。
据了解，万科的成本核算制度主要涵盖以下方面：1. 成本管理制度万科的成本管理制度主要涉及到以下内容：•成本数据的采集和管理•成本核算方法和标准的制定•成本核算与会计核算的对接•成本控制的流程和管理2. 成本分类万科将成本按照不同的类别进行分类，主要包括以下几类：•直接成本•间接成本•劳动力成本•材料成本•设备成本•能源成本•税费3. 成本核算和分析万科采用多种成本核算方法，包括加权平均法、标准成本法、实际成本法等。
同时，针对不同的业务板块和产品线，万科也针对性地开展成本分析和控制。
合理的成本核算制度对企业的意义建立合理的成本核算制度对企业有重要的意义。
具体体现在以下几个方面：1. 为企业管理决策提供支持通过对成本的分解、核算和分析，可以为企业管理层提供更为准确和可靠的决策支持。
管理层可以依据成本信息制定合理的价格政策、优化产品结构、调整生产工艺等。
2. 优化成本结构和降低成本通过建立科学、合理的成本核算体系，企业可以清晰地了解各项成本的来源和构成，从而优化成本结构，降低成本，提高企业的盈利水平。
3. 提升企业竞争力成本是衡量企业在市场上的竞争力的重要指标之一。
通过建立科学、合理的成本核算体系，企业可以更好地控制成本，从而提升企业的竞争力，占领市场份额。
改进成本核算制度的建议为了在日益激烈的市场竞争中取得胜利，建立科学、合理的成本核算制度非常重要。
针对万科的成本核算制度，可以从以下几个方面进行改进：1. 强化成本数据的采集和管理建立成本核算体系需要大量的成本数据支撑。
因此，企业需要加强成本数据的采集和管理工作，保证数据的准确性和完整性。
2. 优化成本核算方法针对不同的业务板块和产品线，选择最合适的成本核算方法，加强成本分析和控制，从而更好地掌握成本水平，优化成本结构。
为什么坚决不买南京河西南
为什么坚决不买南京河西南我2018年3月调研南京楼市的时候，当时南京市场已是冰火两重天，河西、江北新区新房一房难求，首付要求8成以上，全款买房，而江宁淳化、城东都开始打折促销，甚至是鼓楼区的新盘去化都不理想。
上个月我们去南京调研，感受最深的还是分化。
南京几个热门区域，河西、江北核心区、南部新城，还是要出茶，付七八成首付，千人抢房。
各种骚操作层出不穷。
但是江宁区的新房就要难产了。
南京的二手房市场并不火爆，所以投资者对二手房并不感兴趣。
疫情过后，还值得买吗，去哪里买？买什么房子？看了我们的研究，你大概就知道了。
文章本来写了近万字，怕大家懒得细看，所以我们就浓缩成了一个精华版。
这是通过一次大雨中的实地考察写成的。
看完请给我个赞。
区域分析1、鼓楼区学区房南京的房价制高点，毫无疑问是学区房，南京顶尖学区房的实际价格在9-15万/平米，快要赶上北上广深的水平了。
不过现在南京超过9万以上的房源不在外网展示，只能去线下中介门店才知道实际价格。
这么多年，不论调控与否，南京学区房的价格好像从来没有跌过，而是稳步上涨。
南京一半以上的好学校都集中在鼓楼区。
有三个最好的小学，拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学，还有后来新办的芳草园小学，银城小学；南京最好的初中，二十九中、金陵汇文、科立华、树人，有三个在鼓楼区。
当然南京最令人向往的初中是南京外国语，在宣武区，但是没有学区，需要凭实力考。
评价南京小学学区房最好的标准就是看有多少学生考上了南大。
看看下面这张图，除了第一个南外仙林是民办小学，南外录取的前面15名里面，有11个都属于鼓楼区可以看到鼓楼区的学校实力超群。
所以鼓楼区的学区房价格也是水涨船高，户型越小，单价越高，户型越大，总价越高。
比如拉萨路小学、琅琊路小学、力学小学+29中的双学区房，单室13-14万，两室11-12万，三室9-10万。
山阴路小户型这五年来房价真是飞涨，2015年1房1厅房价还是4万多，2017年就涨到9万，2018年以后每年至少涨一万多。
万科房地产成本测算模板(超级详细
万科房地产成本测算模板(超级详细范本一：成本测算模板1. 概述本模板旨在为万科房地产公司提供成本测算的指导和依据。
包含了房地产开发过程中各个环节的成本测算方法和步骤，以及涉及的法律名词和注释。
2. 土地成本2.1 土地价值评估2.1.1 市场调研及评估方法2.1.2 土地估价方法2.2 土地转让及开发费用2.2.1 土地转让费用计算2.2.2 土地开发费用计算3. 建筑成本3.1 建筑面积及单价计算3.2 施工成本计算3.2.1 人工费用计算3.2.2 材料费用计算3.2.3 设备购置费用计算4. 设计及规划成本4.1 设计费用计算4.1.1 建筑设计费用计算4.1.2 环境设计费用计算4.2 规划费用计算5. 市政及配套设施成本5.1 市政设施建设费用计算5.1.1 道路及交通设施费用计算5.1.2 水、电、气等公用设施费用计算5.2 配套设施成本计算5.2.1 公共设施费用计算5.2.2 商业设施费用计算6. 销售及运营成本6.1 销售费用计算6.1.1 销售人员薪酬计算6.1.2 广告宣传费用计算6.2 运营费用计算6.2.1 物业管理费用计算6.2.2 小区维护费用计算7. 法律名词及注释7.1 土地转让费用：指将土地所有权从出让人转移到土地使用权取得人手中所需支付的相关费用。
7.2 建筑面积：指建筑物各个楼层的面积之和。
7.3 施工成本：指建筑施工所需的人工、材料和设备购置等费用。
7.4 设计费用：指为项目进行设计所需支付的相关费用。
7.5 市政设施：指城市基础设施，如道路、桥梁、排水系统等。
7.6 配套设施：指用于提供社区基础设施及生活服务的设施，如公园、商业中心等。
7.7 销售费用：指进行房地产销售所需支付的相关费用。
7.8 运营费用：指房地产项目运营过程中所需支付的相关费用。
附件：附件一：土地估价报告附件二：建筑设计合同附件三：施工合同附件四：市政设施建设协议附件五：配套设施运营协议附件六：销售合同法律名词及注释：1. 房地产开发管理条例：指中华人民共和国国务院颁布的房地产开发管理方面的法律法规。
万科(全套)目标成本测算体系(示例)
万科▪目标成本测算目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》万科目标成本的改进和完善方向：测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。
总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。
形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。
由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。
各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊最终形成的跨期成本分摊表格如下：哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。
对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。
需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。
1、土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。
南京河西新城经典楼盘点评
南京河西新城经典楼盘点评小区名称：银城聚福园点评：聚福园是南京银城房地产开发有限公司开发的节能住宅小区之一。
2003年，银城·聚福园通过国家首批康居示范工程、国家建筑节能试点工程两项验收。
2004年，银城·聚福园荣获国家建设部建筑设计金奖、工程质量管理金奖、住宅产业成套技术推广金奖，并通过国家AA级住宅性能认定、小区智能化系统三星级认定。
在龙江地区，聚福园是较早建设的有一定规模的高品质社区，对整个区域的发展成熟起到了重要作用。
小区名称：月安花园点评：月安花园位于南京河西新城区江东南路与应天大街交汇处西侧。
小区占地10.08公顷，总建筑面积lO.89万平方米，为低容积率、低建筑密度、高绿化率的成熟园林社区。
小区分三期开发建设，共20栋精品住宅楼，全部为框架结构。
月安花园在施工管理、生态保护和景观规划等方面成绩突出，作为南京首家荣获“国家康居示范工程”称号的优质楼盘，多次接待国家建设部、省、市、区各级领导及外国专家、外省市同行业单位的参观和学习，曾荣获南京市2003年度花园式小区；南京市2004年度二星级园林小区及南京市2004年度绿色人居环境小区的称号。
小区名称：长江之家点评：长江之家由江苏弘辉房地产开发有限公司开发，位于南京河西鼓楼区湘江路18号，紧邻长江。
项目总用地面积11053.1平方米，借助滨江独特的优势，打造蝶形景观高层，户型以110平方米二房二厅，166 平方米三房二厅，170 平方米四房二厅为主，顶楼为八套四房三厅跃层豪华复式房。
小区名称：新城市花园点评：新城市花园以“精致小社区”为定位的新城市花园，因质量过硬、外观优美、物业服务一流，直到今天仍然是居住十分舒适方便的小区，在二手房市场上十分抢手。
小区名称：星雨华府点评：楼栋前一条不起眼的小路，每块路砖都是厚达10厘米的大理石，必须由最有经验的工匠花一整天功夫才能铺出一小段；所有底楼大堂均采用酒店式豪华精装，屏风贴金箔，艺术摆饰、名贵信箱等，国际气质无处不在。
万科房地产成本构成_2
1000.00
宝
500.00
山 住
一0.、00土地获得价款
六、园林环境费
宅 单
三、光明城市成本简介
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
金色 光明
一二三四五六七八
四、成本科目基本组成 成本部与财务部的分工
成本有哪八大类？
四、成本科目基本组成
二级科目----四、五个 一、土地获得价款
四、成本科目基本组成
五、社区管网工程费
1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统
六、园林环境费
2、绿化建设费 3、建筑小品 4、道路广场建造费
4、室外高低压线路 5、室外智能化系统 6、其它
5、围墙建造费 6、室外照明 7、室外零星工程
四、成本科目基本组成
七、配套设施费
1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校
光明比宝山费用高在哪里？高多少？ 光明比金色费用高在哪里？高多少？
四、成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等
◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水 管道设计、小区配电工程设计、环境设计等
三、光明城市成本简介
上海宝山住宅单价分布
5%2% 6% 11% 4%
37%
一、土地获得价款
30%
二、开发前期准备费
三、主体建筑工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
5%
六、园林环境费
七、配套设施费
万科城建安成本(目标)
943.12 899.99
24.64 18.49 125.53 1.67 14.43 109.44 159.67
3
◆ ◆ ◆ ◆
门窗面积
单元数 电梯厅数 单元数 楼梯间面 建筑面积
4
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
2169.3 1.38 35783
80 30.5 3200
外墙涂料 遮阳蓬 外墙成品线条
◆ ◆ ◆
外墙面积 个
6.69 80.95 58.08 1000*2400钢化玻璃遮阳 棚 22.86 15.67 29.14 3.83 2.58 4.03 4.34 14.36 27.22 0.93 4.11 1.05 4.82 11.99 4.34 24户首层私家小院 报建图 集团标准化栏杆 报建图 报建图 铁艺空调百叶
原始指标
系数
工程量
单价 (元)
合价(万元) 3346.80 161.71
可售单方 1290.69 62.36
工程量及单价说明
基底面积 26729 60.50 161.71 62.36 15%桩基，85%天然基
2
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
2445.55 建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 建造面积 建筑面积 47.95 325.51 单元数 户数 户数 24 258 0.288 7467.8 1800 1450 380 4.32 37.41 283.78 414.03 799 800 63.90 25930 900 2333.70
万科地产
内部机密 不得外传
创新多层
序号 三 1
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
成本项目 主体建筑工程费 基础工程费 土方工程 护壁护坡 桩基础 桩基检测费 降水 结构及粗装修 结构及粗装修 砌体 找平及抹灰 防水 半地下室（层高2.2米以下） 其它 变更 门窗工程 单元门 入户门 户内门 窗、阳台门（铝合金） 公共部位装修 大堂精装修 电梯厅装修 单元入口装修 楼梯间 外立面装修
住宅楼景观工程造价成本分析实例(图表)
万科**城一期成本分析四季花城一期平面图**城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。
其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科**城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家**园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。
单价增加约6%。
3.水景设备**费了35万元。
硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元； 其他为10元。
控制成本的重点是结构及铺贴方案。
从面材分析:石材5295平米, 单价为146元； 洗石米431平米, 单价为114元； 建菱砖2943平米, 单价为83元； 木材413平米, 单价285元。
控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。
入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。
硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。
乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。
软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。
南京万科光明城市会所会则
名流会·南京万科光明城市会所会则1.总则1.1本会所为名流会旗下的南京万科光明城市会所（以下简称本会所），本会所为南京万科光明城市所有，由名流会全权经营管理。
其宗旨是提倡“财富、健康、文化、慈善”。
谢绝非会员在无会员陪同情况下使用会所设施。
1.2本会所的名称为“名流会〃南京万科光明城市会所”,同时本公司保留任何适当时候更换会所名称的权利。
1.3本会所的宗旨是为拥有会员卡的会员提供康体和休闲设施及服务。
1.4所有会所会员及来访者必须遵守本会会则,同时本公司可享有对本会会则进行任何修改和补充的权利，并将会则以书面形式通知会员。
1.5会员卡只供与会员卡上姓名相符的会员使用并不能转借于他人。
如一经发现有转借情况，本会将取消其会籍。
2.会籍2.1本会所提供以下会籍种类：a.个人卡（记名）.b.家庭卡（记名）d.储值卡（不记名）e.荣誉会员（记名）2.2本公司保留增加或减少会籍种类和人数的权利。
2.3任何本会所的会员均无权参与会所的资产和资金管理，也不能享有任何的利润分配。
2.4所有本会所会员必须遵守本会会则，而且须为其本人及所携同朋友的行为负责，并监督确保其客人遵守本会则。
2.5本会所会员必须携带其会员卡，会员不能出示会员卡者，将被视作非会员而不能使用本会所所有的设施。
2.6本会所有权增加新的卡种和对2.1提供的四种卡种的条规（每种卡的使用方法和使用限制）进行调整。
3.申请个人会员资格3.1申请会员年龄必须年满18岁。
会所中所指儿童会员为15周岁（含15周岁）以下儿童。
15至18周岁的青年不能单独申请个人会员，但可以成为家庭卡中的附卡持有者。
3.2所有申请个人会员者必须以书面形式向本会所提交申请。
如有需要，本会所有权向申请者索取进一步的资料。
3.3申请者如被接纳加入本会所后必须缴付会费，当会费付清后，会所经理将会把申请者的姓名及其申请资料加进个人会员的登记资料中,并发给个人会员卡。
3.4根据会则4.3和4.4，个人会员如申请成为家庭会员及被接纳后，其个人会员的身份将会被取消。
南京市物价局关于光明城市一期住宅商品房价格的批复
【法规类别】价格综合规定
【发文字号】宁价房核字[2006]05号
【发布部门】南京市物价局
【发布日期】2006.04.30
【实施日期】2006.04.30
【时效性】现行有效
【效力级别】XP11
南京市物价局关于光明城市一期住宅商品房价格的批复
（宁价房核字[2006]05号）
南京万科置业有限公司：
你公司“关于申报核批万科‘光明城市’二期商品房销售价格的申请”悉。经审核，批复商业用房，1-4地下车库，总建筑面积为145546.44㎡。其中住宅商品房面积为109359.35㎡、商业用房面积为4869.29㎡，地下车库面积为19465.66㎡，计133694.3
万科光明城市成本全披露
万科光明城市成本全披露目前,没有哪一个行业如房地产般吸引了全民的大讨论-----其间的交锋涉及到道德、政治层面。
而在话语泡沫飞溅之后，至今也没有人能够真正把其中的因果链条完全搞清楚。
和谐社会的目标与房地产的两件事情有关系，一是经济适用房，二是弱势群体，包括农民和下岗工人的购房问题。
目前我国大约有153万下岗工人，这些人成为了自购住宅的困难群体，而城市化每年又会产生几千万没有土地、没有工作、没有社保的“失地”农民，在这种情况下，要建立和谐社会，开发商自然成为核心中核心。
然而，我们要说的是，政府尤其是地方政府，应该承担起这种社会责任，而不能高度依赖开发商，政府从农民手工低价征地、然后高价卖给开发商，而成为房地产发展中最大的收益者，解决“和谐社会”的上述问题，义不容辞成为政府部门的责任。
开发商黑吗？下面我们以万科光明城市的成本进行分析，我们就应该明白，最黑的是政府，最可怜的是开发商万科如果按6500元/平方米销售均价计算，政府部门从中将获取超过3700元/平方米的收益，占整个销售收入57%，而开发商将亏损1130元，所以，你们要知道，王石一提到南京河西就悄悄地在流眼泪呢。
项目单位成本交纳政府部门说明一、税收成本1、营业税325.00 325.00 按销售均价6500元/平方米计算2、城市维护建设税22.75 22.753、教育费附加13.00 13.004、防洪基金 6.50 6.505、土地增值税65.00 65.00 按销售收入1%预交6、印花税 4.55 4.557、交易管理费 3.00 3.008、土地使用税10.00 10.00 按2年计算,每年5元9、粮食风险基金 6.50 6.5010、其他10.00 10.00 各级政府部门或者街道收取11、企业所得税429.00 429.00 按照目前政策按照20%预征小计895.30 895.30二、土地成本1、地价2100.00 2100.002、土地交易契税84.00 84.003、交易费用 3.00 3.00小计2187.00 2187.00三、政府规费1、河西配套费110.00 110.00 交纳河西指挥部费用2、城市基础配套费105.00 105.00 交纳政府部门(建委)规费3、墙改基金10.00 10.00 交纳政府部门(建委)规费4、白蚁防治费 2.30 2.30 交纳政府部门(建委)规费5、水泥押金 2.00 2.00 交纳政府部门(建委)规费小计229.30 229.30四、前期工程1、规划设计费用100.00 5.34 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%2、可行性研究10.00 0.53 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%3、测绘、水文、地质、勘探40.00 2.14 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%4、三通一平15.00 0.80 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%5、开办费用 5.00 0.27 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%6、各种报批报建设费用50.00 50.00 各个政府部门7、临时设施20.00 1.07 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%小计 240.00 60.15五、建安工程费用1、桩基础 130.00 6.94 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%2、一般水电安装135.00 7.21 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%3、土建工程1200.00 152.48 包含电梯、保温,材料按40%计算,客户承担17%增值税4、室外工程150.00 8.01 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%5、门窗工程200.00 10.68 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%6、消防工程50.00 2.67 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%7、人防工程100.00 5.34 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%8、装修成本700.00 37.38 承包商交纳3.34%营业税金和附加和1%利润,个人所得1%小计 2665.00 230.71六、基础设施费用1、园林景观130.00 6.942、给排水工程30.00 1.603、供电工程210.00 32.63 设备价款按60%计算,业主承担17%增值税4、燃气工程50.00 2.675、智能化工程60.00 3.206、有线电视30.00 1.607、通讯工程30.00 1.60小计 540.00 50.26七、公共配套设施1、幼儿园10.00 0.532、居委会 5.00 0.273、物业管理用房15.00 0.804、配电房，泵房10.00 0.53小计40.00 2.14八、开发间接费用50.00 包括编标、审计、竣工手续等九、期间费用1、管理费用178.54 9.91 费用按上述一-七之和的3%测算,其中含税按5.55%计算2、财务费用476.10 26.42 费用按上述一-七之和的8测算,其中含税按5.55%计算3、销售费用178.54 9.91 费用按上述一-七之和的5%测算,其中含税按5.55%计算小计833.18 46.24总计 7629.78 3701.09。
万科房地产项目详细成本与收益
5 6 7 8 9 10 五
57296
10.0 28.0 2.7 28.0 30.0 10.0 410.0 165.0 70.0 92.0 83.0 1882 173.0 51.6 37.6 9.4 4.2 0.3 59.2 54.0 3.0 0.8 1.36 31.5 30.7
含门卫用房 300元/户
80040000 13502748
7 电视、通讯 8 燃气基础设施 9 供热管道建设 10 其它 五 大配套费 1 城市基础设施建 设费 2 非经营性公建 3 供热设施建设费
2.7 28.0 30.0 10.0
80040 410.0 32816400
165.0 70.0 92.0 83.0
80040 80040 1676.30 261.78 46.41 33.53 8.38 4.20 0.30 57.66 52.50 3.00 0.80 1.36 20.12 33.53 260.19 196.00 13.72 5.88 7.84 35.00 1.75 110.03 134171052.00 20952599.06 3714456.30 2683421.04 670855.26 336168.00 24012.00 4615106.40 4202100.00 240120.00 64032.00 108854.40 1610052.62 2683421.04 20825607.60 15687840.00 1098148.80 470635.20 627513.60 2801400.00 140070.00 8806959.28 13845945.51 41537836.54
土地面积(M2) 26680
容积率 3
建筑面积 80040
销售单价 (元/M2) 3500
万科南京光明城市一期目标成本测算04.11.22
九 期间费用 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用
项目总投资
高层
2370.55 2097.96
0.00 272.59
0.00 166.74
91.23 58.08
8.93 8.50 1464.52 260.93 823.17 127.61 250.14 2.67 286.30 131.03 122.29 32.98 140.00 35.68 0.00 3.58 86.45 14.30 0.00 188.57 0.00 188.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 259.51 11.40 43.10 0.00 0.00 198.53 6.48 0.00 0.00 362.71 115.53 180.53 28.80 15.06 22.79
5238.90
254.20 65.29
188.91 0.00
5493.10
商业
* * 4272.55 3999.96 0.00 272.59 0.00 166.74 91.23 58.08 8.93 8.50 2383.69 439.97 1044.90 156.81 636.29 105.73 143.84 82.19 61.64 0.00 140.00 35.68 0.00 3.58 86.45 14.30 0.00 188.57 0.00 188.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 259.51 11.40 43.10 0.00 0.00 198.53 6.48 0.00 0.00 362.71 115.53 180.53 28.80 15.06 22.79
1077.52
34381.92
7917.61
万科成本构成
万科成本构成
万科的成本构成
1.土地获得价款：交给人民政府的地价、市政配套设施的使用费、红线以外道路、水、电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物的拆迁及苗木补偿费用。
2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计费、政府说要交但可以少交或不交的费用、水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、办公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临时水电费用。
3.主体建安工程费：基础、柱梁板、墙、门窗、装修、给排水、消防、暖气、天然(煤)气、开关插座、电灯、电话、电视、宽带、对讲、电梯等的费用。
4.社区管网工程费：园区内的给排水、消防、暖气、天然(煤)气、电气、智能化系统等管线、设备的费用。
5.园林环境工程费：园区内花花草草、山山水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅等的费用。
6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公交站等的费用。
7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造费用(样板房、售楼处、广告牌、临时销售环境）、银行利息、物业基金、空房物业管理费。
以上是万科项目开发成本构成，把公司的管理费用、营业(销售)费用、财务费用包含在内就构成项目全成本。