2020 年税务师 税法(II)公开课 01.房产税概述

房产税概述
【考情分析】
房产税属于税法考试的重要税种之一，有时候会出现在计算问答题和综合题中，而且容易与印花税、企业所得税结合出题，应引起足够重视。

考试分值在10～12 分。

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税
房产税具有以下特点：
1.典型的财产税
2.经营性质（排除农村，其他非经营性质）
3.按经营使用方式规定不同计税依据
【提示】
房产税的征税对象——经营性房屋。

（上海、重庆试点除外，教材未列举）房屋持有期间，获得收益的两个途径：
对经营性自用的房屋→以房产的计税余值作为计税依据。

对于出租的房屋→以租金收入为计税依据。

一、纳税义务人与征税范围
（一）纳税义务人：所有人、承典人、代管人或使用人
1.纳税义务人——（谁受益，谁纳税）
【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。

A.房屋产权未确定
的 B.房屋租典纠纷未解
决的
C.房屋承典人不在房屋所在地的
D.
房屋产权所有人不在房屋所在地的
E.房屋产权出典的
【答案】ABCD
【解析】产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。

房屋产权出典的由承典人缴纳。

【提示】房产税和城镇土地使用税纳税人比较
（二）征税范围 1.房产税的
征税对象是房产。

【请思考】什么是房产？
【提示】
1.独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

2.与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；
【请思考】
房地产开发企业建造的商品房，要不要交房产税?
【解释】商品房是否征税，关键看是否获得持有环节的收益。

2.征税范围——不包括农村。

与城镇土地使用税的征税范围一样。

【例题·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。

（2014 年）
A.农村的居住用房
B.建在室外的
露天游泳池 C.个人拥有的市区经
营性用房 D.尚未使用或出租而待
售的商品房
【答案】C
二、税率、计税依据与应纳税额的计算
【温馨提示】
房产税的计算注意区别时间段！
【典型例题】（2017 年单选题）下列出租住房的行为，不分用途一律减按4%的税率征收房产税的是（）。

A.个人出租在城市的住房
B.企
业出租在农村的住房 C.事业单
位出租在县城的住房 D.社会团
体出租在工矿区的住房
【答案】A
【解析】对个人出租住房，不区分用途，按 4%的税率征收房产税。

农村的住房不属于房产税的征税范围。

（一）房产税计税依据的具体规定
1.从价计征
房产原值的确定：
①房屋原值：房屋本身原值+附属设备价值+配套设施价值
②更换房屋附属设备和配套设施对房屋原值的影响
房屋原值=房屋的原始价值+更换的新设备、设施的价值-房屋原来相应设备和设施的价值（易损坏、需要经常更换的零配件除外）
③地价对房产原值的影响（★）
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5 的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【提示2】宗地容积率
（容积率=总建筑面积/土地面积）低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价
【案例】某企业用2 800 万元购得一宗面积为1 500 平方米的土地，投入200 万元做土地开发，并在这宗土地上建造一座建筑面积为 600 平方米的车间，则计入该车间计征房产税的房产原值的地价为：
宗地容积率=600/1 500=0.4＜0.5
600×2 ×（2 800+200）÷1 500=2 400（万元）
④纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（2）特殊规定（★） A.投资
联营的房产的计税依据
①参与投资利润分红，共担风险的，计税依据=房产余值。

②不承担联营风险，只收取固定收入的，计税依据=租金收入。

B.融资租赁房屋：计税依据=房产余值
【提示】纳税义务发生时间：由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（）。

（2011 年）
A.房产售价
B.房
产余值 C.房产原
值 D.房产租金
【答案】B C.免收租金出租房产的纳税人
和计税依据
①纳税人——产权所有人（出租方）
②计税依据=房产余值 D.具备房屋功能的地下建筑房产税的征收
【请思考】
菜窖怎么征房产税？
不是房，不征！
【典型例题】（2011 年单选题）2010 年某企业有两处独立的地下建筑物，分别为工业用途房产（原价 30 万元）和非工业用途房产（原价 20 万元）。

该企业所在省规定房产税依照房产原值减除 30%后的余值计算缴纳，工业用途地下建筑房产以原价的 50%作为应税房产原值，其他用途地下建筑房产以原价的 80%作为应税房产原值。

2010 年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（）元。

A.2 604
B.2 576
C.3 864
D.4 200
【答案】A
【解析】应缴纳房产税＝[30×50%×（1-30%）×1.2% +20×80%×（1-30%）×1.2%]×10 000＝2 604（元）
【例题·单选题】某上市公司2014 年以5 000 万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500 万元在后院新建一露天泳池，支出500 万元新增中央空调系统，拆除200 万元的照明设施，再支付500 万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于 2014 年底改建完毕并对外营业。

当地规定计算房产余值扣除比例为30%，
2015 年该会所应纳房产税（）。

A.42 万元
B.48.72 万元
C.50.4 万元
D.54.6 万元
【答案】B
【解析】2015 年该会所应纳房产税=[5 000+500+（500-200）]×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。

2.从租计征——计税
依据为房产租金收入。

【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

【解析3】营改增以后，租金收入应为不含增值税金额。

税收优惠
房产税的税收优惠政策主要有：
一、减免税基本规定（结合计算题目）
（一）由国家机关、人民团体、军队自用的房产
【解释】但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
（四）个人拥有的非营业用的房产
（五）经财政部批准免税的其他房产
1.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；
“两公一廉”
2.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税；
3.经营公租房的租金收入，免征房产税。

应单独核算公共租赁住房租金收入；
未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。

【相关链接】根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39 号）的规定，对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

四、征收管理、
（一）纳税义务发生时间
因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

【例题·单选题】下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的是（）。

（2015 年） A.纳税人出租房产，自交付房产之月起缴纳房产税 B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房
产税 C.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳
房产税
D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之月起缴纳房产税
【答案】C
（二）纳税期限、纳税地点和征收机关
房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。

具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

房产税在房产所在地缴纳。

对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

【房产税小结】
与其他税种之间的关系需要把握：
（1）与城镇土地使用税的关系：房产税与城镇土地使用税在纳税义务人、税收优惠和纳税义务发生时间上存在一定的共性，因此本节有条件与城镇土地使用税合并命制计算题。

【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税：
【归纳2】地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，二者有不同的征税规则：
1.与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税。

2.单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税：
（2）房产税在核算时计入企业的税金及附加，随税金及附加在企业所得税税前扣除，有条件与企业所得税混合命制综合题。