城市综合体概念+购物中心
综合体、购物中心和百货大楼的区别
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
多种服务。
多业态的综合物
购物中心是一种以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以特 许店、专卖店、专业店为主体的多业态聚合体。除了厂家直销中心 和仓储商店以外，购物中心聚集了几乎所有的零售业态。
物业管理与商品经营双位运营
01
压缩资金投入
可以最大限度的减少商业资金的投 入，充分利用有限的商业资本，扩 大经营规模，加快资金的周转速度， 提高企业的经济效益
综合体、购物中心、百货商场
01
综合体
目录
一 二 三 四
概念 特征 分类 发展历程
一、都市综合体的概念
都市综合体，是由城市的酒店、 商业零售、办公、栖身、展览、 餐饮、文娱等功能组成，并由它 们组成一个具有多功能的城市综 合体。这些建筑功能齐全，规模 宏大，在必然规模内能实现自给 自足，形成“城中城”的经营体。
都市综合体的构成
H Hotel
酒店
O Office
写字楼
P Public space
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
S Shopping mall
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
C Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成
“城市综合体”的基本概念
“城市综合体”的基本概念“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑集群综合体。
由于城市综合体能较好地实现城市节约用地、解决人们对城市区域功能复合化要求与城市功能分区规划的社会矛盾，尤其为旧城改造和新区开发提供了新的策划思路，近年来在国内很多一、二线城市的旧城区和新城区，由于积极采用这种新的商业地产模式而成为城市新的经济增长点。
目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD 概念综合体、产业概念综合体。
城市综合体能够产生巨大的经济效益和综合社会效益，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。
建设城市综合体需要考虑哪些主要因素呢？一般来说，城市综合体的选址和规划必须与城市经济、产业结构、消费能力等因素相协调。
对国内外城市综合体的研究发现，城市人均GDP的高低决定了城市综合体的发展阶段。
当城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体为初始发展阶段，以传统的购物中心为主，写字楼、公寓的比例较小。
当城市人均GDP在5000-8000美元之间时，城市综合体有一定的抗风险能力，随着城市的发展，新的业态不断丰富，城市综合体步入发展阶段。
当城市人均GDP突破10000美元时，城市综合体进入高速发展期，所包含的商业业态也最为齐全，城市综合体有郊区化趋势，各种主题型项目增多。
经济全球化使国家之间的竞争逐渐演变为城市竞争力的比拼，城市竞争日益激烈。
城市政府希望复兴城市、增强活力、提升国际竞争力，进而增加税收、增加就业机会、吸引旅游者、改善城市形象，城市综合体由于其特殊的城市属性、对城市空间强大的整合能力，往往成为政府关心和支持的项目。
城市综合体-核心商圈
城市综合体-核心商圈目录：1、城市综合体综合论述2、城市综合体各类产品的功能划分3、综合体及商圈主要区域4、投资收益回报分析5、综合体内部管理6、城市综合体成功的案例1、城市综合本的综合论述：✧城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。
即主要是①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、③立体空中花园(PARK)、④购物中心（Shopping mall）、⑤会展中心、会议中心（Convention）、⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。
成为时尚高端商务人士聚集之地。
✧它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。
✧它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。
它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动周边地产及物业的价值攀升。
综合体通常位于—位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。
拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。
有完整的街区特点，是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源如：城市广场。
大城市市区已经没有占地5万平方米以上的地块，很多城市综合体的选址是在城郊结合部。
综合体是高科技、高智能的集合：城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等等方面。
城市综合体的优势及作用：对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。
住宅、公寓、写字楼的销售可实现现金的回笼。
什么是城市综合体
城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。
中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。
特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。
综合体调研报告
综合体调研报告1. 引言综合体是指集商业、居住、办公以及休闲娱乐等多种功能于一体的城市建筑群体。
近年来，随着城市化进程的加快，综合体的建设在许多城市中成为重要的发展趋势。
本报告旨在对综合体进行调研，分析其发展现状及未来的发展方向。
2. 综合体的定义和特点综合体是一种综合性的城市建筑群体，通常由商业、居住、办公、休闲娱乐等多种功能组成。
相较于传统的单一功能建筑，综合体具有以下几个特点：2.1 多功能性综合体具有多种功能，能够满足不同人群的需求。
商业区提供购物、餐饮等服务；居住区提供住房、社区设施；办公区提供办公场所；休闲娱乐区提供体育、娱乐等活动。
2.2 空间的整合和优化综合体通过将各种功能整合在一起，实现了空间的优化利用。
不同功能之间相互配合，形成一个相对独立而又联系紧密的整体。
2.3 便利性和互补性综合体的各种功能相互便利和互补，使得人们的生活更加便利。
例如，商业区和居住区相互便利，商业设施为居民提供了便捷的购物和餐饮服务。
2.4 社交性和人文关怀综合体不仅满足人们的物质需求，还提供了社交场所和人文关怀。
社区活动、公共空间等为居民提供了交流和互动的机会，增加了居民之间的社交联系和归属感。
3. 综合体的发展现状综合体的发展呈现出以下几个现状：3.1 多位一体化发展综合体在很多城市中得到了迅猛发展。
以中国为例，许多大中城市都建设了各种规模的综合体，满足了不同人群的需求。
3.2 创新的商业模式综合体的商业模式也在不断创新。
以购物中心为例，不再仅仅是提供商品销售，而是通过举办活动、提供娱乐设施等吸引消费者，营造更有吸引力的购物环境。
3.3 可持续发展在综合体的规划和建设过程中，越来越注重可持续发展。
建筑材料的选择、能源的利用、环境的保护等因素都得到了考虑，使得综合体在发展过程中更加环保和可持续。
4. 综合体的未来发展趋势在未来，综合体的发展将呈现出以下几个趋势：4.1 智能化随着科技的进步，综合体将更加智能化。
城市综合体的概念及演化历程
城市综合体的概念及演化历程第一部分、城市综合体的概念及演化历程一、城市综合体概念一、建筑综合体概念1．“多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书）2．是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书）二、城市综合体的概念城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。
城中城二、建筑综合体的本质建筑综合体首先是以一组建筑的组合为载体，将城市活动中多种不同的功能（商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱）空间进行有机的组合，并与城市的交通相协调。
同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的关系，从而形成一个功能复合、高效率的、复杂而统一的综合体。
建筑综合体的综合性并非表现为数量的简单累加，而是多种功能的系统性优化组合，克服单一功能的局限性、在互动过程中形成更为广泛与优越的整体功能。
根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成和在建的100个新建筑综合体的研究表明，建筑综合体的复合功能或业态65%的综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。
这充分说明了建筑功能复合的特点。
三、城市综合体的本质城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态。
与建筑综合体比较，城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市发展背景下的卓有成效的开发模式。
这种开发要求建设过程更加复杂的相互配合、协同发展，它需要与社会经济发展目标和城市总体规目标更紧密地结合，要求进行统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
商业综合体分类
商业综合体分类
商业综合体是一种以购物中心为主，集合了娱乐、餐饮、住宿、办公等多种业态的综合性商业建筑，是城市便捷生活的重要组成部分。
根据拥有的业态和设施，商业综合体可分为以下几类：
1.购物中心
购物中心是商业综合体的主要组成部分，主要聚集零售业态，如品牌服饰、珠宝首饰、化妆品、家居用品等等。
购物中心通常面积较大，设施比较完整，不仅提供购物场所，更是娱乐、休闲的好去处。
2. 主题公园
主题公园包含各种各样的设施和活动，如过山车、电影院、水上乐园、室内儿童游乐园等。
主题公园不仅可以吸引游客和旅客，还可以成为当地社区的活动和聚会场所。
3. 休闲娱乐中心
休闲娱乐中心以提供丰富多彩的娱乐、体育活动和娱乐设施为主要特点，可以包含游戏机房、3D电影、保龄球、桌球、电
影院等多种业态，为消费者提供丰富的娱乐选择。
4. 商务综合体
商务综合体集办公、商务、展览、会议等功能于一体，一般选
择位于城市中心区域，交通方便，拥有良好的硬件设施和软件服务，使商务活动更加便捷和高效。
5. 社区型商业综合体
社区型商业综合体集合了购物、餐饮、娱乐、教育、医疗、文化等多种业态，旨在为居民提供便利的生活服务，也可以成为社区内各类活动的承办场所。
总之，商业综合体的种类繁多，根据不同的消费需求和定位，商业综合体可以选择不同的业态和服务，以满足消费者的需求。
随着城市人口增长、经济发展、生活方式改变等因素的影响，商业综合体将继续向着更加多元、更加精准的方向发展。
商业综合体分类
商业综合体分类商业综合体是指综合了商业、文化、娱乐、餐饮等多种功能的建筑群体。
随着城市化进程的加速，商业综合体也越来越普及。
商业综合体可以按照不同的业态划分为以下几种类型：一、购物中心型商业综合体购物中心型商业综合体是以购物为主要业态的商业综合体。
这种商业综合体通常包括商场、超市、精品店、专卖店等商业形态，同时也会有一些娱乐设施和美食广场。
购物中心型商业综合体在市中心或繁华地段利用人流量，通过特定的设计和布局来引导游客的消费需求，是商业综合体的主流类型之一。
二、文化娱乐型商业综合体文化娱乐型商业综合体是以文化和娱乐为主要特色业态的商业综合体。
这种商业综合体通常包括电影院、KTV、游乐场、冰雪乐园、科技馆、博物馆、书店、艺术展览等多种形态，为消费者提供了多种多样的娱乐选择。
三、商务社区型商业综合体商务社区型商业综合体是以商务服务为主要业态的商业综合体。
这种商业综合体通常包括办公楼、商务酒店、会议中心、食堂、健身房、儿童游乐区等，主要服务于周边的企业和商务人士，还提供了一些生活服务功能。
四、主题公园型商业综合体主题公园型商业综合体是以主题公园为主打业态的商业综合体。
这种商业综合体通常包括主题公园、亲子娱乐场所、餐饮区、购物区等多种形态，主题公园的主题可以是动物世界、童话世界、科技世界等，可以吸引大量的亲子消费。
五、城市综合体城市综合体是将商业、文化、娱乐、居住、办公等多种功能融合在一起的综合性建筑群体。
这种商业综合体在城市规划中起到了连接城市各个部分的作用。
城市综合体的特色在于其功能的多样性和互补性，同时还将城市的公共领域和私人空间结合起来，形成了城市中心的重要节点。
六、奢侈品型商业综合体奢侈品型商业综合体是以奢侈品牌为主要特色业态的商业综合体。
这种商业综合体通常包括奢侈品商店、高端餐饮等形态，主要面向中高端消费人群。
奢侈品型商业综合体通常会在城市高档商圈或主城区设立，依托高品质的商品和服务，形成独特的消费体验。
什么是『HOPSCA』
从去年开始经常听人说到一个很酷的单词——HOPSCA，说是目前最高端的地产开发模式。
那为了跟上时代的脚步，有空也学习了一下，顺便在博客里分享一下学习心得。
先说说什么是『HOPSCA』？城市综合体『HOPSCA』，是六大业态首个英文字母的缩写；是集酒店『Hotel』、写字楼『Office』、生态公园『Park』、购物中心『Shopping』、会所『Convention』、城市寓所『Apart m ent』为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间。
六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。
HOPSCA能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖具备一定科学性及联动性。
所谓HOPSCA，完全是国人本土原创的“国际化”概念，国外就没有叫HOPSCA这东西，的确概念上有类似的东西，也只是简单叫个大型商业区什么的。
呵呵，开发商就是聪明啊，没有概念怎能买出更高的附加值？谁让消费者们就喜欢这股洋骚味儿。
后聊聊『HOPSCA』的“起源”。
为了避免过去城市开发功能单一，建筑分散无序的情况，发达国家在上个世纪的60-70年代开始强调地产项目功能完整和建筑统一的原则，从而达到，节能、联动、美观、便于管理的效果，当然还能大幅度的增加区域价值。
就在此刻世界上第一个“HOPSCA”诞生了——法国的拉德方斯『La Défense』大型商业街区，至今该项目无论在建筑技术及开发模式上仍处于国际领先地位。
对『La Défense』感兴趣的朋友可以看看WIKI百科的介绍。
再谈谈为什么要搞『HOPSCA』？一个成功的『HOPSCA』项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
为开发商带来巨大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。
『HOPSCA』通过大量的资源整合与业态组合，其自身具备带动城市经济的造市能力，对城市的影响不能单纯地看作是个地产项目，如果造市成功，它可以是一个一站式的CBD。
商业地产形态分类
商业地产形态分类商业地产指的是专门用于商业经营的不动产。
商业地产形态分类有以下几种。
一、购物中心购物中心是商业地产中最常见的一种形态，也是最具代表性的一种。
购物中心包括室内购物中心和室外购物中心。
室内购物中心一般建在商场、大型超市、或者场馆内部，室外购物中心一般建在商业街或者其他城市的经济中心区。
二、数字商业广场数字商业广场是随着科技进步而崛起的一种商业形态。
数字商业广场是通过在线商业平台实现的一种商业模式，通过拥有自己的网站和移动端应用程序，将各种商品和服务直接推送给消费者。
数字商业广场的优点在于可以在不受地域限制的情况下为消费者提供便捷的购物体验。
三、城市综合体城市综合体是一种集商业、住宅、文化、体育和娱乐为一体的综合发展项目。
城市综合体是为了满足现代城市多元化发展需求而诞生的，它是将不同的商业形态进行调和、融合而成的。
四、商业写字楼商业写字楼是一种主要用于商业办公的房产形态。
商业写字楼不仅仅只提供办公场所，还提供了丰富的商业服务和配套设施。
从广告、打印、传真等服务到餐饮、健身房甚至是儿童游乐场等众多服务都是提供给租户和他们的员工使用的。
五、商铺、门面房和街铺商铺、门面房和街铺是商业地产中最简单的形态，这些房屋被用于零售和办公。
商铺、门面房和街铺经常建在市中心的商业街上，这些地段的交通和客流都比较繁忙，是开设零售店和办公室的理想地点。
总之，商业地产形态分类有很多种，每种形态都有其自身的特点和优势。
在选择商业地产时，需要考虑到当前市场形势、经营策略以及目标客户等因素，选择适合自己的商业形态，以获得更好的经济效益。
什么是城市综合体
什么是城市综合体一、你为什么去购物中心？现在很多人购物都去购物中心。
为什么？因为时尚潮流街？欢乐主题餐厅？电影院？里面的东西有特色？生活用品什么的都在这里买？价格便宜？环境好？经常举行各类文艺活动？东西比较全？停车场很宽敞？购物中心里的饭店很多，中餐西餐，日式韩式都有？卫生间等辅助设施很现代化，在这里购物确实方便舒心？东西好吃，蛋挞，椰蓉条面包也很不错，价格很划算，味道也还可以？商场里逛街冬暖夏凉？这里有你喜欢的牌子？打折多?有档次?理念好，舒适、阳光、安逸?服务，购物、娱乐、休闲、餐饮一条龙服务。
服务态度比较好?离家近?交通方便？商品够多，够全、新颖，品牌也多？二、什么叫购物中心多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
根据中国市场的实际情况，将购物中心分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁MALL购物中心三类。
1．物业型购物中心：物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。
特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备,或者业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的MALL购物中心。
2．百货公司型购物中心:由大型连锁百货公司发展或扩建而成。
面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的MALL购物中心。
但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的MALL购物中心。
商业综合体分类
商业综合体分类商业综合体是指将商业、办公、居住、娱乐等多种功能融合在一起的综合性开发项目。
根据项目的规模、定位以及业态结构的不同，可以将商业综合体分为几个不同的分类。
本文将对商业综合体的分类进行详细介绍。
一、综合购物中心综合购物中心是商业综合体中最常见的类型。
它集合了各种商业形式，包括百货商店、时尚精品、超市、餐饮、娱乐等。
综合购物中心一般由大型商业地产开发商开发，其规模通常较大，拥有各种设施和服务，为消费者提供一站式购物和娱乐体验。
二、主题商业综合体主题商业综合体是以某一特定主题为核心，集结相关商业业态的综合性项目。
例如，以电影为主题的商业综合体可能包括电影院、电影相关产品的销售店、电影主题的餐厅等。
主题商业综合体通常具有独特的氛围和品牌形象，能够吸引特定消费群体。
三、社区商业综合体社区商业综合体是以服务于居民生活为核心，满足日常生活需求的商业项目。
它通常位于住宅区附近，为周边居民提供购物、餐饮、健身、医疗等生活服务。
社区商业综合体不仅方便了居民的日常购物，还提供了一个社交和交流的场所。
四、文化艺术综合体文化艺术综合体以文化和艺术为主题，结合商业和娱乐功能，满足人们对文化消费的需求。
这类商业综合体通常包括艺术展览馆、画廊、剧院、音乐厅、书店等。
文化艺术综合体可以打造独特的文化氛围，提供文化交流和艺术表演的场所。
五、室外商业综合体室外商业综合体是指以户外商业活动为主要形式的商业项目。
这类综合体通常包括露天广场、户外商店、餐厅、游乐设施等。
室外商业综合体可以与自然环境融合，提供购物、休闲和娱乐的场所，给消费者带来不同于传统综合购物中心的体验。
六、高端商业综合体高端商业综合体主要面向高收入人群，提供奢侈品牌、高档购物环境和高品质服务。
这类商业综合体通常位于繁华的商业区或中心城市，建筑和设施都具有高品质的定位和设计。
高端商业综合体以满足消费者的奢侈品购物和高端生活需求为目标。
七、城市综合体城市综合体是将商业地产与其他城市功能相结合，实现城市综合体规划的综合性开发项目。
什么是城市综合体
什么是城市综合体1. 城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
1.3 城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
购物中心组成要素
购物中心组成要素
购物中心是一种大型的商业综合体，通常由以下几个组成要素构成：
1. 主力店：购物中心的主力店通常是一些大型的零售商，如百货公司、超市、家居用品店等。
这些店铺通常占据购物中心的核心位置，是吸引消费者的主要场所。
2. 专卖店：购物中心还会吸引各种品牌的专卖店入驻，这些店铺通常销售特定品牌的商品，如服装、鞋子、化妆品等。
专卖店的存在可以提高购物中心的品牌价值和吸引力。
3. 餐饮店：购物中心通常会有各种餐饮店，如快餐店、餐厅、咖啡厅等。
这些餐饮店可以为消费者提供休息和用餐的场所，同时也可以增加购物中心的吸引力。
4. 娱乐设施：为了吸引更多的消费者，购物中心通常会设置各种娱乐设施，如电影院、游戏厅、儿童游乐场等。
这些娱乐设施可以为消费者提供更多的娱乐选择，增加他们在购物中心的停留时间。
5. 停车场：购物中心通常会提供充足的停车场，方便消费者停车。
停车场的设计和管理也非常重要，需要保证消费者的安全和方便。
6. 公共区域：购物中心还会设置各种公共区域，如休息区、洗手间、电梯等。
这些公共区域的设计和管理也需要考虑到消费者的需求和舒适性。
购物中心的组成要素需要相互协调和配合，以提高购物中心的吸引力和竞争力。
同时，购物中心的运营和管理也需要注重细节和服务，以提高消费者的满意度和忠诚度。
城市综合体
城市综合体1、城市综合体概念城市综合体（英文HOPSCA），是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心/会展中心（Convention）、公寓（Apartment）的首个英文字母组成。
每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。
以一种功能为主，多种功能配套的多功能高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。
综合体是城市的发展方向之一，其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐，是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。
2、城市综合体的作用与功能2.1作用城市综合体至少有四个方面的作用：一是创造城市价值。
通过多种功能的组合、功能的协调，能够创造极高的社会价值，被称为推动经济价值发展和城市现代化建设的新引擎。
二是完善城市功能。
城市综合体是城市空间布局的创新模式，能够优化城市土地及空间资源配置，进一步完善城市功能。
三是丰富城市生活。
城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享，提升了居民的生活质量，丰富了城市生活。
四是提升城市品位。
城市综合体是城市的地标性建筑，是城市的标志和名片，能够大幅提升城市的形象和品位。
2.2功能城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。
城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。
尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
2.2.1商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。
一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
2.2.2商业商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。
城市综合体与商业综合体的区别
深圳是一个万象城，也只能认为它是一个商业综合体，而不是一个城市综合体。
城市综合体他一定要有城市的规模，换句话说，我简单的认为当你这个城市综合体里面所有的商业体量，包括这些物业里面所有的内部矛盾都停止了，他还能供城市使用，至少从这一点到那一点，就是说它具有存在城市的功能，而不仅仅是你这个建筑物的功能，这就是城市综合体。
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
按特点可以分为两类。
1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。
商业综合体的话。
它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。
HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。
每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。
万象城只能算是商业综合体，向日本的六本木可以算是城市综合体。
从归类来说，商业综合体是城市综合体中的一种类型。
在综合体中，按定义是由三种及以上的物业组成的综合性建筑体，但是就综合体的协作原理来看，通常有两种：一是以一种物业为核心物业，其他功能的物业围绕在核心物业周边为其提供配套，在定位的档次和主题上也相应的保持一致性，这种综合体的典型代表是日本Midtown。
另一种则是没有核心物业，每种物业都占比较大且具有相对的独立性，但是融合在一起后可以形成更强的消费互动性。
前一种综合体的物业配比关系通常是核心物业占比超过60%，其他的物业比例较小，而后一种综合体可能各物业的占比比较接近。
城市商业综合体营销与运营模式分析
城市商业综合体营销与运营模式分析随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，城市商业综合体成为了城市中不可或缺的一部分，其在城市中扮演着极为重要的角色。
城市商业综合体不仅仅是一个简单的购物场所，更是城市中的文化、交流和社交中心。
在城市商业综合体的运营中，营销策略和运营模式对于维持商业综合体的繁荣发展至关重要。
一、城市商业综合体概述城市商业综合体是指在城市中心地段或者繁华商业区建设的综合性商业建筑，通常包括购物中心、餐饮区、娱乐设施、办公楼、住宅等。
城市商业综合体不仅仅是一个购物中心，更是一个能够满足消费者多方面需求的综合性商业场所。
城市商业综合体的运营模式相较于传统的商业模式更为复杂，需要综合考虑消费者需求、品牌管理、市场竞争等多方面因素。
商业综合体的运营模式和营销策略对于其发展至关重要。
1. 位置选择城市商业综合体的位置选择是其营销策略中至关重要的一环。
一般来说，商业综合体需选择在城市中心地段或者繁华商业区，在公共交通便利、人流量大的地方建设。
通过选择良好的位置，商业综合体可以更好地吸引消费者，从而提升其竞争力。
2. 多元化业态城市商业综合体的营销策略需要多元化的业态组合。
不仅仅包括传统的购物中心，更需要结合餐饮、娱乐、文化等多种业态，以满足消费者多样化的需求。
通过多元化的业态组合，商业综合体可以吸引更多的消费者，提高整体的客流量和销售额。
3. 个性化服务城市商业综合体需要根据消费者的个性化需求，提供个性化的服务。
可以通过会员制度、定制服务等方式，为消费者提供更加个性化的购物体验，从而提高他们的满意度和忠诚度。
4. 社交营销城市商业综合体可以通过举办各种各样的活动和社交互动，加强与消费者的互动，增加他们的归属感和参与感。
比如举办主题活动、艺术展览、美食节等，吸引更多的消费者参与扩大商业综合体的影响力和知名度。
5. 线上线下融合随着互联网的发展，城市商业综合体也需要借助互联网的力量进行线上线下融合的营销。
日本城市商业综合体7大经典案例
日本城市商业综合体7大经典案例导读：生活的更好，留在了城市。
”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。
如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。
本期专题我们带来日本城市综合体特辑，为您介绍日本知名的城市综合体项目，期待能给国内的城市建设些许启示。
城市综合体概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。
城市综合体的六大业态H（hotel）酒店、O（office）办公室、P（park）公园、S（shopping mall）购物中心、C（congress）会所、A（apartment）公寓，组成了一个新的合生词——HOPSCA。
HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
日本城市综合体简介日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。
目前日本比较成功的城市综合体项目有：被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城…日本城市综合体案例项目介绍六本木新城（ROPPONGI HILLS）是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。
项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。
六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。
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转半径9米 人行步道 不小于2部（小于12度倾角，1000毫米宽梯阶），3-5吨货梯2部，2吨货
梯 1部；如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。
购物中心
超市的建筑、结构要求
技术指标 层高
楼板结构承重 水电供配 管道/信号 卸货区
电梯
具体要求 楼层不超过三层，层高5.4m，配电箱入场；地下层高要求不小于4.5m，梁下净高 4.5 m灯具下缘距地面3.6m，货车通道净高3.5m以上，收货平台高700mm ，柱距：
9m~10m 。 卖场负荷不小于600公斤/平方米，仓库不小于1000公斤/平方米； 双电源供电，2500千瓦，采用灯带照明，照度标准：1200LUX，柱面预留插座，距 地3.3 m（特殊标准除外）。水150-200吨/每天，给水管径不小于150mm 。煤气或
410,000 sm |
Program | 功能
Retail & Entertainment | 零售与娱乐 110,000 sm | 110,000平方米
模仿、学习 总结、创新
什么是城市综合体？
面积大的建筑体？ NO
有商业、有居住的建筑？ NO
面积大而且功能复杂的建筑？ NO
记住一定是“购物中心” （Shopping mall）而不是百货商 场。购物中心也一定是城市综合 体必备的业态。
设计参考
设计参考
购物中心
➢ 次主力店的配置要求:
1. 营业面积：3000㎡~5000 ㎡。 2. 位于商业街的中部或特殊节点位置。 3. 需要有大量的通过性人流。 4. 一般会占用到1~2个楼层。 5. 在二、三线某些区域性商业次主力店可作为主力店考虑设计。
➢ 零售型店铺的配置要求:
购物中心
购物中心
餐饮建筑、结构要求
技术指标 建筑
面积 水电供配 楼板结构承重 卫生间及污水排放
排风 其它
具体要求
具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道；配备上下水管线、隔 油
设备、三相单相电源、强电、弱电电路等设施 大型中餐厅理想店面面积约1000—3000平方米，西餐厅300~2000平方米，特色休
Office | 办公 方米
60,000 sm | 60,000平
Langham Place Mongkok, Hong Kong 2004 | 朗豪坊 香港旺角 2004年
Project type |零售娱乐
| 项目类型 Retail & Entertainment
Site area | 基地面积 1.2 hectares
Total building area |总建筑面积 603,850 sm | 603,850平方米
Program | 功能
Restaurant | 餐饮 13,564 sm | 13,564平方米
Culture | 文化 sm | 6,317平方米
6,317
NAMBA PARK Osaka, Japan 2003/2007 | 难波公园 日本大阪 2003/20
➢概念
➢办公 ➢酒店
➢交通
PART.1 什么是城市综合体？
ROPPONG HILLS Tokyo, Japan 2003| 六本木 日本东京 2003 年
Project type | 项目类型 Use | 混合多功能
Mixed
Site area | 基地面积 11.5 hectares | 11.5 公顷
购物中心
健身中心建筑结构要求
技术指标 面积 层高
楼板结构承重 水电供配
车位 装修
具体要求
实用面积不少于2000-2500平米
柱距不少于8米，楼层净高不少于4米，设在3楼以上，门面需要有40平米作 为销售点
一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位。 用于停放车辆车位大小要求为：5m×2.3m（垂直式长方形）或 2.2(2.3)m×6m（平行式菱形）。以此计算停车面积应在2500平米以上；
装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造；
化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80CM-100CM；
购物中心
闲餐饮800-1000平方米； 供电量250 KW，主进开关整定值 400A;日供水指标不小于25吨；供水压力不小于
0.2Mpa，管径不小于DN50mm
设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2；
污水管线管径不小于DN150MM；下水管道最好是明沟与暗沟相结合，尽量减少直角， 上水管道直径为4㎝，下水管道直径是上水管道的5倍。 提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400×600MM。
行进线路。 因为在很大的空间里面人们只会对吸引他们的东西感兴趣。
购物中心 购物中心的业态规划
• 在业态规划时，应充分考虑将要引进的商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，包括层高、柱网、 结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面。
• 不同的商家对商业辅助功能(如楼梯、道路、厕所、休闲空间、设备间、绿化、停车场等)有不同的要 求。
Project type 混合多功能
| 项目类型
Mixed Use |
Site area | 基地面积
4.73 hectares|4.73 公顷
Total building area |总建筑面积 200,000 sm | 200,000平方米
Program | 功能
Retail & Entertainment | 零售与娱乐 59,000 sm | 59,000 平方米
1. 营业面积：50㎡~150 ㎡。 2. 位于商业街的中部（主力店或次主力店之间的区域）。 3. 需要有大量的通过性人流。 4. 一般面宽4~8m，进深12~16m。
购物中心
二、各个业态的配置要求
2. 营造舒适的购物环境。 舒适的购物环境决定人的停留时间，什么样的环境才是舒适的呢？作为设计人
员建筑里的通道尺度、空间感受、视线范围、交通便捷性、建筑的趣味性等方面都 要进行大量的考虑。
城市综合体：是酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心/会展中心、公寓6大部 分中，任意3种组合加上商业(购物中心)所构成的大型城市建筑。
购物中心
酒店
写字楼
居住
公园\景观
交通
物流
购物中心
酒店
写字楼
居住
PART.2
城市综合体 の
功能
购物中心
一、购物中心的定义
1．美国购物中心协会的定义 由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和 宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。
在购物中心的所的要求里面，营造舒适的购物环境对于建筑来说是最有意思 也是最能出彩的部分，但设计师来说这项要求确实是相当困难和艰苦的。
最权威的J.JERDE说他们现在的设计就是“MAKING PLACE 场所营造”。
购物中心
二、各个业态的配置要求
2.通过适当的标志标牌、景观来合理引导消费人流的行进路线。。 有了舒适的购物环境我们就要通过声、光、电等手段来引导消费者在购物中的
城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具 备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业(含商业街及购物中 心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。业态类别则分为城市购物 中心、社区大卖场、城市或社区商业街、城市shopping-mall，以及主题商场、专 业市场、批发市场、折扣店、直销店、娱乐类设施等
| 65,868平
CITY PARK HUAINAN, CHINA 2012 | 城市公园，淮南 中国大陆 2012
Project type |零售娱乐
| 项目类型 Retail & Entertainment
Site area | 基地面积 顷
10.309 hectares| 10.309 公
Total building area |总建筑面积 410,000平方米
➢ 特殊主力店（超市）的配置要求: 1. 净高保证4.5m或以上。 2. 考虑货运的便捷性要求和存储要求 。 3. 生鲜食品的存储要求。 4. 入场通道交通组织和收银通道数量要求。 5. 超市外围的可利用零售型商业空间的合理开发和利用。 6. 特别注意管理和消防的问题，特别是位于地下的超市。
设计参考
餐饮
时尚购物街 购物中心
休闲娱乐
大型卖场
购物中心
二、各个业态的配置要求
1. 符合商家的选择条件。 在购物中心中商家我们大致可按规模分为三类：主力店、次主力店、零售型店
铺。每一个类型的商家对店铺的面积、层高、位置等都有相应的要求。设计时就需 要充分的考虑到这些相关的因素。
➢ 主力店的配置要求:
1. 营业面积：5000㎡~10000 ㎡或以上。 2. 位于商业街的节点位置。 3. 需要有大量的通过性人流。 4. 一般会占用到2~3个楼层。 5. 超过50年品牌或国际奢侈品牌面积会小，但仍应作为主力店考虑设计。
| 1.2 公顷
Total building area |总建筑面积167,225 sm | 167,225平方 米
Program | 功能
Retail & Entertainment | 零售与娱乐54,400 sm | 54,400平 方米
Grade A Office |甲A办公楼65,868 sm 方米
购物中心
➢ 特殊主力店（影院）的配置要求: 1. 普通观影厅层高保证9m或以上；imax影厅层高要15m或以上。 2. 小厅容纳100~150人；中厅容纳200~250人；大厅容纳400人 。 3. 影院的设置要大于6个厅，小于12个厅，最佳为8~10个厅。 4. 影厅设计人数不能小于1000人，尽可能大于1500人。 5. 影厅流线尽可能的单流线设计，在候影区多考虑人性化的休息区设计，观影 出来后要设置超大的卫生间。 6. 特别注意管理和消防的问题，特别是人数大于300人的影厅。