基于收入和房地产投资的中国商品房价格变动实证分析
基于多元线性回归的商品房价格影响因素实证分析
基于多元线性回归的商品房价格影响因素实证分析梁晨 刘枬/重庆交通大学管理学院摘要：依据凯恩斯理论和房地产泡沫理论，选取当年年人均收入、新增住房面积及上一年商品房价格等三个因素，利用相关分析和多元线性回归分析测度其对商品房价格的影响，找出了引起房地产价格波动的主要因素当年年人均收入，根据实证结论提出了控制房价的建议。
关键词：商品房价格，相关分析，多元线性回归，影响因素1 引言改革开放以来，我国的经济突飞猛进对城市商品房的价格产生了巨大影响，特别是进入21世纪后，伴随着商品房价格日益增长，出现了房地产投资过热。
在这种房价居高不下的形势下，国内外诸多专家学者认为我国的房地产市场已经出现价格泡沫，在房地产业对我国国民经济发展起着积极作用的大环境下，这种价格泡沫势必会对我国的经济发展造成重大影响。
为了解决这个问题，我国政府逐渐出台相关政策对房地产市场进行宏观调控。
国内关于房地产价格的影响因素研究很多，姚先国[1]等人对地价对房地产价格的影响进行研究，认为地价与房价有联系，但并不成线性关系，居民需求是推动房价上涨的主要原因。
姚大全[2]认为影响放低产价格的另一因素是土地储备，一方面土地价格影响开发成本，另一方面土地供应机制影响房屋开发总量。
黎文江[3]认为房价与GDP及人均收入挂钩具有合理性，两者是相互影响的关系。
需要注意的是，以上都是对单一因素进行了分析。
房地产的健康持续发展是市场正常运作的需要，也是经济持续发展的需要，运用统计学等理论方法对影响房价的相关因素进行实证研究是非常必要的，能够为居民消费、投资，政府调控提供依据，对维护广大人民群众利益有至关重要的作用。
影响房地产价格的因素有很多，根据影响程度找出主要因素对实行房地产价格的宏观调控有关键意义。
本文以中国统计年鉴2000-2012年相关数据作为分析样本，使用相关分析和多元线性回归分析方法，对选取的当年国民年人均收入、新增住房面积及上一年商品房价格等三个影响因素进行了研究。
对我国房地产价格影响因素的实证分析
（ 一） 单位根检验
文从 影响 房地 产价格 的供 给 因素 以及 需 求 因素 进行 探 讨 ， 还 分 析 了其 他 一些相 关 因素对房 地产 价格 的影 响 ， 最后针 对 我 国房 地 产业 的 未 来 发展 趋 势提 出 了相 关的建议 ， 以加 快建 立和 完善房地 产 市场 ， 引导真 实
和Ｈ ｅ ｎ ｄ ｅ ｒ ｓ ｈ ｏ ｔ ｔ 揭示 了住宅价格与建设成本 、 就业率 和收入直接相 关， 而 价 格 上 涨 幅 度 和 利 率 呈 负 相 关 。Ｈａ ｒ ｒ ｉ ｓ 研 究 了实 际利 率 、 名
义利 率 对 房 地 产 价 格 的影 响 ， 发 现 实 际 利 率 的变 动 可 以 解 释 市 场 价格 水 平 ， 名 义 利 率 只 在 房 地 产 增 值 预期 形成 时发 生作 用 。 在 中 国 的 房地 产价 格 决 定 方 面 ， 国 内 学 者 也 进 行 了不 同 角 度 的研 究 。 沈悦 和刘 洪玉 认 为 中 国经 济 基 本 面 对 住 宅 价 格 水 平 的解
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有 效的 需求 。
房 地 产 销售 价格 土 地 交 易 价 格 房 屋 租 赁 价 格
人均 Ｇ Ｄ Ｐ
Ｉ （ ０ ） Ｉ （ ｏ ） Ｉ （ ０ ）
Ｉ （ ｏ ）
一６ ． ２ ０ ６ ２ ０ ． ０ ｏ Ｏ ２ ．３ ． １ ９ ３ ９ ０ ． Ｏ ４ ６ ２ 一２ ． ６ ９ １ ９ ０ ． ０ ９ ９ ８
我国房地产价格波动影响因素实证分析
究 了影响房地产价格波动的因素和实证分析 。 关键词 ： 房地产 ； 价格 波动 ； 影响 因素 ； 实证 中图分类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献标识码 ： Ｂ 文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ０ ０ ３ ８ （ ２ ０ １ ３ ） ２ ６ — ０ ２ ８ ３ — ０ ２
引 言
化 。此外 ， 通过计算机技术在工程造价领 域之中 的应用 ， 还可 以 时的对 比， 有助于有关部 门的材料价格 的审查 。 全面 的实现建筑市场交 易的网络化 以及资源 的有 效运用 ，使得 信息 网和软件可以得 到更好 的整合和利用。
４结束语
综上所述 ， 根据对 建筑工程造价管理之中计算机技术的运用 （ ２ ） 计算机技术在全过程动态化造价管理之 中的应用 。全过 进行全面 的分析和研究 ， 从实际 的角度 出发 ， 深入并且细致 的对 程的动态化管理 ，指 的是在 建筑 工程造价工作 当中的针对其造 计算机技术在工程造价 管理工作 之中的诸多应用 ， 进 行探 析， 力 价的信息进行全面 的整理和收集 ， 并且对 目标 计划进行整理 ， 通 求更进一步 的为此项工作 的开展 与进 行， 奠定坚 实的理论基础 ， 过 实 际 的 研 究 得 出具 体 的数 据 结 果 ， 对后期 的工作进行指 导， 并 并且 为工程造价管理 的标准化 、 规范化 、 准 确性、 高效 性的提升 ， 且在后续 的诸多商业活动 当中发挥重要的参考价值 。在全过程 做 出积极 的贡献 ，改进传统 的造 价编制工作之 中存在 的诸 多问 动 态 化 的管 理 工 作 当 中 ， 只 有 通 过 多 方 面 的技 术 研 究 应 用 ， 将 所 题和缺陷 ， ： 进一步 的实现造价管理的信息化。 有的数据进行收集和整理 ，将各 个阶段的细节工作进行 全面 的 把握 ， 形 成一个全 过程 的造 价管理 ， 从根本之上增强 建筑 工程 的 项 目管理质 量和水平 ， 提升 企业 的市场竞争力。 参考文献
基于VAR模型对房地产价格影响因素的实证研究
基于VAR模型对房地产价格影响因素的实证研究摘要：本文旨在利用向量自回归（VAR）模型对房地产价格的影响因素进行实证研究。
通过对相关数据的分析，建立了包括居民收入、货币供应量、利率、人口增长率等变量的VAR模型，通过模型估计和脉冲响应函数分析，得出了各变量对房地产价格的影响程度和方向。
研究结果表明，居民收入、货币供应量以及利率对房地产价格存在着显著影响，人口增长率对房地产价格的影响较小。
在房地产政策制定中应充分考虑这些因素的影响，以实现房地产市场的稳定和健康发展。
一、引言随着中国经济的快速发展，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。
房地产市场的价格波动不仅直接关系到国民经济的稳定和发展，也影响着居民的生活和社会的和谐稳定。
研究房地产价格的影响因素，对于科学制定房地产政策、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
传统的房地产价格预测模型多采用单变量时间序列模型或因子模型，这些模型在解释变量的选择和模型结构上存在一定局限性。
而向量自回归（VAR）模型则能够同时考虑多个变量之间的相互影响，更加符合实际情况。
本文选择采用VAR模型进行房地产价格影响因素的实证研究。
二、相关理论与模型2.1 VAR模型VAR模型是多变量时间序列模型的一种，它用于描述多个变量之间相互影响的动态关系。
VAR模型的一般形式可以表示为：Y_t = c + A_1*Y_(t-1) + A_2*Y_(t-2) + ... + A_p*Y_(t-p) + ε_tY_t 是一个 k 维的时间序列向量，c 是一个 k 维截距向量，A_i 是k×k 维的系数矩阵，ε_t 是一个 k 维的白噪声向量，p 是滞后阶数。
2.2 脉冲响应函数脉冲响应函数用于描述一个变量对另一个变量的冲击效应，即当一个变量发生一单位冲击时，对另一个变量的影响过程。
通过分析脉冲响应函数，可以得出各变量对目标变量的影响程度和方向。
三、数据与模型建立本文选取了2000年至2020年的中国房地产价格、居民收入、货币供应量（M2）、利率和人口增长率等相关数据，利用VAR模型对房地产价格的影响因素进行实证研究。
房价波动对居民消费影响效应的实证检验
房价波动对居民消费影响效应的实证检验房价波动是指房屋市场价格在一定时期内出现的剧烈变化，对于居民的消费行为有着重要的影响。
房价波动不仅会影响居民的购房行为和房屋投资，还会对居民的消费水平和消费结构产生一定的影响。
本文将通过实证检验来探讨房价波动对居民消费的影响效应。
一、房价波动对居民消费的理论影响房价波动对居民消费有着多方面的影响。
房价的上涨会使居民感到财富增加，从而提高其消费欲望，促进居民的消费水平提高。
房价的波动会对居民的投资行为产生影响，当房价上涨时，居民倾向于将资金投入房地产市场，而不是其他领域的投资，从而削弱了其对其他产品和服务的消费需求。
房价的波动还会对居民的借贷行为产生一定的影响，当房价上涨时，居民更容易获得贷款，从而提高了其消费能力。
二、实证检验方法本文采用面板数据模型对房价波动对居民消费的影响效应进行实证检验。
我们将房价指数作为解释变量，居民消费水平作为被解释变量，控制居民收入、财富和信贷条件等因素，建立面板数据模型。
然后，通过固定效应和随机效应模型的比较，确定最适宜的模型，进一步分析房价波动对居民消费的影响效应。
通过计量模型的拟合度和显著性检验等方法，验证实证结果的可靠性。
三、实证结果分析四、政策建议根据实证结果，我们可以得出以下建议：政府应加强对房地产市场的监管，遏制房价的过快上涨，以减少其对居民消费的负面影响。
政府可以通过调整贷款政策和税收政策，引导居民的投资和消费行为，提高其对其他行业的消费需求。
政府还应加大对低收入群体的支持力度，通过扶贫政策和社会福利政策，缓解房价波动对低收入群体的消费影响。
房价波动对居民消费有着显著的影响效应，政府和社会应加强对房价波动的监测和调控，引导居民的消费行为，实现房价波动和居民消费的良性互动。
可支配收入、收入差距与商品房价格的关系——以浙江为例的实证研究
Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
可支配收入、 收入差距与商品房价格的关系
— —（ １ ． 浙江 工业大学 经贸管理学院 ， 浙江 杭州 ３ １ ０ ０ ２ ３ ）
摘要： 本文基于浙江 １ ９ ９ １ － ２ ０ １ １ 年商品房价格与城镇居民收入数据， 运用 Ｖ ｈ Ｒ 模型、 脉冲响应函数以及方 差分解方法， 研究居 坷 支配收入、 收入差距与商品房价格之 间的关系。 结果表明， 商品房价格上涨是收
２０
宣塑 直
Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ ＥＳ Ｔ ＡＴ Ｅ
恶 化，而 且认 为房 价单边 上涨 是 造成 贫 富差 距扩 大 的原 因。陈 钊、陈杰 （ ２ ０ ０ ８ ）和刘晓 峰、尹中立 （ ２ ０ １ ０ ） 的研 究也表 明房 价上 涨是居 民收入 差距扩 大 的原因。另外，徐丹 、高亚楠 （ ２ ０ １ ２ ）通 过研究
发现 房地 产价格 的差距 促进 了不 同地 区的收入 差 距。这与汤浩、 刘旦 （ ２ ０ ０ ７ ）的研究 结果是一致 的。
群体 带来 巨大 的财 富。 因为商品房 的高价值性 使 得高收 入群体 在积 累住房财 富方面具 有较 强的优 势，而低 收入 者大多 数都是无 房者或 者是房贷 供 应 者，对房价变 动 的敏感 性较低 。房 价升高 并不 能让低 收入 者从中获 益。相对 的，收 入差 距 的扩 大 表 明高 收入 者持有 更多 的社 会财 富。财 富 的积 累在 一定程 度上会刺 激高 收入 者在 房地产 市场上 的投 机行 为。通过 买卖 房屋 高收 入者可 以赚 取差 价，获得 丰 厚的利润 。这种 投机 行为会 在一定程 度 上影 响房地 产 市场 的正常 运行，使 得房价不 断
房地产价格波动对金融稳定的影响及实证分析
房地产价格波动对金融稳定的影响及实证分析房地产价格波动对金融稳定具有显著的影响，这一现象已经在世界范围内得到了广泛的认识和研究。
一方面，房地产价格的波动往往会对金融机构的资产质量和流动性产生影响，另一方面，房地产市场的变动也会影响国家整体经济发展水平。
本文将对房地产价格变动对金融稳定的影响进行分析，并通过实证分析探讨房价变动对金融稳定的具体影响。
首先，房地产价格波动对金融机构资产质量的影响是显而易见的。
房地产价格波动对金融机构的贷款质量、风险敞口和盈利能力都会产生直接的影响。
当房地产市场处于上涨周期时，金融机构会倾向于向房地产行业大量发放贷款，以获取高回报。
然而，当市场走向下降或衰退时，债务人的还款能力将受到负面影响，金融机构的贷款风险也会随之上升。
如果房地产市场的下滑幅度足够大，金融机构的不良贷款率可能会急剧上升，这会对金融机构自身的盈利能力和稳定性造成严重影响。
其次，房地产价格变动对金融机构流动性的影响也是需要关注的。
在房价快速上涨的时期，金融机构的业务往往会迅速增长，这会带来大量的存款和贷款，提高了金融机构的流动性。
但是，当房价下跌时，由于债务人的还款能力下降，银行贷款和存款的需求将减少，导致金融机构流动性降低，甚至可能陷入资金短缺的困境。
第三，房地产市场的变动也会对整个国家的经济发展水平产生影响。
房地产价格的波动对国家的经济发展有着深刻的影响，特别是通过对住房保障、地方财政收入、宏观经济稳定水平、社会平等等方面产生的影响。
在房价暴涨的情况下，人们的房产资产价值增值幅度远远高于其他资产的增长速度，从而拉动国民财富的增长。
此外，房地产市场也会成为地方政府的主要财政收入来源之一，然而房价下跌也使地方政府的财政压力加大，进而进一步影响地方经济和本国经济的发展。
最后，我们可以通过实证分析来了解房价波动对金融稳定的实际影响。
以中国市场为例，一些研究显示，房价上涨是当前中国市场的主要经济风险之一。
随着房价的急剧上升，中国银行业不良贷款率不断攀升，贷款担保比例也不断下降。
我国房地产价格波动的区域差异的实证分析
马 丽 娟
（ 国保 险 监督 管理 委 员会 陕西 监 管 局 ， 西 西安 ７ ０ ７ ） 中 陕 １０ ５
【 摘 要 】 近年来 ， 我国房地 产价格 成为社会各 界关注 的焦点 ， 文章将我 国划分 为东部 、 中部 、 西部分别进行研 究． 试 图找 出我 国房地产价格波动 的区域差 异，并采用面板数据模 型的分 析方法对我 国房地产价格 波动的 区域差异进行 实 证研 究， 结果表 明 ， 变量都是 一个平稳 变量， 各 并且 房地产 价格 与其 影响 因素之 间存 在着 协整方程 ， 并且 各个 因素对东 部、 中部及 西部 的影响程度不 同。
近年来 ， 我国房地产市 场异常火爆 ，０个 主要大 中城 市的 ７ 房价更是一路攀升 ，房价问题 已经成为关乎 民生的重要问题 ， 买 房 难 成 为 社 会 各 界 关 注 的 焦 点 。然 而 ， 房 价 整 体 高 位 运 行 在 的背景下 ，我国各地 房地 产价格的波动仍然存在一定 的差 异 ， 这 是 因 为 我 国 幅 员辽 阔 ， 省 的经 济发 展 状 况 和 居 民购 买 力 有 各 很大的差异 。而如何认清这种 差异 ， 对研究 我 国房地产价格并 制定有针对性 的调控政策具有 十分重要 的意义 。
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全 国 北京 陕西 宁夏
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图 １ ２０ －２ １ ０ ８ ０ ０年 ７月部分地 区部分地 区商品 住宅销售额相 比上 年同期 增速
从 图 １ 以看 出 ， 东 、 、 可 在 中 西不 同区域 ， 品住 宅销售额 商 增速表现出很大的差异 ， 反过来 ， 在东 、 、 中 西同一个 区域 ， 这种 差异则较小 。就东部来看 ， 图 ２所示 ， 如 划归 于东部 的北京 、 上 海、 浙江 、 广东 四个地 区 ２０ － ２ １ ０ ８ ０ ０年 ７月商 品住宅 销售额的 增 幅 变化 基本 相 同 ，０ ８年 长期 维 持在 较低 的 负增 长水 平 ， ２０ ２０ ０ ９年呈 明显上升趋势 ，０ ９年下半年更是维 持在较高水平 ， ２０
影响我国房地产价格因素的实证
文献标识码：A
基金项目：自主创新项目（11CX06003B） 1
东方企业文化・封面文章 2012 年 12 月
LNr、LNE 及 LNL 之间存在长期稳定的关系（见表 1） 。 表1 Series：LNHR LNCPI LNR LNE LNL Lags interval （in first differences） ： 1 to 1 Trace Eigenvalue 0.570775 0.491132 0.244648 0.181502 0.000813 Statistic 116.1746 67.11969 27.93685 11.66368 0.047171 0.05 Critical Value 69.81889 47.85613 29.79707 15.49471 3.841466 Hypothesized No. of CE（s） None * At most 1 * At most 2 At most 3 At most 4 0.01 Critical Value 77.81884 54.68150 35.45817 19.93711 6.634897 Hypothesized No. of CE（s） None * At most 1 * At most 2 At most 3 At most 4 Johansen Cointegration Test
东方企业文化・封面文章 2012 年 12 月
影响我国房地产价格因素的实证分析陈Biblioteka 群摘顾伟先刘
璐
程
琳
（中国石油大学（华东）经济管理学院，青岛，266580）
要：基于 2006-2010 年全国月度面板数据，采用空间计量经济模型研究物价水平、利率、汇率、银行 信贷对房地产价格的影响。实证研究结果表明：物价水平和汇率的变动对房地产价格的影响较大，物价水平的 上升和汇率的下降都会引起房地产价格的上升；银行信贷数额的上升对房地产价格的上涨有促进作用，但作用 效果较小；利率提高，房价反而上升。 关键词：房地产价格 中图分类号：F293.30 一、引论 自古以来 ，中国人民对房子就有一种特殊的情结，而 这种情结已深深地根植于中华传统文化之中。 “有恒产者有 恒心” ，房子一直被人们视为安身立命之所。但房子这种特 殊的商品，不仅仅具有提供居住的使用价值特性，还具有 保值增值的投资特性。因此，在通货膨胀、房价不断上涨 的今天，房子成为了市场上消费者和投资者追捧的“畅销 商品” 。 上个世纪 80 年代初，住房制度改革在我国悄然兴起， 开始由福利、实物分配向货币化、商品化分房转化。转化 过程中，我国住房建设不断发展。但由于大量购房需求的 短时间释放，使楼市出现了供不应求的局面，使得房价在 几年内持续快速上涨。2002 年以来，我国政府连续数年实 行严厉的房地产宏观调控，然而房价仍然保持快速上涨的 态势，2003 年更是出现了投资过热、地价和房价过快上涨 以及房屋空置状况加剧等现象。到 2007 年，国家针对房价 过快上涨、投资过热的不利情况，于 9 月份出台了相应的 限购政策，形成了 2008 年底的一股楼市寒流。然而，就在 此时，由美国次贷危机引发的金融危机和经济危机爆发， 我国经济受到了严重的影响。 田国全从供给途径单一、宽松货币政策等 10 个方面对 我国房价疯涨的原因做了经验分析，他认为过低的存贷款 利率和银行贷款提高了消费者的购买力，使开发商不以成 本定价，而是把购房者数十年收入作为重要的定价参考因 素，是造成房价疯涨的主要原因之一[1]。刘爱芳，任晓宇以 人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇 率以及实际利率为解释变量，以房屋销售价格指数为被解 释变量，建立计量回归模型进行实证研究，发现居民收入 差距拉大、人民币升值将明显促进房价上涨[2]。韩丽娜、赵 红强利用 2000~2008 年 24 个省份的季度面板数据， 采用空 间计量经济模型构建基于当期收入、预期资产收益变动以 及利率的住宅价格模型，研究结果表明货币政策对房价的 影响极为重要；可支配收入对房价的影响次之；资产升值 预期对房价的影响与刚性需求相差不大，表明投机性需求 林泽斌 已逐渐成为主导我国住宅价格走势的关键性因素 。 认为利率对房价的调控是无效的，而货币供应量的调控是
中国房地产价格影响因素——基于中国省级面板数据的实证分析
表 １基 本 检 验 结 果与 分 析
目标 变 量
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Ｔ ｈ ｅ ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｌ ： Ｆ ｉ ａ ［ Ｓ ｔ ｕ ｄ ｙ ｌ产 业 研 究
中国房地产价格影响 因素
— —
基于 中国省级 面板数据的实证分析
李 艳 萍 合肥 工业 大 学 安 徽 合肥 ２ ３ ０ ０ ３ １
摘要 ： 文章应 用２ ０ ０ ０ － ２ ０ １ １ 年 全国５ Ｏ 个省市 的面板数据 ， 运 用极值 边界分析（ ｔ ｈ ｅ ｅ ｘ ｔ ｒ ｅ ｍ ｅ ｂ ｏ ｕ ｎ ｄ ｓ ａ ｎ ａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ， Ｅ Ｂ Ａ ） 模型探 索
一
、
国 内外研究综 述
国外研究综述
１
、
极值边界分析模型（ ｔ ｈ ｅ ｅ ｘ ｔ ｒ ｅ ｍｅ ｂ ｏ ｕ ｎ ｄ ｓ ａ ｎ ａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ， 即Ｅ Ｂ Ａ 模型） 由Ｌ ｅ ａ ｍｅ ｒ （ １ ９ ８ ５ ） 、Ｌ ｅ ｖ ｉ ｎ ｅ和Ｒ ｅ ｎ ｅ １ ｔ （ １ ９ ９ ２ ） 提出的多元线性 回归模型，
国外 的房 地 产市 场 化进 程 进行 的相对 比较 早 ， Ｍｕ ｅ ｌ ｌ ｅ ｒ ． 是随着条件变量集的逐步改变来检验回归系数 的稳健性 ， 主要功能 Ｇ． Ｒ （ １ ９ ９ ９ ） 提 供求变化 、人口迁移 、货 币政策等因素在影响房地 是灵敏ｌ 生分析。其回归方程如下 ： 广： 价格的同时 ， 也会使房地产市场出现周期性 的波动。Ｌ ｏ ｋ Ｓ ａ ｎ ｇ △Ｙ ＝ｄ＋ｐ Ｉ ＋Ｄ ｍ Ｍ＋Ｄ Ｚ ＋Ｉ Ｊ （ １ ） Ｈｏ 和 Ｇ ａ ｒ ｙ Ｗａ ｉ — ｃ ｈ ｕ ｎ ｇ Ｗｏ ｎ ｇ （ ２ ０ ０ ３ ） 采用分布滞后模型 ， 协整检 其中△Ｙ表示增长率向量 ， ０ ｔ 为常数向量 ， Ｉ 为模型中始终包括 验和误差修正模型 ， 深入研究 了香港房地产价格与宏观经济的关 的变量 ， 是一个核心变量信息集 。Ｍ为待研究的 目标变量 ， ｚ 为可改 系， 结果发现出口、利率及通胀率对房地产价格都有长期的影响。 变 的重要解释变量。Ｌ ｅ ｖ ｉ ｎ ｅ和Ｒ ｅ ｎ ｅ ｌ ｔ （ １ ９ ９ ２ ） 研究表 明变量信息集Ｉ 和 Ａｎ ｇ ｌ ｉ ｎ （ ２ ０ ０ ６ ） ￣ Ｊ 人平均房价增长率、Ｃ Ｐ Ｉ 等， 采用时间序列法建立 Ｚ 的改变不直接影响模型分析的结论。 Ｖ ＡＲ 模型， 并预测了多伦多房价的变动情况。 现有 文献Ｅ Ｂ Ａ模型主要有三种检验方法 ：“ 严格 ”的Ｅ Ｂ Ａ检 ２ 国内研究综述 验 、Ｓ ａ ｌ ａ － Ｉ — Ｍａ Ｎｎ 准￣ １ ］ （ Ｓ ａ ｌ ａ － Ｉ — Ｍａ ｒ ｔ ｉ ｎ ， １ ９ ９ ７ ） 、大Ｒ ２ 准则 。本 文拟
我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究共3篇
我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究共3篇我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究1随着我国经济的快速发展，房地产行业也得到了巨大的发展和支持。
然而，房地产价格的波动也成为社会关注的热点话题之一。
本文将探讨我国房地产价格的变动特征以及影响因素，通过实证研究来深入分析其内在原因。
一、房地产价格变动特征在近年来，我国房地产市场呈现出较为明显的价格波动特征。
从全国范围来看，2008年到2017年，房地产价格呈现出先上涨后回落的趋势，其中2008年至2014年期间房价持续上涨，2014年之后房价略有下降。
在地区范围上，一线城市的房价一直保持在相对较高的水平，而二线城市的房价则经历了中高速上涨的阶段，最近开始逐渐趋于平稳。
二、影响因素分析1、宏观经济政策因素宏观经济政策对房地产市场影响颇大。
例如，在2008年全球金融危机之后，国家出台了一系列刺激经济发展的政策，其中包括放松货币政策。
此时，大量流动性进入房地产市场，导致房价水平开始抬升。
而后，国家又出台了一系列房地产调控政策，包括限购、限价、贷款政策等，此时房价出现了一定程度的回落。
2、市场供需因素市场供求关系是影响房价波动的最主要因素之一。
当市场供大于求时，房价就会下降；当市场需求大于供给时，房价就会上涨。
近年来，房地产市场供求关系的改变主要得益于人口结构的转变、城镇化进程的加速以及房地产市场的进一步完善。
3、城市化进程因素随着城市化进程的加速，越来越多的人涌入城市寻找工作，导致了城市居民的需求量大幅增加，楼市供应量偏少，这也为楼市的上涨提供了基础条件。
随着国家一系列积极的城镇化政策的推行，城市化将会得到进一步的推动，因此，房地产市场也有望在此基础之上持续稳定增长。
三、结论通过实证研究和理论分析，发现我国房地产价格变动受到多种因素的影响，其中宏观政策、市场供需和城市化进程是主要因素。
因此，我们应该在总结房地产价格变动规律的同时充分考虑其影响因素，以更好地指导房地产市场经济运行，推动经济的持续稳定发展综上所述，我国房地产价格变动受制于多方面因素，包括宏观政策、市场供需、城市化进程等。
我国城市住房价格影响因素以及影响贡献度的实证分析
内容 摘 要 ：本 文 通 过 建 立 住 房 价 格 影
影响居民的生活 ，成为社会 各界 关注 的焦 点 问题。 本文正是基于上述问题 ，对影响我国
响 因素 模 型 ，利 用 ２ ０ ２ ０ 年 １ 年 ０ ０— ０ ９ ０ 间我 国 ３ ３个城 市 面板 数 据 来 实证 检 验 我 国住 房 价 格 高 涨 的 影 响 因 素 ，并 利 用 因素 贡 献 度 方 法衡 量 各 影 响 因素 对 房 价 的 影 响 程 度 ．在 此 基 础 上 分 析 提 高 房 地 产调 控 政 策 有 效 性 、 实 现 住 房 价 格 平 稳 的 途 径 。 结 果 表 明 ，从 全 国
黄振宇 （ ０ 借助 Ｓ Ｄ模型分析了 ２１ １） — 我 国土地 出让制度 、政府的 “ 招拍挂”制 度 和地 方政府 的逐利行 为对地价 的影响。 结果显示 ，土地 出让制度形成的政府垄断 供 地格局和 房地产税 费设
住房衔 接有漏洞 ，长期忽视夹心层 人群 ；
三是政府缺 乏提供保 障性住房 的动 力，保
林 博士 初春莉 博士 （ 、对外经济 贸易大 学国际经 济贸易 １ 学院 北京 １０ ２ 、中央财经大学经济 学院 北京 １０ ８ ） ００ ９ ２ ００１
究 ，结果表 明住房价格 的波动主要是需 求 变化 引起 的 ，主要影响 因素是收入和住房 使 用成本 。Ｒ ｊ ｅ Ｐ ｎ ＆ Ｗ…ｉｍ Ｃ ｕｉ ｅ ｇ ｕ ａ Ｗｈ ａｏ １ ９ 利 用住房需 求和供给模 ｅ ｔｎ（ ９ ４）
对影响住房供给 、需求和收益的因素 ，如
财政制度 、土地供给 、收入 、利率 以及投
资投机行为等进行研究。
对我国商品住房的价格进行计量实证分析
对我国商品住房的价格进行计量实证分析一、价格趋势分析随着我国经济水平的提高以及人民收入的增加，住房价格也一直呈上涨趋势。
本篇报告将对我国商品住房的价格趋势进行实证分析。
首先，我们可以从国家统计局公布的数据中得出，从2000年至今，全国商品房销售价格指数增长幅度始终高于CPI，这说明在长期的时间跨度里，住房价格呈现出普遍上涨的趋势。
其次，我们发现，房价的上涨速度在近年来更加迅猛。
据国家统计局公布的2019年数据，全国新建商品房销售价格同比增长约10.3%。
而根据中原地产研究中心公布的数据，2019年1月至9月三季度，全国房价涨幅排名前十的城市中，最高涨幅已达到了42.5%。
因此，可以看出我国商品住房价格呈现持续上涨的趋势。
二、经济背景下的价格变动我国商品住房价格的快速上涨背后也可以找到一些经济上的原因。
首先，我国经济的快速发展以及人口的增长加速了城市化进程和移民规模，导致房地产市场供需关系的不断变化。
其次，金融政策的松弛也加速了住房价格的上涨。
最后，政策的调控也会对住房市场价格产生影响。
三、购房需求变化与价格的关系住房价格除了受到宏观经济环境的影响，也会受到购房需求变化的影响。
近年来，随着城市化进程的加快，购房需求逐渐增加，对住房价格带来更多压力。
而且，随着中产阶级收入水平的提高，人们对品质和舒适感的需求也越来越高，这也会对住房价格产生影响。
此外，政策的调控和外界因素如自然灾害等也会对购房需求产生影响，从而间接地影响住房价格。
四、供需关系分析商品住房市场的价格也与供需关系息息相关。
近年来，房地产企业进入市场竞争的程度越来越激烈，供给和需求可以在短时间内相互影响。
根据网易房产发布的数据，目前全国新建商品房住宅供应面积累计增长率为15.76%，而同期累计成交面积增长率为14.55%，成交面积增速低于供应增速，说明市场中存在供大于求的情况，这对住房价格产生了抑制作用。
五、地域价格差异分析我国的商品住房价格存在着明显的地域差异。
我国房地产价格影响因素的实证分析
我国房地产价格影响因素的实证分析作者：高艳云王影丽来源：《财讯》2019年第13期一、研究背景改革开放以来，中国全方位的走向世界，国内房地产市场也迈向市场国际化进程，处在更为广阔的政治、经济环境之中。
随着房地产行业的激烈竞争，我国房地产行业出现了严重的成长问题。
这些问题的存在不仅降低居民生活的幸福感，也给国民经济发展带来了重大的安全隐患。
因此研究房地产价格的影响因素，以此来促进房地产行业的健康稳定发展成为迫切的需求。
二、数据来源由于新的住房政策是从1998年开始实施的，因此本文数据选取时间为1998年-2015年共18年的历史数据。
三、实证分析（1）指标设定影响房地产价格的因素非种类很多。
有来自房地产企业本身的因素，来自消费者的因素也有来自国家的宏观因素。
本文选择住宅商品房平均销售价格（元/平方米）（Y）为被解释变量，年末总人口（万人）（X1）、商品住宅房屋竣工面积（万平方米）（X2）、居民消费价格指数（上年=100）（X3）、房地产住宅投资（亿元）（X4），全国住宅地价指数（X5）、城镇居民人均可支配收入（元）（X6）作为自变量建立分析模型。
（2）建模及模型检验1.平稳性检验为了防止回归模型的伪回归现象，有必要对数据的平稳性进行检验。
接下来以住宅商品房平均销售价格为例，检验时间序列数据的平稳性。
平方根检验结果如表1所示。
所得ADF检验统计量对应p值为0.0018，在99%的显著性水平下拒绝原假设，认为一阶差分后的时间序列是平稳的。
运用此种方法，分别对X1，X2，X3，X4，X5，X6这六个时间序列原始数据进行平稳性检验，发现原始数据都不平稳，用一阶差分的方法对这六个变量做处理后均为平稳序列，结果表明，一阶差分后序列平稳。
2.多元回归模型的构建根据一阶差分后的平稳时间序列用最小二乘法建立多元线性回归模型。
方程的拟合优度为0.71，F检验统计量所对应的p值为0.02，在显著性水平为95%的情况下认为方程是显著的。
关于房地产价格变动影响因素的实证研究
关于房地产价格变动影响因素的实证研究作者：柳人琪来源：《财会学习》 2017年第13期摘要：房地产市场调控的成效取决于调控的切入点，即寻找引发房地产价格上涨的关键性因素。
因此，本文以2008-2014 年我国31 个省、市、自治区的面板数据为基础，通过相关性分析和多元回归分析的方法找出影响房地产价格的主要因素，并在此基础上提出了相应的对策建议。
研究结果发现，竣工房屋造价、土地价格、城镇居民人均可支配收入和城镇化率是引起房地产价格变动的最主要因素。
关键词：房地产价格；影响因素；多元回归分析房地产作为人们日常生活和社会经济发展的物质载体，能够为社会经济的稳定发展提供一定的物质保障。
因此，房地产的价格不仅关系到普通老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市的发展潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定和宏观经济政策。
但是近年来，随着中国经济的快速发展和城镇化水平的逐步提高，中国的房地产价格，尤其是北上广深等一线城市的房地产价格，出现迅速上涨的趋势，给人们带来了沉重的生活负担。
那么，究竟有哪些因素会导致房地产价格产生波动呢？一、研究设计( 一) 样本和时间本文以2008-2014 年全国31 个省、市和自治区的面板数据为基础，相关数据均来源于历年的《中国统计年鉴》以及《中国房地产统计年鉴》。
之所以选择从2008 年开始，是因为自2008 年起，受全球金融危机的影响，中国政府从紧缩的货币政策转为宽松的货币政策，推出四万亿的投资计划，刺激了投资需求，导致房地产价格的迅速攀升，是我国经济的一个转折点。
( 二) 解释变量和被解释变量影响房地产价格的因素众多，本文从房地产供给、需求和宏观经济环境三个维度对房地产价格(Y) 的影响因素进行研究。
并根据以往研究，选择竣工房屋面积(X1)、竣工房屋造价(X2)、土地价格(X3)、人口密度(X4)、城镇居民人均可支配收入(X5)、城镇化率(X6)、城市GDP(X7)、居住类居民消费价格指数(X8)、贷款利率(X9) 为解释变量。
我国商品房价格影响因素的实证分析
２１ ０ ０年 ２月
湖南 财经 高等 专 科 学校 学报
Ｊ ｕｎ ｌｆＨ ｎ ｎＦｎ ｎｉｌ ｎ ｃｎ ｍｃＣ ｌｇ ｏｒａ ｏ ｕａ ｉ ｃ ｄＥ ｏｏ ｉ ｏｅｅ ａ ａａ ｌ
ｌ ２ ．２ ２ ６ Ｎｏ １ ３ ． Ｆｅ ． ０１ ｂ２ ０
低 估 是导 致 泰 国 、马来 西 亚 、印度 尼西 亚 房 地 产市 场 崩 贵 的 主要 原 因 。而 Ｂ ｒａｄＭ．Ｒ ｅ ｎｒ（９ ９ 则 以 巴 黎 ｅｔ ｎ ｒ ｏｈ ｅ １９ ） １８ ９ ４至 １９ ９ ３年房 地 产 价 格 变 化 特 征 为例 ，分析 了 房 地 产 价格 泡 沫在 城 区 间扩 散 的 空 间机 理 。 国 内学者 廖 湘 岳 和戴
性过剩会对房地产价格泡沫产生影响 ，是房地产泡沫的前 提条件 与 根源 。周 建 军 （０ ９ 利 用 我 国 ２０ ２０ ） ００年 至 ２０ ０ ７年的季度数据实证研究认 为居 民可支配收 入、土地
・
品，所需资金数量较多 ，Ｍ 无法满足他的需求量 ，而 Ｍ 。
又缺乏一定的流通性 ，所 以影 响房价的主要 因素应该是 流
【 中图分类号】Ｆ９ ．５ 【 ２ ３３ 文献标识码 】Ａ 【 文章编号】１０ ４ ４ （０ ０ １ ０９ ０ ０９— １８ ２ １ ）０ — ０ ６— ２
一
、
商品 房价 格 影 响 因素 的 研 究背 景
价格与房价呈正 相关关 系，实 际利率 与房价呈 负相关 关 系 ；宋志勇和熊路英 （ ０９ 研究 了利率对房地产价格 ２０ ） 的 影 响 ，认 为 １９ 至 ２ ０ 年 利 率 与 房 地产 价 格呈 负 相 ９６年 ０３ 关关系 ，２０ ０３年至 ２ ０ 年第三 季度利率上调对房地产价 ０８
中国房地产价格波动与货币政策：一个实证研究
此外 ，还有部分学者试 着从其他 角度来研究 这一问题 ， 诸 如徐 慧 贤 （０７ 在 其 研究 报 告 指 出 ，我 国房 地 产 价 ２０ ）
格 由于 受到 非 理性 冲击 而 快 速 膨 胀 。央 行 的 货 币 政 策 不 仅要 关 注 消费 物价 指 数 ，还要 对 房 地 产 价 格 的 飙 升 作 出
２ 文 献综 述
目前国内的部分学者也针对房地产价格波动与货 币 政策这个问题结合 中国的实际数据做 了研究。国内学者
主 要 围绕 以 下 三 个 角 度 来 对 这 一 问 题 进 行 研 究 ：首 先 ， 将 中央银行 货 币供 应 量 作 为 货 币 政 策 中 介 目标 ，研 究 货 币供 应 量 与房 地产 价 格 波 动 之 间 的关 系 ，来 得 出 央行 在 制 定货 币 政 策 时 是 否 要 考 虑 房 地 产 价 格 波 动 ，钱 小 安
陈肯界：中国房地产价格波动 与货币政策：一个 实证研究
市 场 透 视
中 国房 地 产 价 格 波 动 与 货 币政 策 ： 个 实证 研 究
一
陈肯界
（ 东商学院 ，广东 广 州 ５ ０ ２ ） 广 １３０
［ 摘 要 ］本 文采 用 家庭 还款额 的 支付性 指数 Ｈ １ Ａ 来测 算 中国房地 产价格 的合 理性 ，并发 现 中 国房 地 产 市场 自 １９ ９８
反应 ；余元全 （０ ８ ２ ０ ）对 比研究 了房价 与股价对实体经 济 的影 响 ，得 出 ：资产 价 格 对 我 国消 费 、投 资 和 产 出有
定 的影 响且 房价 的影 响 大 于股 价 的相 应 影 响 ，资 产 价 格对 我 国通 货膨 胀 的影 响 有 限 ，货 币 政 策对 房价 的 冲击
我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析(一)
我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析(一) 概述房地产市场是我国经济发展中十分重要的一环，房价波动对我们的生产生活都有着深刻的影响。
本文旨在探究我国房地产价格波动率的影响因素及其实证分析。
波动率的定义波动率是反映市场价格波动的风险指标之一，它的计算一般是以某一个时间段内价格变动的标准差平均值为度量。
具体表现为价格波动程度的大小，价格波动越大，波动率就越高。
在房地产市场中，波动率是指房价价格的总体变动程度，反映了市场变动的频率和幅度。
影响因素分析宏观经济环境1.GDP增长率宏观经济环境对房地产市场有着重要的影响，特别是GDP增长率。
在经济增长的环境下，人们的收入增加，购买力增强，房价显然也会上涨。
2.通货膨胀率通货膨胀率是指物价总水平上升的速度，由于物价上涨会导致人们的购买力下降，因此通货膨胀率对于房价也有着很大的影响。
3.利率变动利率对房价波动也有很大的影响，因为房屋的购买和销售往往需要借贷，而房贷利率的变化会直接影响人们的购买力和偿还能力，从而进一步影响房价。
政策环境政策环境对于房地产市场也有着很大的影响，下面我们将从两个方面进行分析。
1.土地政策土地政策的变化可以直接影响房价。
当政府加强对土地的流转管控，土地供应减少，房价自然会上涨；反之，当政府开放土地供应，房价会上涨，但是房价过快上涨会引起经济的泡沫，因此土地流转需要平衡。
2.购房政策购房政策的变化同样会直接影响房价。
当政府出台支持购房人的政策时，房价会增加；相反，当政府出台限购政策时，房价则会下降。
竞争环境其他房地产企业的竞争环境也会对房价产生影响，竞争环境的激烈程度直接影响着开发商的盈利水平，从而影响房价。
实证分析为了验证上述影响因素是否真正对房价波动率产生了影响，本文使用了中原地产数据，并采用了多元回归模型进行实证分析。
具体结果如下：房价波动率 = 0.104 + 0.512 * GDP增长率+ 0.054 * 通货膨胀率+ 0.865 * 利率变动+ 0.066 * 土地政策变化- 0.038 * 购房政策变化+ 0.063 * 竞争环境激烈程度从上述模型结果可以看出，GDP增长率、通货膨胀率、利率变动、土地政策变化、竞争环境激烈程度对于房价波动率均有显著影响，而购房政策变化对于房价波动率的影响不显著。
中国商品房价格影响因素的实证分析
中国商品房价格影响因素的实证分析发布时间：2021-03-26T11:49:59.603Z 来源：《中国教育信息化》2021年1月作者：陈书敏,黄诗雅,李佳慧[导读] 商品房在我国普遍存在,那么影响商品房价格的因素有哪些呢？我们以商品房价为解释变量,以城镇居民人均可支配收入、商品房销售额、居民价格消费指数、国内生产总值和货币供应量为解释变量,选取1998-2019共22年的年度数据,先对数据进行预处理,再对原始数据取对数进行单位根和ADF检验,结果显示,居民消费价格指数和商品房销售额与商品房价格存在长期均衡关系。
华北理工大学陈书敏,黄诗雅,李佳慧 063210摘要：商品房在我国普遍存在,那么影响商品房价格的因素有哪些呢？我们以商品房价为解释变量,以城镇居民人均可支配收入、商品房销售额、居民价格消费指数、国内生产总值和货币供应量为解释变量,选取1998-2019共22年的年度数据,先对数据进行预处理,再对原始数据取对数进行单位根和ADF检验,结果显示,居民消费价格指数和商品房销售额与商品房价格存在长期均衡关系。
关键词：商品房价格；多重共线性；单位根检验；ADF检验一、引言商品房是指那些建造完成后用来进行市场出售出租,带来市场价值的房屋。
我国房地产市场起步比较晚,1990年前,实行“统一管理,统一分配”的福利分房制度,并没有真正意义上的房地产市场；1998年取消住房实物分配政策,住房商品化逐步确立,我国房地产业进入了一个新的发展时期；但近几年房价节节攀升,特别是一、二线城市居高不下,房价的上涨严重影响居民的生活质量。
因此,研究商品房价格的影响因素具有重要意义。
二、数据预处理（一）数据选取考虑到数据的有效性和中国经济发展历程,选取1998年到2019年的年度数据进行分析。
从1998年选取数据的原因是该年取消住房实物分配政策,住房商品化,数据更加具有代表性。
变量和单位如下表所示。
（二）相关性分析及模型建立我们选择数据进行相关性分析,做出每个解释变量与被解释变量之间的散点图,从散点图可以看出Y与X1,X2,X3,X4,X5都有明显的线性关系。
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由于 1993 年房地产市场紧缩性的宏观调控，
进行了改革。至 1999 年年末基本结束了实物分房
制度，促进了住房商品化的发展，使得房地产开发
和交易开始活跃起来。 2003 年，为了应对房地产
快速发展带来的投资过热问题，我国采取了为时 5 年的紧缩性房地产市场政策。2007，发生了由美国
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（责任编辑：华明）
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次贷危机引起的全球范围的金融危机，中国的房地 开始，中央和政府陆续出台各种优惠政策来刺激房
产市场也遭到波及而开始低迷。为此，2008 年 9 月 地产市场，使得房地产走出困境，但之后又出现房 地产过热的问题。从 2009 年 12 月“国四条”的提
的人口年龄分布恰好是有利于商品房市场发展的人 口结构，这是商品房市场的“人口红利” 。第三， 人口空间结构中的城镇化水平和人口迁移均是城市 商品房市场的推动因素。 由于经济模型的推导问题，以前的研究极少将 供求因素放在同一个模型中。本文基于实证的角 度，在房地产价格决定因素的供求双方各挑选了一 种具有代表性的因素，运用我国 35 个大中城市 2005～2014 年 的 面 板 数 据 建 立 了 商 品 房 价 格 的 panel data 模型，用于解释商品房价格的波动。 的关系 （一） 房价模型变量的选取 本文先从家庭方面的决策即经济学上的消费者 效用最大化这个方向推导需求函数，然后再从房地 产开发企业方面的决策出发，推导利润最大化的供 给函数，从而在方程中选取合适的变量。为了便于 分析，这里仅考虑决策主体的静态问题，而且模型 建立的目的是找出变量之间的大致而非精准的关 系，所以很多时候都做了简化。 假设时间 t 时，租房与买房对个人来说存在着
一、引言
我国的房地产业在后续的几年里持续走低。在 1997 年亚洲金融危机的冲击下， 1998 年我国对房 地产市场采取了扩张性的政策，并对住房分配制度
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2017 年 7 月 总第 564 期 第 07 期
经 济 论 坛 Economic Forum
Jul. 2017 Gen.564 No.07
基于收入和房地产投资的中国商品房 价格变动实证分析
文/杨星星 张爱明
【摘 要】 运用经济学的原理对房地产市场需求和供给侧进行分析和推理，从而得到模型变量。运用固定 效应模型对全国 35 个大中城市 2003 年至 2014 年的面板数据进行研究。研究发现，需求侧的城镇人均可支配 收入对商品房销售平均价格存在着显著正向影响，供给侧的房地产开发企业每平米投资完成额与商品房销 售平均价格呈现显著的正向相关关系。在格兰杰因果检验中发现，人均可支配收入是商品房销售平均价格 的格兰杰成因，而房地产开发企业每平米投资完成额与商品房销售平均价格互为格兰杰成因。通过对模型 和现实的分析，给出了从供给侧改革房地产市场的政策建议。 【关 键 词】 商品房价格；PanelData 模型；格兰杰因果检验；供给侧 【作者简介】 杨星星，吉林财经大学统计学院硕士研究生，研究方向：经济系统模拟；张爱明，吉林财经大 学统计学院硕士研究生，研究方向：土地经济管理。