配套商业招商
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国际知名连锁零售巨头（沃尔玛、家乐 福、麦德龙、大润发、易初莲花）无一 入驻湘潭。湘潭整体商业现状欠佳。 项目位于雨湖区，属于原湘潭县传统老 城区，尽管距九基建商业中心较近，但 项目并不处于城市核心干道。被九基建 商圈与赤马商圈夹在中间。
九基建
泗洲路（建设中）
湘潭商业大势欠佳，尽管有一些集中性区域商业中心，但整体商业市场 相对来说不够活跃。 项目片区周边旧改项目较多，价值不足，商业氛围略显不足。
客 户 河西社区居民 来 源 经 营 人流量大，经营情况良好 状 况 备 注
在九基建商圈辐射范围之内， 人流量大，周围社区的居民 周边社区居民为主 为其重要客户群体
临近韶山路，人流量大， 附近社区居民也是其主要 的客户群体
良好
经营一般
良好 无主力店，未来计划有一 家大超市进驻
以家私城为主力店
无主力店
合பைடு நூலகம்---50万
引进具有一定知名度的2-3家大商家实行分段整租经营
备注——适当辅以一些散户商家作补充
根据主力店最终选择的经营区域范围，对项目剩余部分的裙楼 商业按照柱网结构进行小面积分割实行散租招商作为补充。
推广时间节点（按拟订2013年5.1开业制定）
推广阶段 推广准备期 开始时间 2012/9/20 结束时间 2012/10/20 2012/11/30 工作内容 完成项目推广所需物料的设计与制作 现场招商氛围的营造；商业形象的初 步优化与展示；意向主力店的初步拜 访与来访客户的登记；前期招商推广 的启动 根据项目实际进度及泗州路施工进展 情况，再结合前期客户拜访与客户来 访接待情况调整推广方案，在春节前 再将项目引向一个市场高度 力争完成招商任务的60% 力争完成整体商业招商的80%，达到 开业条件成熟 天数 30 40
项目名 经营面积㎡ 租金单价 元/㎡· 月
西维咖啡 （三楼） 800-1000 30
欧润足浴 融城大酒店 梅蘭茶韵 (二楼) （一至二层） (两层连体) 800 40 1800-2000 45 90 35
数据来源：实地踩盘
熙春路与韶山路相比存在较大的落差。 熙春路沿街商业主流价格：一层临街租金65-70元/㎡·月，二层35-45元/ ㎡·月，三层20—30元/㎡·月。
目
录
市场分析 产品分析和前期销售经验
1 2
3
招商定位及整体策略
产品分析
项目整体商业临街面较长，主形象展示面位于西 北角，但项目设计商业氛围有缺陷
塔楼北栋A座23层， B座21层
塔楼南栋A座15层， B座16层
商业裙楼三 层
主入口
产品分析
项目形状过于不规整，纵深比不合理，且柱网较 密，较难满足大型商家的使用要求
如果超市不打算进入， 该区域三层可考虑引 进量贩KTV、美容机 构等 如酒店不考虑进入， 一二层可作为精品店 分割招租，如美容美 发、名烟名酒专卖等， 三层作为特色餐饮如 百度烤肉之类的
中段
南段
约1700㎡（餐饮 如餐谋天下、呷 铺等，休闲如如 大汉、良子、足 生堂、王道等
三、整体策略
结合产品特性以及市场调查：
租、售两条线同步进行；
临熙春路以生活超市、KTV娱乐主力商家引进为主，一楼
可分出部分作为银行分支网点、电信（移动或联通）网点；
临泗州路北段商业划分为小块商业进行销售并进行招商返 临泗州路南端按单层600平米考虑，以特色餐饮（如呷铺、
租，以连锁酒店（如七天、今天等）为重点招商对象；
老妈家庭厨房等）、休闲（如保健足浴类）招租为主。
目
录
市场分析 产品分析
1 2
3
招商定位及整体策略
汇景熙春华庭裙楼商业市场定位
经营内容定位 以生活超市、经济连锁酒店、餐饮、娱乐、休闲的经营内容为主， 适当辅以饰品、化妆品、孕婴用品专卖等业态。
消费档次定位 以中档为主，部分做成高档。
业态定位 家庭生活配套服务为主——生活超市、娱乐、餐饮为主的综合性商业 广场 。 商家定位 主力店以省内品牌商家为主，其他辅助业态以当地经营商户为核心
免租期不计算在内），第三年开始每年租金递增5-8%：
也可以建立起商业氛围，增强客户购买的信心。
（二）销售方案——湘潭客户
湘潭雨湖区客户资源是我们的首要重要客户群 体。
客户分类： 实业客户：湘潭雨湖区、岳塘区、九华区规模以上企业主。 投资客户：湘潭部分街铺经营商家； 扫客方式： DM商业投资手册、海报； 短信推广； 沿商业街派发商业海报；
开间小 进深大
商业整体形状不规整，利用性较差
产品分析
商业总体量为11000㎡，有部分商业已经销售出去， 且已售商业成间断性分布，对商业整体招商造成严 重影响
二（三）层：商业3614㎡
计价： 1026 ㎡
计价： 470.8 ㎡
电梯
如按整体招商考虑，原本就不规整的商业平面，再加上之前销售并未采 取分区控制，使得现有的商业空间变得更加的不规则，进一步增加了商家 入驻的难度； 如按单个铺面招商考虑，面宽与进深的严重失调，且物业为3层结构，这 将很大程度上降低物业的商业使用价值；
以项目周边社区居民为主要消费对象的，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一 体的，精美饰品、化妆品、孕婴用品专卖等为辅的多元化商业
招商业态组合及分布设计:
位置 经营功能 规模面积 备注
北段
中型生活超市为主，一 约3500㎡（如心 楼可分出部分作为银行、 连心、天恒量贩、 电信（移动或联通）网 快乐惠等） 点 经济型连锁酒店为主 （设置于二楼及三楼）， 一楼可分出部分作为精 品专卖、二楼分出部分 作为中西茶餐饮 中高档中式特色餐饮或 者休闲为主 约4100㎡（如七 天、今天连锁酒 店、如家、汉庭 等）
湘潭商业以湘江为界，整体商业市场大致分为两个大的商业中心。 湘潭现有商业基本都是沿市政核心主干道两边分布，项目所处区域以韶 山路为商业核心地段。
湘潭商业大势欠佳，项目位于九基建商圈与赤马 商圈之间的价值洼地，且周边旧改项目较多，区 域价值略显不足
大势：湘潭市整体商业市场不温不火。
赤马
湘潭大型零售超市：步步高、大湖购物 中心、万家乐超市、万客隆、万客源、 心连心、福乐家等，经营状况较好的依 然为步步高。
广告策略
广告媒体---折页+海报+POP+报纸 广告诉求点---熙春·财富新天地
营销成本概算
现场部分 ----------10万（现场设置一个招商 接待中心） 广告部分-----------30万(现场POP布标、推广 期的短信投入、报纸广告、宣传折页与海报 等 其他不可预见费------10万
（一）租赁方案
内容：带租约销售（先招商，后销售） 招商方式：
租赁客户签定租赁协议，租赁期按商家租赁面积大小具
体而定，建议主力店（面积在500平米以上），租赁期为 5-8年；中小商户（面积在200-500），租赁期为3-5年； 小商户（面积在200平米以下），租赁期为2-3年起租；
从起租日起，前两年按照双方规定交纳租金（装修期与 带租约销售，既可保证客户未来租期内的稳定投资收入，
北面为30元/㎡· 月，西面为20—30元/㎡· 月。
市场租金价格体系
1～3层租金均价为35元/平方米
其中：
1/F：53.27元/平方米 2/F：32.93元/平方米 3/F：18.97元/平方米
注：以上为市场散租租金，整租租金下浮10到15%
三、招商实施
经营管理模式的定位
主力店引进——整体分段引进大商家
项目周边商业多为临街底商，商业业态基本自发 形成为主
熙春路东段 业 态 分 布 熙春路西段 汇景熙春 华庭对面 泗州路北段 中式特色餐饮（鱼嘴巴）、 金荣广场、茶楼酒家、、中 地融城酒店、三友酒店、湘潭联合保健医院、幼儿 步步高及半点利超市、吉 西茶餐吧、建设银行和平桥 西维咖啡、足浴城、汽 园、泗州路移动营业厅、 庆隆超市、中档茶餐厅 支行、西餐厅（北海岸）、 车美容、烟酒专卖、副 宠物医院、西餐厅（恒丰 (星期天）、中国银行熙 休闲娱乐（琴岛歌城） 食杂货店 园）、心连心超市 春路分行
分 析
业态没有整体的规划，基本上都以自发方式发展； 缺少主力店的带动，整体出租率低； 空置率高，商业未能形成规模。
数据来源：实地踩盘
项目周边1公里范围内已有一定数量的生活家居类 卖场、餐饮娱乐业态
项目所处湘潭雨湖区（河西）街区业态统计（按 经营面积统计）
雨湖区的车站路、韶 山路、民主路、解放路、 广云路、大湖路、熙春 路、雨湖路、人民路、 建设北路等城市交通主 干道 我们共统计了河西雨 湖区10 余条商业较为 繁华的商业街，从各商 业街业态统计情况来看， 河西区域作为湘潭老商 业中心发源地，街区业 态品种丰富，零售业态 较多，五金机电、家居 建材等业态所占比重偏 小，其中服装、餐饮等 业态所占比重最大。
（二）租金建议
体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定 价相结合
采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合
市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出 租租金定价的方法则使用价格模拟法
结合前面的市场调查，熙春路1-2层结构的临街商业租赁价格在30-50 元/㎡·月，而该项目为三层结构，但位于十字路口，均衡对比分析后， 我们建议将项目划分为3个租金档次，西北角为40元/㎡· 月（三层考虑），
全面推广工作（招商接待开始） 2012/10/21
再次推广工作
2012/12/1
2012/1/31
60
主力商家的敲定与签约 主力商家物业的交付使用及其 他铺面的招商推广 总 计
2012/2/1 2013/4/1
2012/3/31 2013/4/30
50 30 210
最后推广时间视他项工作的开展情况而定，详细时间见工作计划表
租金水平情况也是项目定位时要考虑的重要考评 的经济指标之一，项目物业高价值必须得有能承 受高租金业态做支撑。
区域 街区 建设北路商业街 车站路 韶山西路 商户数量 253 136 539 经营面积（㎡) 19355 8823 23637 租金单价 （元/ ㎡· 月） 50-280 70-250 50-100
韶山中路
韶山东路 雨湖区 民主路 解放路 广云路 大湖路 熙春路 雨湖路 人民路
77
413 224 401 105 162 194 148 120
7100
25892 7652 25194 7593 12322 16573 10752 8082
100-200
30-70 70-200 60-150 35-55 43-110 40-65 90-140 40-100
湘潭汇景熙春华庭项目 配套商业招商执行方案
目
录
市场分析 产品分析和前期销售经验
1 2
3
招商定位及整体策略
湘潭城市商业基本上都是沿城市核心主干道分布， 项目所处区域商业以韶山路为核心
湘潭城市商业主要沿城市核心主干道分 布，并在传统商业的基础上进行了升级， 初步形成二大商业中心： 由建设北路、解放路、车站路、和韶山 中路围合成一个梯形的区域。该商圈内 云集湘 潭市众多大型百货，如步步高、大洋百 货、心连心百货、康星百货等，为湘潭 市商业核心区域。 由建设南路、河东大道组成的河东建设 路口商圈，该商圈聚集了莲城商业步行 街、步步高美采平价、苏宁电器、步步 高广场等主力店及特色街区。
汇景熙春华庭项目周边现有商业物业基本没有空 铺，经营率较高，但商业整体形象不高
项目所处区域周边营业商业租金普遍在20-55元/ 平米·月，且两年内租金价格基本无增长
汇景熙春华庭处于熙春路与泗州路交汇处东北角，北临熙春路，西临泗州路，附近酒店、西餐厅、医院、 中小超市、休闲等业态比较丰富，租金价格上涨较明显； 项目周边车流较大，人流相对不足，商业环境比较成熟，商铺租金价格基本保持一个理性稳定的水平，3550元/ ㎡· 月； 周边大多数商业属于住宅底商项目，商业整体形象一般，与韶山路相比价格较低，且增长缓慢。 香港同 泰虫草 (1-2层) 200 50 贵州茅台 普天酒业 (1-2层) 80 35 三马汽 车服务 （一层） 220 25 幸福花花 店 (1-2层) 40 60
九基建
泗洲路（建设中）
湘潭商业大势欠佳，尽管有一些集中性区域商业中心，但整体商业市场 相对来说不够活跃。 项目片区周边旧改项目较多，价值不足，商业氛围略显不足。
客 户 河西社区居民 来 源 经 营 人流量大，经营情况良好 状 况 备 注
在九基建商圈辐射范围之内， 人流量大，周围社区的居民 周边社区居民为主 为其重要客户群体
临近韶山路，人流量大， 附近社区居民也是其主要 的客户群体
良好
经营一般
良好 无主力店，未来计划有一 家大超市进驻
以家私城为主力店
无主力店
合பைடு நூலகம்---50万
引进具有一定知名度的2-3家大商家实行分段整租经营
备注——适当辅以一些散户商家作补充
根据主力店最终选择的经营区域范围，对项目剩余部分的裙楼 商业按照柱网结构进行小面积分割实行散租招商作为补充。
推广时间节点（按拟订2013年5.1开业制定）
推广阶段 推广准备期 开始时间 2012/9/20 结束时间 2012/10/20 2012/11/30 工作内容 完成项目推广所需物料的设计与制作 现场招商氛围的营造；商业形象的初 步优化与展示；意向主力店的初步拜 访与来访客户的登记；前期招商推广 的启动 根据项目实际进度及泗州路施工进展 情况，再结合前期客户拜访与客户来 访接待情况调整推广方案，在春节前 再将项目引向一个市场高度 力争完成招商任务的60% 力争完成整体商业招商的80%，达到 开业条件成熟 天数 30 40
项目名 经营面积㎡ 租金单价 元/㎡· 月
西维咖啡 （三楼） 800-1000 30
欧润足浴 融城大酒店 梅蘭茶韵 (二楼) （一至二层） (两层连体) 800 40 1800-2000 45 90 35
数据来源：实地踩盘
熙春路与韶山路相比存在较大的落差。 熙春路沿街商业主流价格：一层临街租金65-70元/㎡·月，二层35-45元/ ㎡·月，三层20—30元/㎡·月。
目
录
市场分析 产品分析和前期销售经验
1 2
3
招商定位及整体策略
产品分析
项目整体商业临街面较长，主形象展示面位于西 北角，但项目设计商业氛围有缺陷
塔楼北栋A座23层， B座21层
塔楼南栋A座15层， B座16层
商业裙楼三 层
主入口
产品分析
项目形状过于不规整，纵深比不合理，且柱网较 密，较难满足大型商家的使用要求
如果超市不打算进入， 该区域三层可考虑引 进量贩KTV、美容机 构等 如酒店不考虑进入， 一二层可作为精品店 分割招租，如美容美 发、名烟名酒专卖等， 三层作为特色餐饮如 百度烤肉之类的
中段
南段
约1700㎡（餐饮 如餐谋天下、呷 铺等，休闲如如 大汉、良子、足 生堂、王道等
三、整体策略
结合产品特性以及市场调查：
租、售两条线同步进行；
临熙春路以生活超市、KTV娱乐主力商家引进为主，一楼
可分出部分作为银行分支网点、电信（移动或联通）网点；
临泗州路北段商业划分为小块商业进行销售并进行招商返 临泗州路南端按单层600平米考虑，以特色餐饮（如呷铺、
租，以连锁酒店（如七天、今天等）为重点招商对象；
老妈家庭厨房等）、休闲（如保健足浴类）招租为主。
目
录
市场分析 产品分析
1 2
3
招商定位及整体策略
汇景熙春华庭裙楼商业市场定位
经营内容定位 以生活超市、经济连锁酒店、餐饮、娱乐、休闲的经营内容为主， 适当辅以饰品、化妆品、孕婴用品专卖等业态。
消费档次定位 以中档为主，部分做成高档。
业态定位 家庭生活配套服务为主——生活超市、娱乐、餐饮为主的综合性商业 广场 。 商家定位 主力店以省内品牌商家为主，其他辅助业态以当地经营商户为核心
免租期不计算在内），第三年开始每年租金递增5-8%：
也可以建立起商业氛围，增强客户购买的信心。
（二）销售方案——湘潭客户
湘潭雨湖区客户资源是我们的首要重要客户群 体。
客户分类： 实业客户：湘潭雨湖区、岳塘区、九华区规模以上企业主。 投资客户：湘潭部分街铺经营商家； 扫客方式： DM商业投资手册、海报； 短信推广； 沿商业街派发商业海报；
开间小 进深大
商业整体形状不规整，利用性较差
产品分析
商业总体量为11000㎡，有部分商业已经销售出去， 且已售商业成间断性分布，对商业整体招商造成严 重影响
二（三）层：商业3614㎡
计价： 1026 ㎡
计价： 470.8 ㎡
电梯
如按整体招商考虑，原本就不规整的商业平面，再加上之前销售并未采 取分区控制，使得现有的商业空间变得更加的不规则，进一步增加了商家 入驻的难度； 如按单个铺面招商考虑，面宽与进深的严重失调，且物业为3层结构，这 将很大程度上降低物业的商业使用价值；
以项目周边社区居民为主要消费对象的，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一 体的，精美饰品、化妆品、孕婴用品专卖等为辅的多元化商业
招商业态组合及分布设计:
位置 经营功能 规模面积 备注
北段
中型生活超市为主，一 约3500㎡（如心 楼可分出部分作为银行、 连心、天恒量贩、 电信（移动或联通）网 快乐惠等） 点 经济型连锁酒店为主 （设置于二楼及三楼）， 一楼可分出部分作为精 品专卖、二楼分出部分 作为中西茶餐饮 中高档中式特色餐饮或 者休闲为主 约4100㎡（如七 天、今天连锁酒 店、如家、汉庭 等）
湘潭商业以湘江为界，整体商业市场大致分为两个大的商业中心。 湘潭现有商业基本都是沿市政核心主干道两边分布，项目所处区域以韶 山路为商业核心地段。
湘潭商业大势欠佳，项目位于九基建商圈与赤马 商圈之间的价值洼地，且周边旧改项目较多，区 域价值略显不足
大势：湘潭市整体商业市场不温不火。
赤马
湘潭大型零售超市：步步高、大湖购物 中心、万家乐超市、万客隆、万客源、 心连心、福乐家等，经营状况较好的依 然为步步高。
广告策略
广告媒体---折页+海报+POP+报纸 广告诉求点---熙春·财富新天地
营销成本概算
现场部分 ----------10万（现场设置一个招商 接待中心） 广告部分-----------30万(现场POP布标、推广 期的短信投入、报纸广告、宣传折页与海报 等 其他不可预见费------10万
（一）租赁方案
内容：带租约销售（先招商，后销售） 招商方式：
租赁客户签定租赁协议，租赁期按商家租赁面积大小具
体而定，建议主力店（面积在500平米以上），租赁期为 5-8年；中小商户（面积在200-500），租赁期为3-5年； 小商户（面积在200平米以下），租赁期为2-3年起租；
从起租日起，前两年按照双方规定交纳租金（装修期与 带租约销售，既可保证客户未来租期内的稳定投资收入，
北面为30元/㎡· 月，西面为20—30元/㎡· 月。
市场租金价格体系
1～3层租金均价为35元/平方米
其中：
1/F：53.27元/平方米 2/F：32.93元/平方米 3/F：18.97元/平方米
注：以上为市场散租租金，整租租金下浮10到15%
三、招商实施
经营管理模式的定位
主力店引进——整体分段引进大商家
项目周边商业多为临街底商，商业业态基本自发 形成为主
熙春路东段 业 态 分 布 熙春路西段 汇景熙春 华庭对面 泗州路北段 中式特色餐饮（鱼嘴巴）、 金荣广场、茶楼酒家、、中 地融城酒店、三友酒店、湘潭联合保健医院、幼儿 步步高及半点利超市、吉 西茶餐吧、建设银行和平桥 西维咖啡、足浴城、汽 园、泗州路移动营业厅、 庆隆超市、中档茶餐厅 支行、西餐厅（北海岸）、 车美容、烟酒专卖、副 宠物医院、西餐厅（恒丰 (星期天）、中国银行熙 休闲娱乐（琴岛歌城） 食杂货店 园）、心连心超市 春路分行
分 析
业态没有整体的规划，基本上都以自发方式发展； 缺少主力店的带动，整体出租率低； 空置率高，商业未能形成规模。
数据来源：实地踩盘
项目周边1公里范围内已有一定数量的生活家居类 卖场、餐饮娱乐业态
项目所处湘潭雨湖区（河西）街区业态统计（按 经营面积统计）
雨湖区的车站路、韶 山路、民主路、解放路、 广云路、大湖路、熙春 路、雨湖路、人民路、 建设北路等城市交通主 干道 我们共统计了河西雨 湖区10 余条商业较为 繁华的商业街，从各商 业街业态统计情况来看， 河西区域作为湘潭老商 业中心发源地，街区业 态品种丰富，零售业态 较多，五金机电、家居 建材等业态所占比重偏 小，其中服装、餐饮等 业态所占比重最大。
（二）租金建议
体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定 价相结合
采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合
市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出 租租金定价的方法则使用价格模拟法
结合前面的市场调查，熙春路1-2层结构的临街商业租赁价格在30-50 元/㎡·月，而该项目为三层结构，但位于十字路口，均衡对比分析后， 我们建议将项目划分为3个租金档次，西北角为40元/㎡· 月（三层考虑），
全面推广工作（招商接待开始） 2012/10/21
再次推广工作
2012/12/1
2012/1/31
60
主力商家的敲定与签约 主力商家物业的交付使用及其 他铺面的招商推广 总 计
2012/2/1 2013/4/1
2012/3/31 2013/4/30
50 30 210
最后推广时间视他项工作的开展情况而定，详细时间见工作计划表
租金水平情况也是项目定位时要考虑的重要考评 的经济指标之一，项目物业高价值必须得有能承 受高租金业态做支撑。
区域 街区 建设北路商业街 车站路 韶山西路 商户数量 253 136 539 经营面积（㎡) 19355 8823 23637 租金单价 （元/ ㎡· 月） 50-280 70-250 50-100
韶山中路
韶山东路 雨湖区 民主路 解放路 广云路 大湖路 熙春路 雨湖路 人民路
77
413 224 401 105 162 194 148 120
7100
25892 7652 25194 7593 12322 16573 10752 8082
100-200
30-70 70-200 60-150 35-55 43-110 40-65 90-140 40-100
湘潭汇景熙春华庭项目 配套商业招商执行方案
目
录
市场分析 产品分析和前期销售经验
1 2
3
招商定位及整体策略
湘潭城市商业基本上都是沿城市核心主干道分布， 项目所处区域商业以韶山路为核心
湘潭城市商业主要沿城市核心主干道分 布，并在传统商业的基础上进行了升级， 初步形成二大商业中心： 由建设北路、解放路、车站路、和韶山 中路围合成一个梯形的区域。该商圈内 云集湘 潭市众多大型百货，如步步高、大洋百 货、心连心百货、康星百货等，为湘潭 市商业核心区域。 由建设南路、河东大道组成的河东建设 路口商圈，该商圈聚集了莲城商业步行 街、步步高美采平价、苏宁电器、步步 高广场等主力店及特色街区。
汇景熙春华庭项目周边现有商业物业基本没有空 铺，经营率较高，但商业整体形象不高
项目所处区域周边营业商业租金普遍在20-55元/ 平米·月，且两年内租金价格基本无增长
汇景熙春华庭处于熙春路与泗州路交汇处东北角，北临熙春路，西临泗州路，附近酒店、西餐厅、医院、 中小超市、休闲等业态比较丰富，租金价格上涨较明显； 项目周边车流较大，人流相对不足，商业环境比较成熟，商铺租金价格基本保持一个理性稳定的水平，3550元/ ㎡· 月； 周边大多数商业属于住宅底商项目，商业整体形象一般，与韶山路相比价格较低，且增长缓慢。 香港同 泰虫草 (1-2层) 200 50 贵州茅台 普天酒业 (1-2层) 80 35 三马汽 车服务 （一层） 220 25 幸福花花 店 (1-2层) 40 60