同济考研——控规

控制性详细规划1、控制性详细规划中容积率、建筑密度、建筑高度三者之间的关系。

20011、城市土地使用分类及兼容控制的意义。

19994、控制性详细规划中确定容积率和建筑密度控制指标的意义分别是什么？19985、控制性详细规划的主要概念、成果内容及其作用19976、控制性详细规划中为何有土地适建性规定1996详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用，空间环境和各项用地所作的具体安排控制性详细规划1997控制性详细规划的主要概念、成果内容及其作用概念：以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规划建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。

在城市规划区内，应根据旧区改建和新区开发的需要，编制控制性详细规划，作为城市规划管理和综合开发，土地有偿使用的依据，主要内容：1．详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度，建筑密度，容积率的控制指标，规定各类用地内适建，不适建，有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位，建筑后退红线距离等2．确定各级支路的红线位置，断面，控制点，坐标和标高3．根据规划容量，确定工程管线的走向，管径和工程设施的用地界限4．制定相应的土地使用与建筑管理规定细则成果：1．规划文件包括土地使用与建设管理细则和附件，规划说明及基础资料收入附件2．主要图纸包括：规划范围现状图，控制性规划图则3．图纸比例1：1000~1：2000审批：城市人民政府指标：控制性：123/地块面积456/地块面积（确定容积率因素：地块的使用性质；地块的区位；地块的基础设施条件；地块的空间环境条件）7．/规划地块面积8．9．指导性：1．2．房控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标3．其他指标1．2．3．4．5．作用和地位：12划管理的科学依据和城市建设的有效指导3合理利用。

4细规划及环境景观设计等的编制。

特征：1．控制引导性和灵活操作性2．法律效应3．图则标定（区别于其他规划编制层次的重要特征）我国控制性详细规划产生的背景产生于我国实行改革开放、计划经济体制向市场经济体制转变的大背景下，城市土地使用制度出现了中的变革，由无偿无限期使用转向了有偿有限期使用，土地进入市场，土地的价值规律发挥作用国外、港台地区相关规划类型简介德国：土地利用规划、建设规划图则美国：综合规划、区划法规具有参照意义的条例：1、“整体计划发展”条例：放宽传统密度限制条例的硬性规定，以鼓励整体的、有条件的大规模发展，只规定整个用地密度的总体指标，一般用于住宅及整体计划的商业发展。

2、“开发权转让”条例：用于保护的、在市中心高密度、高地价的地区内有价值的建筑群和古建筑。

3、特殊地区条例：用于大学和医院之类地区，减少这些地区和邻里的摩擦，并增加区内各种用途俄兼容性。

4、区划奖励：政府运用规划权来引导开发商公益性投资的手段。

5、土地储存：政府在将要开发的地区，实现征购大量的土地，然后根据需要，可以统一规划，统一开发土地。

克服土地由私有控制所造成的区划被动性。

日本：地域划分、区划制度、街区规划香港：全港发展策略规划、次区域发展策略规划、地区规划小结：英、法、德等国主要依靠规划控制手段对城市土地开发进行控制，其特点是立足于规划，在立法中明确规划的法律地位，通常是在一部城乡规划法中规定编制、执行程序，明确规定了各种规划的法律地位，规定城市的开发必须在规划的指导下进行。

北美国家的城市多是主要依靠法规控制手段对城市进行开发控制，其特定把规划的成果转译成法律的语言，通过区划法并辅以其他法律来对城市的开发进行控制，把城市规划的管理完全纳入了法制管理的轨道。

借鉴意义：1、立法是城市规划和城市土地开发控制的关键所在2、区划是规划图则与法规的结合物3、城市规划的操作，包括一整套实施的程序、步骤和方法，以及执法体制都要是一个完善的系统。

区划的定义，发展过程定义：区划法是美国城市中进行开发控制的重要依据，在开发控制方面，区划是地方政府影响土地开发的最主要手段。

区划法规确定了地方政府辖区内所有地块的土地使用、建筑类型及开发强度。

区划是将地方政府所辖地块的土地划分为不同的地块，对每个地块制定管理规定的规划。

确定每一地块的用地性质和有条件允许混合使用的用途，同时引入了城市设计的想法，确定了土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。

发展过程：1916年纽约市通过了“区划条例”，美国历史上第一个区划，实现了用法律控制土地的革命。

1920年纽约区划法得到纽约最高法院认可，正式成为法律。

1922年纽约发表“标准区划许可法案”，同时确定了区划在美国的法律地位。

1945~1961，区划修订、完善和推广的时期1957年芝加哥颁布了区划法规，提出了“奖励性区划规定”1961年纽约通过对1916年区划法规的修订，颁布实施了现在通过的区划法规，该法规协调了土地利用和容量规定，增加了“奖励性区划规定”，即通过允许额外的建筑面积鼓励开发商进行土地开发时附建公共广场等开放空间，增设了城市设计引导原则和设计标准的内容，增加了设计评审过程美国区划法、香港法定分区计划大纲图、台湾土地使用分区管理、深圳法定图则的区别控规控制体系用地面积1．土地使用土地边界用地性质土地使用兼容性控制容积率性2．环境容量建筑密度详居住人口密度细绿地率规划建筑限高控3．建筑建造建筑后退制建筑间距体系建筑体量4．城市设计引导建筑形式建筑色彩建筑空间围合建筑小品市政设施5．配套设施公共设施（行政、商业、文教、体卫等）交通方式交通活动出入口方式、数量其他交通设施6．行为活动停车泊位噪音振动等允许标准值环境保护规定水污染物允许排放量水污染物允许排放浓度废弃污染物允许排放量固体废弃物控制其他土地使用控制用地使用相容性（土地使用兼容性）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，规定了用地相容或者混合使用的规划要求，便于灵活管理。

用地边界1999城市土地使用分类及兼容控制的意义。

控制性详细规划中往往涉及多种用地性质在地块内的混合布置问题，以适应城市发展的需要，有些使用性质可以混合，有利于土地综合开发，而有些使用性质则不适宜混合布置，在旧城区的改造中尤其突出。

这就要求对土地使用性质的兼容做出规定。

土地使用性质的兼容主要由土地的适建性来反映，给规划管理提供一定程度的灵活性。

为了使控制性详细规划既有“弹性”，又不失去控制作用。

土地使用兼容的原则：1．促进相关功能建筑的集中布置2．提高土地经济效益3．减少环境干扰4．确保非营利性设施、市政设施用地不被占用5．保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、设施混合布置6．土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力，同时又不合总体规划相违背。

就具体分类各地应从实际出发具体对待，不强求一律。

1996控制性详细规划中为何有土地适建性规定确定容积率的因素有哪些容积率是衡量土地使用强度的一项指标。

根据需要制定上限和下限。

下限保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建筑租金的关系；上限防止过度开发带来的城市基础设施负荷运行及环境质量下降。

确定容积率的合理依据是环境和基础设施的承受力以及土地市场的供求关系。

考虑一下因素：1．地块的使用性质（不同性质的土地，由不同的使用要求和特点，开发强度亦不相同）2．地块的区位（地块的土地使用强度制定是否合理，在经济上是否可行，需要进行房地产开发的经济分析）3．地块的基础设施条件（较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑）4．人口容量（需要以城市交通和基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分）5．地块的空间环境条件（与周边空间环境上的制约关系）6．地块的土地出让价格条件（政府希望的价格，一般与出让价格成正比，关键在于获得使社会—经济—生态环境协调持续发展的最佳容积率）7．城市设计要求（将规划的宏观城市设计构想落实到控规的多种控制向要求和土地使用强度指标上）8．建造方式和形体规划设计（不同建造方式和形体规划设计能得出多种开发强度的方案）容积率与建筑密度的关系如何2001控制性详细规划中容积率、建筑密度、建筑高度三者之间的关系。

在一定的建筑密度条件下，容积率与地块的平均层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与地块建筑密度成正比。

容积率=总建筑面积/用地面积建筑密度=建筑基底面积/用地面积建筑平均层数=总建筑面积/建筑基底面积可利用指标间的关系相互校核、验证。

1998控制性详细规划中确定容积率和建筑密度控制指标的意义分别是什么？容积率是衡量土地使用强度的一项指标。

根据需要制定上限和下限。

下限保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建筑租金的关系；上限防止过度开发带来的城市基础设施负荷运行及环境质量下降。

在地块面积保持不变的情况下，容积率指标越高，建筑面积的总量越多，则该地块容纳城市活动的能力越大，容积率指标越低，情况就相反，由此可见，容积率指标的意义在于它能够比较综合反映对城市土地进行开发建设的使用强度。

建筑密度=规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积·100%表示一个地块除了建筑以外的用地所占的比例多少，规划控制其上限。

建筑密度着重于平面二维的环境需求，保证一定的旷地及绿地率。

城市建筑保持适当的密度，能确保城市的每一个部分都能在一定条件下得到最多的日照、空气和防火安全，以及最佳的土地利用强度。

绿地率与绿化率、公共绿地率、绿化覆盖率如何区分绿地率=地块内绿化用地总面积/地块面积·100%（包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于1%的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。

）绿化率：包括公共绿地、住宅用地中的绿化面积公共绿地率：仅包括公共绿地面积绿化覆盖率：所有绿化植物覆盖的投影面积绿地率和“公共绿地率”：绿地率大于公共绿地率。

绿地率是衡量居住区总体环境的重要指标，它与建筑密度共同作用时，可直接反映出地块用地范围内的空地率、建筑密集程度和空间环境总体效果。

在反映总体绿化环境质量方面是有重要意义的绿地率和“绿化率”：绿化率大大高于绿化率，一般把有绿化的地面都记入绿化率，包括道路绿化、住宅用地内的绿化等。

绿化率和“绿化覆盖率”：绿化覆盖率一般大于绿地率控制性详细规划指标的确定方法1．城市整体密度分区法则2．环境容量推算法3．人口推算法4．典型实验法5．经济测算法6．类比法（经验归纳统计法）法定图则产生背景、存在问题，如何解决这些问题控规中如何加强法制化目前我国控制性详细规划署于规划部门编制的技术文件，其审批也是由各城市人民政府进行，尚达不到法律条文的地位。