马鞍山市物业管理实施办法

马鞍山市物业管理实施办法

第一章总则

第一条为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理合用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条新建住宅物业应当实行物业管理。

未实施物业管理的老旧小区，经过旧区整治后基本符合实施物业管理条件的，应当实行物业管理；配套设施不全未实施物业管理的老旧住宅小区由所在区街道办事处统一管理。

商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。

第四条马鞍山市住房和城乡建设委员会(以下简称市住建委)是本市物业管理行政主管部门。负责起草制定本市物业管理相关规定，二级(含)以上物业服务企业资质的初审和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，物业区域的划分，物业服务企业及其行为的监管、违法行为的查处，物业专项维修资金的归集和监管。

县、区住房和城乡建设委员会，分别是所在地物业管理主管部

门，负责新设立物业服务企业(暂定三级)资质证书的颁发和管理、物业管理的日常监管、指导业主大会和业主委员会工作，业务上接受市住建委的业务工作指导。

街道办事处、乡镇人民政府在县、区物业行政主管部门指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会和物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区服务的关系。

居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第五条规划、城管、环保、公安、价格、工商、质监等行政管理部门应当按照各自职责范围，协同实施本办法。

(一)规划行政主管部门

负责新建住宅小区的统一规划，按规定明确各类公建配套设施的配置，依法认定住宅小区内的违法建设。

(二)城管行政执法部门

负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处，对物业管理区域内的违法建设进行查处。

(三)环保行政主管部门

负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

(四)公安行政主管部门

指导、催促物业服务企业做好物业管理区域内的安全防范工作，匡助指导物业服务企业对物业管理区域内的大型车辆以及易燃易爆物品的管理，指导物业小区安全防范设施建设，加强物业管理

区域内外来人口的管理，做好燃放烟花爆竹和宠物的管理工作。

(五)价格行政主管部门

负责制定全市物业服务收费管理实施细则及相关政策规定，负责全市物业服务收费的监督管理，受理业主委员会和物业使用人对物业服务收费的投诉，依法查处物业服务企业的价格违法行为。

(六)工商行政主管部门

在审查企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或者住所(经营场所) 变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除核验其提交的住所使用证明外，还应当核验其提供的有厉害关系的业主允许的证明。

(七)质量技术监督行政主管部门

负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，催促物业企业或者使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第六条房屋所有权人为业主。

第七条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会选举产生的业主委员会为大会的执行机构。

第八条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行下列职责：

(一)决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；

(二)批准业主委员会工作规则；

(三)听取和审查业主委员会的工作报告；

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定；

(五)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。

第九条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。惟独一个业主或者业主人数较少且全体业主一致允许，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

(一)入住率达 50%以上的

(二)首批物业交付满二年，并且入住率超过 30%的；

(三)首批物业交付满三年的。

第十一条业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府组织协调下，由业主代表、建设单位、居民委员会、或者者村民委员会组成业主大会筹备组，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的 1/2。

符合召开首次业主大会会议条件之一、但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起 45 日内组建业主大会筹备组。

业主大会筹备组自成立之日起 15 日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告，并在 90 日内组织召开首次业主大会。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位依据规划设计小区的总户数，按照每户 5 元的标准，在办理“新建住宅符合交付使用条件证明书”前，一次性交由所在地街道办事处代管，专款专用，结余经费转该小区业主委员会管理。

第十二条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业

主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。

业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

第十三条业主大会会议分为定期会议和暂时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会暂时会议：

(一)有 20%以上的业主提议的；

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会暂时会议的，街道办事处或者乡镇人民政府应当催促或者组织召开业主大会临时会议。

第十四条业主委员会应当在业主大会会议召开 15 日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。

第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部份占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主不参加会议也不委托代理人参加会议的，视为弃权。

第十六条业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建造物及附属设施的，应当经专有部份占建造物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主允许。业主大会决定选