万科物业管理方案

1、万科物业老旧小区物业管理方案 20

2、万科物业老旧小区物业接管进驻方案 40

3、万科物业老旧小区实施物业管理的难点及若干对策 40

4、万科物业老旧小区项目整改提升物业服务方案 57

万科物业老旧小区项目整改提升物业服务方案

For personal use only in study and research; not for commercial use

第一章 *****项目接管整改计划

第二章“**项目”物业服务机构的设立、运作

第三章管理服务人员配备方案

第四章公共秩序维护服务

第五章清洁保洁管理

第六章绿化养护管理

第七章房屋管理维修

第八章第九章第十章设备设施管理

各机电设备设施抢修、应急处理方案业主事务处

十一章特约服务

第十二章档案的建立与管理

第十三章社区文化和精神文明服务方案

第一章一、整改项目

序号整改项目

1 小区封闭式管理(非机动车通道)

2 小区电梯刷卡系统(或者门禁刷卡)

3 小区公共部位瓷砖脱落整修

4 小区单元门禁系统恢复

5 小区部份绿化修补

6 消防系统的整改

7 小区监控的整改*****项目接管整改计划

整改部位

小区主出入口

小区所有电梯

小区外墙及楼道内

小区单元门

坏死绿化植物

消防水泵和消防联动

小区监控系统

完成时间

接管小区 1 个月

接管小区 2 个月

接管小区 2 个月

和业委会商定

接管小区 1 个月

接管小区 1 个月

和业委会商定

备注

约 2 万元

约 6 万元

约 2 万元

待定

约 2 万元

约 3 万

待定

以上所需费用和业主委员会商定后，制订方案逐步进行整改。

随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管

理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，惟独安居才干乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个安全、舒适、和谐

的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈

入规范化、制度化、科学化发展轨道。同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。其中小区封闭式管理也是小区

科学管理有效措施之一。

小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治

安隐患，能切实有效地为泛博业主营造一个安全和谐的居住生活环境。

小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进

而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。

1)、小区南、西门机动车出入口；本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。道闸自动识别系统将在5-7 米范围内

自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员问询和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业

主更省时、更省事、更便捷进出小区。小区秩序维护队员24 小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。

2)、小区东门和西门非机动车及行人出入口；在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使

用智能 IC 卡门禁一卡通系统。小区业主及其家属凭《房产证》(或者购房合同、发票)、身份证等有效证件办理人员进出IC 卡；

3)、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件泯灭在萌芽状态之中，以及对突发事件

的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。

4)、外来人员需经业主允许并登记后方可进入小区。

5)、外来车辆需经安保人员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱放。并且外来车辆停放超过3 小时以上，开始计时计

价收取停车费。

6)、业主如有装修，装修人员出入需凭物业所发的《小区暂时出入证》(证上有装修人员照片)，装修人员在小区活动

范围应在安保人员监控之中。

1)、车辆在小区内行驶速度不得超过 15 公里/小时。不得鸣笛，不得随意紧急刹车和在小区练习驾驶。

2)、业主要按自己租赁或者购买的车位规范停放车辆，清除消防通道及宅间道路障，禁止在消防通道停放车辆。

3)、地下车库日常用于车辆停放使用，禁止在车库内散步、遛狗、打球等活动。

4)、车辆进出地下车库应控制在 5 公里/小时以下。严格按行驶标示出入。

5)、摩托车、自行车等非机动车辆统一停放在地下车库非机动车辆停放区。外来车辆进行收费停放。

6)、地面车辆必须在小区地面非主干道划线指定位置停放。业主要按自己的车位，配合安保人员规范地停放自己车

辆。

7)、地下车库及地上车位先满足业主及其家属名下常驻车辆使用后，才干满足业主使用的其他所有权车辆。

安保人员进行定时与不定时巡逻，检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题即将处理，并报告上级领导及有关部门。对发现的可疑人员进行盘查，对违规进入小区的闲散人员规劝其离开。对不按规定停放的车辆，及时通知车主，以避免影响小区正常的秩序。

监控室实行 24 小时值班，保证通讯器材正常使用，保证与外界联系畅通。发现异常情况，及时通知相关部门进行迅速处理，并定时、定位、定人作好记录和录相，对发生的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录相另存入U 盘存档保留，并做好标记。

具体操作实施封闭式管理过程中，可能会遇到一些意想不到的问题，既而会给我们的工作带来相当的难度。综合以上因素，结合实际情况，我们目前需要解决以下几个问题：

1)、如进行封闭式管理首先要保证小区安保设施设备的正常使用，恢复小区智能化设备目实现其应有的功能。

2)、结合本小区的实际情况，业主已习惯多年来的管理模式，在实施封闭式管理过程中，有可能会浮现少数业主的不配合甚至抵制现象。此外，外来人员可能会在实际管理中会与现场工作人员产生磨擦甚至冲突。所以，完善封闭式管理工作有一个较长的磨合期，关键是能平稳坚持下去，更需要一个长期的运作过程。特别是实施初期，业主(流动人员、车辆管理)还需一个适应的过程，实际工作难度相对较大，甚至还有可能浮现意想不到的情况。为了防止管理局面的可能失控，除了我们要做好大量的细致工作，采取积极有效的应对措施之外，还需要业主委员会协助做好宣传、解释等协调工作，发动泛博业主积极配合工作。

第一：安全防止外来人员进出

外来人员没有物业公司配发的门禁系统卡，就无法从单元门或者电梯进入各单元楼层，这样大大减少了安全隐患。

第二：更加节能，降低电梯维保费用

电梯刷卡系统可以有效的节约电能：由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，降低电梯使用频率，可以最大限度的节省电费开支。

电梯刷卡系统可以减少日常维护开支：由于大大降低了电梯的运行次数，可有效延长电梯易损件的平时更换周期，比如抱闸和自动电梯门的开启器等易损件。

电梯刷卡系统延长大修周期：原本 5 年就需要大修的电梯，这样可有效的延长至 7－8 年再大修。

电梯刷卡系统可以有效的减少人工费：由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，再加之本楼住户也只能到达为其授权的楼层，所以大大降低了楼内的环境污染，减轻了保洁人员的劳动强度以及安全人员巡查次数，收费人员的工作强度，从而使降低管理成本成为可能。

第三：人性化收费