北京市石景山区人民政府关于印发《石景山区提升居住区综合服务管理工作的意见（试行）》的通知

北京市石景山区人民政府关于印发《石景山区提升居住区综合服务管理工作的意见（试行）》的通知
文章属性
•【制定机关】北京市石景山区人民政府
•【公布日期】2017.05.02
•【字号】石政发〔2017〕5号
•【施行日期】2017.05.02
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】基层政权和社区建设
正文
北京市石景山区人民政府关于印发《石景山区提升居住区综合服务管理工作的意见（试行）》的通知
石政发〔2017〕5号
各街道办事处（鲁谷社区），区政府各委、办、局、处，各区属机构：现将《石景山区提升居住区综合服务管理工作的意见（试行）》印发给你们，请结合自身工作实际，认真贯彻落实。

北京市石景山区人民政府
2017年5月2日石景山区提升居住区综合服务管理工作的意见（试行）
居住区是城市管理的基础单位，是社会治理的主要领域，更是民生家园建设的重要内容。

为落实好区委全面深化改革工作部署，破解居住区综合服务管理长期以来逐渐形成的难点问题，提升居住区综合服务管理水平，补齐城市发展中的短板，建设高端绿色宜居的石景山，提出以下工作意见：
一、总体工作思路
1.指导思想。

深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会和中央城市工作会议精神，牢固树立“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，按照市委十一届十二次全会要求，坚持以党建统领为法宝，以高端绿色发展为战略，以“五个典范”为标准，勇于创新、励精图治、真抓实干，理顺居住区服务管理体制机制，推动居住区服务管理方式向更加强调共治共管转变，调动各方面积极性、主动性、创造性，努力构建属地综合管理、专业职能下沉、市场运作有序、社会广泛参与、居民自治规范的居住区综合服务管理新格局，全面提高人民群众满意度和获得感，为建设国家级绿色转型发展示范区夯实基础。

2.工作原则。

一是坚持党建统领、合力推进。

充分发挥各级党组织的领导核心作用，形成领导有力、分工明确、齐抓共管的良好工作局面。

二是坚持问题导向、聚焦民生。

以解决群众身边事为突破，切实提升人民群众生活幸福指数。

三是坚持重心下移、属地主责。

进一步把社会服务和城市管理职能下沉到街道，充分发挥街道在加强区域党建、统筹辖区治理、组织综合执法等方面的职能。

四是坚持社会参与、居民自治。

积极引导社会专业组织参与社区公共事务管理，着力提升业主大会、业主委员会的自治能力。

3.工作目标。

到2017年底，居住区综合服务管理体制机制基本理顺，老旧小区服务管理长效机制建立工作取得阶段性成果，商品房物业服务实现规范运行。

到2020年，居住区综合服务管理各方责任落实，公共环境优美，设施设备齐全，老旧小区服务管理长效机制实现全覆盖，形成权责明晰、监管到位、服务优质、自治
规范的居住区服务管理新体系。

二、理顺服务管理体制，构建“两级政府、四级管理”的组织体系
4.落实高位运行的领导决策机构。

在区级层面，将居住区综合服务管理作为我区城市管理与社会治理的重要工作内容，在城市管理体制改革工作领导小组的坚强领导下，完善居住区综合服务管理体制机制，决策部署重点改革事项，破解居住区各种管理难题，提升城市管理能力和社会治理水平。

5.成立部门共管的协调议事机构。

在行业管理层面，成立居住区综合服务管理办公室，作为协调议事机构，设在住房和城乡建设委。

办公室主任由主管副区长担任，常务副主任由住建委主任担任，副主任由住建委、城管委以及社会办主管副主任担任，工作人员由成员单位有关人员组成。

负责研究提出居住区综合服务管理改革意见，分派居住区服务管理工作任务，协调解决居住区内跨部门、跨领域的问题。

6.做实职能下沉的属地执行机构。

在街道层面，进一步做实城市管理重心下移和专业职能下沉，设立社区管理机构。

夯实城市管理与社会治理工作基础，强化属地对业主大会、业主委员会以及物业服务企业的指导和监督。

7.完善社区主导的协商共治机制。

在社区层面，发挥社区居委会在社区动员、服务居民、协调利益关系和维护社区稳定等方面的积极作用，建立以社区居委会为主导，业主委员会为主体，物业公司、驻区单位等广泛参与的社区居民协商共治机制，化解社区矛盾、解决突出问题，推动居民自治制度化、规范化。

三、健全工作机制，落实居住区行业监管责任
8.加强居住区物业服务的源头管理。

新建住宅公共区域的专业设施设备要整体规划、分项建设、专业验收、统一管理，实现公共设施设备的验收、交接、管理全程覆盖。

进一步落实居住区物业承接查验工作，将居住区设施设备完好情况，特别是电梯、消防、供水、供电等影响居民正常生活的设施设备作为物业交接重点，厘
清管理责任。

9.强化市场运行机制，促进物业行业健康发展。

引导业主和物业企业双方按照“分级服务、按级论价”的原则，协商确定服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。

充分发挥行业协会作用，强化行业自律、开展行业培训、制定行业标准、维护企业利益，加快行业服务水平提升。

发挥机关事业单位在职人员主动交纳物业费的示范作用，推行在房屋交易环节提示物业费结清制度，有效提升物业服务交费率，助推小区良性循环。

10.加大物业企业监管力度，实现物业服务规范运行。

建立物业服务公示制度，将物业服务企业基本信息、服务等级、服务内容、收费标准、监督电话等主要内容在小区显著位置进行公示，主动接受全体业主监督。

继续加大物业项目收支情况公开力度，保障业主的知情权、参与权和监督权。

建立以群众满意度和第三方物业服务质量评估为主要评价指标，包括行业、街道、居委会在内共同参与的考评机制。

进一步加大行业监管力度，健全物业企业信用信息监管体系，建立奖惩机制，对于勇于承担社会责任的物业企业给予推荐，同时限制有不良记录的物业企业进入我区物业市场。

11.健全专业监管机制，破解居住区“最后一公里”难题。

按照“谁主管、谁负责”的原则，区城管委、区发改委、区卫计委、区质监局、区园林局等相关单位要依法按照职责承担起居住区内供水、供电、排水、供气、供热、停车、电梯、绿化等专业的监管职责，形成齐抓共管的良好工作局面。

各相关专业部门要制定居住区专项服务管理工作方案，明确工作处置流程，实现专业设施设备的专业化管理，确保居民正常生活，破解居住区内“最后一公里”难题。

四、完善社区管理方式，增强居民自治和社区共治能力
12.切实加强对业主委员会的监督指导。

充分发挥社区党组织的领导核心作用，严格把好业主委员会委员的人选关。

有意识扩大党员在业委会委员中的比例，
有条件的业主委员会要成立党的基层组织，在社区党组织的领导下开展工作。

鼓励具有业主身份的社区党组织成员和社区居委会委员参选所在物业管理区域的业主委员会委员，担任业主大会负责人。

存在违法建设、不按时交纳物业费、违反管理规约及业主大会议事规则等侵害他人合法权益的，不宜担任业委会成员。

加大对业主委员会委员的培训力度，建立业主委员会委员考核制度。

定期召开业主大会，落实业主委员会履职报告制度，会议相关内容按照规定报属地街道备案。

业主委员会召开业主大会或业主委员会会议前应告知属地街道，街道要安排专人列席会议。

13.增强老旧小区居民自我管理能力。

充分调动老旧小区居民参与居住区事务管理的积极性和主动性，创新建立老旧小区自我服务管理委员会(简称“自管会”)。

具有一定规模的多产权单位的居住区，负责人应由居委会承担相应职责的委员兼任。

“自管会”要在社区党组织的领导和社区居委会的监督指导下，牵头组织开展本居住区日常服务管理工作。

14.完善居住区公共服务提供方式。

逐步将居住区服务管理向市场放开，鼓励通过政府购买、设立项目资金等途径，引入社会专业组织为业主大会组建、物业选聘、化解矛盾纠纷等居住区事务提供服务，推动居住区服务管理向市场、社会组织等多方参与转变。

15.加快推进服务型社区建设。

完善社区便民生活服务体系，结合“一刻钟社区服务商圈”建设，补充完善因历史原因造成的便民生活服务设施不足，实现便利店（超市）、早餐、蔬菜、家政服务等基本便民服务在居住区的全覆盖。

积极探索人性化、亲情化的便民服务措施，不断提高居住区服务品质和人民群众生活幸福指数。

五、整合各方资源，着力解决老旧小区民生突出问题
16.健全老旧小区长效管理机制。

按照“八个高端体系建设实施方案”的要求，坚持以居民需求为导向，以公共区域“安全防范到位、绿化保洁优良、维修维
护及时、停车管理有序”为服务标准，制定老旧小区服务管理长效机制工作方案，全力破解老旧小区设施设备陈旧、功能配套不完善，日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题，到2020年实现老旧小区公共区域规范化、长效化管理。

17.加大老旧设施设备和居住环境的改善力度。

区财政要加大对产权灭失、产权复杂的居住区公共环境设施的资金投入力度，重点改善公共环境卫生、绿化美化、停车设施、市政设施、夜间照明、公共安全等内容。

督促产权人、管理人积极开展老旧消防设施、老旧电梯的安全评估工作，对存在风险隐患的，要求其及时实施更新改造。

积极探索老旧小区综合整治与棚户区改造相结合的新路子。

18.纵深开展违法建设等顽疾治理。

按照“治乱疏解建高端”的工作要求，依托街道社会治理综合执法指挥中心，进一步强化各职能部门职责，组织专门力量整治和消除一批居住区内违法建设、违法经营、违规使用等群众反映强烈的突出问题。

同时继续深入开展“群租房”和“地下空间”违规使用的查处工作。

六、保障措施
19.加强教育培训。

围绕居住区服务管理工作的要求和内容，依托专业协会的力量，结合工作实际，制定年度培训计划，有针对性的分批组织物业从业人员、业委会、居委会和街道（鲁谷社区）等相关人员进行专业培训。

继续加大对执法人员的培训力度，实现教育培训的常态化，提升居住区综合服务管理水平。

20.强化资金保障。

在充分利用便民工程资金、民生家园建设专项资金的基础上，整合现有资金，争取市级资金，集中做好居住区特别是老旧小区公共环境设施的提升改造。

落实居住区服务管理工作专项资金，用于宣传培训、物业服务质量评估、群众满意度调查、老旧小区长效管理奖励等。

设立居住区服务管理应急维修资金，用于产权不清晰或产权灭失的居住区内设施设备应急维修。

附件：1.老旧小区服务管理长效机制工作实施方案（试行）
2.石景山区老旧小区服务管理参考标准
3.石景山区老旧小区“自我服务管理委员会”指导规则
附件1
老旧小区服务管理长效机制工作实施方案
（试行）
为探索解决我区老旧小区服务管理中存在的突出问题，进一步提升服务管理水平，实现规范化、长效化服务管理，根据北京市《关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见》等文件，制定石景山区《老旧小区服务管理长效机制工作实施方案（试行）》。

一、指导思想
根据区委十一届十二次全会精神及区政府的工作要求，由居住区综合服务管理办公室统筹，各相关部门广泛参与，街道办事处与社区居委会共同推进，以群众需求为导向，以改善民生为核心，积极创新老旧小区服务管理新模式。

推动老旧小区服务管理向市场化、社会化、精细化方向的转变，着力增强群众的幸福感和获得感，为实现高端的社会治理和民生保障体系奠定基础。

二、实施范围
以公共区域未形成统一物业管理的房改房住宅小区为主要实施范围。

三、工作原则和目标
（一）工作原则
1.政府引导，市场运作。

发挥政府的宏观引导和培育作用，加大资金和政策扶持力度，采取市场运作方式，盘活小区现有资源，树立居民有偿服务意识，不断提升小区造血功能，实现小区良性发展。

2.分类实施，示范先行。

各街道（鲁谷社区）应积极探索、大胆创新，优先选
择一些基础条件较好，居民意愿较强的社区，先行分类开展示范工作，产生示范效应后全面铺开。

3.标本结合，统筹推进。

牢固树立长效、优质的理念，将硬环境的改善和软环境的升级紧密结合，彼此促进，为老百姓提供舒适家园。

（二）工作目标
在政府、市场、社会、居民多元参与的机制下，结合老旧小区实际情况，把公共区域“安全防范到位、绿化保洁优良、维修维护及时、停车管理有序”作为服务标准，实现“组织建设好、管理机制好、服务效果好、单位协调好、解决问题好”的五好目标。

到2018年累计完成27个老旧小区服务管理示范小区的建立，到2020年实现全覆盖。

随着我区城市管理体制改革的不断深入和小区服务管理机制的不断创新完善，逐步过渡到“内容全面、居民满意、自主运营”的市场化物业服务管理模式，形成一套可持续发展的老旧小区服务管理运行机制。

四、工作内容
（一）建立老旧小区服务管理组织
由社区居委会牵头，经全体居民选举，成立老旧小区自我服务管理委员会(简称“自管会”)。

“自管会”成员由5至9人组成，一般由热心公益、责任心强、愿意为小区服务的社区居民、产权单位和社区居委会等代表担任。

“自管会”要围绕老旧小区存在的突出问题和居民的共同需求，在社区党委的领导和社区居委会的监督指导下，以社区居民会议的方式，共同决定服务内容、收费标准和管理模式等事项，执行全体居民的共同决定。

在街道（鲁谷社区）的指导下，一个管理区域应成立一个“自管会”。

一个管理区域含多个社区居委会的，由街道（鲁谷社区）确定一个社区居委会负责。

社区居委会承担相应职责的委员应参选“自管会”委员，对具有一定规模的多产权管理
区域，其负责人应由社区居委会承担相应职责的委员兼任。

客观原因未能成立“自管会”的，由社区居委会代行其相应职责。

（二）明确老旧小区服务管理模式
1.物业和准物业模式。

对于规模较大、产权较多、区域相对规整、公共设施较为完备的小区，“自管会”通过合同约定等方式，聘请物业服务企业为小区提供统一服务管理（只对公共区域提供治安防范、绿化保洁、维护维修、停车管理服务的称为准物业模式）。

社区居委会应支持物业服务企业开展多种形式的社区服务，“自管会”和物业服务企业要主动接受社区居委会的指导和监督。

2.社区居民自治管理模式。

对于规模较小，不具备引入物业服务企业的小区，社区居委会或“自管会”要通过服务外包、培育志愿者服务队伍等方式，做好与居民利益有关的停车管理、清洁卫生、绿化养护、秩序维护等工作，改善居住环境。

3.产权单位自管模式。

对于产权单一或较少的单位（大院）自主管理的小区，明确产权单位的责任。

由一个产权单位管理的，由该产权单位负责组织实施自我服务管理；由两个以上产权单位管理的，可在街道的指导下建立小区共商共议机制，明确各自管理区域和责任，共同解决小区房屋修缮、停车管理、绿化保洁、安全防范等问题，实现小区的无缝管理。

鼓励街道（鲁谷社区）根据老旧小区实际情况，在国家法律、法规的框架下，自主创新管理方式。

有条件的老旧小区应积极向市场化物业管理模式过渡。

（三）加大老旧小区公共环境设施改造力度
坚持“条块结合、条专块统”的工作思路，适当对老旧小区停车位、道路、绿化、污水管线、安防等硬件设施进行完善提升。

改造计划由属地街道（鲁谷社区）组织小区自管会在充分征求居民意见的基础上，按照新阶段老旧小区综合整治工作要求逐年上报。

（四）服务管理经费筹集渠道
老旧小区服务管理经费按照“四个一点”原则筹集，即小区居民个人出一点、产权单位担一点、公共收益收一点及政府资金奖一点。

1.居民个人费用。

根据小区开展的服务内容进行测算并交由全体居民讨论决定。

2.产权单位费用。

按房改政策出售公有住宅的单位和购买安居（康居）住宅的职工所在单位，按照有关规定承担相应费用。

执行《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》和《关于北京市机关事业单位物业服务改革有关问题的通知》政策的单位，产权单位部分由居民个人承担。

3.公共收益费用。

主要由小区公共区域内的停车管理、广告等构成。

小区施行停车收费管理，服务企业要按照《北京市机动车停车管理办法》做好相关备案和管理工作。

4.政府奖励资金。

对于服务优质，运行较好的老旧小区，在居民个人负担费用的基础上，按照0.30元／平·月的标准进行奖励，时间为五年（产权单一且由产权单位自行管理的独立小区，奖励标准另行研究）。

街道办事处（鲁谷社区）依据服务合同或协议，对提供服务的主体进行考核，群众满意度80%（含）以上的给予奖励。

五、实施步骤
老旧小区服务管理长效机制建立工作要在居住区综合服务管理办公室的统一领导下稳步开展，确保工作取得实效。

（一）摸清底数，制定方案。

（1月至3月）街道办事处（鲁谷社区）充分调研，将居民意愿强烈的老旧小区列入年度推进计划，摸清小区的产权情况、楼栋、户数等基本情况，建立相应台账；制定具体的实施方案及推进计划，报居住区综合服务管理办公室。

（二）统一思想，宣传发动。

（4月至5月）社区居委会要组织居民代表、楼
门组长、产权单位代表等召开宣传动员会，营造积极参与、广泛支持的良好氛围，配合开展工作。

（三）成立组织，建章立制。

（6月至7月）社区居委会牵头组织，指导监督社区居民成立老旧小区自我服务管理委员会。

“自管会”要结合小区的实际需求，起草管理规约、议事规则，经全体居民表决通过后，在小区显著位置进行公示。

（四）确定模式，明确标准。

（8月至10月）“自管会”要全面掌握小区居民的诉求，在社区居委会的监督指导下，组织召开居民会议，确定服务管理模式、服务内容及标准等公共事项；依据服务标准和管理模式，测算相关费用、选聘服务队伍。

（五）签订协议，监督考评。

（11月至12月）“自管会”执行居民共同决议，与提供服务主体签订服务合同或协议。

街道办事处（鲁谷社区）加强服务监督检查，依据考评结果做好政府奖励资金发放工作。

奖励资金采取先经营、后奖励的方式拨付，由“自管会”或社区居委会按年度或季度提出申请，对考核达标的，由街道办事处（鲁谷社区）分一次或多次拨付。

六、主要职责分工
（一）居住区综合服务管理办公室负责指导、监督、协调老旧小区服务管理长效机制建立工作，定期召开成员联席会议，研究解决工作中出现的问题。

区住建委负责制定老旧小区服务管理长效机制工作实施方案及服务参考标准。

区社会办负责制定老旧小区“自我服务管理委员会”指导规则。

区城管委负责牵头做好老旧小区公共环境设施提升改造工作。

区发改委、区交通委、区园林局、区质监局、规划分局、国土分局、区财政局等职能部门按照各自职责负责老旧小区服务管理的监督、协助工作。

（二）街道办事处（鲁谷社区）充分发挥属地主体责任，将老旧小区服务管理长效工作与社区建设有机结合，建立辖区内老旧小区台账，制定实施方案；组织成
立老旧小区“自管会”，指导、协助确定服务模式，选聘服务队伍；监督考核服务管理单位的日常服务，协调解决老旧小区物业管理及“自管会”工作用房。

（三）各产权单位（产权人）要积极参与，切实承担房屋维修养护责任，加强房屋和相关设施设备维护养护，安排专款补充更新公共设施设备，改善公共环境，确保移交健康完备的设施设备，为实施长效化管理工作夯实基础。

（四）服务单位要切实承担日常管理和服务职责。

严格按照服务内容及标准进行服务，积极主动向街道（鲁谷社区）、社区居委会沟通汇报工作，更好地开展工作。

（五）社区居民要积极配合社区居委会、服务管理单位做好小区日常管理，按时交纳相关服务费。

对于故意损坏公共设施设备的，要依法承担赔偿责任。

七、保障措施
（一）高度重视，明确责任。

建立老旧小区服务管理长效机制是一项系统工程，是规范管理居住区环境的一项带有前瞻性和方向性的工作。

居住区综合服务管理办公室要牵头做好长效机制建立的各相关工作，统筹兼顾好；各相关职能部门要依法落实相关责任，主动配合好；街道（社区）要将老旧小区服务管理工作作为创新社会服务管理体制的重要内容，组织落实好。

（二）建立机制，共同推进。

各有关部门之间应加强联动，相互协调配合。

建立联席会议制度，居住区综合服务管理办公室及属地街道（鲁谷社区）为召集单位，定期组织各成员单位召开推进协调会，沟通工作进展，研究工作难点，落实工作任务。

（三）政策倾斜，加大扶持。

政府对积极承接老旧小区项目的物业企业，在工作中要积极给予支持；对老旧小区中的特殊人群，在征求全体居民意见的基础上，可适当减免服务管理费；具有小区公共事项审批职能的部门，要简化手续，加快办理。