《土地信息系统》第8章 土地定级、基准地价和宗地地价评估系统

8.4 宗地地价评估
8.4.1 宗地估价系统特点和功能
宗地估价系统需要满足各级地价评估事务所的需求，包括日常 数据的维护和管理，以及宗地估价业务办理的需要和估价成果 的输出。宗地估价系统最终开发目标是成为一个功能齐备的、 可以完成各级地价评估事务所宗地估价任务的信息系统。
系统最终需要解决如下问题： （1）解决数据存储、维护和管理问题。 （2）方便基准地价更新。 （3）科学准确地估算宗地价格。 （4）高效的结果输出和信息查询。
1.动态数据服务 2.数据的实时传输 3.交互的、动态的三维场景 4.多媒体技术的使用 5.GIS实体的模糊查询技术
本章小结
本章主要内容是土地定级系统、基准地价测算和自动更 新系统以及宗地评估信息系统，并介绍了这些系统之间的关 联和综合运用。
关键词
土地定级 基准地价测算和自动更新系统 宗地评估信息系统
第8章
土地定级、基准地价和宗地 地价评估系统
8.1 土地市场的主要业务
土地市场管理包括：
➢ 土地交易行为管理（eg.土地出让、转让、抵押和租赁） ➢ 土地价格管理（eg.基准地价、标定地价和交易地价） ➢ 市场中介服务机构管理 ➢ 土地收益管理
……
在土地市场业务中，目前基准地价评估和宗地地价评 估已经实行信息化管理。
城镇土地定级与基 准地价评估流程图
城镇土地定级
城镇基准地价评估
多
土地极差收益测算
因 素
评估区域总分值计算
分
值 加
均质地域划分
和
法
均质地域总分值计算
交易样点地价计算 基
准
地 产 交 易
宗 地 地 价
地 价 调 整
土地定级总分等值线图 均质地域基准地价确定
资 料
评 估
分
城镇土地级别确定
析
工业用地
住宅用地
8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.3 系统实施的可行性分析
➢首先，目前不存在特殊的、尚待开发的、对系统建设具有 决定性作用的高尖端技术。 ➢其次，计算机的硬件的价格对新产品的开发已经不起决定 作用，系统开发软件诸如PC-GIS的售价也一降再降，因此开 发成本也符合我国目前的基本国情。 ➢最后，在开发的过程中有国外的经验可以借鉴。系统开发 最大的难点在于资料的收集和整理上。
8.1 土地市场的主要业务
土地定级工作程序一般按以下步骤进行：收集资料、定级 因素选择和权重确定、分析资料、因素作用分值及网点总分 值计算、土地级别划分、土地收益测算、级别边界落实与级 别图测绘、面积量算、成果整理与资料收档。
基准地价评估是一项系统工程，一次性评估完成后，隔两 年进行调整。
城镇土地定级与基准地价评估
商业用地
其他用地类型
8.2 土地定级
1.基本功能
（1）交互式任意地选择影响城镇土地级别的各项定级因素； （2）根据因素类型，自动计算作用分值； （3）采用多种方法交互式确定定级因素权重； （4）自动确定土地级别； （5）绘制土地级别图以及各项定级因素作用分等值线图； （6）对划分的土地级别进行级别检验； （7）为用户提供交互式修正级别数据界面。
8.2 土地定级
2.数据流程 定级因素选择，数据采集
定级因素 数据准备
定级因素指标确定
网格单元确定
网格单元单因素分值计算
网格单元因素综合作用分值
重定 确级 定因
素 权
绘制因素作用 分等值线图
极差收益 测算检验
确定级别分值界限 确定级别图层与应用图层叠加
确定土地级别
绘制土地级 别分值等值 线图 Nhomakorabea土地定级 报告
8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.2 系统设计
1.系统的功能设计 2.系统的流程设计
（1）数据的调查和输入 （2）管理和评价 （3）产品的生产和表达 3.基准地价数据库设计 （1）建立基准地价数据库的具体工作 （2）建立基准地价数据库的技术路线 4.系统输入、输出设计 （1）输入设计 （2）输出设计
复习思考题
1.土地市场的主要业务有哪些？ 2.一般宗地评估信息系统的特点和功能是什么？ 3.基准地价数据库包括哪些内容？
8.4 宗地地价评估
8.4.2 宗地估价系统的总体结构
宗地估价系统
项目登记 子系统
价格评估 子系统
信息查询 子系统
结果输出 子系统
用户界面
基本数据库 文档库
案例库
方法模型库
数据库
8.4 宗地地价评估
8.4.2 宗地估价系统数据库设计
1.基本信息数据库 2.案例库 3.文档库 4.方法模型库
8.5 网上房地产管理系统实现的关 键技术
因素作用分值计算 最佳路径
土地级别确定
8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.1 系统建立的意义
➢基准地价是对城市各级土地或均质地域及商业、住宅、工 业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。 ➢基准地价是反映一个城市地价高低的综合指标，是评估宗 地地价的基础，是政府制定管理措施、投资决策和国家征收 土地使用税的依据，经政府公布的基准地价对土地利用、投 资具有指导作用。
绘制土地 级别报告
定级因素作 用分值图
量算各级 别面积
8.2 土地定级
3.土地定级模块的基本结构
辅助图层选择
用地类型选取
用地类型设置
用地类型删除
土 地 定 级
因素体系设置 评价单元设置
定级因子选取 定级因子删除
德尔菲法
因素权重确定方法
因素功能分及 服务半径计算
直线距离 最短路径
层次分析法 因素成对比较法