土地储备与城市规划融合发展

土地储备与城市规划融合发展
摘要：为了能够更好地化解我国城市的发展以及土地资源储备上所产生的问题，为未来社会的发展奠定坚实的基础。

本文在概述土地储备与城市规划的关系
的基础上，对城市规划与土地储备有机融合易出现的问题进行分析，并探讨了土
地储备与城市规划有机融合发展的策略，以供相关的工作人员参考借鉴。

关键词：土地储备；城市规划；融合；发展；策略
1土地储备与城市规划的关系
土地储备和城市规划都是政府管理城市发展建设、促进国有土地资产保值、
增值及变现的重要手段，城市规划是土地储备制度的运作基础，土地储备能确保
城市规划的有效实施，二者相结合能优化城市的土地利用结构和提高土地利用率。

土地储备和城市规划具有同一性，又存在差异性。

两者在促进土地资源集约节约
利用，保证城市的合理开发和利用方面具有同一性。

同时，二者在城市发展进程
中重点发挥作用方面又存在差异性，土地储备具有微观性，注重短期的效果和所
创造的经济效益，而城市规划是以宏观的角度来规划城市的中远期发展蓝图，具
有全局性，注重社会效益与经济效益的统一。

2城市规划与土地储备有机融合中容易出现的问题
2.1以土地储备可实现的利益来指导城市规划
政府对土地财政的依赖性和土地储备部门的主观判断缺乏规范的指导与技术
支持，致使土地储备部门会以土地储备短期内可实现的利益来确定城市规划的各
项指标，比如为了实现较高的经济收益，加大地块的开发强度等，尤其是实物储
备先于规划审批，在不了解实地规划面积与性质及开发强度的情况下盲目测算，
就会出现储备土地与规划道路面积重叠、规划道路从该地皮穿越等问题，有时为
了短期内的经济效益，政府部门常以城市规划的废弃作为代价。

2.2规划管理的难度得到大大提高
现阶段在全球经济一体化影响下发展市场经济，竞争十分激烈，城市区域与
其他城市区域的联系更加便捷、紧密，导致流动资本、流动技术、流动人口等的
不确定性增大，增加的这些不确定因素使城市区域的经济发展规划和相关管理工
作难度增大。

目前很多城市居民对外的流动性增强，造成部分城市人口减少，很
难进行准确预测，根据城市人口数量规划未来发展方向的传统城市规划方式，已
经不能准确地预测和确定城市发展需要的用地规模。

2.3城市规划与土地储备管理部门缺乏有效沟通
土地储备是由各级地方政府的土地储备机构组织实施，城市规划由各级地方
政府的规划管理部门组织实施。

各级土地储备机构在进行土地储备前应对规划条
件进行前置，但在具体工作中，双方仅站在本单位的角度，未能从未来城市发展
的角度进行衔接。

比如各级地方政府城市规划与土地储备土地分类标准不统一，
二者依据的政策法规也不同，导致土地的使用性质无法准确定位，后期土地收储
出让后易造成冲突。

在土地完成回收储备之后，后期的出让工作对土地的兼容性
有很高的要求，但是在城市规划中对土地的性质规划较宽松，易导致二者矛盾。

3土地储备与城市规划有机融合发展的策略
3.1推动城市规划与土地储备一体化
在城市土地储备工作的前期、收储、出让环节，要做好规划和收储一体化。

其中最重要的就是前期环节。

在前期环节，要结合最近时间内的城市规划方案和
建设方案全面寻找土地储备资源。

这其中包含着众多内容，例如国民经济发展计划、城市重点发展项目和内容、城镇土地储备的重点地区和根据土地的应用性质
而需要置换的用地等，这些都是需要解决的问题。

在收储环节的具体操作中，要
提前预留土地储备用地，保障城市未来规划的实施。

在出让环节，要提前进行产
业谋划，结合地方实际情况，分类进行不同的开发。

在整个土地储备开展过程中，尽可能减少不能收储不符合规划标准的土地资源，或开发之后不利于经济增长的
土地以及城镇的绿化用地等。

3.2规划预留弹性用地
目前我国城镇发展速度快，制定的城市规划可能在较短的时间内就不符合城
市发展的需要，在城市土地用地规划的过程中，规划预留弹性用地显得尤为重要，可以有效解决城市发展中的不确定性。

同时，土地储备与城市规划的用地分类不
统一问题，可以通过土地的兼容性解决，土地兼容性控制不仅可以提高城市规划
的弹性、活力和可操作性，而且更加有助于发挥城市规划的引导作用。

3.3有效提升城市规划质量，增加土地资源出让收益
城市规划有利于土地资源的整合、城市功能的完善以及城市综合能力的提升，对其具有积极的促进作用。

城镇的规划方案一旦制定完成，在短时间内不可再随
意更改。

如果不得不进行修改，需要经过全面协商，听取多方面建议，同时也需
要耗费大量的时间和精力。

要想提升城市规划质量，需要工作人员在方案制定初
期就具备一定的前瞻性和可行性，用较高质量的城市规划方案引导土地储备工作
的开展。

在较高质量的城市规划方案引导下的土地储备，可以最大程度地完善城
市空间结构和资源，做到土地资源的配置优化，将土地资源的作用价值呈现最大化。

3.4在国土空间规划引领下做好土地储备规划，科学编制储备计划
结合城市定位、发展方向、产业塑造，把握经济社会五年规划对各类土地规模、结构的需求，以“集中连片储备、节约集约利用”为导向，摸清底数、整体
操盘，将土地储备规划纳入国土空间规划专项规划管理。

依据土地储备规划科学、有序地编制土地储备计划，合理确定土地储备范围，确保土地储备空间与规划空
间适配，对于土地储备的规模、布局、结构、供地时序等要统筹、有序、合理规划；完善土地储备库建设，编制与国民经济和社会发展奋斗目标、年度计划有机
衔接、相互协调的土地储备计划，同时与城市近期建设规划、土地市场运行、城
市建设资金需求及地方政府债务限额相适应。

3.5加强管理监督工作
首先，应整体规划土地资源，有效进行土地管理，逐渐缓解城市建设发展与
土地使用之间的矛盾，实现二者的协调发展。

其次，土地资源管理部门要充分认
识土地管理工作的必要性及重要性，明晰权责，加强使命感，落实土地监督工作。

在土地资源供给过程中，要提高要求，控制供给，实现集中管理，促进土地科学利用。

第三，应加强土地用地的审查工作，及时发现审查工作中的问题和不足，并针对性地实施管理。

同时，有关部门应提升审批标准，坚持对用地项目进行严格考察，坚决遏制违反规定用地行为，坚持符合标准才批准用地的原则，严格落实好审批工作，为国家土地的有效利用奠定良好基础。

4结束语
土地储备、城市规划有机融合发展可以提升城市土地的利用效率和完善城市土地的功能结构。

城市规划和土地储备既能相互促进又能相互制约，两者可以有效地节约利用城市土地资源，保证城市土地资源的科学开发。

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