物业环境管理手册

环境管理手册
第一章环境管理工作概述
（一）清洁管理
现代清洁不但注重一般业务的“扫”，更为注重专业的“保”，防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。

因此，我们的清洁作业更注重专业业务的含义是“保洁”。

清洁工作，选用适当的清洁用品，不但能保持建材的外观整洁，而且能更进一步减少各种腐蚀；使用无污染清洁剂保持环境的清新，并采取保护措施，还可以提高建材使用中的抗磨损能力。

（二）绿化管理
在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。

（三）消杀管理
为有效控制“四害”密度，营造良好的工作和生活环境，将以“预防为主、全面达标”为原则，根据季节的变化，制定相应的消杀工作计划，把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。

消杀区域主要包括：大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室和食堂。

在消杀工作过程中，将以不影响人员正常办公、生活为前提，把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在夜间或周末进行，在第二天工作日开始前做好通风排气。

在消杀工作质量控制方面，把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠患，消灭白蚁危害。

（四）排污管理
服务中心对于项目的污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化的管理，确保业户或
租户有一个无污水、无废气、无臭气的工作、生活环境。

（五）污染控制
服务中心对于各种可能的污染源如食堂排烟、风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。

并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。

（六）倡导洗手间文化
通过对洗手间内的精心布置，如绿化摆设、墙面布置等，倡导洗手间文化，为环境管理提供一个示范点，同时也是环境管理的一种升华，展示的不但是一种风格，还是一种文化，还是一种让人感慨万千的感想。

第三章工作职责
一、环境部工作职责
（一）在物业服务中心经理领导下负责本区域内的清洁、绿化工作。

（二）遵纪守法，遵守公司的各项规章制度，保持高度的纪律性、纯洁性，做到文明服务、争创一流。

（三）根据国家有关法规及公司的有关规定制订工作计划，具体落实服务中心岗位责任。

（四）协助服务中心各部门搞好管理项目内各项规章制度的落实、优化管理，美化环境。

（五）对事件、事故进行调查，处理，积极配合其它部门的工作.
（六）积极组织环境部参加服务中心的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高部门管理水平。

（七）高质完成上级交办的其他任务。

二、环境主管岗位职责
（一）负责对服务中心环境卫生、绿化方面工作的管理。

（二）负责对服务中心保洁员、绿化员进行岗位培训，做好培训记录。

（三）负责服务中心环境卫生、清洁、绿化工作进行检查、监督、指导，以及对保洁员、绿化员进行考核，并做好记录。

（四）按有关规定和要求及时纠正、处理环境卫生、绿化方面服务过程中发生的不和格现象，发现重大问题及时上报主管领导。

（五）协调处理关于环境卫生、绿化方面的投诉。

（六）完成上级领导交办的其他工作。

三、保洁领班岗位职责
（一）负责对本物业环境卫生方面监督工作的管理。

（二）负责对服务中心保洁员进行岗位培训，做好培训记录。

（三）负责本物业环境卫生、清洁工作进行检查、监督、指导，以及对保洁员进行考核，并做好记录。

（四）按有关规定和要求及时纠正、处理环境卫生方面服务过程中发生的不合格现象，发现重大问题及时上报部门经理。

（五）协调处理关于环境卫生方面的投诉。

（六）完成上级领导交办的其他工作。

四、保洁员岗位职责
（一）熟悉管辖区域内的清洁范围及操作程序，掌握操作技能。

（二）负责管理区域周围的通道、地面停车场、绿化带的清洁保养工作。

（三）负责管理区域室内所有公共部分的清洁保养。

（四）负责管理区域内所有生活垃圾的收集，并协助清运公司清运，清理干净工作现场。

（五）正确使用清洁设备，做好日常维修保养工作。

（六）要认真学习业务技术知识，提高业务水平。

（七）积极参与服务中心组织的各项活动。

（八）按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。

五、绿化员岗位职责
（一）熟悉管理项目的绿化面积和布局、花草树木的品种。

（二）熟悉土壤性质，掌握季节性绿化物的栽培技术。

（三）懂得花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理的方法。

（四）对花草树木要定期培土、施肥、除杂草和病虫害，并要修枝剪叶、补苗、淋水。

（五）要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被盗窃，花木生长茂盛。

（六）熟悉防治病虫害的农药性能和作用，及时防治和护理。

（七）对一些观赏性绿化物要经常保持其清洁。

（八）正确使用剪草机及其配套设备，做好日常维修保养工作。

（九）检查、记录绿地、树木情况，及时处理违章，解决问题。

（十）要认真学习业务技术知识，提高管理水平。

（十一）及时制止任何故意破坏绿化物的人员并予以批评教育。

（十二）完成上级领导交办的其它工作。

第四章环境工作制度
一、垃圾管理制度
（一）服务中心实行12小时卫生监督，并由主管人员负责对管理项目生活垃圾，装修垃圾进行分类且清除。

（二）保洁工作人员每天要保持定期将垃圾清除，并保持垃圾箱的清洁。

（三）业户或租户要保持管理项目的公共环境卫生，不得乱扔垃圾，践踏草坪。

（四）管理项目内装修垃圾由装修户自行清理的，装修户须装修垃圾袋装后运往专门垃圾填埋厂处理，其中的盛装各类油漆、溶胶的容器须交由专门有资
格处理此类有毒害废弃物的厂家进行处理。

（五）管理项目的环境要定期进行药物消杀，以减少管理项项目的蚊虫，减少项
目的垃圾污染。

二、生活垃圾污染的控制办法
（一）每天按规定的清运时间将集中在周转站的生活垃圾，配合垃圾清运公司的清运人员逐袋把垃圾投放在垃圾清运车内。

（二）地面保洁员清扫地面时，将地面上的垃圾装回垃圾桶，如量多即时通知清运公司将其清走。

避免垃圾蒸发污染周边环境。

（三）每天定期冲洗垃圾房内的地面和墙壁将污水扫入下水道内，保持地面干净。

（四）清运垃圾完毕后，将垃圾桶放回原处，并摆放整齐，然后将地面和污水冲冼干净。

（五）相隔10天对站内的所有的垃圾桶彻底用清洁剂刷洗一遍，并一切彻底的消毒杀虫一次。

三、固体废弃物管理办法
（一）服务中心物业产生的固体弃物遵照“分类投放、回收利用、集中保管、综合评价”的原则进行。

1、“分类投放”，将服务中心物业产生的固体废弃物分为四类，即一般生
活垃圾、可回收垃圾、有毒有害垃圾、装修垃圾。

业户或租户和员工应
将自身产生垃圾进行分类，并将不同类的垃圾投入相应垃圾桶或特殊处
理（专指装修户要将其产生的装修垃圾运到政府规定的地点进行统一处
理）。

2、“回收利用”，服务中心物业产生的可回收垃圾投放后，再由专人进行
回收，仍有利用价值的循环再用，也可以统一出售给已具备资格的回收
商。

3、“集中保管”，在暂未找到厂家可以处理生活区产生有毒有害垃圾（而
非工业产生）前，将分类投放的有毒有害垃圾集中保管，存放起来，直
至找到可以处理此类生活区产生的有毒有害垃圾的商家为止。

4、“综合评价”，收购、处理服务中心物业可回收垃圾、有毒有害垃圾的
厂家必须是具备相应资格的，管理公司（服务中心）则负责资格的认定。

（二）固体废度物的分类
1、“一般生活垃圾”包括果皮、剩饭菜、值物、纸巾、灰尘、碎布、皮革、
陶瓷、花土等。

2、“可回收垃圾”包括报刊、书纸、饮料瓶、橡胶制品、金属等。

3、“有毒有害垃圾”包括废灯管、电池、医药制剂及用具、农药罐（袋）、
润滑油罐、气雾剂罐、废的设备用油、灭火器使用后的废弃物等。

4、“装修垃圾”包括碎砖、水泥、砂、木材等。

（三）管理项目应内设置三色垃圾桶
（四）黄色垃圾桶用于投放一般生活垃圾，绿色垃圾桶用于投放可回收垃圾，红色垃圾桶用于投放有毒有害垃圾。

（五）服务中心对业户或租户和员工进行针对垃圾分类投放的环境宣传和培训，以使管理区域内的垃圾分类投放、处理的做法持续有效的实行下去，服务
中心的环境部负责人每周对垃圾分类投放、处理的效果进行检查。

四、环境噪声控制管理办法
影响管理项目的环境噪声来源以下方面：设备运行噪声、管理服务工作产生噪声、装修噪声、机动机噪声、业户或租户生活、娱乐噪声、商铺经营噪声、物业红线以外噪声等。

（一）设备运行噪声必须环保整改验收，达标排放。

（二）管理服务工作产生噪声分为社区文化活动噪声、日常工作噪声。

对于前者，活动场所尽量选在封完闭、隔音的室内，活动时间严格控制在晚上10：00
以前结束，并取得噪声影响到的住户的谅解。

说话声音要轻、在楼道里脚
步要轻、开关门要轻、拖地要轻（特别是凌晨）、禁止走在容易发出刺耳
噪声的水箱盖上。

（三）装修噪声通过严格执行“装修管理规定”有关噪声控制要求来控制。

（四）机动车噪声通过严格执行有关噪声控制要求来控制。

（五）居民在日常生活中，须注意电视、音响声音调节适中，剁菜声音要小，容易发出噪声的金属、罐须轻放，免碰撞，避免娱乐、聊天时高声喧哗，家
庭晚会、舞会时间不能超时晚上1点。

在楼道行走放轻脚步、开关门要轻。

各层居民有责任控制其养值的宠物避免或少发出不受他人欢迎的叫声，如
鸟叫、狗吠等，饲养者必须对因其宠物叫声惊吓到他人引起的法律责任负
责。

（六）对于居民合理投诉服务中心物业红线以外的噪声，服务中心须及时联系相关部门（城管办、环保局等），并跟进处理，还应并将处理意见、结果（不
管是否有效解决）及时通报投诉人。

五、绿化日常操作规定
（一）浇水：
植物生长离不开水，但各种植物对水的需要量不同，不同的季节需要量也不一样，所以要根据具体情况灵活掌握，做好浇水工作。

1、根据气候决定浇水量。

1）在阴雨连绵的天气，空气湿度大，可不浇水；
2）夏季阳光猛烈，气温高，水分蒸发快，消耗水分较多应增加浇水次数和份量。

每周一、三、五安排浇水工作；
3）入秋后光照减弱，水份蒸发少，可减少浇水次数。

每周一、四安排浇水工作；
4）入冬后，光照少，水份蒸发少，以每周浇水一次，浇透为宜；
5）半荫环境可少浇水。

2、根据品种或生长期来决定浇水量。

1）新种植物处于生长期应多浇水；
2）深根植物抗旱性强，可少浇水，如已种植二年以上的树；
3）荫生植物和肉根植物需要水分多，浅根性植物不耐旱，要多浇水；
3、根据土质合理浇水，含泥量多，储水性好的土壤可少浇水；对沙量高，储水性差的土壤应多浇水。

（二）施肥：
园林绿地栽植的树木花草种类多，有观花、观叶、观姿、观果等植物，又有乔灌木之分，各对养份的要求不同：
1、行道树、遮荫树，以观枝叶为主，应在开春时以穴埋长效肥，如肥泥等；
2、观花观果植物，开花前施氮肥，促进枝叶生长，花芽形成后，施复合肥；
3、绿篱应在开春时，以开沟填埋的方式施长效肥，灌木穴埋长效肥；
4、草坪应在开春和入冬施氮肥；
5、其它植物应根据生长情况施肥。

（三）整形、修剪
整形、修剪是园林栽培过程中一项重要的养护措施，树木的形态，观赏效果、生长和开花结果及管理项项目整体环境效果等方面，都需要通过整形修剪来解决或调节。

1、树木整形修剪分生长期和休眠期。

1）生长期修剪安排在夏季，对春季生长形成的徒长枝修剪。

修剪过程中应注意树木形态，修剪后保持树木自然形态，对细叶树木应注重造形修剪，形状有塔形、圆锥形、柱形；
2）休眠期修剪安排在入冬后进行，对落叶树木和宽叶树术进行蔬枝、截枝和修形，以利植物积蓄养分，开春后有利生长。

对桂果树木，摘果后进行疏枝截枝。

2、绿篱、灌木修剪，每年修剪不少于4次，绿篱修剪要求整齐，适当修剪造形：对灌木修剪要充分发挥想象力，根据环境修剪成杯形、心形、头形、丛生状、圆球形，也可以修剪成多层式、螺旋式、半圆状；
3、草坪修剪应实行多次少剪方法实行，草高控制在5厘米发下，每年剪草不少于三次，安排在5月、8月、11月进行。

（四）除草、松土：
1、树木、绿篱、灌木等植物底部非人植的草类清除并松土，面积大小根据需要而定，以减少草树木争夺土壤中的水分养分，有利于植物生长。

松土深度应不小于10厘米。

使土壤疏松透光，达到保水、透气的效果。

2、草坪杂草要做到勤除勤拔，特别在春天杂草生长期，要做到斩草除根。

生长期内做到每半月个除草一次。

（五）病虫害防治：
花木在生长过程中都会遇到病虫害危害，病虫害的防治，应贯彻“预防为主，综合防治”的基本原则。

要做到以下几点：
1、对症下药：根据病虫害情况，掌握药剂性能和使用方法，对症下药，进行有效的防治；
2、适时施药：注意观察和掌握病虫害的规律适时施药，以取得良好的防治效果；
3、交替用药：长期使用单一药剂，容易引起病原和害虫的抗药性，从而降低防治效果，因而各种类型的药要交替使用。

4、安全用药：严格掌握各种药剂的使用浓度，控制用药量，防止产生药害。

5、喷药时，在没有掌握药剂性能和浓度前，应进行小量喷施试验后，才大量施用。

喷药时要按规程进行，保证人身安全。

（六）整体质量要求：
1、树木：树上无枯枝、枯叶，造型独特，地面无杂草、杂物，土壤疏松。

2、绿篱：修剪整齐、（高矮一致），种植密、无枯枝黄叶、无大面积早斑、地面无杂草杂物，土壤疏松。

3、灌木丛：修剪整齐，造型独特，、无枯枝黄叶、无病虫害、地面无杂草杂物，土壤疏松。

4、草坪：修剪整齐，高度在5厘米以下，种植稠密、无大面积枯死、无大面积病虫害。

5、盆景：修前及时，施肥、浇水适当，盆内无杂草杂物，土壤疏松，摆放安全。

六、游泳池投药操作规程
（一）当游泳池在灌水状态时，便要对游泳池进行投药。

（二）当游泳池要开循环泵灌水时，将2公斤氯化铅调成液体，倒入沉淀剂药箱，开启投药泵A，对水池投药。

（三）在投氯化铅药同时，10公升液体漂白水倒入消毒剂药箱，并启投药泵内。

（四）投药完后，停止投药泵。

（五）当游泳池灌满时，重复以上投药过程一次。

（六）将循环泵正常运转24小时。

（七）过24小时后循环泵过滤后，游泳池底下会有一层杂质沉淀物，用水底的吸尘器将沉淀物吸走。

（八）沉淀物吸完后，重复投药一次，将游泳池的水继续过滤24小时后，并对池底吸尘。

（九）吸尘完后，完成游泳池全套过程，并检验和调节器节水质，并达到要求为止。

七、卫生保洁管理规定
（一）环境主管是保持项目清洁卫生的直接责任人。

（二）住（用）户的责任和义务
（三）各住（用）户使用垃圾袋投入垃圾桶内，不准把垃圾放在门口、走廊或楼梯间。

（四）严禁任何人员随地吐痰，乱丢纸屑、烟头、果皮及瓜壳等。

（五）不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

（六）禁止把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，住（用）户应负全部修理费用。

（七）项目内任何公共地方，均不得乱涂、乱画、乱贴及乱竖指路牌、广告牌等。

（八）用户装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于走廊、楼梯通道或公共场所。

（九）住（用）户不得向室外（即窗外或阳台外）倾倒污水、抛纸屑、烟头、杂物等。

八、绿化管理规定
为搞好本区域的绿化养护管理工作，保持本区域环境优美，特制定本规定。

（一）本区域的绿化，指区内绿化、花草、树木、园林建筑小品、屋顶绿化等，属本区域公用设施组成部分，其更新、改造和完善工程由服务中心负责，并按本市绿化达标要求管理区内绿化。

（二）服务中心采用各种形式开展宣传，使“保护绿化，美化本区域”成为住户共识，形成良好风气，自觉爱护区内“一草一木”。

（三）服务中心绿化人员职责(请见《绿化员岗位职责》)。

（四）本区住户是绿化的享用人，负有爱护、管理本区绿化的权利和义务，严禁下列破坏生态环境、妨害绿化的行为：
1．占用绿化地段。

2．践踏绿化草地、林带。

3．攀折花木，毁损涂污园林小品。

4．行人和车辆在绿化带上行驶，碰坏绿篱和栅栏。

5．在绿化区内堆放物品，设置广告招牌。

6．在花木、建筑物、雕塑小品上拉绳晾晒衣物。

7．在绿化地上倾倒垃圾，抛洒杂物。

凡有上述第一项行为，按侵占每平方米罚款20—50元处理，并限期恢复原貌；其余各项中，凡损坏花草树木，按“损一罚五”罚款；凡损坏设施者，按造价的2倍罚款。

（五）根据当地市政协委员文件规定，凡人为造成花木及保护设施损坏的，作相应处罚。

（六）为了做好这项工作，对检举破坏绿化的人员，给予罚款收入的50%作为奖励，奖罚由服务中心执行。

对违反园林绿化规定，不听劝阻、刁难、或殴打管理人员情节严重的，送交司法部门处理。

九、绿化工作制度
绿化工作是保持生态平衡、美化环境的一项重要工作，关系到辖区的环境和形象，直接反映了物业公司的管理水平，绿化养护队应高度重视这一工作，严格遵守以下制度：
（一）确保区内绿化率达到30%以上，绿化覆盖率35%以上，绿化完好率98%以上，服务中心以此指标考核绿化队工作。

（二）认真养护各种花卉苗木，满足区内绿地的补植、更新，不断学习、研究新技术，积极引进和培育品种。

（三）根据季节、天气和花卉品种确定浇水量，选用不同淋水工具，种植幼苗用细孔花壶、中苗用粗孔壶、大的或草坪用胶管套水龙头。

花木、草坪每周
淋透土水1次，草坪土壤湿度不小于5厘米。

（四）除草及时，保持草坪、花圃清洁。

结合除草进行松土、施肥；施肥应贯彻“勤施、薄施”的原则，避免肥料浓度过高造成肥害。

（1）花木每季度除草、松土1次，并结合施肥，视植株大小每株穴施复合肥2-4两，施后覆土淋水。

（2）草坪经常修剪，草高控制在5厘米以下，每季度施肥1次，每亩施复合肥5-10公斤，施后淋水或雨后施用。

（3）绿篱在春、秋每季度修剪1次，剪后淋水施肥，折合每亩施复合肥5-10公斤。

（五）发现病虫害要及时防治，不要让其蔓延扩大。

喷药时，农药要妥善保管，要按防治对象配置药剂，按规章做好防范工作，保证人畜花木安全。

在没
有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施实验后，再大量施用，既做
到除病虫害又保证花木正常生长。

（六）绿化养护队要培养员工的敬业精神，养成严格按操作规程施工的作风，加强业务培训，使员工成为一专多能的骨干力量。

（七）爱护各种机械器具，使用时按操作规程，使用完后妥善保管，不经服务中心经理同意不得外借。

十、保洁工作制度
为保持干净整洁，使住(用)户享有优雅舒适的生活环境，结合管辖区实际情况，特制订本制度。

（一）清扫保洁队员应热爱本职工作，培养良好的职业道德和敬业精神，不怕苦、不怕脏、不怕累，用辛勤汗水赢得社会的尊重和承认。

（二）严格执行清扫保洁工作程序，按时完成各项任务，并按规定质量标准检查验收。

（1）每天清扫行车道路两次，上下午各一次。

（2）每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。

（3）每天清运垃圾一次。

电梯间、楼梯每周擦抹两遍。

（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。

（5）每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次，主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。

（6）每季度疏通沙井一次。

（一）完成规定清洁任务后，应在区内认真巡查保洁，制止破坏环境卫生的行为。

（二）业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞，必须在24小时内处理完毕。

（三）保洁员在当班时间发现不卫生现象时，应立即予以清除，如工作量过大，应向领导报告，组织保洁员进行清除。

（四）认真使用、保管各种清洁工具、机具，不得随意乱放，以免丢失、损坏。

有意损坏或丢失工具者，要照价赔偿。

（五）严格遵守劳动纪律，按时上、下班，上班时不得无故离开工作岗位，不得无故旷工，请病、事假须得到上级批准。

（六）注意仪容仪表，上班时应穿工作服、戴工牌，不得穿拖鞋、短裤上岗。

（七）符合下列条件之一者，将给予嘉奖、晋升：
（1）对搞好清扫保洁队管理，提高服务质量有贡献者.
（2）在服务工作中，创造优异成绩者。

（八）违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者，将按规定给予警告、停职直至开除的处理。

十一、垃圾中转站清洁制度
（一）早上7：00-8：00，中午2：00-3：00为清运垃圾时间，清运完毕后，当即用水冲洗、清扫，保持洁净率达99%以上。

（二）每天对垃圾中转站用药物喷杀蚊、蝇、虫二次，时间为早上、下午各一次。

（三）每季度对外墙壁粉刷一次。

（四）保洁员必须维护中转站卫生，对不卫生现象视而不见的，视为失职，视情节轻重给予警告、罚款、直至辞退。

（五）专人负责清倒垃圾，除工作人员外，不得进入垃圾中转站（清运时）。

（六）中转站外围环境卫生实行日保、周清、月检查。

第五章保洁作业指导书
一、保洁员仪容仪表及言行规范
1.目的：规范保洁员言行，提高保洁员的服务形象。

2.适用范围：适用于公司各管理项目保洁员。

3.职责：保洁员严格按要求规范言行举止。

4.内容：
4.1仪容仪表的基本要求：
4.1.1上岗前应按规定穿着服务中心统一的制服，制服要干净、整洁、鞋子要擦（洗）干净。

通常员工的袜子的颜色应跟鞋子的颜色一致，以黑色为主。

制服不得越季穿着或制服与便服混穿。

4.1.2自觉佩戴好胸牌或工号牌，工号牌应端正地佩戴在左胸上方。

4.1.3女员工要适当化淡妆，发型应统一束扎于脑后，经常修剪指甲，上班时应摘除项链、戒指等饰物，男员工发根不过衣领，不留长胡子，大鬓角。

4.1.4工作中严禁双手叉腰或将手抱在胸前，也不可以将手插在衣裤袋内。

4.2言行规范及纪律要求：
4.2.2工作中遇到业户或租户经过应迅速停止作业，给业户或租户让出通道，并欠身点头问候或目光接触问好。

4.2.3与业户或租户同行时，不得抢道而行，与业户或租户相遇应靠边行走，不得从两人中间穿行，请人让路要讲对不起。

4.2.4不随意打听业户或租户的年龄、职务、家庭、小孩、工资收入等其他私人信息，也不轻易向业户或租户了解随身的服装、金银首饰及贵重物品的价格、产地。

4.2.5不轻易接受业户或租户的赠送礼品，如发现不收可能导致失礼时，应表示深。