写字楼基础知识培训

标准的交付，架空地板、充分的电源供
应并配有后备电源，如项目有一定规模 的商场，则需有单独的写字楼入口。 2.7米以上（包括2.7米） 等候时间不超过30秒 平均每20㎡有一根电话线 丰富经验、有知名度的物业管理公司 对于连续几个楼层的销售是可行的，但 如果单层或部分楼层销售于小业主或投 资客户，则会引起大厦的管理以及维修 事宜
Part2
写字楼分类——按功能及构造分类
纯写字楼 , 是办公功能占绝对优势的物业类
型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供 服务，一般地在底层只有银行、咖啡店、高级 餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等，部分 写字楼甚至完全没有任何商业，做到了真正的 “纯”写字楼。
办公楼部分
避难层
写字楼大堂
地下车库和后勤机房
乙级写字楼
坐落于市区，主要商业办公区 交通便利 土地性质为商业用地 可视性一般 超过10000平方米 国内乙级设计院 有大堂，按大厦总面积计算停车位服 务面积至少每220-250平方米配置一 个停车位 不少于800平方米 不低于2.5米 ＜11cm或无 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务 面积不超过6000平方米,载重1000㎏/ 部，速度不低于3m/s 可无 两管风机盘空调系统，新风量30立方 米/人/小时 办公区提供不低于50w/㎡的电量, 有 备用电且在紧急情况下可保证大厦公 共设施正常运作 具备5A系统, 提供至少三家国内通讯网络服务商 办公区活荷载 200kg/㎡左右 洗手间高档装饰，提供手纸，灯具采 用环保灯具 单一业权或分散业权 提供优质物业管理服务，不低于24小 时报案服务和维修服务
办公的建筑物，或者说是由办公室
组成的大楼，1971年，Rhodes和 Kan提出：“写字楼的作用是集中 进行信息的收集、决策的制定、文 书工作的处理和其他形式的经济活 动管理。”
Part1
写字楼简述——写字楼发展历程
发展——独立集中式办公 写字楼
雏形——最初期的政府行 政办公楼 如今——超豪华、智能化 兼具地标性质的现代化综 合写字楼
是否有评价标准？ 标准是否唯一？ 标准是否权威？
Part2
写字楼分类——按综合品质评价标准分类
■单层面积达1000㎡或以上 ■层高达2.60米或以上 ■平均得房率为60%-65%或以上 ■位于中央商务区，有便捷交通 ■租户包括知名本地或跨国企业 ■高端的交房标准 ■高质的建筑施工
评价标准是什么？
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有 固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无法找到 这个名词，仔细探讨会发现，它是在以一些像戴德 梁行、 世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展 商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行 起来的词汇。将写字楼按照其综合实力不同，划分 为甲、乙、丙等几个 等级。从一般意义上讲，国际 上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小
■楼层可灵活分隔
■宽敞的大厅及通道 ■高效的中央空调系统 ■专业的物业管理
■充足的停车设施
■基本的后备电源系统 ■高效的电梯管理系统 ■充足的洗手间设施 ■合格的通讯系统，以支持话音及数据传输
时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字
化、节能化、便捷的交通和商务化。
Part2
写字楼分类——按综合品质评价标准分类
衡量标准
地理位置 停车车位
评价标准是什么？
国际甲级写字楼
交线路以及轨道交通设施。
甲级写字楼
设包括公交线路以及轨道交通设施。
位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公 位于写字楼聚集区，交通便利、基础建 至少每150㎡有一个停车位，对于综合用途的 至少每200㎡有一个停车位，对于综合 项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车 用途的项目还需更多停车位或者周边必 位提供 标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的 灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每㎡ 90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别 2.7米以上 每3层一部电梯 平均每12㎡有一根电话线并提供ISDN，DDN， T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务 设施。 丰富经验的国际知名物业管理公司 须有足够的车位提供Fra bibliotek避难层
裙楼大型商场
地下车库和后勤机房
Part2
写字楼分类——按功能及构造分类
裙楼写字楼代表案例：
中环广场
华贸中心
Part2
写字楼分类——按功能及构造分类
纵向综合体写字楼 ,建筑形
式仍然以单独一栋楼出现，但 功能上集写字楼、公寓、酒店
酒店部分
、商场、会议、展览及娱乐建
筑于一身，在建筑内部纵向综 合排布各功能空间，其写字楼 功能仍占主导，但复合型和综 合性更强，这种写字楼往往都 是超高层，城市地标性建筑。
办公部分
写字楼大堂
底部商场
Part2
写字楼分类——按功能及构造分类
纵向综合体写字楼代表案例：
注：大型城市综合 体中的写字楼根据 其建筑结构归并入 以上三种写字楼内 ，此报告不作专题 研究
银泰中心 京基100大厦
Part2
写字楼分类——分类方式
一、按功能及构造分类： 纯写字楼、裙楼写字楼、纵向综合体写字楼。
电梯数量（部） 办公总面积 单位电梯面积比 （平米/个） 标准层单电梯位面积比 （平米/个） 速度 （米/秒） 物管费 （元/平米· 月） 新风系 （平米/时•人） 地下车位 （个） 车位比 （平米/个） 业权
2.5以上
15（含工作时间 空调费）以上 60-80 700 <110
1.75-2.5
10-15 30 300-700 110-200
楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明
5A
系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；
3A
通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统
Part2
写字楼分类——按功能及构造分类
纯写字楼代表案例：
BMW中心
中环世贸中心
Part2
写字楼分类——按功能及构造分类
裙楼写字楼 , 当有两种或者两种
以上的主要功能并存时，我们称为 复合式写字楼，最常见的就是以裙 楼商场为底部，上部为写字楼的模 式。
办公楼部分 （高区）
办公楼部分 （低区）
写字楼大堂
二、按综合品质评价标准分类： 顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。
三、不对写字楼做出分级，只提出一定的标准： 1、写字楼硬件达标性的评价标准－ 5A写字楼； 2、写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色 建筑评价标识等。
Part2
写字楼分类——按综合品质评价标准分类
Part 1
写字楼简述
Part 2
写字楼分类
Part 3
写字楼产品要素
Part2
写字楼分类——分类方式
一、按功能及构造分类： 纯写字楼、裙楼写字楼、纵向综合体写字楼。
二、按综合品质评价标准分类： 顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。
三、不对写字楼做出分级，只提出一定的标准： 1、写字楼硬件达标性的评价标准－ 5A写字楼； 2、写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色 建筑评价标识等。
评价标准是什么？
甲级写字楼
坐落于商务区相对集中的区域或市政 规划商业区内 交通便利,周边交通网络发达,有不低 于5条以下公交线路,近规划的轨道交 通进出口 土地性质为商业用地 可视性强 超过20000平方米 国际知名设计院/国内甲级设计院 大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高 2.7米左右、通道宽度适中，按大厦 总建筑面积计算停车位服务面积小于 180平方米/停车位 不少于1000平方米 2.7米左右 ≥11cm 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务 面积不超过5000平方米，等候时间不 超过40秒，载重1600㎏/部，速度不 低于4m/s 客货分离,不少于1部 采用高品质主机, 四管制+两管制机房空调，新风量不 小于40立方米/人/小时,国际品牌锅炉 双回路市电，办公区提供不低于 80w/㎡的电量, 备用电源充足 完善先进的5A系统、物业管理软件， 国内通讯网络服务商均可进入大厦, 平均每20平方米有一根电话线 办公区活荷载不小于 250kg/㎡ 高档装饰及配置，有行政人员洗手间 开发商持有不低于一半 提供高质量的物业管理服务，计算机 物业管理软，24小时保安服务和维护 服务
我们经常会看到“5A甲级写字楼”的标签，这使得许多人产生一个误区，5A就是甲级 。其实这个说法完全是错误的，5A仅仅指的是写字楼在智能化方面的实现程度，可作为评定 写字楼等级的一个方面，而并不代表5A就是甲级。
办公智能化系统（OA）：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒
体查询系统、物业管理计算机系统；
大厦品质
提供冷暖水；每㎡最少承重为250公斤，等等。
净高 电梯
电话线
物业管理公司
租或售
基本不出售
得房率 空调
整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低 于为70％，空间少柱 。 4管制空调系统
70% 或更高 4管制空调系统
Part2
写字楼分类——按综合品质评价标准分类
核心对比因素： 层高、标准层面积、电梯（品牌、数量、速度、面积比）、物管费、业权、 车位比、中央空调。 核心对比因素
坐落于商务区相对集中的核心区域, 周边配套设施完善 交通便利, 周边交通网络发达,超过 5 条以上公交线路,近规划的轨道交通 进出口 土地性质为商业用地 可视性极强 超过50000平方米 国际知名设计院/国内甲级设计院 大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高 2.7米及以上，通道宽2米及以上，按 大厦总建筑面积计算停车位服务面积 150平方米/停车位，空间少柱 1500 - 2000平方米 2.7米以上 ≥15cm 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务 面积不超过4000平方米, 等候时间不 超过30秒，载重1600㎏/部，速度 4m/s以上 客货分离,至少2部 采用高品质主机, 四管制+两管制机房空调，新风量不 小于50立方米/人/小时,国际品牌锅 炉 双回路市电,办公区提供不低于120w/ ㎡的电量，后备发电设备充足，在停 电时能保证正常办公 完善先进的5A系统、物业管理软件， 国内通讯网络服务商均可进入大厦, 平均每12平方米有一根电话线 办公区活荷载不小于 350kg/㎡ 高档装饰及配置，有行政人员洗手间 只租不售，单一业权 提供高质量的物业管理服务，配备实 用的计算机物业管理软件，实现办公 管理计算机化，建立办公管理信息系 统，24小时保安服务和维护服务
1.75-2.5
10以下 无新风系统 200以下 无限制
大宗分拆物业
零散分拆业权物业
零散分拆业权物业
Part2
写字楼分类——按综合品质评价标准分类
参 评项 目 地理位置 公共交通 基本要求 可视性 建筑规模 建筑设计 建筑规划 单层面积 净层高 架高地板 电梯 货梯 空调 电气 弱电 承重 卫生间 业权 物业管理 顶级写字楼
层高（米） 标准层面积 （平米） 电梯品牌
评价标准是什么？
甲级
3.6以上 2000以上 进口产品，奥蒂斯、 蒂森、迅达等 14以上 6000以下 300以下
乙级
3-3.6 1000-2000 三菱、迅达、 奥蒂斯等名牌产品 4-10 6000以上 300以上
丙级
3以下 1000以下 国产电梯 4以下 无限制 无限制
二、按综合品质评价标准分类： 顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。
三、不对写字楼做出分级，只提出一定的标准： 1、写字楼硬件达标性的评价标准－ 5A写字楼； 2、写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色 建筑评价标识等。
Part2
写字楼分类——5A认证
误区：5A≠甲级写字楼
写字楼基础知识
Part 1
写字楼简述
Part 2
写字楼分类
Part 3
写字楼产品要素
Part 1
写字楼简述
Part 2
写字楼分类
Part 3
写字楼产品要素
Part1
写字楼简述——写字楼定义
Question：写字楼是如何定义的 ？
写字楼就是专业商业办公用楼
的别称，严格地讲，写字楼是不能 用于住人的。写字楼原意是指用于
Part2
写字楼分类——按综合品质评价标准分类
虽然等级划分方式已被业内做所接受，但目前国内尚无一个准 确的公认的写字楼等级评定标准，市场上的所谓标准都由以各类多 年从事写字楼开发和研究的机构自行拟定，缺乏权威性和准确性。
当前写字楼等级评定没有统一标准
Part2
写字楼分类——分类方式
一、按功能及构造分类： 纯写字楼、裙楼写字楼、纵向综合体写字楼。