山东青纺联投资置业有限公司、唐磊商品房销售合同纠纷二审民事判决书

山东青纺联投资置业有限公司、唐磊商品房销售合同纠纷二

审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】山东省枣庄市中级人民法院

【审理法院】山东省枣庄市中级人民法院

【审结日期】2020.06.16

【案件字号】(2020)鲁04民终1131号

【审理程序】二审

【审理法官】周永恒赵慧朱海燕

【审理法官】周永恒赵慧朱海燕

【文书类型】判决书

【当事人】山东青纺联投资置业有限公司;唐磊

【当事人】山东青纺联投资置业有限公司唐磊

【当事人-个人】唐磊

【当事人-公司】山东青纺联投资置业有限公司

【代理律师/律所】闫振国山东贺成柱律师事务所

【代理律师/律所】闫振国山东贺成柱律师事务所

【代理律师】闫振国

【代理律所】山东贺成柱律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】山东青纺联投资置业有限公司

【被告】唐磊

【本院观点】本案的争议焦点为一审法院认定的逾期办证违约金是否正确。青纺联公司与唐磊签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，本院依法认定该合同合法有效。

【权责关键词】显失公平撤销委托代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证据交换新证据质证诉讼请求发回重审执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2018年10月8日，山东省委十一届六次全会审议通过《关于山东省省级机构改革的实施意见》。中共台儿庄区委、台儿庄区人民政府关于台儿庄区区级机构改革实施意见（台发[2019]1号）规定，2019年1月15日前完成新组建部门领导班子配备、挂牌工作。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为一审法院认定的逾期办证违约金是否正确。关于青纺联公司应否承担违约责任。本院认为，青纺联公司与唐磊签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，本院依法认定该合同合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。根据涉案《枣庄市新建商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定，买受人应当在商品房交付之日起90日内取得商品房屋产权证。现唐磊未能按照合同约定的期限取得房屋产权证，且并非唐磊自身原因导致，故青纺联公司构成违约，其应当对上述违约行为承担违约责任。对于逾期办证违约金的计算期限，本院认定如下：青纺联公司按照合同约定于2018年10月1日交房，至

2019年5月7日完成备案义务，超出了合同约定的期限。但根据台儿庄区人民法院对自然资源和规划局所属市城乡规划事业发展中心规划科工作人员所作的调查笔录和山东省、台儿庄区机构改革文件，能够认定在该期间内，因政府机构改革，导致建设工程竣工规划核实合格证无法正常办理，而该合格证是办理房屋所有权首次登记的必要材料。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……"规定，出卖人承担逾期办证违约责任的前提是因其自身原因，而政府机构改革导致无法正常办理建设工程竣工规划核实合格证并进而无法正常办理房屋所有权首次登记，上述原因并非出卖人自身导致，不能将在该期限内产生的违约责任加诸出卖人，故应当在计算逾期办证违约金期限时将该段期间予以扣减。根据上述调查笔录和山东省、台儿庄区机构改革文件，本院将2018年10月8日至2019年1月15日（计100天）予以扣减，同时再扣除合同约定的交房后90日，合计扣除190天，最终的逾期办证违约金的计算天数为27天。一审法院认定的逾期办证违约金标准符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院不再予以调整。因此，青纺联公司应当向唐磊支付的逾期办证违约金为2454.6元（544865元某4.35%某140%÷365天某27天）。综上所述，上诉人山东青纺联投资置业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。因上诉人二审提交新证据，导致本案认定事实发生部分变化，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、撤销山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2019）鲁0405民初1638号民事判决；二、上诉人山东青纺联投资置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人唐磊违约金2454.5元；三、驳回被上诉人唐磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取计150元，由被上诉人唐磊负担125元，由上诉人山东青纺联投资置业有限公司负担25元；二

审案件受理费300元，由上诉人山东青纺联投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 06:41:14

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年4月，唐磊与青纺联公司签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，购买青纺联公司开发的青纺联●水岸丽都二期9号楼3单元102室房屋。该合同约定，房屋总价款为544865元，由唐磊在2017年12月11日前支付首期房价款114，865元，余下430000元最迟在2018年1月4日前办理完毕贷款或付清余款；青纺联公司应当在2018年10月1日前向唐磊交付房屋；青纺联公司未按照约定时间交付房屋的，逾期超过60日后，唐磊有权解除合同，青纺联公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款，并自唐磊付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；因青纺联公司的原因，唐磊未能在房屋交付之日起90日内取得房屋产权证的，双方友好协商，另行协商解决。合同签订后，唐磊按照合同约定支付了首期房价款114，865元并依约办理完毕贷款，青纺联公司亦按照约定于2018年10月1日向唐磊交付了房屋。青纺联公司因办理房屋产权证的前期工作未能及时完成，致使唐磊未能在房屋交付之日起90内取得房屋产权证。2019年5月7日，青纺联公司将房产证办理的各项前期工作准备完毕，在小区内和各个单元门上张贴喜讯和房产证办理须知，通知全体购房业主及时办理房屋产权证。截至2019年9月28日，青纺联●水岸丽都二期567户购房业主已有124户办理完毕房屋产权证。

【一审法院认为】一审法院认为，唐磊、青纺联公司双方签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，青纺联公司应当在房屋交付之日起90日内，即在2018年12月31日前协助唐磊取得房屋产权证，但青纺联公司直至2019年5月7日才将办理房屋产权证的各项前期准备工作完成，其行为已构成违约，应当承担违约责任。因双方在合同中并未明确约定该种违约情形违约金的计算方式，唐磊请