物业公共区域承接查验培训内容

物业各系统承接查验内容
一、物业承接查验的定义
《物业承接查验办法》将物业承接查验定义为:
承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

二、承接查验与竣工验收区别
性质不同验收条件不同验收主体不同
承接查验为了主体结构安全
和满足使用功能的
再检验
竣工验收合格后，并
且附属设施功能完
全达到正常使用
物业服务企业
竣工验收由政府行政主管部
门，检验房屋工程是
否达到了设计文件
所规定的要求
建筑产品的最后一
个环节，是建设单位
组织专业验收机构
对项目进行查验
建设单位
三、实施承接查验应当具备的条件
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案
二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件
四、实施承接查验的依据文件
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范
五、承接查验的方式
方式一:观感查验
方式二:使用查验
方式三:检测查验
方式四:实验查验
六、承接查验的内容
1、图纸资料交接
2、房屋本体及公共设施的承接查验
3、强电系统设备设施承接查验
4、电梯系统设备设施承接查验
5、安全防范系统设备设施承接查验
6、消防系统设备设施承接查验
7、给排水各系统设备设施承接查验
8、绿化工程承接查验
9、综合布线设备设施承接查验
10、钥匙承接查验
强电系统设备设施承接查验
1.设备房干净、整洁、通风良好、无杂物。

2.设备规格、型号、生产商等与设计相符。

3.设备外观整洁、漆料完好。

4.铭牌完好、清晰。

5.相关标识完整、清晰。

6.盘柜内接线端子无积尘；接线规范，无松动、无过热或烧伤痕迹。

7.无任何裸露的不明线头。

8.运行中无异声、异味及异常发热现象。

9.运行参数在误差范围内与额定值相符。

10.备用发电机组能自动、可靠投入运行。

11.配电房、发电机室防小动物进入措施完善。

12.配电房、发电机房内配备灭火器并保持完好。

13.变电所内，高低压配电设备及裸母线的正上方不应安装灯具。

14.电缆沟盖板齐全、完好，沟内无积水。

15.各箱、柜外壳接地良好。

16.配备有高压操作工具、警示标牌。

17.检查房屋、土建结构，有无渗漏和未封堵空洞；
18.须在配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电气原理图;
19.配电箱、柜内的设备、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，各开关有标示，接触严密;
20.电缆终端、电缆接头应安装牢固，接地良好;电缆支架等金属部件防腐层应完好;
电梯系统设备设施承接查验
1.设备房干净、整洁、通风良好、无杂物。

2.设备规格、型号、生产商等与设计要求相符。

3.设备装箱资料 (使用说明书、安装说明书、合格证、生产商提供的图纸等) 齐全。

4.安装、调试资料齐全(安装竣工图、检测资料、检验合格证等)。

5.设备外观整洁、漆料完好。

6.设备铭牌完好、清晰。

相关警示标识齐全。

7.曳引绳上平层标识准确、完好、清晰，并将层站对应表贴于机房墙上显眼位置。

8.限速器调节部位铅封完好
9.曳引机油色纯正、透明，油位、温度正常。

10.曳引机、电动机、减速器等运行时无异声、异味。

11.通讯设施、盘车手轮、开闸扳手等救援工具齐备并挂于墙上易取用处。

12.设备无跑、冒、滴、漏现象。

13. 轿厢内、各楼层指层灯、按钮及其面板完好、使用可靠。

14. 轿厢运行平稳，轿厢平层准确，到站钟、内外层显正常，运行中无异声、异味及异常发热现象。

15.轿厢门及厅门踏板清洁，开闭顺畅，无卡阻现象。

16.轿厢内照明、通风良好。

五方通话及监控系统运转正常。

17.轿门安全触板、光电保护灵活可靠。

18.电梯井底无垃圾、杂物，无积水。

安全防范系统设备设施承接查验
1设备表面无污渍、灰尘；铭牌清晰、完好。

2.摄像监控系统：镜头、监视器、电动云台、防护罩等整洁、完好、运行可靠，需监控范围内无监控死角，每一个监控点图像清晰。

3.设备运行中无异声、异味。

4.各种箱、柜（内、外）整洁无积灰；接线端子无积尘。

5.电子门禁：闭门器、门锁、电子密码锁等完好，使用灵活、可靠。

6.单元门口机显示屏显示数字文本清晰准确、键盘按钮灵活、可靠。

可视对讲的单元门口机摄像头成像清晰，能够识别来访人员的面部特征。

7.电子巡更位置设置合理，没有死角。

8.背景音乐及紧急广播系统：话筒、功放、碟机、卡座、功放、均衡、系统控制器、扬声器等整洁、完好、强切功能正常。

9.停车场：道闸安装合理、升降灵活，车辆进出摄像机、控制主机硬件安装牢固，软件设置正常。

地感线圈位置合理，判断准确。

消防系统设备设施承接查验
综合：
1设备规格、型号、生产商等与设计要求相符。

2.设备装箱资料 (使用说明书、安装说明书、合格证、生产商提供的图纸等) 齐全。

3.安装、调试资料齐全(安装竣工图、检测资料、烟温探测器点位图、消防验收意见书等)。

4.设备安装规范、外观整洁、漆料完好。

5.设备铭牌完好、清晰，相关警示标识齐全。

6.设备、管道及管件、喷淋头等无跑、冒、滴、漏现象；喷淋管网水压充足并能保持恒压。

7.火灾自动报警系统、自动灭火控制系统、防排烟系统能可靠联动。

8.火灾自动报警的传输线路应采用穿金属管，经阻燃处理的硬质塑料管或封闭式线槽保护方式布线。

9火灾探测器的传输线路，应选用不同颜色的绝缘导线或电缆。

正极“＋”线用红色，负极“-“线应为蓝色，同一工程中相同用途导线的颜色应一致，接线端子应有标号。

10.火灾自动报警系统工作接地应采用铜芯绝缘导线或电缆，不得利用镀锌扁铁及金属软管。

11.点型火灾探测器至墙壁、梁边的水平距离，不应小于0.5米，探测器周围0.5米内，不应有遮挡物。

探测器至空调送风口边的水平距离，不应小于1.5米；
12.在宽度小于３米的内走道顶棚上设置探测器时，宜居中布置。

感温探测器的安装距离不应超过10米，感烟探测器的安装距离，不应超过15米。

探测器距端墙的距离，不应大于探测器安装间距的一半。

13.应急电源能可靠投入运行。

14.消防水池及水箱水位正常，并有水位显示；消防水池及水箱的浮球阀工作良好，便于检查、检修；进入消防水池的入孔处应有爬梯，水池的溢流管道无水溢流。

15.高低区消防系统水压正常。

防、排烟系统
1.设备房干净、整洁、通风良好、无杂物, 设备房内的各孔洞封堵完好。

2.设备装箱资料 (使用说明书、安装说明书、合格证、生产商提供的图纸等) 齐全。

3.安装、调试资料齐全(安装竣工图、检测资料、检验合格证等)。

4.设备安装规范、外观整洁、漆料完好。

5.设备铭牌完好、清晰，相关警示标识齐全。

6.设备、管道、管件、螺栓无锈蚀、油漆附着良好；各支、吊架已按规范要求安装稳固。

7.机房内的照明设施完成。

8.控制柜应便于操作；控制柜内所有元器件整洁，柜内无积尘、无杂物。

9.防、排烟风机能随时启动，铭牌清楚；防、排烟风机、消声器、防火阀、风管等的支、吊架牢固完好；设备、管道、支架无锈蚀，油漆完好；机房内照明设施完好；各软接完好、各风管法兰连接紧密；防、排烟风机减振垫安装齐备完好；防火门完好；设备房内卫生清洁，设备管道及地面无积灰、积水现象。

消防风机（包括：正压送风机、防排烟风机等）的测试：
(1) 现场手动测试消防风机的启动功能应正常；
(2) 现场手动启动消防风机，风机正常运转后手动关闭风机管道上的防火阀，观察风机应自动关停。

(3) 将风机配电箱设为自动状态，由消防中控室远程进行消防风机的启/停试验；
（4）联动测试
消防应急电源系统
1. 互投电源：
(1) 消防应急配电系统首端互投设备的自动切换功能应进行3次切换试验，每次均应正常
(2) 消防水泵，消防电梯等消防用电设备电源的自动切换功能应进行3次切换实验，每次均应正常
消防水箱的检测：
(1) 测试低于消防水位时应自动进行补水，补水结束自动补水装置应能自行关闭并无跑冒滴漏现象；
(2) 水泵房内消防水箱的水位指示与实际水位应一致。

室内消火栓的功能查验
工作泵、备用泵转换运行1～3次。

a) 采用模拟信号测试消火栓稳压泵轮换启动功能。

b) 现场手动启动消防泵，检查水泵运行应正常。

给排水各系统设备设施承接查验
给水
1水泵房干净、整洁、通风良好、无杂物, 地面无积水；泵房内各排水设施、设备完好，排水泵工作正常；进出泵房内的各孔洞封堵完好，泵房内照明设施完好。

2.设备规格、型号、生产商等与设计要求相符。

3.设备装箱资料 (使用说明书、安装说明书、合格证、生产商提供的图纸等) 齐全。

4.安装、调试资料齐全(安装竣工图、检测资料等)。

5.设备安装规范、外观整洁、漆料完好，设备减振垫安装齐备完好。

6.设备铭牌完好、清晰，水泵电机接地可靠。

7.锈蚀、油漆附着良好；各支、吊架已按规范要求安装稳固；管道介质流向清晰。

8.运行参数在误差范围内，且与额定值相符。

9.自动稳压泵、气罐等能可靠投入运行；单流阀使用正常不倒水、压力罐仪表正常、运行调试记录齐全，符合运行标准。

10.水泵运行正常，无异常声响；电机、控制柜无异声、异味；电压表、电流表、压力表指示正常；控制柜上信号灯显示正确。

11.控制柜应便于操作；控制柜内所有元器件整洁，柜内无积尘、无杂物。

12.控制柜外壳接地可靠，控制柜内接线头无松动、无锈蚀。

13、核实市政供水管线的人孔井位置及管径。

14、对生活水箱进行清洗并查验施工方提供的水质检测报告。

水质符合城市居民生活用水标准，
15、对生活水系统管线、控制阀门、分区阀门进行检查。

要求达到冲洗、试压、使用标准。

冲洗、试压、检查记录齐全。

16、对生活水泵系统进行检查及试运行。

检查项目有：水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵运转正常无震动无噪声、水泵润滑正常。

排水
1.室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。

窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。

2.各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启
3.管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。

4.管路及窨井中无建筑垃圾
5.雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。

6.窨井内部光滑，无刀印，起沙现象
7.井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。

8.资料移交：竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件
绿化工程承接查验
1.查验内容主要为园林植物和园林建筑。

园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等；园林建筑主要有小品、花架、园廊等。

2.按照绿化工程设计方案进行查验
综合布线设备设施承接查验
查验范围
项目范围内语音、数据传输设备、设施。

包括工作区、电信间、设备间、管线夹层、线槽、线缆、桥架以及图纸资料。

要求：
1、标识清楚
2、设备厂家、施工单位或交与方必须提供相关技术培训
钥匙承接查验
查验要求
1. 钥匙保管人员负责接收、清点、逐门试用，确保无误后在钥匙移交单上签收。

2. 为每把钥匙制作区域标识。

3.标识清晰、明显、摆放有序。

4. 钥匙专人保管、借出手续规范。