某物流中心建设项目可行性研究报告

某物流中心建设项目可行性研究报告
XXXX物流中心工程
可
行
性
研
究
报
告
XXXX现代物流有限公司
XXXX工程咨询有限公司
目录
一项目建设单位及项目概况
1.1项目建设单位概况
1.2项目概况
1.3项目建设背景
1.4可行性报告编制依据
1.5可行性报告内容和范围
二、项目建设的必要性
2.1 项目建设的必要性
2.2 项目建设的可能性
三、市场调研
3.1市场调研情况
3.2市场调研总结
四、项目发展定位
4.1战略定位与发展思路
4.2功能定位
五、项目建址及建设条件
5.1项目建设地点
5.2项目用地
5.3 社会经济发展条件
5.4 自然地理条件
5.5 基础设施条件
六、项目建设方案
6.1 规划设计目标
6.2 建筑设计
6.3 结构工程
6.4 给排水工程
6.5 电气工程
6.6 暖通工程
6.7人防工程
七、项目信息系统规划
7.1规划原则
7.2信息系统功能需求分析
7.3信息系统目标定位
7.4信息系统结构框架
7.5信息系统运营机制与管理模式7.6信息系统建设实施方案
八、节能方案分析
8.1用能标准和节能规范
8.2主要节能设计原则
8.3能耗状况和能耗指标分析8.4节能措施
8.5 能源管理与保障
九、环境和生态影响分析
9.1项目周边环境现状
9.2生态环境影响分析
9.3生态环境保护措施
9.4地质灾难影响分析
9.5特殊环境影响分析
十、投资估算与资金筹措
10.1投资估算范围
10.2投资估算依据
10.3投资规模估算
10.4资金总额及资金筹措
十一、财务评价
11.1评价依据
11.2主要参数的确定
11.3总成本费用估算
11.4经营收入和税金估算11.5利润分配及借款偿还
11.6盈利能力及经济影响分析
11.7不确定性分析
11.8财务分析评价
十二、项目建设管理与招投标
12.1项目建设管理
12.2项目招标
12.3建设周期
十三、结论
一、项目建设单位及项目概况
1.1 项目建设单位概况
1.1.1 项目建设单位名称：
XXXX现代物流有限公司
1.1.2 项目建设单位地址：
XX市XX镇XX东路388号
1.1.3 项目建设单位主营业务：
许可经营项目：搬运装卸，货运代理（代办），货物配载，普通货运，煤炭批发经营。

一般经营项目：货物仓储，设备租赁服务，包装加工，电子信息咨询服务，物业管理服务，经销金属材料、建筑材料、五金材料。

1.1.4 法定代表人：
唐闻遥
1.1.5 项目建设单位注册资本金：
25000万元人民币
1.1.6 项目联系人：
电话：
传真：
1.2 项目概况
1.2.1 项目名称：XXXX物流中心项目
1.2.2 项目建设地点：项目位于XX市XX镇XX村。

具体位于104国道以北，XX运河以南，XX河以东，XX市界以西。

1.2.3 项目建设内容和规模：
XXXX物流中心项目旨在通过对现有市场的改造升级和扩建打造XX三省交界区的区域性专业物流集聚区，本次规划XX物流中心分为仓储区（金属仓储、生产生活资料仓储）、交易区（金属交易区、生活生产资料交易区、综合交易区）、综合配套区及商务信息区4大区；具有交易、港口作业、信息化服务、仓储、加工和配送（配载）六大功能。

☆交易区：主要是进行金属材料、生活生产资料和再生资源利用物资的交易，也可以提供金属材料的展示活动。

☆仓储区：主要有室内公共仓储、露天堆场和货棚、码头堆场等。

☆金属材料加工区：包括金属材料和利用材加工区。

金属材料加工区主要为入驻物流中心的金属材料经营企业提供材料检验、加工以及其他相关加工服务。

☆配送配载区：除了商品采购、商品存储外，配送配载区还可以提供订单管理、货品检验、分拆包装、重新包装、贴标签、货品分拣、运输配送、货品回收、越库作业、信息统计等功能。

☆港口作业区：河岸长1000米，设各类型行车、吊车20台套，千吨吨位船舶的内港池（50米长、18米宽）一只，码头货物日吞吐量10000吨，日起吊能力达0.5万吨。

☆综合服务区：主要由商务信息化大厦（内部设办公区、信息服
务中心、商务服务中心等）、综合服务中心和商业服务区组成。

本项目规划建设用地299999平方米，地上总建筑面积527602.36
平方米（其中商业服务区94765平方米、办公交易区136272平方米、
信息与商务区198135平方米、仓储区98430.36平方米），及地下建
筑面积58857平方米。

停车位：1759辆。

分区技术经济指标
商业服务区：
用地面积：34134平方米容积率：2.77
建筑基底面积：13684平方米建筑密度：40.0%
建筑面积：94765平方米绿地率：25.7% 其中：商业服务区：94765平方米
停车位：533辆（地上78辆、地下455辆）
地下室：29083平方米
办公交易区：
用地面积：52727平方米容积率：2.58
建筑基底面积：20288平方米建筑密度：38.5%
建筑面积：136272平方米绿地率：24% 其中：市场区：55750平方米
综合服务区：80522平方米
停车位：421辆（地上190辆、地下231辆）
地下室：11615平方米
信息与商务区
用地面积：95120平方米容积率：2.08
建筑基底面积：36779平方米建筑密度：38.8%
建筑面积：198135平方米绿地率：27%
其中：市场区：118685平方米
综合服务区：79450平方米
停车位：805辆（地上340辆、地下465辆）
地下室：18159平方米（局部二～三层）
金属仓储区：
用地面积：34024平方米容积率：1.0
建筑面积：34024平方米
其中：单层仓库：34024平方米
生产资料仓储区：
用地面积：36473.6平方米容积率：1.05 建筑面积：38377.2平方米
其中：单层仓库：35521.8平方米办公：2855.4平方米生产生活资料仓储区：
用地面积：23616.49平方米容积率：1.1
建筑面积：26029.16平方米
其中：单层仓库：22812.26平方米办公：3216.9平方米
1.3 项目建设背景：
改革开放以来，中国经济取得了举世瞩目的成就，经过30多年的发展，中国已经由一个工业基础相对落后的国家发展成为世界制造业大国，被称为‚世界工厂‛。

但产业结构比重不合理。

国家多次提出鼓励和扶持第三产业发展政策。

2008年年末的次贷危机，中央迅速出台了总额4万亿的经济刺激计划，物流产业被列入十大产业振兴计划之一。

为了配合国家物流产业调整和振兴规划，XX省很快出台了本省的物流产业调整和振兴规划纲要。

XXXX物流中心项目就是在这种大背景下应运而生。

物流中心或物流园区是物流企业、物流基础设施资源在空间上的
积聚，有利于放大区位优势、承载现代流通、有机结合实物物流与信息物流。

2004年8月，国家发改委、商务部、交通部等九部委联合下发的《关于促进我国现代物流业发展的意见》中明确指出加快物流设施整合和区域物流中心建设，由此规划和建设XXXX物流中心符合我国现代物流的发展趋势。

XXXX物流中心具有良好的区位、交通、土地、市场优势。

同时，在该物流中心同步规划建设为XX市及周边地区提供金属材料和生活生产资料的仓储、加工及交易、信息服务、商务服务等综合物流服务功能，可改变XX当前大型物流节点缺失的现状，全面提升XX市的物流服务水平，可有力推进XX边界地区现代服务业、制造业及城市化建设的发展。

1.3.1 中国物流园区发展概况
面对中国经济快速发展现状，国家‚十一五‛规划纲要明确提出‚大力发展现代物流业‛，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策及一系列发展文件：
《国务院关于促进流通业发展的若干建议》（2005.6.9）；
《国家发展和改革委员会等9部委印发关于促进我国现代物流业发展的意见和通知》（2004.8.5）；
《物流园区分类与基本要求（GB/T21334--2008）》(2008.8.1) 《（国务院）物流业调整和振兴规划》（2009.2.25）。

截至2008年7月，中国物流园区(基地)约为475个。

其中已经运营的122个，占25.7％；在建的219个，占46.1％；规划中的134个，占28.2％。

出现了货运服务型、生产服务型、商业服务型、国际贸易服务型和综合服务型的物流园区，优化城市交通、生态环境，促进产业集聚，努力提高城市的物流服务水平，带动周边所辐射区域物流业的发展，形成全国性、区域性和地区性物流中心和三级物流节
点城市网络，促进大中小城市物流业的协调发展。

加快发展物流企业，扩大对外开放步伐，多渠道增加对物流业的投入。

力争在2009年改善物流企业经营困难的状况，保持产业的稳定发展。

到2011年，培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团。

中国物流园区的开发方式主要划分为政府规划、工业地产商主导模式；政府规划、企业主导模式以及政府政策支持、主体企业引导模式三种形式。

在上述三种模式中，前两种模式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用，往往由政府牵头成立专门的园区经营管理公司或委托专业公司进行运作，在一些园区的股东结构上国有资产往往占有很大比例。

第三种模式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。

物流园区的赢利主要来自四个方面，即出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益，其中又包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费、其他管理费用、信息服务费用、培训服务费用、融资中介费用、其他服务费用等等。

1.3.2 长三角地区物流园区概况
长三角地区已成为全国经济发展水平最高，综合经济实力最强的地区之一，随着长三角区域经济一体化和城镇化进程的加快，区域物流一体化已成为进一步推进产业结构调整、转变经济发展方式、降低产品总成本、提升市场竞争力的必由之路。

(1)经济发展迅速、外向型经济模式以及技术贸易的发展提升物流园区发展水平。

(2)产业结构升级促使物流模式由大宗型向时效型转变。

(3)交通网络的完善提升物流产业向外辐射能力。

长三角物流圈已形成以苏锡常、杭嘉湖、南京、上海和宁波物流圈为主的物流产业体系。

根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，国家重点发展九大物流区
域，其中就包括以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域。

目前长三角地区已建或规划建设物流园区近70多个，几乎是珠三角园区规划的2倍，占全国目前规划建设中的物流园区的五分之一。

按区域辐射分类，长三角城市物流园区以综合型和国际货运枢纽居多，占74%；按服务对象分，货运服务型占59%；按行业导向分类，综合型占了87%
长三角地区物流园区发展特点：
（1）城市之间物流园区的规模已呈现梯度关系，上海作为区域经济发展的龙头、国际物流的接口，其规模等级最高。

（2）功能已体现一定的专业特色性、开始呈现‚错位发展‛的特点。

（3）布局选址与产业和综合运输通道规划基本一致，但链式衔接关系还有待形成。

1.4 可行性报告编制依据
1、国家经贸委、铁道部、信息产业部、外经贸部和民航总局联合下发的《关于加快我国现代物流发展的若干建议》，2001年3月2日；
2、国家计委《‚十五‛综合交通体系发展重点专项规划》；
3、国家发改委、商务部、交通部的九部委联合制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》，2004年8月；
4、国家发改委颁布的《钢铁产业发展策略》，2005年8月；
5、《XX省现代物流业发展规划》，2002年6月；
6、《XX省委省政府关于加快发展现代物流业的若干政策》，2005年8月；
7、《XX现代物流发展规划》，2002年；
8、《XX市国民经济和社会发展‚十一五‛规划纲要》；
9、XX市历年统计年鉴；
10、《内河通航标准》，2004年5月；
11《省发展改革委关于加快建设现代服务业集聚区的意见》（苏发改服务发[2007]52 号）
1.5 可行性报告内容和范围
本可行性报告是对项目在建设必要性、市场分析、建设规模及布局、经济效益等诸方面的可行性研究，并得出结论。

研究范围包括：✓必要性分析
✓市场分析和项目定位
✓建设内容、建设规模和总体布局
✓信息系统规划
✓生态环境保护
✓组织机构和运行机制
✓项目建设进度
✓投资估算与资金筹措
✓财务评价
二、项目建设的必要性
2.1 项目建设的必要性
随着全国区域经济一体化和城镇化的加快，XX现代制造业基地建设进程的推进，XX及整个华东地区对高效、快速和安全的社会物流服务体系的需求日益增加，需率先建设和形成若干个具有现代化基础设施条件、功能区域布局合理、服务功能完善和信息化层次高的物流中心或物流园区来成为区域综合物流和区域经济一体化发展的助推器和发动机，促进华东地区物流业自身平稳较快发展和产业调整升级，服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。

2.1.1 项目实施是XX及XX应对区域竞争，实现跨越发展的客观需要。

制造业一直是XX地区经济发展的主要支柱之一。

随着XX地区现代制造业的发展与城市化进程的加快，对金属、生活生产资料等物资的需求量正逐年增加，但XX地区‚两头‛在外的经济特点决定了要增加XX生产制造企业的竞争力，迫切需要有高效、低成本的流通体系做支撑，需要通过发展现代服务业，来推动XX地区现代物流体系的建设。

2.1.2 项目建设是XX市现代服务业发展的客观需要。

作为XX地区的重要中心城市，XX乃至XX还缺乏现代意义上的物流中心，迫切需要建设一个集金属及生活生产资料仓储、加工、配载配送、信息服务、商务服务等一体化的现代化物流中心。

加快生产性服务行业发展的主要内容之一是加速发展现代物流业。

为此，XX市政府为了促进现代物流业的发展， 2003年颁发了《XX 市现代物流发展规划》，制定了XX市现代物流业发展的优惠政策和保
障措施。

同时，将XX现代物流业发展功能定位为：长江三角洲区域物流自中心之一及XX省现代物流中心城市。

2005年，《XX市加快发展现代服务业实施纲要》提出‚加大物流资源整合，推动工业企业物流业务外包，培育第三方物流，有步骤、有重点地引进国内外知名现代物流企业，推动本土物流企业与其开展多种形式的合作，催生一批具有先进理念、掌握现代物流技术的本土现代物流企业‛。

《XX市国民经济和社会发展‚十一五‛规划纲要》中明确表明：在‚十一五‛期间，‚依托宁杭高速和XX运河两条运河主干道，逐步建立一个物流园区，三个物流中心，两个物流站，从而形成多种层次、快捷准时、经济合理的社会化、专业化现代物流业。

‛
2.1.3 项目建设是满足XX市及周边企业发展的迫切需要。

从产业结构和布局来看，不同层面的城市要形成不同的分工协作体系。

制造业在XX经济发展中一直处于主导地位，全市制造业对GDP 的贡献份额达47. 0%，制造业增加值占全市工业增加值的80.8%。

《XX 国民经济和社会发展‚十一五‛规划纲要》中明确提出‚以增强资助创新能力和推动新型工业为目标，实施‘工业强势’战略‛。

重点培育三大产业群：1）以强化竞争优势为重点，巩固、深化和提高以饲料机械、汽车配件与工程机械、炼钢炼铁、金属压延和输变电设备为主的机械产业群；2）以采用新技术、新工艺、新材料为突破口，提升以纺织、食品和旅游产品加工的轻纺产业群； 3）以提高经济效益和加快结构优化升级为核心，积极发展电子电器、生物制剂、精细化工和环保设备为主的新兴产业群。

XXXX物流中心的规划正是以此为发展契机，规划建设占地约47.17公顷的集金属、生活生产资料、信息服务、商务服务等为一体的现代化物流中心，不仅可基本满足XX地区的金属材料、生活生产资料等产品的需求，而且为经销商提供了交易、装卸、储存、流通加工、配送等物流平台，也为生产制造企业实施物流业务外包、降低生
产企业成本创造了条件。

因此，XXXX物流中心的规划是现代物流业发展、区域经济一体化和XX现代制造业基地建设的要求，符合政府规划目标，具有良好的区位、交通、土地、市场和政策优势。

通过社会物流资源的整合，可作为区域物流的公共运作平台连接起物流需求企业、物流服务企业及社会公共服务资源，可有力地推进XX地区制造业与城市化建设的发展。

2.2 项目建设的可能性
2.2.1项目已纳入‚XX省物流业调整和振兴规划纲要‛，物流中心被命名为省重点物流基地。

XX市政府要求整合‚XXXX‛市场品牌，扩建改造XX边界市场，加快XX物流中心建设，打造具有核心竞争力的专业市场集聚区和物流集聚区。

立足XX兼顾区域物流长远发展需要，紧密结合宁镇扬、苏锡常、通盐泰、徐连淮宿四大物流区域，南京、苏州、无锡、XX、南通、徐州、连云港等7个各具特色的区域性物流枢纽城市，带动周边及其他城市共同发展，逐步提高全省物流一体化水平。

2.2.2 《XXXX物流中心控制性详细规划》已通过评审并同意实施。

2006年由东南大学建筑设计研究院对项目进行规划和设计，后又委托有关单位作了调整和完善，2009年已通过了XX市政府及相关部门组织的方案评审并同意按规划组织实施。

2.2.3 公司已与深圳海格物流、上海国伟实业有限公司正式签约合作。

与国家50强综合物流企业深圳市海格物流股份有限公司正式确立了战略合作伙伴关系，不仅给企业带来了先进服务理念，还带来了开拓创新、顽强拼搏、争创一流的创业精神和业务熟练、专业精湛、经验丰富的管理人才，为共谋新发展提供了有力保障。

通过海格物流的自有知识产权的物流信息系统，专业的供应链及
物流方案，为周边的计划、采购、生产和销售等实现信息流、资金流、物流和商流来整合企业供应链整体的物流成本，提升企业综合竞争力。

公司即将与中国物资储运总公司建立战略合作伙伴关系，开展质押融资监管业务，为物流中心内需要融资的商户提供库存质押融资服务。

通过提供多种供应链融资模式为商户解决融资困难，帮助银行在业务过程中，发挥银行的客户资源优势，最大程度降低风险、减少客户融资成本和管理费用, 及时了解货物信息，提高经营管理效率。

目前公司正在与阿里巴巴、网盛科技等国内知名电子商务公司洽谈合作，力争迅速成为电子商务与实体物流紧密结合的典型范例，并以此拓展园区物流业务，打响国内品牌。

园区将积极引入麦德龙等仓储型连锁超市，以国际品牌的号召力提升园区综合竞争力。

麦德龙集团是全球最为重要的零售公司之一：来自150个国家的30万名员工在分布于欧洲、非洲及亚洲的34个国家的2100家分支中工作。

1996年，全球自助式批发业务的领导者麦德龙在上海开设了它在中国的第一家现购自运批发商场，经过十余年的发展，麦德龙在中国的34个城市开设了43家商场，拥有约8000名全职员工和超过310万的专业顾客。

三、市场调研
为了获得更广的视角，调查了生产企业、批发零售企业、物流企业，同时还对政府部门和其它物流园区进行了访谈，访谈样本达40个。

具体名单如下：
政府部门，共计5家：XX市发改局、XX市经贸局、XX海关、XX 市外经局、XX市规划局。

生产企业，共计18家：正昌集团、盛东钢铁、申特钢铁、上上电缆、三元钢铁、新光实业、联盟化学、罗地亚稀土材料、维多生物、开利地毯、巨神化学、金峰水泥、天容集团、盛昌钢铁、金源锻造、保龙机电、华鹏集团、天目湖啤酒。

批发零售企业，共计4家：大统华超市、华帝百货、大润发超市、XX烟酒糖公司。

物流园区，共计8家：太仓保税物流园区、苏州综合保税物流园区、宜兴长三角金属物流园、南京农副产品物流中心、南京龙潭物流基地、XX新阳光食品城、XX城西冷冻食品交易市场、浙江传化物流基地。

物流企业，共计5家：华达物流、宏达物流、鸿达物流、再平货运、大地起重运输。

图3-1：访谈样本分布图
批发零售, 4
3.1市场调研情况
3.1.1政府访谈情况
从对5个政府部门的访谈情况看，XX过去几年的经济发展情况比较好，发展速度快。

而XX本地产业机构以钢铁、机械制造化工为主，与苏南地区相比，外向型经济不发达，特别是出口和来料加工企业不多。

目前XX出口企业大多通过上海等地的货代企业在上海口岸出口报关，但随着XX海关服务功能的不断完善提高，本地报关具有更大的灵活性和便利性，部分企业开始在XX本地海关报关出口。

从海关角度看，希望物流中心能够设立保税仓储中心，支持本地进出口企业的发展。

XX本地的物流服务业不发达，在仓储、货代、集中零担配载、冷库等很多服务领域都是空白，而XX地理位臵优越，物流产业的发展空间很大。

政府非常支持XX物流中心的建设，并尽可能提供各项优惠政策支持其发展。

总的来看，政府各个部门对建设XX物流中心都抱着积极支持的态度，这是XX物流中心未来发展的一块重要基石。

3.1.2 钢材市场
XX市具有典型的‚两头‛在外的经济特点，即市场在外，货源在外。

在对XX的机械制造企业、金属加工企业和钢材生产企业的调研走访中，发现有以下特点：一方面，XX市大部分的钢材需求企业主要的进货源是大型炼钢企业和大型钢材市场所在的地区，如山西、山东、武汉、上海、马鞍山等地区，范围很广，遍布全国大部分地区，只有少部分制造企业的钢材来源于XX本市；另一方面，XX市的钢材生产企业，主要是轧钢厂，生产的产品主要销售地区是XX市以外的各大中城市，部分产品出口到国外。

因此，XX市这一经济特点决定了要增强XX生产制造企业的竞争力，迫切需要有高效、低成本的钢
材流通体系作支撑，需要通过发展现代服务业，来推动XX现代物流体系的建设。

3.1.3生产企业调研情况
生产企业是物流需求的源头。

本次调研的生产企业主要为XX本地销售额过亿元的骨干企业，行业主要分布于钢铁、机械制造和化工产业，这与XX本地的产业结构是完全匹配的。

图3-2：被调研生产企业行业分布
其它
22%
在本次生产企业调研中，我们主要了解了生产企业的供应链情况，特别是运输和仓储的业务外包情况。

在被调研的18家生产企业中，13家企业已将运输业务全部外包，占到被访企业总数的72%；另有4家企业拥有少量自有车辆，同时使用社会车辆进行运输，占被访企业总数的22%；被访企业中，只有1家企业完全依靠自有车辆组织运输。

值得注意的是，一部分企业反映，XX本地运输公司的服务能力和服务质量都不能满足企业的要求，因此不得不到XX、无锡等地调用车辆资源，或直接将运输外包给外地有规模的运输公司。

在出口物流方面，进出口企业基本通过上海等地的货代公司来操作出口物流，主要是因为本地还没有合适的进出口货代公司。

从运输需求上看，生产企业原材料供应物流基本由供应商负责，。