北上广深公租房现状分析

北上广深公租房现状分析
日前，前北京大学经济学教授薛兆丰在某直播间再次提出，“廉租房不能加厕所，否则富人则会抢占这些资源，而真正的穷人就无法获得居住的机会”该观点引来无数争议。

争论的表象是廉租房加不加厕所，但更深刻之处在于，廉租房供不应求的背景下，其配租机制能否正真保障每一个低收入者的居住权益。

七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间。

家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米。

虽然从住房总量上看，我国已经进入“不缺房”时代，但高房价、住房难仍困扰着数以百万计的低收入群体。

据国家统计局官网发布的《中国统计年鉴2021》，2020年最低20%人群的人均可支配收入只有7868.8元，折算每个月仅有655.7元，这是大约2.82亿人口。

另外中间偏下收入的20%人群，每个月收入也仅有1370.23元，这部分人口也是2.82亿人。

两类低收入群体加起来，就是5.64亿人。

其中，城市居民最低生活保障人数737.8万人。

对于低收入群体来说，需要政府提供完善的住房保障体系。

我国的住房保障体系建立于1998年，从福利房到经适房再到廉租房，2010年，公共租赁住房出现，其受众对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。

2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

从2010年至今的13年中，我国公租房供给不断增加，但长久以来供不应求，“一房难求”的局面存在于各个城市，对此，我们梳理了北京、上海、广州、深圳四个一线城市的发展现状。

01、北上广深公租房申请条件
表1：北上广深公租房申请条件
资料来源：各市政府网站
公租房申请条件上，北上广深四个城市具有高度相似性，但深圳市更为灵活。

从现有住房要求来看，北上广深四个城市均要求申请人及其配偶、未成年子女或者其他共同申请人在本市未拥有任何形式的自有住房；申请人及其配偶、未成年子女或者其他共同申请人在本市未领取购房补贴。

从户籍要求来看，户籍或居住证是北京、上海、广州申请公租房的必要条件，而深圳的条件则相对放开，其申请人的配偶属现役军人的，可以不受户籍及持有本市居住证期限的限制。

不具有户籍的外来人口，四个城市的社保年限也不相同，北京、上海只需要一年以上，广州和深圳需要连续缴费满2-3年，但深圳的大学生和技能人才有优惠，以及残疾人可不受社保年数限制。

对比来看，广州的社保要求更严谨，但新就业无房的申请人在广州市（含在穗部属、省属单位）工作，社保则仅缴费满半年则可以申请公租房。

同时，广州市公租房要求，外来人口申请人及其配偶未违反计划生育政策，这也是有别于其他一线城市的独特之处。

在家庭年收入限制方面，北京和广州的3人口家庭要求在10万元以下，4人口家庭在13万元和14万元以下，而上海和深圳在收入方面未作出明确限额(这里按旧规则,深圳最近出台了新规则)。

对于廉租住房、经济适用住房、限价商品住房等“保障性住房”轮候家庭，仅北京市可以申请公租房。

02、一线城市的公租房需求：广州、深圳超百万
公租房的主要目的满足中低收入群体的住房需求，所以我们用低收入群体的数量来测算公租房的需求数量。

深圳市虽然暂时未公布收入限额，
但规定不能超过深圳市上年人均收入水平（这里按旧规则，深圳最近出台了新规则）。

表2：北上广深申请公租房人均收入限额
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数据来源：各市政府官网
也就是说，在北京、上海、广州、深圳申请公租房的申请人人均月收入分别不能超过2777.78元、3798.81元、2971.67元、2019.94元（新规则下，深圳公共租赁住房申请家庭和单身居民收入限额为人均年可支配收入54000元（含）以下）。

根据北京、上海、广州、深圳2023年薪资水平报告，薪资在2-3千元以下的比重分别为11.10%、15.20%、27.80%、22%，综合四个城市的整体租房需求来看，其公租房需求分别为36.29万套、65.66万套、124.82万套、132.22万套。

表3：北上广深公租房需求数量
数据来源：北上广深薪资报告
从公租房需求数量来看，北京需求数量最少，原因在于其平均薪资水平较高，低收入群体占比较低，且自有住房占比较高，整体租房需求比其他三个城市更少。

虽然上海和广州的租房需求接近，但广州薪资水平更低，低于3千元的劳动者占比更高，所以公租房需求更多。

而深圳总体租房需求最多，低收入群体占比也比北京与上海更多，满足公租房申请条件的数量也更多。

03、至2025年，供给数量仍远远不够
根据四个一线城市的“十四五”规划，截至2025年末，北京、上海、广州、深圳公租房供给数量分别约为20.13万套、20.2万套、14.2万套和20.28万套。

表4：北上广深公租房供给数量
数据来源：政府“十四五”规划
其中，广州规划“十四五”期间筹建公共租赁住房3万套，2021年至2025年分别为0.2万套、0.8万套、1万套、0.5万套、0.5万套，平均每年筹建数量约为0.6万套，低于此前“十二五”期间、“十三五”期间的建设规模。

显然，广州市公租房大规模建设期已经过去，未来将不再成为租赁住房增量市场的主要力量。

2011年6月，北京市政府一次性出资100亿元组建北京保障房中心，在全国率先设立市（省）级保障房投融资、建设收购和运营管理平台企业。

北京保障房中心成为北京市公租房建设及持有运营平台。

数据显示，北京保障房中心截至目前已累计建设筹集各类保障房近16万套，其中公共租赁住房约14.6万套。

根据上海市房屋管理局年度工作总结报告，截至2020年底，上海市累计供应公租房房源达15.2万套，正在保障家庭21.1万户，累计保障家庭达72万户。

考虑到每年新增1万套左右规模体量，我们认为，到2025年上海市公租房供应规模约为20万套。

根据“十四五”规划，2021年至2025年，深圳市建设筹集和供应分配公共租赁住房均为6万套，占“十四五”住房总规划的比例分别为6.7%、9.2%，平均每年建设筹集、供应分配大约为1.2万套。

根据《公共租赁住房供给模式研究》，从公共租赁住房供给的房源形成机制来看，公共租赁住房房源按照来源方式可以划分为新建、购置和自愿供给。

在我国公共租赁住房供给过程中，随着存量房源的增长，房源形成方式逐渐从新建转变为购置及自愿供给。

表5：公共租赁住房供给不同房源比较
资料来源：《公共租赁住房供给模式研究》
以北京市为例，北京保障房中心公租房租赁主要有两种经营模式：收购和自建。

一是公司收购商品房项目配建的公租房以及由其他保障房建设主体整体开发的公租房项目，二是通过自有资金或者市场化融资自建的公租房项目，房屋建成后向符合要求的轮候家庭进行租赁服务。

表6：北上广深公租房面积及租金
数据来源：各市政府官网
在公租房面积方面，北京市公租房的户型只能为四种户型，其中面积最小的在30平方米左右，最大的则不能超过60平方米。

上海市公租房主要为成套小户型住宅或集体宿舍，成套建设的公租房需合理确定套型比例和结构，套均建筑面积一般控制在60平方米以下。

广州市新建的成套公共租赁住房，单套建筑面积控制在60平方米以下，以40平方米左右为主；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，人均住房建筑面积不低于5平方米。

深圳市单身居民配租建筑面积以不超过35平方米为主；两人家庭配租建筑面积以不超过50平方米为主；三人以上家庭配租建筑面积以不超过60平方米为主。

租金标准上，北京和上海按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定，不得高于测定的项目所在区域市场租金，并实行动态调整。

广州市公租房月租金＝承租公共租赁住房建筑面积×公共租赁住房项目租金标准×各收入档次缴交系数，承租政府及其指定的实施机构建设筹集的公共租赁住房的户籍家庭，按照家庭收入情况，实行差别化租金，租金缴交比例为公共租赁住房项目租金标准的10%—70%。

深圳市公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定，面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的，租金按照市场参考租金的3%左右确定。

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04、配租方式：排队周期长
申请人如何获得入住公租房的机会？理想的状态是在政策框定范围内，让每个政策对象都有机会。

但在严峻的供需矛盾下，配租方式显得尤为重要，当前，我国主要通过人工轮候配租和电脑随机摇号进行配租。

其中，在人工轮候的配租方式下，传统观点认为，政府决策过程是一个典型的“黑箱”，由于权利的隐性运行特征，使得政府决策的酝酿、博弈和决定等信息和程序不易被社会公众查知，公平性易遭到质疑。

在大众媒介越来越发达的前提之下，打开决策黑箱，通过公开、透明的决策程序，最大限度地追求政府决策目标的实现，成为政府决策机制变革的趋势，例如电脑摇号配租，更具有随机性和公平性。

人为轮候的配租方式可在政策执行中增加了更综合的因素作为审核参考，能更加适配政策对象对公租房租住意愿和需求的急切程度，但面对公平性质疑。

电脑摇号虽完全公平，但人性化和灵活性程度不足。

两种方式各有优劣，但站在以人为本的角度考虑，人工轮候配租更适用于当前一线城市的现状。

同时，在供需矛盾的背景下，无论哪种配租方式，都耗时长、配租慢。

对于一线城市来说，由于是人工审核申请材料，所以审核速度慢，时间长。

其中，深圳市审核时间最长，原因在于其复审核查的各类信息复杂多样，且部分家庭具有一定特殊性，无法完全依靠电子化程序进行审核，须根据实际情况进行人工核对及确认。

因此，暂无法在更短期限内完成审核。

表7：北上广深申请公租房审核时间
资料来源：政府网站
而在长期的资料审核期之后，还有3-5年甚至更漫长的轮候等待时间。

05、结语
从供需方面看，公租房的供不应求难题由来已久，以当前的需求数量到“十四五”期末供给数量都无法满足。

而依据薛兆丰的观点，只要公租房居住条件差，富人则不会抢占公租房资源，但实践中更多的现象是富人依然会获得质量差的公租房，然后转手租给穷人赚取差价，所以不能以不加厕所等降低公租房质量等手段，牺牲低收入者的权益，来实现所谓的公平。

而需要政府多渠道汇集资源，提高公租房数量，其次，完善公租房配租方式，提高配租效率和公平性，惠及更多中低收入住房困难群体。