兴义市汇鑫房地产开发有限公司、刘科秀侵权责任纠纷二审民事判决书

兴义市汇鑫房地产开发有限公司、刘科秀侵权责任纠纷二审
民事判决书
【案由】民事侵权责任纠纷
【审理法院】贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
【审理法院】贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
【审结日期】2020.05.21
【案件字号】(2020)黔23民终853号
【审理程序】二审
【审理法官】曾婷婷刘金洲陈映桃
【审理法官】曾婷婷刘金洲陈映桃
【文书类型】判决书
【当事人】兴义市汇鑫房地产开发有限公司;刘科秀
【当事人】兴义市汇鑫房地产开发有限公司刘科秀
【当事人-个人】刘科秀
【当事人-公司】兴义市汇鑫房地产开发有限公司
【代理律师/律所】龙波贵州尚派律师事务所;赵建宇贵州尚派律师事务所;谭浩南贵州年成律师事务所
【代理律师/律所】龙波贵州尚派律师事务所赵建宇贵州尚派律师事务所谭浩南贵州年成律师事务所
【代理律师】龙波赵建宇谭浩南
【代理律所】贵州尚派律师事务所贵州年成律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】兴义市汇鑫房地产开发有限公司
【被告】刘科秀
【本院观点】综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点主要在于汇鑫房开公司主张刘科秀承担侵权责任的事由是否成立，一审驳回其诉请是否适当。

第一，汇鑫房开公司涉案楼盘于2018年11月22日才取得国有土地使用证。

【权责关键词】显失公平违约金过错合同约定诚实信用原则自认关联性诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，二审审理过程中，汇鑫房开公司陈述：至今仍陆续有涉案楼盘业主起诉汇鑫房开公司要求公司承担逾期交房及逾期办证违约责任的案件。

【本院认为】本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点主要在于汇鑫房开公司主张刘科秀承担侵权责任的事由是否成立，一审驳回其诉请是否适当。

对于当事人争议的焦点问题，本院分析认为，第一，汇鑫房开公司涉案楼盘于2018年11月22日才取得国有土地使用证。

作为房地产企业，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、预售许可证等，既是进行房地产开发的基础和前提，也是合法销售商品房的重要凭证。

本案汇鑫房开公司在未取得国有土地使用证的情况下，仍径行开发建设案涉楼盘并销售，已明显违反法律规定。

结合现有证据，汇鑫房开公司不能证明未取得土地使用权证系由于刘科秀等业主原因直接导致。

第二，从房地产建设开发流程看，在汇鑫房开公司取得国有土地使用证前，该楼盘显然无法办理竣工验收备案登记。

也即
是，在2018年11月22日前，无论是否存在业主私搭乱建的情形，涉案楼盘均不能办理竣工验收，汇鑫房开公司绝对地无法向业主交付符合法定和约定条件的房屋并取得不动产初始登记。

第三，在与本案相关的16个商品房预售合同纠纷案件中，法院判令汇鑫房开公司向16案业主所承担的逾期交房、逾期办证违约金截止时间为2018年10月23日，该期间属汇鑫房开公司尚未取得国有土地使用证的阶段，该事实当然的阻却了业主私搭乱建行为与不能办理竣工验收之间的关联性。

汇鑫房开公司主张刘科秀承担侵权责任的事由不能成立，一审对其诉请未予支持，并无不当。

综上所述，汇鑫房开公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1830元，由上诉人兴义市汇鑫房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 06:39:44
【一审法院查明】一审认定事实：汇鑫房开公司系兴义市黄草街道办事处笔山路“金洲世家"小区的开发商。

2014年11月27日，汇鑫房开公司所开发的金洲世家小区二期项目第11栋楼竣工后，便陆续向购房人交付房屋。

2017年5月，黄草街道办事处、城市综合执法局、住建局执法大队、规划局、消防大队几个部门联合对金洲世家“违章搭建筑"进行执法检查，检查过程中发现金洲世家小区众多住户存在私自搭建和违章搭建建筑的情况，主要表现：部分住户存在违章搭建露台、私自倒板、私自搭雨棚、占用绿化、占用消防通道等违法行为。

2017年5月5日，上述几个部门联合对涉及违章搭建的业主下发了《金洲世家小区违法建筑物（构筑物）限期拆除公告》，并对涉及违章搭建的住户名单进行了公布，金洲世家小区涉及违章搭建的住户为170户，其中11栋有101户，本案刘科秀属其中之一。

事后，有部分违章业主拆除了违章建筑，但有部分业主未拆除。

2018年，由于汇鑫房开公司未向业主办理房屋产权登记手续，11栋的16户业主陆续向法院提起诉讼，要求汇鑫房开公司承担逾期交房、逾期办证违约责任本案刘科秀系其中一户。

经兴义市人民法院和黔西南布依族苗族自治
州中级人民法院对11栋16户业主的案件进行审理后，对16户业主诉兴义市汇鑫房地产开发有限公司“商品房预售合同纠纷"进行了判决，该16案均已生效。

刘科秀与汇鑫房开公司商品房预售合同纠纷案，汇鑫房开公司承担逾期交房、逾期办证违约责任的截止时间为2018年10月23日。

兴义市汇鑫房地产开发有限公司于2018年11月22日取得该楼盘土地使用权证。

【一审法院认为】一审法院认为，侵权责任的一般构成要件：侵害人主观上存在故意或重大过失、受害人存在损失、该侵害人的行为与受害人的损失之间存在因果关系。

在本案中，汇鑫房开公司提交了兴义市城乡规划局于2019年2月26日出具的《关于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院协助调查函的复函》，该复函载明：李涛购买的商品房为兴义市汇鑫房地产开发有限公司开发建设的金洲世家项目第11栋×单元×楼×号，该栋建筑因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过，由此造成不能进行竣工验收备案。

但是汇鑫房开公司在庭审过程中自认在取得土地使用权证前，不能办理11栋的竣工验收备案登记是政府拖延代汇鑫房开公司缴纳土地出让金和众多住户违章搭建共同所导致，由此可知其公司未获得《建设工程竣工验收备案表》是多方面的原因导致的，涉案楼盘11栋住户存在私搭乱建的行为并非是造成不能办理竣工验收备案登记的唯一原因。

其次，汇鑫房开公司主张刘科秀、宁桂英、邓勇、李涛、田丹玮等16户业主诉汇鑫房开公司商品房预售合同纠纷案中，因汇鑫房开公司被判决支付逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约金合计为716754.76元，承担诉讼费为14058元。

在上述案件的判决中已审理查明，第一，汇鑫房开公司支付逾期交房的违约金是因为汇鑫房开公司对涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记，而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，对于未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房。

第二，关于逾期办证，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，根据民事活动应遵守的诚实信用原则，房开商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人
最基本的合同义务。

开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系汇鑫房开公司法定和合同约定义务，汇鑫房开公司未在合同约定期限内办理涉案楼盘所有权初始登记，违反合同约定的义务，应当承担相应的违约责任。

由此可知，汇鑫房开公司被判决支付逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约金，系因其自身存在违约行为导致的，由此造成的损失与本案的刘科秀及另案8名业主无因果关系。

再次，汇鑫房开公司在诉状中陈述金洲世家小区涉及私搭乱建的住户有170户，其中11栋就有101户，但汇鑫房开公司仅要求11栋业主中的存在私搭乱建的其中9户业主来承担其逾期交房、逾期办理房屋权属转移登记的违约金及诉讼费的诉讼请求，缺乏充分的事实根据和法律依据，不应当得到支持。

综上，现有证据不能认定刘科秀的侵权成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：驳回兴义市汇鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费1830元，减半收取915元，由兴义市汇鑫房地产开发有限公司负担。

二审期间，双方当事人未提交新的证据。

【二审上诉人诉称】汇鑫房开公司向本院上诉请求：1、撤销一审判决改判支持汇鑫房开公司一审的全部诉讼请求。

2、一、二审诉讼费由刘科秀承担。

事实和理由：一、一审判决认定涉案楼盘11栋部分住户的私搭乱建行为是导致涉案项目不能办理竣工验收备案登记的原因之一刘科秀在涉案项目办理竣工验收备案登记过程中确实存在过错，但未判决刘科秀承担与过错相应的赔偿责任明显错误。

2017年5月5日，黄草街道办事处、城市综合执法局、住建执法大队、规划局、消防大队等几个部门联合下发《金洲世家小区违法建筑物（构筑物）限期拆除公告》，对涉及违章搭建的住户名单进行了公布，金洲世家小区涉及违章搭建的住户为170户（其中11栋就有101户）刘科秀是其中一户。

同时汇鑫房开公司提交的《关于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院协助调查的复函》载明:金洲世家11栋因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过由此造成不能竣工验收备案。

依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定办理工程竣工验收备案应当提交包括工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、规划、环保等部门出具的认可文件等资料规划验收不能通过则不能办理竣工
验收备案登记，从而不能办理产权证。

在金洲世家11栋的16户业主起诉汇鑫房开公司的商品房预售合同纠纷案件中由于汇鑫房开公司客观上没有为购房人办理产权证法院判决汇鑫房开公司承担了违约责任，造成了汇鑫房开公司的经济损失。

汇鑫房开公司的损失与刘科秀的侵权行为存在因果关系汇鑫房开公司承担违约责任后可以就损失要求侵权人进行赔偿。

本案汇鑫房开公司以侵权责任纠纷起诉要求侵权住户承担赔偿责任，与相关商品房预售合同纠纷案件的判决不存在冲突。

一审判决援引商品房预售合同纠纷案件的判决并以此认定汇鑫房开公司承担逾期交房及逾期办证违约金系汇鑫房开公司自身违约行为所致完全忽略刘科秀本身存在过错，明显不当。

二、一审判决以涉及违建共计170户汇鑫房开公司却仅要求其中9户承担责任显失公平判决驳回汇鑫房开公司的全部诉讼请求，理由不成立。

汇鑫房开公司的违约金损失应由全部违建住户共同承担，但汇鑫房开公司考虑违建住户人数众多牵连范围大恐对社会造成不良影响且汇鑫房开公司一审所主张的违约金损失是由于16户提起诉讼所致所以仅对其中涉嫌违建的9户提起诉讼。

若法院认为汇鑫房开公司的损失应当由全体违建住户共同分担可以就汇鑫房开公司所受损失按照违建住户的数量来平均计算刘科秀户应当承担的责任而不应当判决驳回汇鑫房开公司对刘科秀的主张。

综上所述由于刘科秀的侵权行为导致汇鑫房开公司承担违约责任刘科秀的侵权行为与汇鑫房开公司的损失具有因果关系因此刘科秀应对汇鑫房开公司的损失承担赔偿责任。

且在汇鑫房开公司于2018年11月22日取得土地使用权证之后私搭乱建已成为不能办理竣工验收备案登记的唯一原因。

综上所述，汇鑫房开公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
兴义市汇鑫房地产开发有限公司、刘科秀侵权责任纠纷二审民事判决书
贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民事判决书
(2020)黔23民终853号当事人上诉人（原审原告）：兴义市汇鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草街道办事处笔山路某某（金洲世家会所）。

法定代表人：胡柏树，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：龙波，贵州尚派律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵建宇，贵州尚派律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：刘科秀。

委托诉讼代理人：谭浩南，贵州年成律师事务所律师。

审理经过上诉人兴义市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称“汇鑫房开公司"）因与被上诉人刘科秀侵权责任纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019)黔2301民初10557号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称汇鑫房开公司向本院上诉请求：1、撤销一审判决,改判支持汇鑫房开公司一审的全部诉讼请求。

2、一、二审诉讼费由刘科秀承担。

事实和理由：一、一审判决认定涉案楼盘11栋部分住户的私搭乱建行为是导致涉案项目不能办理竣工验收备案登记的原因之一,刘科秀在涉案项目办理竣工验收备案登记过程中确实存在过错，但未判决刘科秀承担与过错相应的赔偿责任明显错误。

2017年5月5日，黄草街道办事处、城市综合执法局、住建执法大队、规划局、消防大队等几个部门联合下发《金洲世家小区违法建筑物（构筑物）限期拆除公告》，对涉及违章搭建的住户名单进行了公布，金洲世家小区涉及违章搭建的住户为170户（其中11栋就有101户）,刘科秀是其中一户。

同时,汇鑫房开公司提交的《关于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院协助调查的
复函》载明:金洲世家11栋因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过,由此造成不能竣工验收备案。

依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定,办理工程竣工验收备案应当提交包括工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、规划、环保等部门出具的认可文件等资料,规划验收不能通过则不能办理竣工验收备案登记，从而不能办理产权证。

在金洲世家11栋的16户业主起诉汇鑫房开公司的商品房预售合同纠纷案件中,由于汇鑫房开公司客观上没有为购房人办理产权证,法院判决汇鑫房开公司承担了违约责任，造成了汇鑫房开公司的经济损失。

汇鑫房开公司的损失与刘科秀的侵权行为存在因果关系,汇鑫房开公司承担违约责任后,可以就损失要求侵权人进行赔偿。

本案汇鑫房开公司以侵权责任纠纷起诉要求侵权住户承担赔偿责任，与相关商品房预售合同纠纷案件的判决不存在冲突。

一审判决援引商品房预售合同纠纷案件的判决并以此认定汇鑫房开公司承担逾期交房及逾期办证违约金系汇鑫房开公司自身违约行为所致,完全忽略刘科秀本身存在过错，明显不当。

二、一审判决以涉及违建共计170户,汇鑫房开公司却仅要求其中9户承担责任显失公平判决驳回汇鑫房开公司的全部诉讼请求，理由不成立。

汇鑫房开公司的违约金损失应由全部违建住户共同承担，但汇鑫房开公司考虑违建住户人数众多,牵连范围大,恐对社会造成不良影响,且汇鑫房开公司一审所主张的违约金损失是由于16户提起诉讼所致,所以仅对其中涉嫌违建的9户提起诉讼。

若法院认为汇鑫房开公司的损失应当由全体违建住户共同分担,可以就汇鑫房开公司所受损失按照违建住户的数量来平均计算刘科秀户应当承担的责任,而不应当判决驳回汇鑫房开公司对刘科秀的主张。

综上所述,由于刘科秀的侵权行为导致汇鑫房开公司承担违约责任,刘科秀的侵权行为与汇鑫房开公司的损失具有因果关系,因此刘科秀应对汇鑫房开公司的损失承担赔偿责任。

且在汇鑫房开公司于2018年11月22日取得土地使用权证之后,私搭乱建已成为不能办理竣工验收备案登记的唯一原因。

被告辩称刘科秀二审未作答辩，表示以一审答辩理由为准。

原告诉称汇鑫房开公司向一审法院起诉请求：1、判令刘科秀赔偿汇鑫房开公司经济损失81201元；2、诉讼费由刘科秀承担。

一审法院查明一审认定事实：汇鑫房开公司系兴义市黄草街道办事处笔山路“金洲世家"小区的开发商。

2014年11月27日，汇鑫房开公司所开发的金洲世家小区二期项目第11栋楼竣工后，便陆续向购房人交付房屋。

2017年5月，黄草街道办事处、城市综合执法局、住建局执法大队、规划局、消防大队几个部门联合对金洲世家“违章搭建筑"进行执法检查，检查过程中发现金洲世家小区众多住户存在私自搭建和违章搭建建筑的情况，主要表现：部分住户存在违章搭建露台、私自倒板、私自搭雨棚、占用绿化、占用消防通道等违法行为。

2017年5月5日，上述几个部门联合对涉及违章搭建的业主下发了《金洲世家小区违法建筑物（构筑物）限期拆除公告》，并对涉及违章搭建的住户名单进行了公布，金洲世家小区涉及违章搭建的住户为170户，其中11栋有101户，本案刘科秀属其中之一。

事后，有部分违章业主拆除了违章建筑，但有部分业主未拆除。

2018年，由于汇鑫房开公司未向业主办理房屋产权登记手续，11栋的16户业主陆续向法院提起诉讼，要求汇鑫房开公司承担逾期交房、逾期办证违约责任,本案刘科秀系其中一户。

经兴义市人民法院和黔西南布依族苗族自治州中级人民法院对11栋16户业主的案件进行审理后，对16户业主诉兴义市汇鑫房地产开发有限公司“商品房预售合同纠纷"进行了判决，该16案均已生效。

刘科秀与汇鑫房开公司商品房预售合同纠纷案，汇鑫房开公司承担逾期交房、逾期办证违约责任的截止时间为2018年10月23日。

兴义市汇鑫房地产开发有限公司于2018年11月22日取得该楼盘土地使用权证。

另查明，2019年2月26日，兴义市城乡规划局出具的《关于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院协助调查函的复函》载明：李涛购买的商品房为兴义市汇鑫房地产开发有限公司开发建设的金洲世家项目第11栋×单元×楼×号，该栋建筑因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过，由此造成不能进行竣工验收备案。

汇鑫房开公司在庭审中
自认在取得土地使用权证前，不能办理11栋的竣工验收备案登记是政府拖延代其缴纳土地出让金和众多住户违章搭建共同所导致。

一审法院认为一审法院认为，侵权责任的一般构成要件：侵害人主观上存在故意或重大过失、受害人存在损失、该侵害人的行为与受害人的损失之间存在因果关系。

在本案中，汇鑫房开公司提交了兴义市城乡规划局于2019年2月26日出具的《关于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院协助调查函的复函》，该复函载明：李涛购买的商品房为兴义市汇鑫房地产开发有限公司开发建设的金洲世家项目第11栋×单元×楼×号，该栋建筑因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过，由此造成不能进行竣工验收备案。

但是汇鑫房开公司在庭审过程中自认在取得土地使用权证前，不能办理11栋的竣工验收备案登记是政府拖延代汇鑫房开公司缴纳土地出让金和众多住户违章搭建共同所导致，由此可知其公司未获得《建设工程竣工验收备案表》是多方面的原因导致的，涉案楼盘11栋住户存在私搭乱建的行为并非是造成不能办理竣工验收备案登记的唯一原因。

其次，汇鑫房开公司主张刘科秀、宁桂英、邓勇、李涛、田丹玮等16户业主诉汇鑫房开公司商品房预售合同纠纷案中，因汇鑫房开公司被判决支付逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约金合计为716754.76元，承担诉讼费为14058元。

在上述案件的判决中已审理查明，第一，汇鑫房开公司支付逾期交房的违约金是因为汇鑫房开公司对涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记，而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，对于未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房。

第二，关于逾期办证，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，根据民事活动应遵守的诚实信用原则，房开商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作
为出卖人最基本的合同义务。

开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系汇鑫房开公司法定和合同约定义务，汇鑫房开公司未在合同约定期限内办理涉案楼盘所有权初始登记，违反合同约定的义务，应当承担相应的违约责任。

由此可知，汇鑫房开公司被判决支付逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约金，系因其自身存在违约行为导致的，由此造成的损失与本案的刘科秀及另案8名业主无因果关系。

再次，汇鑫房开公司在诉状中陈述金洲世家小区涉及私搭乱建的住户有170户，其中11栋就有101户，但汇鑫房开公司仅要求11栋业主中的存在私搭乱建的其中9户业主来承担其逾期交房、逾期办理房屋权属转移登记的违约金及诉讼费的诉讼请求，缺乏充分的事实根据和法律依据，不应当得到支持。

综上，现有证据不能认定刘科秀的侵权成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决：驳回兴义市汇鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费1830元，减半收取915元，由兴义市汇鑫房地产开发有限公司负担。

二审期间，双方当事人未提交新的证据。

本院查明本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，二审审理过程中，汇鑫房开公司陈述：至今仍陆续有涉案楼盘业主起诉汇鑫房开公司要求公司承担逾期交房及逾期办证违约责任的案件。

本院认为本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点主要在于汇鑫房开公司主张刘科秀承担侵权责任的事由是否成立，一审驳回其诉请是否适当。

对于当事人争议的焦点问题，本院分析认为，第一，汇鑫房开公司涉案楼盘于2018年11月22日才取得国有土地使用证。

作为房地产企业，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、预售许可证等，既。