土地使用权获取PPT课件

第四章 房地产开发用地获取
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主要内容
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
我国现行土地制度 房地产开发用地的选择 房地产开发用地的取得 在建项目收购与项目公司入股 开发建设中的农地征用 房地产开发可接受的地价的测算
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45.1 我国现行土地制度
4.1.1 我国的土地使用政策
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让； 房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。 土地使用权
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农地征用的类型
为公共目的而进行的征用，如为国防、国 家机关等公共公益事业发展所需用地进行的农 地征用；
为非公共目的，即为满足城市土地市场一 般需求而进行的农地征用，如为房地产开发需 求而进行的农地征用。
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土地所有权发生转移
集体土地 征用土地所有权
所有者
补偿
政府
转移土地所有权
开发企业
支付补偿
◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、 社会治安状况、政局稳定情况等
◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉 效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状 态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度
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1、地段的影响因素：
1、市场供求行情
地块与市中心的距离
2、地块的自然条件
土地地块承附载近力的城市基础地设形施地情势况
2.地段选择的原则
◆选择最有升值潜力的土地进行投资
未开发的土地
地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的 潜力取决于该地区的经济发展。
开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保 障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）
价格适中、投资后的增值潜力大
已开发土地（指已经具备城镇规模的土地）
5.5.1 农地征用
宪法修正案草案将宪法第十条第三款“国家为了公 共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。” 修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规 定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。” 这样修改， 主要的考虑是：征收和征用既有共同之处，又有不同之 处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过 法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主 要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。
程序
– 招标 – 投标 – 开标、评标和决标 – 签约、领取土地使用证
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2、拍卖出让
拍卖 指政府或其代表，作为拍卖人在指定时间、地点、
公开场合，组织符合条件，有意受让土地者竞投一定 年期的土地使用权。拍卖主持人公布地块开发计划的 细节及条件，竞投者用举手、举牌或口头报价的形式 竞投报价，最后以“价高者得”的原则确定土地使用 权受让人的一种土地出让方式。
使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年 限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
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5.3.4 土地使用权收回和终止
一、土地使用权收回 土地使用权届满 公共利益收回土地 违反土地使用权出让合同约定的 司法机关强制收回的
二、土地使用权终止 土地消失 土地被人抛弃
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§5.4 在建项目收购与项目公司入股
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2.地段选择的原则
◆积极稳妥，敢冒地段风险
风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风 险， 只不过风险有大有小而已。世界上不存在只 有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时， 既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢 于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。
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4.3 房地产开发用地的取得
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（2）在建项目收购注意事项
❖在建项目收购需要注意以下事项： 权属合法与完整性 法律文书的完善性 合作协议的合法性、合理性与执行情况 工程进度与投资进度 工程质量 财务状况
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5.4.2 项目公司入股
项目公司入股是指投资方按照对房地产开发项目公司的评 估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主 要包括参股、控股和全资收购三种方式。
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（1）项目公司入股的程序
❖项目入股的程序一般包括：
尽职调查。 专业问题协商与解决。 股权价值评估。 入股谈判。 入股协议签署。 入股后续事项（包括公告）。
为了顺利实现项目公司入股，一些不具有经验的收购方会选择 财务顾问或投资顾问做项目公司入股全程策划、咨询。
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（2）项目公司入股的优势
手续简单。 费用节省。 开发快捷。
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4.1.2 房地产开发用地
开发用地的使用权 – 根据我国《房地产管理法》的规定： 对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度； 开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。
5因素分析
◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬， 好的地块。
◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、 地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水 量、自然灾害等。
（2）安置补助费。 安置补助费是指国家征用农地时，为了妥善安排
– 使用 – 收益 – 转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括
赠与、交换、出售、分割、合并、分立等。 – 抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不
转移土地使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金 融作用的融通资金的方法。
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4.1.2 房地产开发用地
开发用地的必备条件 国有用地 – 根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》 的规定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产 开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国 有土地后，才可用于房地产开发； 城市用地 开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合 开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。
西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和 居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。
国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，
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国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投 资地段。
2.地段选择的原则
◆总揽全局选择投资地段
房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因 此，必须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度 来考察地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断 出近期的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段， 还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要 用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分 掌握第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分 析，找出关键所在。
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3、挂牌出让
挂牌程序 – 前期准备工作 – 挂牌出让文件编制 – 发布挂牌公告 – 竞拍申请与资格审查 – 公布挂牌信息 – 报价 – 挂牌截止 – 现场竞价 – 签约
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土地使用权出让合同一般都采用书面标准合同的形式， 合同的主要条款、格式等均由出让方提出，受让方只能接 受，必要时可以提出自己意见，作原合同的补充。
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5.3.3 土地使用权转让
转让 拥有国有土地使用权的用地者，通过合
法方式将其使用权转移给他人的行为。 方式
买卖、合资、合作建房、交换、作价入股
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土地使用权转让的原则
❖ 转让时，土地使用权合同和登记文件中所载的权 利义务随之转移。
❖ 土地使用权与地上建筑物所有权同时转移。 ❖ 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其
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（4）有偿使用土地的原则：有偿使用土地，是土地使用制度 改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用 土地、提高土地经济效益的经济手段。
（5）依法征地的原则：建设单位征用土地，必须根据国家的 有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政 府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审 批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地。
出让方式
招标、拍卖、挂牌
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5.3.2 土地使用权出让
出让金
土地使用权出让金的本质，是土地所有者（国 家）凭借土地所有权取得的土地的经济利益。
构成： ①一定年限内地租； ②土地使用权出让前国家对土地的开发成本； ③征地拆迁补偿安置等费用。
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1、招标出让
招标出让
在指定的期限内，符合条件的单位和个人，以书面 投标形式，竞投某宗土地使用权，出让方根据一定的要 求择优确定受让方的土地使用权出让方式。
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划拨土地范围
（1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律、行政法规规定的其他用地
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4.3.2 土地使用权出让
出让
指国家或其代表（省、市、县土地管理部门） 以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用 权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
如果项目公司的所有股东对该项目不再具有投资意向或无 资金进行投资，会选择整体出售项目公司，由收购方（投资方） 进行全资收购。
如果项目公司的部分股东对该项目不再具有投资意向或无 资金进行投资，一般会选择部分股权转让，或者项目公司从引进 战略投资者的角度考虑也会选择部分股权转让或增加股东，由收 购方（投资方）对项目公司进行参股或控股。
5.4.1 在建项目收购
在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所 用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继 续承担项目所负的各项义务的经济活动。
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（1）在建项目收购的程序
❖在建项目收购在实际操作中一般需要遵循以下几个程序：
在建项目初步调查。 专业调查。 专业意见发表。 项目谈判。 转让协议签订。 项目过户手续办理并公告。
（3）项目公司入股注意事项
房地产项目公司入股方式尽管有上述优势，但也存在不 利之处，即债务风险难以控制，如是否对外提供过保证担保 的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。
因此，收购者务必要对所收购公司在收购之前的债权债 务有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来查清公司的资 产负债。
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5.5 开发建设中的农地征用
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5.5.2 集体土地征用 原则：
（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则：在征用土地时，必须坚持 “以要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地， 合理利用每寸土地”的基本国策。一切征用和使用土地的单位和个 人，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占 用耕地坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。
（2）保证国家建设用地原则：在征用土地时，应反对两个极端，一 是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用， 以限制非农业部门占用土地。
（3）妥善安置被征地单位和农民的原则：既不要因为征用土地而降 低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征 地而过大的提高农民的生活水平或者超过当地的生活水平。
方式
– 按照《城市房地产管理法》的规定：获取土地使用权 的基本方式有： 土地划拨 土地出让 土地转让
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4.3.1 土地划拨
土地划拨
土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准， 在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或 者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无 偿无限期
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5.5.3开发建设中的农地征用补偿
（1）土地补偿费。 国家征用集体所有的土地时直接对土地支付的
补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。
1.征用土地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产 值的6至10倍。
2.征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参 照征用耕地的补偿费标准规定。
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5.5.3开发建设中的农地征用补偿
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2、拍卖出让
拍卖程序
– 前期准备工作 – 拍卖出让文件编制 – 发布拍卖公告 – 竞拍申请与资格审查 – 拍卖会 – 签约、领取土地使用证书
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3、挂牌出让
挂牌 指市、县国土资源部门发布挂牌公告，按公告规定
的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场 所挂牌公布，接受竞买人的报价格申请并更新挂牌价 格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果 确定土地使用者的行为。