探索房地产行业创新发展之路新型长租公寓模式

探索房地产行业创新发展之路：
新型长租公寓模式
王㊀盼
摘㊀要：长租公寓的介入可以改善租客的居住体验㊁节省房东的管理成本㊁有效协助政府管理，是租赁市场原始状态与各方诉求存在矛盾后的必然产物，面对各方（租客㊁房东㊁政府）利益诉求的不断加强，长租公寓东风将起㊂文章对房地产行业新型长租公寓模式进行了简要论述，以供同仁参考㊂
关键词：房地产；长租公寓；模式；趋势
一㊁租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生
中国早先的长租公寓企业起源于传统的 二房东模式 ，即个人拥有大量的房源，整体出租并结合品牌化运营㊂２０１０年，在消费升级的时代背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期㊂长租公寓是互联网时代共享经济的代表之一，最大的特点是通过提供标准化服务，以解决租赁过程中产生的一系列问题，具有租赁关系稳㊁房屋质量佳㊁租住体验优㊁配套服务全等优势㊂（１）租客痛点：面临租期长短的稳定性㊁户型喜好及服务体验的错配㊂
（２）房东痛点：面临资金㊁整合资源能力等方面的短板㊂（３）政府痛点：公租房承建压力大㊁流动人口管理困难㊂
二㊁租赁市场政策扶持，商改住大势所趋（１）政策方面主要从市场㊁金融㊁财政等角度给予住房租
赁市场支持，同时引导市场有序发展，保障租赁双方权利㊂（２）市场方面：商改住全面铺开，鼓励租售并举制度，并
大力支持租赁房屋的建设与发展；在供给上增加城市租赁用地面积，核心一二线城市土地出让设置了自持比例的要求，为长租公寓提供潜在市场㊂
（３）金融财政方面：允许提取公积金支付房租给予住房租赁市场金融支持；对住房租赁市场金融支持㊂
三㊁租赁市场蓬勃发展，机遇与瓶颈共存
不论是供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间㊂当下长租公寓市场鱼龙混杂，真正行业格局未形成，长租公寓＋互联网㊁长租公寓＋金融㊁创组公寓＋生活服务 等创新模式不断出现，按租金㊁按房源性质㊁按市场参与主体有多种分类，文章列举了开发商类背景的龙湖冠寓和创业类背景的新派公寓两个典型案例分析租赁市场百家争鸣的现状：
案例１：龙湖冠寓 （龙湖冠寓曾获得２０１７年度长租公寓品牌ＴＯＰ５㊁２０１７光速成长奖和２０１８中国房地产长租公寓运营优秀企业等多项荣誉㊂）．
（一）设计理念
龙湖冠寓推出２０１８年全新的 空间有界，生活无限 的ＬＩＦＥ产品设计理念：Ｌ：意味着 ｌｉｍｉｔｌｅｓｓ无限 让房间功能不
再单一，超越你对房间的认知；Ｉ：意味着 ｌｃｏｎ标志 ，熟悉的家具布品布置，让你不在对房间有陌生感；Ｆ：意味着 ｆｕｔｕｅｒ趋势 ，数据＋智能，让冠寓成为熟悉你的长租公寓品牌；Ｅ：意味着 Ｅａｓｙ无忧 ，智能门锁㊁科技助力，让你不用为各种生活问题而烦恼㊂
（二）产品线定位
冠寓产品分为核桃㊁松果㊁豆豆三大系列产品，在产品线的设定上，不以纯粹价格高低划分产品系列，而是通过服务和产品的创新匹配，切入各细分市场，满足不同租住人群的需求㊂
（三）服务配套
居住在龙湖冠寓的人群，可以享受 １＋Ｘ 的 公寓＋增值业务 式生活， Ｘ 包括办公㊁社交㊁健身㊁娱乐㊁洗衣房㊁便利服务等多个方面，以上海龙湖冠寓为代表，每家门店都配备多功能公区，办公区㊁娱乐区㊁公共厨房或餐厅㊁影音吧㊁书房等各有不同；专属安保㊁智能门锁等全线配备㊂龙湖冠寓融聚 舒适 安全 便捷 时尚 社群 五大特色打造 青年社区 ，给追求生活品质的年轻人一个有温度的
四㊁租赁市场未来运营发展方向
长租公寓是品牌㊁产品体验㊁资本三个维度的竞争，如何定位客群㊁做好配套服务还有运营是竞争的关键㊂（一）客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键精细化和差异化发展将是长租公寓运营商品牌战略的关键㊂即使在青年群体中，性格㊁爱好㊁职业㊁收入等因素的不同仍然会带来租房人群不同的租房需求，针对不同的细分群体可以提供差异化㊁专业化的产品和服务㊂（二）功能定位方面，社区化和平台化的后服务空间潜力大
未来可能出现以 租金为本＋服务为王 的社区化㊁平台化经营模式，因此后服务空间潜力巨大㊂便利㊁身份㊁健康㊁情感等综合在一起构成年轻群体的新的 居住生态 ，以公寓为中心㊁社交为平台，长租公寓运营商还可以提供多样化全方位的衍生服务，进而形成公寓＋餐饮㊁公寓＋购物㊁公寓＋保洁㊁公寓＋娱乐等 公寓＋服务 的服务模式㊂
（三）运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势
国内目前也正在就类ＲＥＩＴｓ（房地产信托投资基金）模式进行探索㊂类ＲＥＩＴｓ产品以新派公寓和赛富投资基金的合作为代表，以形成轻资产运营从而实现快速扩张㊂新派公寓创新地运用私募ＲＥＩＴｓ模式进行新派公寓的规模化拓展，打造了新派公寓金融＋品牌＋模块化复制连锁的发展模式㊂五㊁结语
长租公寓市场在政策加持㊁资本追捧㊁市场升温随之而来的是问题与机遇并存㊂中国房地产存量市场刚刚拉开序幕，随着流动人口日益增多㊁房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显，建立合理的住宅租赁市场已不只是一个经济性的问题，更是一个社会性的责任㊂开发商的尝试㊁创业公司的逆袭㊁时代的政策和资本的狂欢，加在一起就是新的未来㊂
参考文献：
［１］方建国．房地产市场治理长效机智建设探析［Ｊ］．宏观经济管理，２０１９（３）．
作者简介：
王盼，山西省光信地产投资集团有限公司㊂
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