甘肃省2024年房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的需要考试题

甘肃省2024年房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的须要
考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、不属于引起房地产价格上升的缘由是（）。

A．外部经济
B．需求增加导致稀缺性增加
C．生活水平的提高
D．通货膨胀
2、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是__ A．出租率
B．基准收益率
C．成本利润率
D．财务杠杆比率
3、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。

A．等值
B．不等值
C．相同
D．不相同
4、房地产投资资本金不能低于总投资的__。

A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
5、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。

假如依据土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。

A：2.4％
B：3.0％
C：3.8％
D：7.2％
E：工业用地的监测点评估价格
6、间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=（）。

A.A
B.B
C.C
D.D
7、房地产开发投资属于典型的__房地产投资。

A．收益型
B．收益加增值型
C．机会型
D．博弈型
8、临街同一道路的其他土地的价格，是以路途价为基础，考虑其临街深度、土地形态、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正事实上为。

A：交易状况修正
B：交易日期调整
C：房地产状况调整
D：区域因素调整
E：工业用地的监测点评估价格
9、下列关于国有建设用地运用权出让最高年限的表述中，错误的是__。

A．私立学校用地50年
B．厂房用地50年
C．大型超市用地50年
D．别墅用地70年
10、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平凹凸的是。

A：土地总价
B：土地单价
C：楼面地价
D：商品房价格
E：工业用地的监测点评估价格
11、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城爱护规划，应报__审批。

A．上一级城市人民政府
B．省人民政府
C．国务院
D．建设部、国家文物局
12、商品房预售许可的最低规模不得小于。

A：居住区
B：居住小区
C：栋
D：单元
E：执行层的组织协调
13、下列有关基尼系数的表述中，正确的是__。

A．某个国家从2024～2024年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断，该国家的居民收入安排两极分化越来越严峻
B．基尼系数越小，说明收入安排的两极分化越严峻
C．基尼系数越大，则表示收入安排越平均
D．洛伦茨曲线是依据基尼系数计算出来用以推断收入平均程度的指标
14、依据目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。

A：《国有土地全部证》
B：《国有土地运用证》
C：《集体土地全部证》
D：《集体土地运用证》
E：房地产估价机构必需加盖公章
15、可以股息、红利形式参加企业经营收益的安排，但不能通过市场转让获得交易差价的证券是__。

A．股份
B．股票
C．股单
D．公司债券
16、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。

求该投资项目的财务内部收益率。

假如投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。

17、高尔夫球场属于__。

A．居住物业
B．商用物业
C．工业物业
D．特别物业
18、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。

A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证
B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证
C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证
D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证
19、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款__元。

A．12592.78
B．22192.78
C．12903.23
D．16000
20、下列关于地籍和地籍测量，表述不正确的是。

A：地籍亦称土地的户籍
B：地籍资料应具有现实性和精确性
C：基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案
D：地籍测量，亦称房地产测量
E：执行层的组织协调
21、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。

A．52%
B．58%
C．62%
D．68%
22、依据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是。

A：无顶盖的室外楼梯
B：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊
C：房屋之间无上盖的架空通廊
D：与房屋相连有上盖无柱的走廊
E：执行层的组织协调
23、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：52％
B：58％
C：62％
D：68％
E：借款合同
24、功能折旧违反了以下哪个原理__。

A．收益递减原理
B．收益递增原理
C．均衡原理
D．适合原理
25、投资者所要求的最低利率是__。

A．基础利率
B．存款利率
C．贷款利率
D．同业拆借利率
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。

A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
2、房地产开发程序中的前期工作包括__等。

A．可行性探讨
B．获得土地运用权
C．规划设计与建设方案的制订
D．支配短期和长期信贷
E．开发项目保险事宜洽谈
3、影响房地产市场区域形态和大小的关键因素有。

A：自然特征
B：细分市场
C：人口密度的大小
D：该区域发展的类型和范围
E：竞争性项目的区域
4、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。

A．投资价值与市场价值都可以采纳收益法来评估
B．评估投资价值所采纳的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般酬劳率
C．评估市场价值所采纳的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般酬劳率
D．评估投资价值时一般要扣除所得税
E．评估市场价值时一般要扣除所得税
5、在明确了估价基本领项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案．估价作业方案的内容主要包括。

A：估价服务费的支付方式
B：拟调查搜集的资料及其来源渠道
C：预料所需的时间、人力、经费
D：估价作业步骤和时间进度支配
E：违约责任
6、是物业管理的三个基本特性。

A：社会化
B：专业化
C：市场化
D：私有化
E：民主化
7、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
8、国办发[2024]26号文件规定，享受实惠政策的住房原则上同时具备的条件有__。

A．住宅小区绿地率在30%以下
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上
C．单套建筑面积在120m2以下
D．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下
E．人均居住建筑面积在25m2以下
9、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。

A：
B：≤
C：
D：P_{b}” />
E：借款合同
10、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满意其对（）等方面的要求。

A．水量、水质
B．生活、生产
C．水压、水温
D．消防
11、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地运用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。

A：330
B：350
C：440
D：870
E：执行层的组织协调
12、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性探讨。

A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
13、某商品住宅楼于2024年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2024年1月10日交付给买受人，则开发商担当该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至。

A：2024年1月9日
B：2024年1月9日
C：2024年1月9日
D：2024年1月9日
E：执行层的组织协调
14、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。

A：设备及工器具购置费
B：建安工程费
C：工程建设其他费用
D：干脆工程费
E：间接工程费
15、下列属于正常利润的是__。

A．创新利润
B．运用自有土地的地租
C．企业主应得的酬金
D．雇佣工人的剩余价值
E．企业主自有资本的利息
16、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与有关，担当的风险相对较少。

A：土地成本
B：建立成本
C：资金筹措
D：市场营销
E：施工周期
17、某房地产经纪机构2024年1—5月的目标是支配促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人支配完成相对指标是。

A：50％
B：100％
C：150％
D：200％
E：执行层的组织协调
18、某宗房地产的收益期限为35年，通过市场预料其将来5年的净收益分别为
20万元、22万元、24万元、26万元、28万元，从将来第六年到第35年每年的净收益大约为35万元左右，该类房地产的酬劳率为10%左右，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．294.41
B．295.54
C．293.16
D．315.22
19、依据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是的工作内容。

A：物业管理
B：设施管理
C：房地产资产管理
D：房地产组合投资管理
E：借款合同
20、一般来说，房地产投资风险分析主要包括等分析。

A：投入资金的平安性
B：项目定位的科学性
C：期望收益的牢靠性
D：投资项目的变现性
E：资产管理的困难性
21、城市总体规划的内容包括等。

A：编制市域、县域城镇体系规划
B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型
C：确定公共设施的位置、规模和布局
D：确定城市性质和发展方向
E：编制专项规划和近期建设规划
22、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。

A：收益递减规律
B：规模酬劳规律
C：利润最大化规律
D：均衡规律
E：适合规律
23、项目融资主体的组织形式主要有。

A：既有项目法人融资
B：新设项目法人融资
C：商业性法人融资
D：政策性法人融资
E：自然人融资
24、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。

A．变动成本的设置
B．平衡点的设置
C．同定成本的设置
D．产销售量的不同
25、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。

A．融资期限长
B．流淌性差
C．资金交易量大
D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的须要。