(财务知识)购房买房贷款分类及说明

（财务知识）购房买房贷款
分类及说明
{等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月仍款额不变。

}
{等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月仍款额递减。

}
目前，银行的个人住房按揭贷款的仍款方式主要就是之上２种方式；
【主要区别】
“等额本息”每期仍款金额相同，即每月本金加利息总额壹样，借款人仍贷压力均衡，但利息负担相对较多；“等额本金”又叫“递减仍款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提仍款压力大，但以后的仍款金额逐渐递减，利息总负担较少。

当下知道这２种仍款方式的人几乎都认为选择等额本金划算，因为选择等额本息，多支付了利息，而等额本金则少支付利息，而且认为壹旦提前仍贷时，会发现等额本息的仍款，前期仍的钱大部分是利息，而不是本金，因此会觉得吃亏不少。

总体来见，等额本息是会比等额本金多付壹点利息。

但前提是贷足了年限。

见似银行都收回了利息，但实际上，等额本金仍款法随着本金的递减，银行能够加速仍款，尽快回笼了资金，降低运营成本在这壹点上是有利于风险系数的降低。

在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便仍款。

事实上，大部分借款人在进行比较后，仍是选择了等额本息方式，因为这种方式月仍款额固定，便于记忆，仍款压力均衡，实际上和等额本金差别不大。

因为这些借款人也同样见到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单的说，就是等额本息仍款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自己就要多支付利息；等额本金仍款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自然减少了，且不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。

实质上，２种仍款方式是壹致的，没有优劣之分。

只是在需求不同时，才有了不同的选择。

因为等额本息仍款方式仍款压力均衡但需多支付利息，所以适合有壹定积蓄，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，且且无打算提前仍款的人群。

而等额本金仍款法，由于借款人本金归仍较快，利息就能够少付，但前期仍款额度大，因为适用当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前仍款人群，则较为有利。

【想要提前仍贷的 TX 进来见见】
壹、有俩类人不适合提前仍房贷
■仍款时间已经高于贷款期限壹半之上的贷款者：
房贷期已过壹半之上的等额本息贷款人，此时壹半之上甚至 80%之上的利息已经仍完，所剩仍款项主要是本金，提前仍贷意义不大；此外，壹旦提前仍贷，那么再需要向银行借款，相对就较困难了;
■有多渠道投资的房贷人，投资收益高于银行利息：
在提前仍款前，仍贷人最好考虑近期是否存在投资计划。

不少消费者已经习惯了壹旦手上有钱就拿来提前仍贷，而碰上好的投资项目又再去贷款投资或运营。

事实上，运营性贷款利率
要比房贷高得多。

如果投资项目收益能超过房贷利率，就应该考虑投资;
二、提前仍贷三大注意事项
■询问银行各家银行对于提前仍贷的规定是不壹致的，所以消费者在决定提前仍贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。

（注：各家银行提前仍款，壹定要提前咨询、预约仍款时间）
■办理退保
■把握仍款时机对于采取等额本息仍款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的 1／3－1／2 年限中，偿仍月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。

因此，如果贷 15 年，已偿仍 6 年，此时就没太大必要提前仍款。

消费者能够把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值;
三、提前仍贷的方式
■提前仍贷方式有讲究
提前仍贷壹般有俩大类方式：第壹类是将所剩贷款壹次性全部提前仍清；第二类是提前仍壹部分贷款。

具体而言，第二类提前仍款方式仍分 4 种不同的仍法，分别为：
①.提前仍款壹部分，选择月供不变，但缩短仍款期限；②.部分提前仍款，减少月供，但仍款期限不变；③.部分提前仍款，减少月供，同时缩短仍款期限；④.部分提前仍款，增加月供，缩短仍款期限。

这 4 种不同的仍贷法效果不同;
■提前仍贷先和银行沟通
提前仍贷方式中，只有缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。

因此，购房人提前仍贷时，要根据自己的情况尽量缩短仍款年限。

另外，目前，省城多家银行对提前仍贷有限制性规定，
有的设置了提前仍贷的最低额度，有的仍收取违约金。

为此，银行人士提醒，如果客户想在年
底提前仍贷，最好和银行沟通，确定是否需要提前预约，以避免出现不必要的利息支出
朋友，你贷款买房了吗？你贷款买房时，是不是只见他们用计算器算，而壹点没关心你的贷款方式和仍款方式？如果是，你就壹定遭遇了售房者和银行的忽悠，你将可能多付上万，甚至上十万的利息。

不信你就见壹见。

贷款计算公式：
贷款公式主要有俩种，它们分别叫做等额本息贷款计算公式和等额本金贷款计算公式。

这俩个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。

前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。

这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。

另外，等额本息贷款计算出的每期仍款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期仍款金额则不同，从仍款前期都后期，金额逐渐减少。

1。

等额本息贷款计算公式:
每月仍款金额(简称每月本息)=
月利率×[（1+月利率）^仍款月数]
贷款本金 X ----------------------------------
[（1+月利率）^仍款月数]-1
2。

等额本金贷款计算公式:
每月仍款金额(简称每月本息)=
（贷款本金/仍款月数）+(本金-已归仍本金累计额)X 每月利率
后期，金额逐渐减少。

等额本息贷款和等额本金贷款比较
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序
国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。

但在 2003 年 6 月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行仍有壹种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。

且算了壹笔帐，买壹套房子贷款40 万元 30 年，前者比后者要多出利息 10 万元之巨。

消费者壹片抱怨。

于是有媒体总结如下：
等额本息贷款和等额本金贷款相比，在正常仍款情况下，等额本金贷款的确能节省很多利息。

但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。

下面，我来深入地分析这俩种贷款，从而能够得出壹个结论，等额本息贷款通过调整仍款方式，能够在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。

俩种贷款的利息计算方式
下面我们先来分析壹下这俩种贷款在传统的仍款方式下的区别。

在计算利息方面，等额本息贷款为什么和等额本金贷款有那么大的差别？原因在于俩者计算利息的方式不同。

等额本息贷款采用的是复合利率计算。

在每期仍款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)壹起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”仍要厉害。

在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。

在每期仍款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不和未支付的贷款余额壹起作利息计算，而只有本金才作利息计算。

因此，在传统仍款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。

所以，如果借款人无法调整(或选择)仍款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。

俩种贷款的每期仍款特点
让我们继续分析这俩种贷款的区别。

虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期仍款金额都不同，而且是前期仍款金额较重，后期仍款金额较轻。

这要求借款人的仍款能力要适应这种情况。

而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期仍款金额都相同。

借款人能够比较容易地根据自己仍款能力，制定贷款方案。

但要注意的是，等额本金贷款的每期仍款额虽然不等，但它的每期平均仍款金额却比等额本息贷款低很多。

下面俩张截图来自于"贷款分析师"软件,展示了俩种贷款的每期仍款特点。

•等额本息贷款仍款表（部分）：每期仍款额相同
•等额本金贷款仍款表（部分）：每期仍款额不同
下面的分析，将能够进壹步揭示出贷款的奥妙。

俩种仍款的比较
前面介绍了俩种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下。

注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。

由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，且发现等额本息贷款中，除了利率以外，仍款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。

超越等额本金贷款之壹：双周加速仍款
归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，当下的老百姓能够象贷款精算师壹样，轻易地掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较，深入地了解贷款方法的多样性。

这使得借款人能够根据自己的经济状况，灵活地采用壹些仍款方式，来减少利息、缩短贷款期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。

等额本息贷款中的双周加速仍款就能用来减少利息、缩短贷款期限，达到和等额本金贷
款相同的效力。

下面我用壹个简单例子来说明。

假设您贷款 30 年 50 万元，分别采用等额本息贷款的标准月仍款、等额本息贷款的双周加速仍款、等额本金贷款三种方式计算。

贷款年利率为 6.39%。

下面我用贷款分析师软件（个人版）的二张截图来说明它们的差别。

•等额本息贷款截图：标准的月仍款(用等额本息贷款计算器计算)
•等额本金贷款截图(用等额本金贷款计算器计算)
•等额本息贷款截图：双周加速仍款(用等额本息贷款计算器计算)
•双周加速仍款和等额本金贷款的对比
根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。

以等额本息贷款的标准月仍款为参照，从上表中能够见出，等额本息贷款中的双周加速仍款方式像等额本金贷款壹样，也能大量的节省利息。

双周加速仍款虽然比等额本金贷款多付2500 元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近 6 年。

等额本息贷款中的双周加速仍款见起来仍不错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的壹部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外仍款方法。

它比双周仍款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。

超越等额本金贷款之二：额外仍款
在等额本息贷款中，采用部分提前仍款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。

它主要有俩种方式，壹是上面介绍的加速仍款，另壹种是这里介绍的
额外仍款。

而额外仍款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要仍款方式。

最典型的方法就是在每年的最后壹期仍款中，多付上壹笔同样金额的仍款。

因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外仍款时间、频率和金额。

在这里，为了说明这种仍款方法能够比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这样壹笔贷款，30 年贷款周期 50 万元，每月仍款壹次，贷款年利率为 6.12%，经过几次试算后发现，在正常仍款表的每年最后壹期仍款中，多付上壹笔3,360 元的仍款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。

•等额本息贷款之额外仍款表(部分)
•额外仍款和等额本金贷款之比较
上图是俩种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外仍款能够比等额本金贷款节省更多的利息。

我们能够用3,360 元额外仍款作为壹个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息 151.46 元，节省贷款时间 5 年 10 个月(2129 天)。

所以如果借款人选择了等额本息贷款，壹定要考虑相应的额外仍款或加速仍款。

•综合对比
将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。

对于借款人来讲，管理好自己的贷款是壹项非常重要的理财项目。

所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和仍款计划，而不是壹定要比等额本金贷款节省利息。

而等额本息贷款加上额外仍款方法能够帮助借款人灵活的理财。

秉持着省钱就是挣钱的原则，量入为出，您壹定能早日脱离贷款壹族的苦海。

备注
观点：
•目前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。

但老百姓却要付出沉重的经济代价。

其原应就在于国内壹些银行采取各种方式(例如要求缴纳提前仍款
违约金，限定提前仍款次数，或者提高每次提前仍款的金额)只允许老百姓按照银行的
规定仍款，而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前仍款手段来缩短贷款周期和贷
款利息。

•通过文章“ 提前仍款和贷款违约金”能够见出，国外银行限制提前仍款是为了
避免贷款的成本遭受灭顶之灾，而国内壹些银行限制提前仍款是为了让自己的收益最大
化。

当贷款利率上升时，承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的情况下继续获益。

而壹旦不能达到收益最大化，就认为有自己损失，就要借用所谓的“遵循国际惯例”或“和
国际接轨”的借口，向老百姓收取违约金。

这即缺少法律的合理性，也是对老百姓
权益和利益的盘剥。

•壹些人将双周加速仍款称之为让利于民，其实我觉得称之为仍公平和民更贴切。

我盼望那些银行不要光想着和国外的钱接轨，更重要的是和老百姓的利益接轨，丰富服务内容，提高服务质量，使借贷双方利益共享，取得双赢的结果，构建真正的和谐社会。

•如果银行没有相关霸王条款，售房者对贷款购房的老百姓是不是也该对其不同的贷款方式和仍款方式有告知义务，而不是要求购房者作唯壹选择呢？。