浅谈我国房地产市场税制改革_基于税负转嫁与税负合理分配的分析

#财政#税收#5新疆财经62010年第4期
浅谈我国房地产市场税制改革
)))基于税负转嫁与税负合理分配的分析
吴腾
(中南财经政法大学财税学院,湖北武汉430074)
内容提要:近年来,随着我国个人私有财产特别是房地产地位的不断提升以及现行房地产税制
缺陷的不断暴露,房地产税制的改革和物业税的开征也被提上议事日程。

本文首先利用1994年-2007年数据对我国房地产市场税负情况进行了实证分析,发现我国现行房地产税收体系
中存在/轻保有、重流转0的结构性失衡问题,由此认为我国必须尽快开征物业税;最后就开征
物业税提出几点建议。

关键词:房地产税制;物业税;税负转嫁;税负分配
中图分类号:F8101424文献标识码:A文章编号:1007-8576(2010)04-0057-05
一、问题的提出
党的十六届三中全会通过的5中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定6已经明确提出:/实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费。

0自此,物业税被认为是引领我国新一轮房地产税收综合改革的核心政策。

2007年10月,国家税务总局宣布将物业税/空转0试点由北京、江苏、深圳等6个省市扩大到河南、安徽、福建、大连等10个省市。

但目前国家还未出台具体的征收细则,关于物业税改革相关问题的争论至今尚无定论。

/国六条0等相关政策要求进一步发挥税收政策的调节作用,完善住房流转环节税收政策,引导和调节住房需求。

上述税收调控措施几乎都是从房地产流转环节入手。

在流转环节抑制房价上涨的税收调控政策运行的机理是:增加二手房售房者的交易成本,减少其投机收益以抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产市场价格(或抑制房地产价格上涨速度)。

然而,要达到税收调控政策的各种效应,隐含着一个假定前提,即政府事先已知要调节的纳税人是否承担了税负及承担了多少税负。

目前我国政府出台的一系列税收调控政策更多的是注重操作的方便性,那么,其调控的现实效果如何,本文试从税负转嫁和税负合理分配的角度进行探讨。

二、我国房地产市场税负实证分析
1994年国家开始进行宏观调控,并开始实行分税制。

自1998年国家宣布进行房屋体制改革,取消福利性实物分房的措施出台后,直到1999年房地产市场从集团消费彻底转向个人消费,中国房地产正式进入新的时期。

而中国的房地产税收体系和税负也在这段时间随着整体经济形势和房地产发展而不断变革。

现阶段,房地产的开发投资、转让、取得和收益通常是同时进行,这四个房地产产权转移的过程通常收稿日期:2010)04)22
作者简介:吴腾(1987-),男,硕士研究生,研究方向:财政学。

可以笼统称之为房地产流转环节,它与房地产保有环节一起构成房地产市场运行的两个方面,以下就房地产市场税负水平及税负结构进行分析。

(一)房地产保有环节税负分析
房地产保有环节又称房地产三级市场。

一般而言,房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况。

在房地产居住行为中,现行税制设计的税种非常少,主要有房产税和城镇土地使用税,名义税负水平明显偏低(房产税1.2%、城镇土地使用税0.2-10元/平方米)且免税范围极大,如对于个人所有非营业用的房产免征房产税;对于个人所有的居住房屋及院落用地免征城镇土地使用税等。

这类优惠政策的制定背景是国家低工资制度和福利房制度,在这一背景下,住房作为一种潜在福利,由居民在工资以外以低付租费的方式获得。

截止目前,房地产居住行为基本处于无税负状态。

这就导致房地产行业在保有环节税负较低。

本文以1994年-2007年房地产保有税与相关房地产市场价值进行比较(这里遵循国际惯例,对房地产保有环节按照市场评估价值征税),相关结果见表1。

表11994年-2007年房地产保有环节税负分析单位:亿元,%年份房产税城镇土地使用税合计房地产市场价值估值税收负担率199460.232.592.7215686.270.043
199581.633.6115.2220010.500.052
1996102.239.4141.6222208.450.064
1997123.944.0167.9224322.780.075
1998168.854.2222.0226657.580.098
1999183.559.1242.6228172.790.106
2000209.664.1274.5231032.140.119
2001228.666.2294.8234401.590.126
2002282.476.8359.2238543.280.151
2003323.991.6415.4243823.230.170
2004366.3106.2172.5249775.720.189
2005435.9137.3573.2257527.950.223
2006515.2176.9692.1265520.790.261
2007575.1385.5960.5273761.710.351数据来源:房产税和城镇土地使用税数据均来源于5中国税务年鉴6(1995年-2008年),中国税务出版社;房地产市场价值估值来源于1995年我国房地产资产总值22万亿,房地产价值市场估值是在此基础上通过各个年份的全社会竣工房屋价值累计加总得出;竣工房屋价值取自5中国统计年鉴6(1995-2008),中国统计出版社。

从表1可以看出,在我国1994年到1999年这6年时间,随着我国分税制的践行和房地产行业的发展,我国房地产保有环节税收也迅猛增长,单就房产税收入而言,1999年比1994年增加了三倍,这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度,从1994年-1999年,房产税收入每年增长率都达到30%,远远超过同期税收总额增长速度,房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税,而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体来说越来越小。

事实上,我国印花税收入的增长主要得力于证券交易,如果从综合角度看问题,房产税收入增长要比印花税收入增长稳定。

近几年的情况表明,房产税在地税收入中已占据了较为重要的地位,1995年房产税收入占地税收入总额的比重为7%,其后几年一直稳定在6%,在地方税各税种中的排位居第三位。

如果不考虑共享税,房产税在地方税收结构中的地位更加突出。

但是,从相对量上而言,保有环节的税负还不是很重。

从表1可以看出,在1999年中国房地产彻底走向个人消费之后,房产税收入规模仍旧不大,而且增长速度基本在20%以下,滞后于我国其他税种和房地产市场的快速增长。

而城镇土地使用税作为另外
一个小税种,规模也一直很小,但在2006年底出台实施新的征收规定之后,2007年实现增长117.7%,在2007年整体经济形势过热的情况下,发挥了一定的宏观调控功能。

从以上分析来看,随着中国改革开放进程的加快以及中国城市化的加速,房地产行业整体开始飞速发展,相对应的保有环节税收也在不断增加,税负率也在不断增长,但是相比较一些发达国家以及周边国家而言(例如,美国各州有效税负率为1%-2%之间,法国为3%,德国为1.4%-1.5%),我国房地产保有环节的宏观税负水平还很低。

(二)房地产流转环节税负分析
房地产流转环节主要涉及房地产开发投资、转让、取得和收益环节。

其中,房地产取得环节又称房地产一级市场。

目前,我国房地产的取得环节也就是房地产商征用土地和开发建设的环节,其主要涉及的税种包括契税和耕地占用税。

由于地方政府在房地产行业的取得环节可以通过出让土地使用权的方式增加财政收入,这种方式是最便捷的,税收管理成本也最小,且免征范围小,几乎所有的商业性质的建筑用地都要征税。

所以,通过出让土地使用权的方式来增加财政收入在地方政府财政收入来源中的比重越来越大,大部分地方政府以出让土地使用权征得的税收占财政收入的20%-30%,甚至有的达到40%。

房地产交易环节又称房地产二级市场,房地产交易环节包括房地产的购买﹑转让和交换等。

我国的房地产税收主要集中在增量方面,也就是在房地产交易环节设置了大量重要税种,主要包括营业税和印花税。

对于房地产的交易环节,从税负水平上看,营业税及其附加适用税率为5.5%、土地增值税为30%-60%、企业所得税为33%、城市维护建设税为1%-7%等。

本文以契税、土地增值税、耕地占用税这三种房地产流转环节税收历年的收入合计数与商品房的销售额之比作为房地产流转环节税负的基本指标,具体税负情况见表2。

表21994年-2007年房地产流转环节税负分析单位:亿元,%年份契税土地增值税耕地占用税合计商品房销售额相关税负比199411.82-36.4748.291018.54.7
199518.260.334.5453.11257.74.2
199625.201.131.2057.51427.14.0
199732.342.5032.4967.331799.53.8
199858.994.3033.3596.642513.33.9
199995.966.8033.03135.792987.84.5
2000131.088.4035.32174.83935.44.4
2001157.0810.3038.33205.714862.84.3
2002239.0720.5057.34316.916032.35.2
2003358.0537.3039.90435.257955.75.4
2004540.1075.10120.09735.2912601.35.8
2005735.14140.02141.851017.0118080.35.6
2006867.67231.47171.121270.26205106.2
20071208.65403.14184.951796.7429603.876.3
数据来源:契税、土地增值税和耕地占用税数据均来源于5中国税务年鉴6(1994年-2007年),中国税务出版社;商品房销售额来源于5中国统计年鉴6(1995年-2008年),中国统计出版社。

从表2可以看出,1994年以来,我国房地产流转环节的三个重要税种绝对收入逐年增加,而相关税负水平大致保持在4.0%,在进入1999年之后,相关税负不断增长。

据统计,房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右,名义税负水平明显偏重;在房地产转让行为中,购买方除了要缴税,还需支付繁多的地方性收费项目,如土地使用证费、
房屋所有权证费、商品房买卖交易手续费等。

另外,还有许多应由政府在财政预算中安排支付并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本的公共产品也被摊入房价中,由购买者通过购房一次性负担。

由此可见,房地产交易环节的税负是最重的。

房地产在此环节的高税赋增加了购房成本,而税收具有转嫁性,这在一定程度上成为房价上涨的又一大因素。

综上所述,现行房地产税收体制在房地产流转环节税种较多,税负过重;相反,在保有环节税种少、优惠多、税负过轻。

如2007年,我国房地产流转环节的税收收入是保有环节的5113倍,形成了/轻保有、重流转0的税负分配格局。

这就导致了我国在房地产开发过程中税收成本比例过高,而在房地产持有环节经济风险过低,这在客观上增加了房价提升的空间。

三、结论与建议
(一)结论
物业税在税收负担方面的优点,可以有效改善目前在房地产税收体制上体现出的税种多、征收方式各异、征收成本过高、税收负担特别是流转环节税负重等问题,真正符合/宽税基、简税种、低税率0的改革方向;将税收负担从流转环节部分转移到了财产持有环节,从而形成物业税与营业税和所得税的互补机制,更利于国家根据经济形势利用税收政策对房地产市场进行适当调控。

基于对财产价值征收的物业税本身就具有调节贫富差距的作用,若再对税率、税收优惠等方面进行精心设计,作为中国财产税体制中主要税种的物业税将成为国家进行收入、财产增值收益再分配的重要机制。

基于以上原因,本文认为我国必须也必定会开征物业税。

截止目前,我国已有10个省市开始物业税空转。

自去年以来,北京等地纷纷申请率先开征物业税,但是具体何时开征物业税仍然没有明确的时间表。

本文认为,试点地区踊跃申请/实转0就证明,通过/空转0,各地政府已经取得了不错的成果,积累了足够的经验;而且物业税的开征不可能对地方财政收入产生大的影响,否则不会有那么多地方申请正式开征。

再根据目前全球经济和房地产业的不良前景,开征物业税的时机已经成熟而且正当其时,应尽快开征,给国民福利和经济发展带来利好。

在物业税税制设计上可以参考其他国家和地区的做法,再根据我国的具体情况来实行。

(二)对开征物业税的几点建议
11物业税税率的确定应有明确的参照系。

物业税税率的设计应以不过多增加纳税人负担为原则。

笔者认为,就非住宅房地产而言,可以在统一税法的前提下,按照区别对待的思路设计税率,如可因工业用地或商业用地等用途的不同而实行差别征收。

但对于居民住宅而言,由于属于新的税负,根本无基础可言,且由于物业税作为个人负担而居于个人纳税/税痛0之首,因此,其税率设计必须有明确的参照系。

该参照系至少应该包括两个方面:一是物业税征收所承诺对应的公共服务项目的提供成本;二是物业税占家庭个人收入的比重。

尽管具体税率的设计也可以因财富差距而差别征收,但其税率水平至少应在上述参照系下做认真的测算,否则,极易引发新的深层次矛盾。

21对居民住宅的税收优惠可依据市场价值并结合房产面积设计适当的起征点和免征额。

根据我国绝大部分住宅为基本生存需要的客观情况,开征此税初期不宜盲目扩大征税范围。

在以市场价值作为计税依据的基础上,可以市场价值结合房产面积设计适当的起征点和免征额。

一是对仅有一套住房者可实行起征点政策。

我国目前对于房地产开发的政策是,房地产开发商制定的90平米户型必须占到开发总面积的70%以上。

同时,根据新/国八条0对于普通住宅和非普通住宅以120平米来界定,并同意地方政府有20%的浮动空间的规定,物业税征收之初的起征点定在90平米、120平米或144平米似乎都可以考虑。

但对超过起征点的单一住宅业主应允许选择按免征额征税,以避免负担过重和与征免交叉点附近的纳税人之间的税负悬殊。

二是对有多套住房者实行免征额政策。

为公平税负,对有多套住房者,根据我国目前将住宅区分为普通住宅和非普通住宅的做法,可参照一套住房下的起征点面积折合的市场价值设计免征额,从而可将住宅划分为征税部分和不征税部分。

这样,在征收初期,进入征税范围的住宅就是少数相对高档的住宅,之后,随着经济的发展,居民收入的提高,以及各项惠民措施的完善,可通过适当降低起征点和免征额,逐步将大部分普通住宅纳入征税范围。

31物业税计税依据应为一定时期的财产评估价值。

就物业税的计税依据来说,有三种备选方案:一是依据房屋面积;二是依据个人拥有的住房套数;三是依据房屋的价值。

在第一种方案中,以房屋面积为计税依据操作简便易行,但问题是,其税收收入无法随着房地产市场价值的变动而变动,也无法体现区位、建造时间、建设标准等方面的差异,从而极易导致物业税税源不足且缺乏弹性,也违背税收的量能负担原则。

在第二种方案中,简单的用套数作为计税依据,不仅易形成大量的税收超额负担,而且也极易出现税负不公平的现象。

因为有些纳税人也许只拥有一套住房,但面积大,地理位置好,市场价值高;而另一些人也许拥有两套或多套住房,但总价值却大大低于前者。

在第三种方案中,物业税依照个人拥有住宅的价值征税,这种价值主要是市场价格意义上的评估价值,相对来说应该是公平而合理的。

因此,比较符合量能负担原则。

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Tax R efor m of the Real E state M arket
W u Teng
(Zhongnan Un i v ersity of Econo m ics and La w,H ube iW uhan430074,China)
Abstrac t:In recent years,w it h t he position of private prope rt y,espec iall y t he position of rea l estate on the rise,and t he ex isti ng defects i n t he conti nuous exposure to rea l estate tax,rea l estate tax refo r m and property tax levy has a lso been put on t he agenda. T h i s pape r uses data for the y ea r1994-2007tax burden of Ch i na s'real estate to m ake an e m pir i ca l analysis o f the s i tuati on and ho l ds t hat in Ch i na s'current rea l esta te tax sy stem,t here i s structura l i m ba l ance.Thus it i s necessary for Chi na t o levy prope rt y tax as soon as poss i ble.F i na lly some suggesti ons about property tax a re advanced.
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(责任编辑:汪爱琴)。