梳理五星级酒店计税房产原值经验总结

梳理五星级酒店计税房产原值经验总结
摘要：本文通过对酒店现状进行实地踏勘，梳理酒店的账务、经
济合同、计价清单、对共用成本进行分摊以及与主管税务机关就相关
存疑进行多次沟通后，将建设和设计顾问费、室外工程成本、装修工
程（软装部分）成本、可随意移动设备成本等从总成本中分离出来。

在梳理计税房产原值的过程中摸索出了一些经验，通过对工作重点以
及与相关部门沟通的经验进行总结，为股份公司后续酒店项目降低房
产税税负提供参考。

关键词：五星级酒店；房产税；酒店计税房产
一、前言
房产税在我国税收体系中属于小税种，但在酒店行业的税收中却
占很大比重，尤其是自持自营酒店这种经营模式，其占比更高。

原因
是高档星级酒店属于公共建筑，设计标准非常高、结构十分复杂、配
套设备精良、修建成本高昂。

酒店要降低税负首当其冲必须重视房产
税税负的控制。

自持自营酒店属于从价计征房产税，因此控制房产税
税负就必须精确计算计税房产原值。

公司（以下简称“我司”）投资建设的酒店是我市第一家国际五
星级酒店（以下简称“酒店”），市重点项目，是全球首家采用
2018Q3最新版万豪酒店和度假村全球设计策略及设计标准建造的酒店，于2021年7月投入使用，是股份公司在西南区域采取自持自营模式
的第一家酒店。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，应
属于从价计征房产税，从2021年7月开始产生纳税义务。

酒店已投
入运营，但大部分合同尚未办理结算，我司仅根据合同及财务账载成本暂估酒店不含税总成本为70,322万元，如果不对酒店计税房产原
值进行梳理，我司每年需按照从价计征方式缴纳房产税590万元。

通过对酒店对酒店计税房产原值进行梳理，计算出酒店计税房产
原值为55,013万元,每年按从价计征方式缴纳房产税462万元，相比酒店计税房产原值梳理前，每年降低房产税128万元。

二、酒店基本情况
酒店座落于我市城郊水利风景区环湖路东段1号D地块一期，用
地性质为旅馆业用地，规划净用地面积36,737.07平方米，容积率为1（与D地块二期共用指标），建筑高度小于等于34.1米，绿化率40%（与D地块二期共用指标），建筑密度35%（与D地块二期共用指标），规划机动车位256个，规划总建筑面积50443.33平方米，设
置客房342间，规划地上8层，地下2层的一类高层建筑，设计等级为一级。

三、酒店计税房产原值梳理流程
为了能有序、准确地梳理酒店计税房产原值，就需要制定合理的
工作流程，具体流程如图3-1所示：
图3-1 计税房产原值梳理流程图
四、酒店计税房产原值情况
通过对酒店2010年至2021年间的账务及发票、合同及合同清单217份分门别类地进行梳理，根据增值税税率的调整时间点分时间段
换算成不含税价格，对在施工图纸上、合同上以及合同清单上描述得
不清楚的设备设施，财务人员亲自去酒店现场进行实地踏勘拍照，与
酒店工程建设专业人员进行沟通，对其设计功能、工程结构、设备性
能等与房产税条例及规定进行比对和应用，在梳理过程中对房产原值
认定存疑部分及时与主管税务机关沟通且对沟通中未明确的问题通过
公函的方式请示主管税务机关，最终梳理出酒店暂估不含税总成本为703,219,493.43元，其中计税房产原值为550,125,007.93元、非应
税成本为153,094,485.50元。

（一）计税房产原值
1.房屋建筑物成本
酒店应直接计入计税房产原值的房屋建筑物成本主要包括：建筑
工程设计费、土建工程、机电工程、精装修工程、智能化工程等成本。

根据截至2021年6月30日的账载成本、合同金额及投标报价清单，计入酒店计税房产原值的房屋建筑物成本暂估为459,588,104.22元。

2.附属设备及相关成本
酒店应直接计入计税房产原值的附属设备及相关成本，为与房屋
不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施；为维持
和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，以房屋为载体，不可
随意移动的附属设备和配套设施。

主要包括：电梯、锅炉设备、泳池
设备、水泵、中央空调及组件等。

根据截至2021年6月30日的账载成本、合同金额及投标报价清单，计入酒店计税房产原值的附属设备及相关成本暂估为
29,195,709.08元。

3.土地成本
酒店应计入计税房产原值的土地成本15,232,573.59元。

公司取得水利风景区A-P、S-V二十宗地1,211,573.50㎡，支付
土地价款502,361,257.84元，其中：土地出让金479,477,322.00元、契税19,176,321.84元、土地交易服务费3,707,614.00元。

酒店位于D宗地块，根据酒店建设工程规划许可证[建字第（2020）29号]及附件，酒店净用地面积为36,737.07㎡，应分摊土地价款
15,232,573.59元。

4.分摊的共用成本
酒店应计入计税房产原值的共同成本，主要包括：资金占用费、
造价咨询费、监理费、临时办公用房及附属设施工程等成本。

根据截至2021年6月30日的账载成本、合同金额及投标报价清单，酒店发生需在计税房产原值和非应税成本间分摊的共用成本暂估
为58,940,205.71元，房产税应税项目应分摊46,108,621.04元。

（二）酒店非应税成本
酒店非应税成本为153,094,485.50元，其中直接计入非应税成本
的金额140,262,900.83元、分摊共用成本12,831,584.67元。

五、关于确认计税房产原值的总结及建议
（一）区分应税项目和非应税项目是前提
只有明确区分应税项目和非应税项目，才能准确计算应税计税房
产原值。

根据税法规定，房产税计税房产原值应当包括地价、房价、
附属设备和配套设备成本。

现将总结的注意事项列示如下：1.
地价有关注意事项
（1）地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的
成本费用等；
（2）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面
积并据此确定计入计税房产原值的地价；
（3）所在宗地还有未开发项目的情况
所在宗地还有未开发项目的情况以本案为例，认定结果仅供参考。

酒店所在宗地面积93,224.93平米，分两期开发，其中一期为喜
来登酒店，二期待开发；建筑红线总平面图注明酒店净用地面积为
36,737.07㎡；竣工测绘技术报告注明实测计容面积46,988.47㎡；
该用地除了修建酒店主体建筑外，大部分面积是用于建设酒店附属设
施（露天停车场、道路、景观），酒店建筑物占地面积8,314.46㎡。

我司初步认定以占地面积8,314.46㎡计算地价。

但经过与主管税
务机关充分沟通，最终认定以建筑红线总平面图注明酒店净用地面积36,737.07㎡计算地价。

2.房价有关注意事项
对依照计税房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定
资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国
家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算
并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

会计上的房屋原价一定是
全额计入计税房产原值的。

酒店是自建项目，《会计准则第4号—固定资产》规定“自行建
造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的
必要支出构成。

包括工程用物资成本、人工成本、应予以资本化的固
定资产借款费用、交纳的相关税金以及应分摊的其他间接费用等。

”。

梳理了设计顾问服务合同和开发建设顾问服务合同共计1251万元
（不含税），初步认定并非建造酒店的必要支出，经主管税务机关沟
通最终认定为非应税成本。

根据《固定资产分类与代码》，平台、道路、管道、植物、停车场、家具、陈列品等是独立于房屋之外的固定资产，应单独入账。

因
此我们将酒店边坡治理工程、景观挡土墙工程、自来水消防管网工程、室外景观绿化及停车场工程、室外道路及管网工程、室外附属景观儿
童乐园、家具、装饰品等计入非应税成本。

边坡治理工程、景观挡土
墙工程等详见如下图片：
3.附属设备和配套设备
酒店室内安装了大量的设备，哪些设备成本计入计税房产原值是难点所在。

根据财税地【1987】3号和国税发【2005】173号规定，我司清理了不在文件规定范围但无法随意移动的设备（泳池设备、高低压变配电设备、发电机设备、音视频系统），与主管税务机关沟通后认定高低压变配电设备、发电机设备、音视频系统不计入计税房产原值。

（二）合同如何签订是降低房产税税负的关键
财务部门应当与商务部门充分沟通区分应税项目和非应税项目的标准，并参与合同的审核，以保证签订的合同能够满足未来精确计算计税房产原值的要求。

财务部门合同审核重点如下：
1.
工程施工合同
同一施工合同避免出现施工界面既在酒店主体建筑范围内又在主体建筑范围外的情况。

如果一个施工方同时承担主体建筑范围内、外的工程，建议分别签订合同。

工程名称中应注明主体建筑范围内还是主体建筑范围外，便于财务人员区分。

例：酒店签订的《**绿色生态度假园A区项目——****酒店（土建工程）》合同中包含与主体工程相连的室外消防通道和卸货平台工程，该分部分项工程合同造价406万元（不含税）。

如果财务人员对该合同的施工范围不熟悉，根据合同名称极易将合同成本全部计入计税房产原值，导致计算不精确，增大房产税税负。

1.
置于室内的设备签订独立的采购合同
区分安装在室内的设备是否计入计税房产原值难度很大，只有在项目验收后缴纳房产税时，与主管税务机关沟通后才能最终确定，建议单独签订采购合同。

若将设备采购并入相关安装工程合同中，一般只能取得工程服务发票。

如果设备最终不计入计税房产原值，将作为机器设备入账，导致发票和入账资产无法对应，存在瑕疵。

设备采购合同中应避免出现“给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备”等与附属设备认定相关的敏感词。

1.
不需要安装或简单安装的酒店家具、家电、装饰等签订独立的采购合同
建议不需要安装或简单安装酒店家具、家电、装饰签订独立的采购合同，而不并入施工合同，这样就可以将采购合同作为直接成本归集到非应税项目，大大减少区分应税项目和非应税项目的工作量。

例：酒店的家具包含在精装修施工合同中，需要汇总数十张清单才能计算得出非应税的家具成本，不仅工作量大而且极易出错。

（三）归集并确定计税房产原值
酒店项目验收后，财务部门应及时归集计税房产原值，为申报缴纳房产税做准备。

现将我司归集计税房产原值的步骤介绍如下，仅供参考。

1、按合同及投标报价清单直接归集至计税房产原值。

2、不能直接归集的，按下列顺序确定房产税应税项目和非应税项目分摊方法：
1）合同或相关资料中注明受益范围的，按应税受益范围占全部受
益范围的比例，分摊计入房产原值。

2）与单项工程施工合同有关的委托招标代理费、设计费、保理补
偿费，按照相关施工合同中计入计税房产原值的分部分项工程成本占
合同总额的比例，分摊计入房产原值。

3）酒店项目共同受益的其他成本费用按照直接计入房产税应税项
目和非应税项目成本金额的比例分摊。

六、其他注意事项
（一）房产税是地方税种，除国家出台各相关政策规定外，地方
也有相关政策补充和细化，务必收集酒店所在地的房产税相关税收政策。

地方税收政策规定了本地的房产原值减除幅度、纳税期限等，部
分地方对附属设备和配套设备有更详细的规定。

（二）房产税相关法律制度规定不明确，执法标准不明晰，尤其
是对附属设备的规定，财务人员应亲自去酒店现场进行实地踏勘拍照，并与主管税务机关进行充分沟通，尽可能就沟通问题形成书面记录以
备日后税务检查。

部分踏勘图片详见如下图片：
七、结论
房产税虽然不是主流税种，但是在自持自营高级酒店的税收中占
比却非常高。

财务人员如果不能深刻地了解和运用国家的房产税条例
和相关规定，就不能精确计算房产原值，将大大加重企业税负。

而房
产原值的控制是一个系统的过程，从合同签订、实施到项目竣工、结
转固定资产账务处理，中间包含很多环节，每个环节都会对房产原值
产生影响。

财务人员需要熟悉酒店研判阶段、设计阶段、建设阶段、
竣工阶段、运营阶段的各项合同和成本，进行实地踏勘、了解酒店的
现状以及就相关原值的认定存疑与主管税务机关进行深入沟通，把握
好相关政策规定，做好各环节工作以有效控制房产原值，降低房产税
税负。

本文通过五星级酒店梳理房产原值的案例，对梳理过程中遇到的
各种情况及可能进行分析建议，总结了精确计算房产原值应注意的问题，并提出了几点建议，希望以此为其他酒店项目计算房产原值、降
低税负提供参考。

附件一：
参考资料：
（一）《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）（二）《财政部国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字〔1987〕3号）
（三）《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施
计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）
（四）《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）
（五）《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）
（六）《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）。