天津莱茵小镇投资性可研报告

天津莱茵小镇项目投资可行性研究报告
天津市位于华北平原东北部，渤海西岸，是我国北方最大的沿海开放城市，在港口物流、进出口贸易、制造业等方面处于优势地位，已经成为我国北方地区重要的经济中心。

近年来，天津市城市地位不断增强，城市综合竞争力稳步提升，已成为京津冀大都市连绵带的核心城市和环渤海湾经济圈的中心城市。

随着城市规模的外拓，位于天津市西部的西青区已成为城市重点发展的居住片区之一。

经过前期的考察和调研，目前，上海上实城市发展投资有限公司（以下简称上实城发）已与深圳市置鼎实业发展有限公司（以下简称置鼎实业）签订合作协议，共同开发位于西青区杨柳青镇的莱茵小镇住宅项目。

现我们根据相关资料并结合市场调研情况，对项目投资环境、市场状况、项目条件、定位、运作模式及投资效益进行系统分析研究，全面论证项目的投资价值和可行性。

一、项目概况
莱茵小镇项目位于天津市西南部，基地面积约为375,960平方米（折合564亩），现规划地上建筑面积约445,596平方米，综合容积率1.18。

根据项目公司、营销部等提供资料，项目用地性质为居住、商业用地，规划建设集多层、花园洋房、小高层公寓及配套商业中心等于一体的综合性社区开发项目。

1、地理位置
项目地处西青区杨柳青镇南部，毗邻中北镇，属天津市西部外环
外西青新城片区，距西青区政府约2公里。

项目基地东起柳霞路，西至柳口路，北起崇文道，南至规划建设道路，基地中间沿泽杨道划分为南北两块。

2、区域环境
项目东面为1,100亩待开
发净地；西侧为以联排别墅为主的“唐郡”项目；北部与西青一中及西青教师进修学院相邻；南地块东侧为低品质的多层住宅区，南侧中间与“天津市出入监监狱”相邻，南侧西部为即将开发的“树德里”多层住宅小区。

目前，项础教育、医疗等设施还未完善。

项目处于规划中的
西青新城中目自身及周边的商业配套较为缺乏，各种基西部。

该区域集3、交通状况
中了天津市正在大力开发的西部新城大型居住板块，以天津一汽集团和海泰工业园区为
代表的产业集群，以及天津第三大高教区——西部大学城，形成了良好的产业支撑和销费基础，发展前景广阔。

项 目
项目距外环线约10
公里，至市区的交通较为通达，经津静、津杨、津环，同时，沿柳口路往北目周边的公交线不多，区域内的175路、153路、824路以及便民便利。

同时，
前，项目基地已拆平，外围由围墙封闭，其中，一期工程已结构封顶，开发面积为5售情况良好。

另据悉，项目二同三条主干道均可抵达外到西青道，向南走津静公
路也可抵达市区。

项目距镇中心约2公里，沿西侧
主要是2路。

根据交通规划，2008年初地铁2号线将通至镇中心，届时将大大缩短西部区域至市中心的通行时间，为项目及周边居民的出行提供主干道柳口路可直达镇中心。

目前，项在密云路与西青道交口处将建设多层互通式密云路立交桥，有效缓解来自南开、红桥、西青三区的交通压力。

而根据天津市道路交通的总体规划，将以现状外环线为基础，向外延伸8公里左右再新建一条环线，继续扩大城区交通范围，有效拉动城市外围区域的发展。

4、项目现状
目65,800平方米，包括18栋多层住宅、1幢综合楼和1个菜
市场。

一期住宅工程共38户，90%的住宅户型为房，现已取得五证，达到销售条件，销期也将在近日开工。

地铁2路线
项 目
90平方米左右的二
二、投资环境分析
天津市简称津，位于华北平原东北
部，渤海西岸，地处海河五大支流汇合
处，京沈、津沪两大干线和津蓟线的交
会点，为京都门户，华北最大的水陆交
通枢纽和经济中心。

天津现辖13区５县。

全市面积11,305平方公里，其中市区面
积4,276平方公里，全市的常住人口为1,042.53万人，城镇人口约为783.06万人。

1、城市概况
天津最主要的矿产是石油和海
盐。

渤海湾沿岸的长芦盐区为我国
最大海盐产区，大港为近年投产、
名闻全国的大油田。

天津解放后逐
步发展为我国重要的综合性工业基
地之一，以海洋化工、石油、石油
化工最具全国意义。

同时，天津还是我国主要纺织工业中心之一和北方稻米主要产区，以生产小麦、稻米、玉米、高粱、薯类、“小站稻”闻名，沿海盛产黄鱼、鲐鱼和大对虾。

此外，天津是华北重要商业中心和口岸城市，又是我国北方重要港口，是首都北京出海的门户。

天津港现有25个万吨级以上泊位，杂货吞吐量和港口规模分别居全国第一、二位，拥有20条远洋航线。

天津还是重要的铁路枢纽和航空港，京沪、京哈两大铁路干线在此交汇，大型的天津机场有多条航线可达沈阳、上海、广州、桂林和香港
等地。

2、天津市经济发展状况
渤海湾地区是中国第三大经济板块，长的重要城市之一。

2006年国务院将天津定位为中国北方经济中心在4月26日召开的国务院常务会议上，决定批准天津滨海新区进行综合配套改革试点，天津逐渐成为国内关注的焦点。

近年来，中国整天津处于渤海湾地区的核心地带，在中国第三轮经济增长的浪潮中，天津将成为拉动中国经济增，体宏观经济环境的良性发展推动了天津经济的迅速发展，天津必将成为中国未来发展最快的城市之一。

值
国内生产总值与一线城市仍存在，天津市的GDP 增长近几年已经圳（如下图所示）。

(1) 国内生产总天津虽然一直是直辖市，但是其一定差距，但是随着第三轮经济增长超过北京和上海，发展势头仅次于深
2005年，天津市国内生产总值达到3,663.86亿元人民币，同比增长14.5%，增长幅度超过了上海和北京的11.1%。

随着天津被确定为北方经济中心，相信会吸引越来越多的投资者前来进行商业活动，
未来天津市的经济前景一片光明。

) 固定资产投资
从资产投资增长骤增，超过了北京、上海和深圳，开发的拉动作用，这也是天津近几年经济快速发展的一个重要原因
(22003年开始，天津的固定这主要是由于天津市基础设施建设力度的加大和海河大（如下图所示）。

2005年天津市固定资产投资达到1,516.84亿元人民币，同比增长37%，比深圳几乎翻了5倍。

总量上虽然比不过上海和北京，但是增长势头远超过这两个城市。

究其原因，主要还是得益于天津最近几年的城市改造工程，包括对老城区的改造，轨道交通的建设等等。

(3) 人均可支配收入
天津市居民收入水平在这四个城市里面最低，差距较大，比上海要低40%左右，与深圳的差距更是明显。

但是其增幅基本与其它城市保持一致（如下图所示）。

2005年，天津市人均可支配收入达到12,639元，虽然在对比的4个城市里面是最低的，但是我们认为近年来天津市经济较强的增长势头将会带动人民生活水平的提高，其后发效应不可忽视，天津与国内其他发达城市间收入差距会逐渐缩短。

3、西青区经济发展状况
近年来，西青区经济持续健康快速增长，多项经济指标位居天津市前青区区云集了500多家外资企业，其中包括50家芯片制造封装、电子元器件、手机配套和消费类电子产品四大行业，成为国内最重要的电子产业基地之一，是中国最具影响力的微电子基地，被国家信息产业部定为中国九大信息产业基地。

西青区已日渐成为外商在中国北方投资回报率高，极具
列，在刚刚结束的第十个五年计划期间，西青区取得了令人瞩目的成就。

2005年，西青区实现地区生产总值172亿元，是“九五”期间的2.36倍，近年来，其经济发展主要呈现以下特点：
(1) 以对内对外全方位开放为主要特征的外向型经济是拉动西经济发展的引擎。

西青跨国企业，摩托罗拉、三星、宝洁、松下等13家世界500强企业也纷纷落户，累计吸引外资43亿美元，引资额和引资密度均居国内前列。

目前，西青区已形成
吸引力、凝聚力和发展前景的创业投资热土。

(2) 随著农业增长方式转变和结构调整深化，西青大地正在迅猛崛起都市城郊型经济，改革开放积聚的能量空前释放。

农业渠、水、田、林、路综合配套日趋完善；形成了公司加农户的农业产业化格局，建成了无公害蔬菜、鲜食玉米、花卉种植等八个优势农产品示范基地和六大优质农业产业带，园区化、基地化、专业化现代农业体系逐渐完备。

(3) 工业是西青区经济高速发展的导向标和晴雨表。

近年来，随著结构调整和科技创新步伐不断加快，能力显著提升，西青区工业已形成了电子信息、医药化工、汽车配套西青区是中国重要汽车制造和汽车零配件生产基地，夏利、丰田等品牌轻型轿车在市场上占有重要地位，目前，西青区已成为三大支柱，技术含量、附加值和自主创新等八大支柱行业，汽车零部件、轻工产品、金属制品、精密机械制造、石化循环经济正在生长成产业密集区，集聚效应凸现。

拥有50余家销售过亿、利税超千万的规模企业。

(4) 以现代服务业为重点的第三产业，强势发展，已成为新的经济增长点，占居经济总量的38%。

房地产、市场物流、民俗生态旅游业界集中了上海、浙江、北京等国内最具实力的房地产开发公司。

现代物流形成了三大物流带，吸引了联邦快递等世界顶级企业。

生态农业观光、民俗生态旅游发展迅速，每年接待上百万中外游客。

天津是一个有着悠久历史文化的城市，作为国内最早的三个直辖市之一，其经济的发展却一直不尽人意。

随着天津北方经济中心地位的确立，近几年天津的经济突飞猛进，增长速度处于全国前列。

人民生活水平提高显著，整个城市的经济展现出蓬勃向上的发展势头。

西
青区作为天津传统工业强镇，经济保持良好发展势头，最近几年加强了第三产业的发展，尤其是房地产业的发展。

三、城市发展规划分析
2006年3月22日得到国务院批准的《天津市城市发展总体规划(2005～2020)》明确回答了天津未来20年的城市功能与属性。

天津未来的城市功能被定位为国际港口城市和北方经济中心。

根据天津市总体规划及各区的职能定位，我们将进一步研究本项目所在的西青区在整个天津城市规划中的定位。

1、“一轴两带三区”—双中心的城市发展格局
天津最新城市总规把很多原来中
心城区的职能分离出来，形成不同的功
能组团，同时设置了滨海新区这个副中
心，这样，天津就从一个单中心城市转
变为双中心的城市发展格局。

除了中心城区和副中心——滨海
新区之外，还规划了三个城区以及一个
“海河新城”。

另外，13个功能组团在
此间进行穿插，由此构成未来15年天津城市发展的基本格局。

2、城市居住区规划
天津主要的居住功能由城市中心区负担，2005年的统计数字表明，南开、红桥、和平、河东、河西、河北六个行政区的常住人口占天津总常住人口58%，而其面积只是天津市域23%左右。

划中，将城市中此未来主要承担居住功能的，将是西青
双街”、“双口-青光
影响，中心城区将集中于第三产业的发展，天津市新的城市轨道线网远期规划为9条线路，其中地铁8条，轻轨1条。

地铁1号线、2号线、3线；9号线津滨轻轨，总长度227公里。

截止到目前，天津市地铁一号线
天津市最新的城市规心区定位为以“区域性管理、服务和商贸中心”为主要职能，“居住职能”将逐步淡出。

同时加大对于非城市中心区基础设施的建设，使其配套水平满足市民的各项基本需求。

因城区、海河新城以及
“”等共10个组团，这些区域将成为日后住宅开发的重点地区，而城市中心区将不再负担主要的居住功能。

这项规划将对于中心城区以及河北区的地域产业布局产生重大居住功能逐步淡出。

3、轨道交通规划
号线为轨道交通骨干线；地铁4号线、5号线、6号线为轨道交通填充线；7号线、8号线为轨道交通外围
已完28日全线试通车。

规划中的2区。

中心区与外围城区的功能分方向。

根据规划，西青区将成础设施和配套条件将得到长足位与区域定位相辅相成，随着展中受益。

成整体施工，已于2005年12月号线将通往城市西部，直接延伸至西青天津市城市规划明确划定了城市工，表明了城市居住区向外拓展的发展为未来城市重要的居住组团之一，其基的发展。

就本项目而言，住宅产品的定区域开发的推进，必将从区域的整体发
四、天津市房地产市场分析
随着天津经济的稳步增长，天津房地产市场近年来也得到了迅速发展个字形容，2003年天津市商品住宅的均价仅2,609元/平方米，到2005年底已经超过了4,271元/平方米，增长1.5倍。

2006年6月份，天津市内六区总成交面积258,139.6平米，总成交金额16.84亿元，市区的成交均价一路上扬至6,437元/平方米。

(1) 房地产开发投资
天津市房地产开发投资额经历了几年的起伏变化后，从1998年开始持续增长，特别是2002年以来，投资额大幅增加，外来资本开始进入天津房地产市场（如下图所示）。

根据项目的性质，我们对天津市整体的房地产市场进行了分析研究，并结合项目情况对区域市场进行了调研分析。

1、整体市场分析
近几年，天津的房地产市场可以用“红红火火”四0501001502002503003501995年
1997年
1999年
2001年
2003年
2005年
通过上图可见，天津房地产投资近几年呈现快速增长趋势，2005
年房地产投资完成339.47亿元，同比增长28.63%，继续保持高速增长态随着城市改造的不断深入和房地产投资的不断增加，天津市最近几年的房地产供应量逐步放大（如下图所示）。

势。

总体而言，天津的房地产投资增长状况与国民经济发展速度相适应，房地产投资在整个固定资产投资中的比重保持稳定。

(2) 商品房供应情况
500150020003000100025002000年2001年2002年2003年2004年2005年
2005年房地产施工面积3,470.57万平方米，竣工1,479.22万平方米。

其中住宅施工面积2,827.87万平方米，同比增长20.4%；竣工1,270.96万平方米，同比增长25.3%。

(3) 商品房需求情况
天津市商品房的成交量逐年上升，但是从2003年开始出现商品房竣工面积增幅明显高于销售面积，供需比逐年上升（如下图所示）。

分析天津市2002年以来房地产市场的供应需求情况，我们可以看出，近年来天津开工面积大幅度增加、价格急速上涨，但市场的吸纳能力并没有同步增长，致使供应需求比例逐年拉大，市场隐藏着一定的风险。

(4) 价格走势
2005年全市商品房平均价格每平方米4,271元，同比上涨了27.64%，中心城区商品房平均价格突破5,000元/平方米。

通过上图可见，2000至2005年天津商品房均价始终保持较高的
增长速度，尤其是自2003年开始，随着经济的发展和全国房地产形升温，天津的房价呈现出激增的态势，需要进一步关注。

(5) 政策影响
房地产政策因素性很强，一直是政府宏观调控的重点行业，一系列规章制度的颁布直接影响到房地产市场运作的各个环节，以及各参与主体和他们之间的关系。

由于2005年的宏观调控对整个房地产市场，尤其是像天津这样的城市没有起到预先设想的效果。

国家从2006年开始再次出台调控政策，以抑制上涨过快的房价。

央行宣布升息，新的升息周期将遏制飞速上涨的房价 化了“国八条”，宏观调控将更加具体化 中首次提出要“对新建住房结构提出具体比例要求”。

随着“国六条”的正式提出，各地政府都将按照其精神出台相应的政策，像天津这样房价上涨过快的城市，将会是中央政府重点关注的城市。

许多政策都将落实到具体的数字，这将使得天津的房地产市场更加规范，从而走向理性发展的轨道。

2、区域市场分析
近几年来，西青区受天津房地产开发重心外移的影响，发展势头迅猛，2005势 a.虽然此次升息从短期看影响不大，上升幅度有限，但是从中长期看对购房者的心理还是有一定的影响。

因而对打击炒房者的信心起着关键的作用，间接的也可以缓解或化解天津市房地产过热带来的风险。

b.“国六条”量“国六条”提出了“分类指导”和“区别对待”的指导方针，意味着调控将彻底告别以往“一刀切”的政策。

同时“国六条”年，西青区商品房新开工面积128万平方米，开发规模
仅次于河西区及南开区。

(1) 区域房地产市场概况
西青区毗连河西、南开、红桥三区，土地资源丰富，景观、生态环境块总投资超过1“西部新平方米的销售价格在4,500元以上。

“西部新城”的兴建，将缩短较为优越，得益于天津房地产开发外扩影响，西青区楼市近几年成长迅速。

西青区红旗南路及友谊南路区域距市中心较近，目前已经投入开发的项目有阳光100国际新城、俊城·浅水湾、海逸长洲等知名楼盘。

2005年，西青区“中北镇板块”开始启动，这一板00亿元，占地4平方公里，建筑面积400万平方米，定名为城”。

该项目已经吸引了天津金厦地产、上海房地产投资公司、深圳星海投资公司、天津万科地产、招商地产等多家大公司介入。

预计有未来2～3年内有60万～80万平方米的主体工程完工。

新城建成后每西青区楼市与市内六区房地产市场的差距。

(2) 价格分析
近几年天津市整个房地产市场价格上升迅速，随着西青区交通和生活配套的完善，区域内的商品房价格上涨快速。

主力成交价格在4,000元/平方米～5,500元/平方米（如下图所示）：
位和环境的限制和尚不成熟，西青区内高档住宅成交比例仅占总体成交的步拉升的动能。

由于像万科等知名开发商的介入，因此对产品品质、情况来看主要是集中在90～100平方米的三房，以及110～130的三上图中我们可以看出，由于区3%左右，这表明西青区当前对价格的承受能力还不高，主要以中档住宅为主，但已经具备了进一(3) 成交面积分析
西青区目前在售的多为中档住宅，房型、单元控制均比较好。

从在售的住宅面积房（如下图所示）：
从市场反应的情况来看，小面积的住宅还是受到了当地自住者的
追捧，而且随着天津市老城区的整体动迁改建进度不断推进，我们认为像西青区这样交通便利的边缘区域会收到购房者的青睐。

这类消费者对总价要求较高，控制面积就显得尤为重要，因此我们认为小房型将在今后一段时间内保持热销。

(4) 商业市场分析
由于西青区位处天津市西南不属于中心城区，区域内没有颇具规模的大型商业中心，商业主要以大型专业市场为主如：杨柳青商城、
天津家电市场、旧物调剂市场、汽车交易市场、信誉杯家具城等一批大型专业市场，业，这为西青区的商业带来一定的活力。

但是总体来讲西青区内商业以生活配套为主。

耀华里住宅区、树德里住宅区、南园里住宅区以及成发花园二期等房地产开发项目。

同时津西城市假日广场项目的开工建设工作已进入基础设施建设阶段，预计建筑面积达6万平米。

由于杨柳青镇距离外环有一定距离，未来地铁也不能直接到达，出行不是很方便，因此杨柳青镇商品房价格要低于中北镇等地。

一般住宅价格在3,500元/平方米上下，处于一个较低水平。

从2004年以来，天津的房地产市场随着旧城区改造的不断深入，出现了量价齐升的现象，显示出强劲的上升走势。

虽然国家对房地产市场调控越来越严厉，个良好的发展趋势
根据市场调研和项目定位情况，我们认为项目周边的五个主要个案存在较大的可比性和竞争性，（如下表所示）
区域内有各类农产品交易市场和专业批发市场50个。

区政府所在的杨柳青镇上有比较集中的商业，但是以门店为主。

随着西青区的房地产市场的发展，新建楼盘多附带部分沿街商(5) 杨柳青镇商品房市场简述
2005年，杨柳青镇房地产总开发面积达50万平方米，其中包括续建项目星河湾二期、时代公寓二期、以及金虹家庄、唐郡大院等；新建项目有魅力名都、但是天津房地产市场由于本身需求释放的要求对调控的敏感度较低。

我们预计未来天津的房地产市场将继续保持一3、价格分析 (1) 案例分析
价格
项目洋房 小高层 间 名称 开发商 规模 主力户型 面积区大地十㎡
二城 乐康集团 100万㎡ 5500元/㎡
5000元/㎡两室一厅
80-90华亭司
4-107㎡国际 天津上投置业有限公
30万㎡ — 4800元/㎡两室两厅 10假日风景
万科＆招商 30万㎡
6200元/㎡
6000元/㎡
120㎡
三室两厅一卫 水语天津津投金厦房地产 40万㎡ 5400元/㎡4800元/㎡两室两厅一卫 90-100㎡
花城 发展股份有限公司八栋世家 有限公司
— 5100元/㎡两室一厅
80-90㎡
天津六合房地产开发
4万㎡
从上表中我们可以看出项目周边住宅均价在5,000元/平方米左右，面积控制合理，小区普遍具有一定的规模。

(2) 定价说明
a.由于周边同类市场交易案例较多，故根据我们的市场调查结果和掌，选取与本项：所选取的案例均为本项目周边的案例，同时根据住宅、商铺对不同的区位因素的要求，分别找出与其相对应的因素根据其优劣做增价或减价调整。

：根据不同实物状况对住宅、商铺的影响，分别选取握的资料，采用市场比较法分别对本项目的住宅和商铺进行市场定价。

b.在本次定价的计算中，按照房地产交易中的替代原则目类似房地产实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区位状况与实物状况的修正。

c.交易情况修正：由于此次计算所选取的案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不作调整。

d.区位状况调整
e.实物状况调整并作增价或减价调整。

住宅因素比较修正系数表
288≈4,300（元/平方米） 经基本确定。

因此我们认为项目在目前层住宅的市场价格为4,200元/平方米。

算说明：根据本项目住宅的用途、建筑规模、档次及坐落位置，
求取上述三个可比实例的比准价格的
（4,639＋4,278＋3,949）÷3＝4,结论: 根据计算结果,本项目的住宅按照目前市场的比准价格为4,300元/平方米。

由于项目有多层、小高层、高层等多种物业形态组合而成，多层售价要高于小高层，小高层售价也要高于高层的。

另外，项目一期已经于前期开始销售，销售价格也已情况下多层住宅的市场价格在4,400元/平方米，小高层住宅市场价格为4,300元/平方米，高计。