农用地估价

一、农用地价格及其影响因素
（一）农用地与农用地价格
1．农用地含义
根据国土资源部2002年1月1日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地5个二级地类。

其中，其他农用地包含8个三级地类，分别为：1畜禽饲养地；2设施农业用地；3农村道路；4坑塘水面；5养殖水面；6农田水利用地；7田坎；8晒谷场等用地。

2．农用地价格含义
农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。

农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。

（1）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。

（2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。

（3）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。

3．农用地估价的含义
所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。

（二）农用地价格种类与特点
1．农用地价格种类
（1）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。

1农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

2农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。

（2）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。

1农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。

2农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。

一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。

其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。

农用地生态环境价值=耕地开垦费+土壤培肥费。

（3）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7种：
1农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。

一般地：征用价格=农用地农用价格+附属物补偿价格+社会保障价格。

2农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。

3农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。

4农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。

5农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。

6农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。

7农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。

（4）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。

1农用地征用价格属于土地所有权价格。

2农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。

3农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。

2．农用地价格特点
农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：
（1）由于农用地价格主要反映的是农用地的农业生产能力，因此，农用地价格主要受自然因素的影响（光、温、水和农用地的自然属性），社会经济因素对农用地价格的影响是第二位的。

因此，正如黄贤金教授在《农地价格论》中所说：“就农用地价格形成因素而论，自然环境因素是第一性，社会经济因素是第二性的。

”因此也可以从某种意义上说，因土地自然肥力形成的级差地租Ⅰ在农用地租金中占有主导地位，因农业基础设施投入形成的级差地租Ⅱ在农用地租金中占次要地位，因农用地所有权的垄断形成的绝对地租在农用地租金中占第三位。

有些时候因特殊气候、土壤形成的垄断地租（属级差地租Ⅰ范畴）更为突出。

（2）由于影响农用地价格的因素相对比较稳定，加之农用地的稀缺性与市地比相对较小，因而使得农用地价格变化平缓，即农用地的价格趋升性缓慢。

（3）农用地价格具有很强的地域性。

由于农用地价格是受农用地的农业生产能力决定的，而农业生产能力不仅跟土地自身自然性状相关，而且与土地的位置、地貌类型及地上的气象气候环境相关。

土地及其空间特征的综合作用，使得土地生产能力和利用类型呈现明显的垂直分异规律和水平分异规律，因而农用地价格的地理分异规律也十分明显。

4）农用地价格受报酬递减规律影响很大。

土地报酬递减规律是英国古典经济学家爱德华〃威斯特（Edward West）在1815年其著作《论资本用于土地》一书中首次提出来的。

该规律认为，随着投入的增加，土地的边际报酬初期逐渐增加，当达到一定程度时，边际报酬会逐渐减少。

当边际报酬=0时，总报酬达到最大。

土地报酬递减规律说明，投入的增加对级差地租Ⅱ的贡献是受限制的，并且这种限制是不可逾越的。

（三）农用地价格内涵
1．土地开发条件
农用地价格内涵除了土地用途（耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地如养殖水面、畜禽饲养地）、估价期日、年期外，主要包括以下五个方面的土地开发条件：
（1）土地平整程度。

指田块内的土地平整状况。

一般标准农田的田块内部高差在±3cm左右。

（2）灌排设施完善程度。

指农用地农田水利设施的配套程度，包括沟渠（干、支、斗、农、毛）、涵洞、闸门、排灌泵站、倒虹吸等。

一般标准农田的灌溉保证率，平原区达到90%以上，丘陵山区达到75%以上。

（3）田间道路配套程度。

指农用地田间道（连接田块与村庄之间，宽度4m，路面为泥结碎石）、生产路（连接田块与田块之间，宽度1-2m，路面为素土夯实）、桥梁（宽度为4-5m）等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。

（4）供电设施完善程度。

指农用地内输电（电力线）、变电（变压器）设施是否完备，能否满足农业生产用电（灌溉、排涝、收割等）需要。

（5）农田防护设施完善程度。

指农用地内围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况。

一般地，标准农田的防洪排涝标准达到十年一遇；农田防护林垂直主害风向布置，江苏的树种一般选择意杨或水杉。

注意：农用地的土地开发条件主要指农用地内部的上述五个方面的土地开发条件。

若农用地宗地外有干、支级沟渠、4m以上宽度的道路、大型输变电设施和大型防洪堤坝及防护林网，则应考虑这些设施对农用地的幅射作用，在运用成本法确定土地开发费时，应将上述大型设施的投资按照服务面积分摊到本宗地上。

2．农用地农用价格构成
农用地农用价格的主体构成为土地取得费、土地开发费及土地取得开发过程中产生的利息、税金和开发商应得的利润及土地增值收益。

由于农用地农用价格只涉及从未利用地开发为农用地时的土地用途转换，不涉及土地所有权的改变，故农地农用价格构成所含土地增值收益较少。

（四）农用地价格影响因素
农用地价格影响因素包括3个方面：自然因素、社会经济因素、特殊因素。

1．自然因素：是土地自身的特性和土地的自然环境。

包括以下4个因素。

（1）气候条件。

太阳辐射、温度、降雨是气候的三个基本要素。

具体可以包括以下气候因子：
1≥10℃有效积温。

2日照条件，用日照时数来反映。

3降雨量，一般苏南地区1000mm左右，有效降雨在4-9月之间。

4降雨均衡度。

5湿度（是降雨量与蒸发量的综合反映，湿度>1.0，有利于农作物生产，湿度<0.3，为干旱地区，必须要有灌溉才能从事农业生产）。

6无霜期：无霜期长，作物生产期也长。

7灾害性天气：如台风、盐潮、霜冻、冰雹等。

（2）地形地貌。

具体可以包括以下因子：
1坡度。

一般按好、较好、一般、较劣、劣可分为0-2°，2°-6°，6°-15°，15°-25°，>25°五级（当坡度>7°时，大型拖拉机作业困难；>15°时，拖拉机需横坡作业，稳定性差。

）
2坡向。

坡向与吸收太阳辐射的多少有关，影响农业小气候。

在北半球，南向、东南向吸收太阳辐射多，小气候温和。

3海拔。

海拔高低与气温、气压有关，影响土壤的形成与小气候。

4地形形状。

即地貌类型：圩区、平原、岗地、丘陵、山区等。

5侵蚀切割程度。

指地表坡度、零碎程度等，影响小土流失程度。

如山西、陕西的塬、梁、峁,鸡爪冲沟。

（3）土壤条件。

具体可以包括以下反映土壤特性的因子。

1表土层质地。

指土壤剖面中A层质地，如轻、中、沙、重、粘等。

2有效土层厚度。

指作物根系可达到的土层的厚度。

一般按好、较好、一般、较劣、劣分为>100cm，60-100cm，30-60cm，20-30cm，<20cm五级。

3有机质含量。

一般可分为>2.0%，1.5-2.0%，1.0-1.5%，0.6-1%，<0.6%五级。

4盐渍化程度。

一般出现在沿海、圩区、高原。

一般分无、中度、轻度、重度盐渍化。

5pH值（酸碱度）。

一般pH=6.5-7.5，一般作物易于生长。

pH<4.5或>9作物难以生长。

（4）水文状况。

具体可包括二个因子：
1地表水状况。

一般考察是否充足，矿化度高低。

2地下水状况。

一般考察地下水埋深，矿化度高低。

一般地，灌溉用水矿化度应小于1.7克/升，大于5克/升就不宜用于灌溉。

地下水位越高，既影响作物根系生长，也影响排涝能力。

2．社会经济因素。

主要包括4个因素。

（1）社会经济发展条件。

具体包含以下因子：
1人均收入水平。

人均收入水平越高，劳动力价格就越高，土地纯收益就可能降低。

2单位土地投入劳动量。

指单位土地上投入的工日数。

工日数多，产量高，成本大。

3农产品市场供求。

供不应求，农产品价格高。

4农机应用方便度。

与坡度、田块大小有关。

作业方便，机械费少。

5人均土地指标。

与精耕细作程度有关。

6单位土地投入资本量。

指单位土地法种子、化肥、农药等投入量，投入多，产量多（但报酬递减），成本大。

（2）土地制度。

具体包含以下因子：
1土地利用规划。

与农用地未来用途有关。

2耕作制度。

一是与作物种类有关；二是与熟制有关（如一年一熟，一年两熟，两年三熟）。

（3）交通条件。

具体包含以下因子：
1道路通达度。

与农业物资、农产品运输成本有关。

2对外交通便利度。

与农产品运出成本有关。

3道路类型。

与道路通达度有关。

（4）农田基本设施状况。

是农业生产的重要物质基础。

具体包含以下因子：1灌溉条件。

指灌溉设施的完备程度与灌溉保证率。

2防洪排涝条件。

指堤坝、泄洪闸等防洪设施的完善程度及防洪标准。

3路网密度。

指方便农业生产中机耕、人行便利程度。

4供电条件。

指农田用电输变电设施完善程度。

5田块平整度。

与灌溉、机耕方便度有关。

6田块大小。

与农业基本设施使用效率及机械作业便利度有关。

3．特殊因素。

指农用地所独有的特性与条件。

包括三个因素：
（1）特殊气候条件。

包含以下因子：1特殊小气候;2灾害性天气
（2）特殊土壤条件。

包含以下因子：1有特异性质的土壤;2土壤污染。

（3）特殊的环境条件。

包含以下因子：
1居民点的影响。

距居民点远近与作物种类有关（如农业区位论中的杜能圈）。

2天气、水、光等环境污染。

二、农用地估价方法
根据《农用地估价规程》的规定，农用地常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、评分估价法、标准地块法、综合分值模型法。

（一）收益还原法
1．定义：农用地估价的收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原利率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。

其估价结果准确性的关键在于年纯收益与土地还原利率确定的准确与否。

2．适用范围：收益法适用于有收益或潜在收益的耕地、园地、林地、牧草地、养殖水面、滩涂等的估价。

3．程序
（1）测算年总收益。

农用地总收益是指持续的、稳定的客观收益。

根据农用地的生产经营方式不同，年总收益的测算方法也不同。

1待估宗地为租赁经营，年总年益=年租金+押金保证金利息收入。

其中，年租金为正常客观租金。

押金或保证金利息收入=押金或保证金×年存款利息率。

2待估宗地为直接生产经营，年总收益=主产品收入+副产品收入。

主副产品收入根据农作物主副产品的产量×估价期日的市场价格计算。

不同的农用地，其主副产品的构成及主副产品收入的计算方式是不同的。

a 对于耕地：主产品是指水稻、玉米、小麦、油菜、大豆等，副产品是指稻草、秸秆等。

b 对于园地：主产品是指果园、茶园、桑园生产的水果、茶叶等，副产品是指园地内栽种的其他农作物产品。

c 对于林地：主产品是指林木，一般要根据采伐期（主伐、河伐）并区分树种、材种（经济林、薪炭林、用材林）的体积与单位价格确定总收入，副产品是指林木树体一部分（如种实、树皮）及林内可采的生物（如药材、木耳等）
d 对于牧草地：主产品是指禽畜产品，副产品是指肥料、牧草、草药等。

e 对于养殖水面积、滩涂：主产品是指水产品（鱼类、贝类、海生植物（海带等）），副产品是指盐、其他次要小产品。

（2）测算年总费用。

农用地年总费用应包括农业生产的所有直接费用和间接费用。

根据农用地的生产经营方式不同，农用地年总费用的测算方法也不同。

1待估宗地为租赁经营的，年总费用包括：
a 管理费；
b 维护费；
c 税金；
d 农业基础设施折旧费（水利、通路等）；
e 农业基础设施纯收益。

2待估宗地为直接生产经营的，年总费用包括农用地维护费和农副产品生产费。

其中：农用地维护费是指农用地基础设施的年均维护费。

农副产品生产费是指生产农副产品必须支付的直接和间接费。

上述两项大的费用中，对不同的农用地，不同的生产方式，其具体的费用构成是不同的。

但一般来讲，包含以下11种具体费用：这也是耕地、园地、林地、牧草地的基本费用。

a 种苗费：包括种子、种苗（树苗）、幼禽畜等。

b 肥料费：包括化肥、农家肥等
c 农药费：包括农药、生长剂、除草剂等。

d 水利费：指灌溉用水费=灌溉用水量×单位水费。

e 电力费：指灌溉、排涝、照明等电力费。

f 材料费：指小农具购置费（2000元以下非固定资产）及农膜费。

g 人工费：指农业生产用工费=工日数×人工费单价（20-25元/人〃日）。

工日数：小稻10、小麦5、油菜10、棉花35个工日。

h 机工畜工费：指机械或畜力耕作、收割费。

i 固定资产折旧费：指禽畜舍、泵站、桥、涵、路、闸、沟渠等固资产年折旧费。

j 平均利润：指农业平均利润。

上述除固定资产折旧费外8项费用之和×利润率。

k 税金：指农业生产的农业税、特产税（现以免）等。

对于养殖类农用地，其基本费用与种植类农用地稍有不同。

如：养殖水面各滩涂养殖，其基本费用为：
种苗费包括鱼苗、鱼种费
没有肥料费，但有饵料费。

农药费是指鱼类病虫害防治的鱼药费。

（3）求取年纯收益
年纯收益=年总收入-年总费用。

（4）确定土地还原利率
一般有三种方法：1租价比方法2安全利率+风险调整值3不同风险水平的投资收益率排序插入法。

一般定为3%-5%。

（5）选用适当的公式计算地价。

P=a/r 或P=a/r[1-1/（1+r）n]
（二）市场比较法
1．定义：根据替代原理，将待估农用地与近期市场上己发生交易的类似农用地进行比较，并就二者之间的差别进行交易情况、期日、地价影响因素、年期等各项修正，进而评估出待估宗地价格的一种方法。

2．适用范围：适用于农用地市场比较发育的地区的农用地估价。

3．程序：
（1）选择比较实例。

比较实例应在近邻地区，且土地用途、交易目的、开发程度要与待估宗地一致，交易日期与估价期日之差要在近三年内，且实例数不低于3个。

（2）建立可比价格基础，包括
1统一地价内涵。

2统一付款方式，应为统一成在交易日期一次付清。

3统一面积单位。

m2/ha/亩。

4统一币种和货币单位。

（3）进行交易情况修正。

（4）进行期日修正。

利用地价指数或地价变动率进行修正。

（5）进行影响因素修正。

影响因素修正要考虑自然因素、社会经济因素、特殊因素三个方面。

因素内容同前。

（6）进行土地使用年期修正。

K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
（7）确定待估农用地价格。

待估农用地价格=实例地价×情况修正×期日修正×因素修正×年期修正。

最终评估价格可根据三个以上比准价格采用算术平均、加权平均、中位数、众数或综合分析法确定。

（三）成本逼近法
1．定义：指未利用土地开发为农用地所耗费的各项客观费用之和为基础，再加上一定的利息、利润和应缴纳的税金及土地增值收益，并进行必要的修正（如土壤熟化程度修正）来确定农用地价格的一种方法。

农地成本法含土地增值收益的数量主要来源于由未利用地向农用地的用途转换。

2．适用范围：适用于未利用土地开发废弃复垦和中低产田改造的农地价格评估。

3．程序：
（1）确定土地取得费。

指取得未利用地或中低产田所发生的费用。

其中未利用土地取得费可比照四荒拍卖价格确定。

苏南一般为8-15元/m2。

（2）确定土地开发费。

主要指田块内土地平整、农田水利、田间道路、供电设施、农田防护等5个方面的开发费用及宗地外的大型农田基础设施的分摊费用。

根据农田建设标准和有关土地开发整理项目投资预算，江苏省农用地开发费标准见下表：
江苏省农用地开发费参考标准
（3）确定税费。

税费以土地开发费为计算基数，税率为3.22%。

（4）确定利息。

利息计算时，开发期一般1-2年。

取得费计算期=整个开发期；开发费及税费计算期为整个开发期的1/2。

（5）确定利润
利润=（土地取得费+土地开发费及税费）×投资回报率（5%-10%）
（6）计算土地增值收益。

土地由未利用地转为农用地，存在用途转换，故有土地增值收益，一般可取成本价格5%-10%，但要低于建设用地的增值收益率。

（7）计算农地价格
农地价格=土地取得费+土地开发费及税费+利息+利润+增值收益。

（8）进行地价修正。

一般应考虑以下几项修正：
1年期修正：K=1-1/（1+r）n
2土壤熟化程度修正：K=1-1/（1+r）m，m—土壤培肥期，一般为3-5年。

3当区位对农地价格影响较大时，要进行区位修正。

一般情况下可不修正。

（四）剩余法
1．定义：是在预计将未利用地开发成农用地后的正常交易价格基础上，扣除正常开发成本及有关专业费、利息、利润和税金，以价格余额来确定农用地价格的方法。

2．适用范围：适用于新开发耕地，即未利用地或中低产田价格的评估和待开发园地、林地、牧草地的评估。

3．程序
（1）确定待估农用地的最有效利用方式。

判定农用地是否有效利用，要考虑以下4个方面：
1持续利用。

在农地自然条件和规划许可下能持续利用；
2有效利用。

农地利用效益达到最佳状态；
3合法利用。

农地利用要符合政策法规和规划限制（如用途、水土保持）；
4适宜利用。

即农地利用与气候、地形、土壤等自然条件相适宜。

（2）估算开发完成后的农用地价格。

一般采用比较法或收益法进行。

（3）估算开发费用。

开发费用包括工程施工费及专业费、利息、税金等。

其中：
1工程施工费包括土地平整、农田水利、田间道路、农田防护、电力设施费。

与成本法相同。

2专业费包括勘查规划设计、预算、监理等费用，一般占工程施工费的10%左右。

3税金=工程施工费×3.22%
4利息要根据开发周期和投资进度进行动态计算，开发前农用地地价也要计算利息。

（4）估算开发利润
一般地，利润=（地价+开发费用）×投资回报率（5%-10%）
（5）根据剩余法公式计算地价
开发前农地价=开发后农地价-开发费用-合理利润。

解此方程即可。

（五）评分估价法
1．定义：评分估价法是以影响农用地收益的原因为估价着眼点，按照一定的原则，建立影响农用地收益的因素体系和因素评分标准，依据评分标准对农用地进行评分，根据评分结果乘以农用地价格折算系数，从而得到农用地价格的一种方法。

该种方法实际是比较法的一种变化形式。

应用这种方法评估农地价格的关键是评分标准的合理性及农用地价格折算系数的合理性。

评分估价法最早是1910年日本的伊藤清藏在《农业经营学》中提出的农地评价方法。

其评分标准考虑了1经济区位；2自然条件；3人为条件（耕作状态）三个基本因素11个因子，满分为100分，水田、旱田因子和每个因子的评分不同。

在农用地具体估价时，按照既定的评分标准打分，根据打分结果和分值与农地产量对照表来评定待估农用地的未来产出水平。

2．适用范围：适用于所有农用地价格评估，但前提是必须有农用地价格折算系数。

3．程序
（1）建立农用地价格影响因素体系表。

《农用地估价规程》附录C按照农用地价格三大类影响因素（即自然因素、社会经济因素、特殊因素）及其因子建立了旱田、水田的农用地价格影响因素体系表。

（2）制定农用地价格影响因素评分标准。

评分标准按照因素越重要，评分越高的原则制定。

各因素最高得分之和为100。

（3）调查待估宗地基本情况并进行评分。

（4）确定农用地价格折算系数。

农用地价格折算系数可以根据抽样调查的宗地评分与样点地价之间建立回归模型来求取。

常用模型有四种：
1P B=C×S
2P B=A·S c
式中：P B样点地价
C：农用地价格折算系数
S：样点宗地评分
A：回归常数
（5）待估宗地地价计算
待估宗地地价=农用地价格折算系数×待估宗地总评分
或=A×待估宗地总评分农用地价格折算系数
如折算系数=0.2元/分〃m2若待估宗地总评分为80分，则地价=16元/m2（6）进行年期修正。

由于农用地价格折算系数确定时，样点地价一般为无限年期，因此评估农地价格需进行年期修正，公式为K=1-1/(1+r)n。

（六）基准地价系数修正法
1．定义：基准地价系数修正法是利用农用地基准地价及其修正体系，在调查待估宗地条件的基础上，根据基准地价及其修正体系来评估宗地地价的一种方法。

2．适用范围：适用于有基准地价及其修正体系地区的所有农用地。

3．程序：
（1）确定待估宗地的土地级别及其基准地价。

（2）调查待估宗地条件并根据修正系数表确定各因素修正系数K i。

（3）进行期日修正。

（4）进行开发程度修正。

（5）进行年期修正。

公式为：待估宗地地价=[基准地价×（1±ΣK i）×期日修正±开发程度修正]×年期修正
（七）标准地块法（是比较法的一个特例）
标准地块法又称标准田法（台湾）。

是利用基准地价评估中己建立的标准地块价格及其宗地条件，将待估宗地与标准地块进行比较，通过比较法评估待估宗地价格的一种方法。

方法步骤与比较法相同。

台湾的标准田法与《农用地估价规程》稍有不同。

介绍如下：
1．土地分区：根据土地自然、社会经济等条件，按照相似性原则，进行土地分区。