房地产估价习题分析2

(1+12%)
0.75
= 1571.76
C = V × 3% = 0.03V D = A× 8% = 334.48
V=2208.45万元=1781.01元/㎡
房地产估价
第八章习题
06.9 1.5
08.3 0
1 A′ a 1.5 2
0
2 …… ……
46.5 2056.9
48.5
a 1 1 A= × 1− × = 4180.94 46.5 2 8% (1+ 8%) (1+12%)
房地产估价
第八章习题
宗地总价V=写字楼价格A-建造费用B-专业费C-利息D -销售费用E-销售税费F-利润G s=2000×2.5=5000㎡
A = 9000 × s = 4500 B = 3000 × s = 1500 C = B ×10% = 150 D = V × (1 + 7%) −1 + (B + C) × [(1+ 7%) −1] = 115.5 + 0.1449V E = A× 2.5% = 112.5
2
[
]
F = A× 6.5% = 292.5 G = (V + B + C) × 20% = 330 + 0.2V
V=1486.73万元，V单=7433.64元/㎡，V楼=2973.46元/ ㎡
房地产估价
第八章习题
12、某在建工程开工于2004年9月1日，总用地面积3000平 方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用 权年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价 800元/平方米。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括 前期费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300 元。至2008年3月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费 用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成 后半年可租出，可出租面积的月租金为65元/平方米，可出租面 积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有 效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需交纳的税费为购买价 的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%。试利用上 述资料用现金流量折现法估算该在建工程2008年3月1日的正常 购买价格和按规划建筑面积折算的单价（还原利率为8%，折现 率为12%）。
[
]
[
]
C=861.54万元
房地产估价
第七章习题 VB =C-Xt
X 修复 = 8 1 X 装修 = 140 × × 3 5 1 X 设备 = 100 × × 3 10 X 长寿命 1 = (861.54 − 8 − 140 − 100) × × 3 38
X t = 170.44万元
VB =691.10万元
房地产估价
第八章习题
10、在一宗已七通一平的待开发建筑的土地上，土地 面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字 楼，建设期为2年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为 建筑费的10%，建筑费和在建筑期内均匀投入。该写字楼 建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为 楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款 利率为7%，投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的单 位地价和楼面地价。
第七章习题
21、某公司于5年前以出让方式取得某一宗面积 2000平方米的40年使用权土地，且约定不可续期，于3 年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。 现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/㎡， 重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年， 第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投 入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售 税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损 坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元， 平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿 命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现 时的价格。（土地还原利率为8%）
房地产估价
房地产估价
第八章习题
在建工程总价V=建成后价值A-续建费用B-购买税费C-销售税费D
a = 65×12400 × 70%× 85%×12 × (1- 25%) 1 1 a × = 4180.94 A= × 1 − 46.5 2 8% (1+ 8%) (1+12%) B= 2300 ×12400 × 60%
房地产估价
第七章习题
V=VL+VB =1082.04万元 =2164.09元/㎡
房地产估价
第七章习题
22、某商业房地产于2000年9月15日用出让方式以 楼面地价4000元/平方米的价格获得40年的土地使用权， 且约定不可续期；土地面积10000平方米，建筑容积率 3.0，建筑覆盖率40%；建筑物于2001年3月15日开始 建造，于2004年3月15日竣工验收，2004年9月15日开 始营业，建造成本5000元/平方米，建筑物耐用年限50 年，残值率为2%。据市场调查分析，土地价格指数 1991年1月为100，2000年9月为105，2001年3月为 110，2004年3月为115，2004年9月为116，2008年9 月为120。土地还原利率为6%，试根据上述资料评估 2008年9月15日该房地产的市场价格。
房地产估价
第七章习题 V=VL+VB 1、VL的求取
K35 VL = V40 × = 390.94万元 K40
2、VB的求取 VB =C-Xt
房地产估价
第七章习题 VB =C-Xt
C=建安费用a+管理费用b+利息c+销售税费d+开发利润e
a = 600 b = a × 3%
c = (a + b) × 40%× (1+ 6%)1.5 −1 + (a + b) × 60%× (1+ 6%)0.5 −1 d = 90 e = 120
房地产估价
第七章习题 总2 VL = 4000 × s × × = 12837.22万元 105 K40 1 VB = 5000 × s × 1− × 4.5 = 13150.68万元 36.5
V=VL+VB =25987.90万元=8662.64元/㎡
土地还原利率为8房地产估价第七章习题万元94390403540房地产估价第七章习题12090c86154万元房地产估价第七章习题万元长寿命设备装修修复4410014069110万元房地产估价第七章习题108204万元216409元房地产估价第七章习题22某商业房地产于2000年9月15日用出让方式以楼面地价4000元平方米的价格获得40年的土地使用权且约定不可续期