建平万和房地产开发有限公司、朱同林房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

建平万和房地产开发有限公司、朱同林房屋买卖合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】辽宁省朝阳市中级人民法院
【审理法院】辽宁省朝阳市中级人民法院
【审结日期】2021.03.22
【案件字号】(2021)辽13民终553号
【审理程序】二审
【审理法官】刘玉华汪江姜永涛
【审理法官】刘玉华汪江姜永涛
【文书类型】判决书
【当事人】建平万和房地产开发有限公司;朱同林;郭爱军
【当事人】建平万和房地产开发有限公司朱同林郭爱军
【当事人-个人】朱同林郭爱军
【当事人-公司】建平万和房地产开发有限公司
【代理律师/律所】王巨辽宁德滋律师事务所
【代理律师/律所】王巨辽宁德滋律师事务所
【代理律师】王巨
【代理律所】辽宁德滋律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】建平万和房地产开发有限公司
【被告】朱同林;郭爱军
【本院观点】以物抵债协议属于诺成性合同，案涉《房屋抵顶工程款协议书》实质系以物抵债协议，即郭爱军约定以万和公司的房屋抵顶其与朱同林之间的债务，万和公司在该协议上盖章的行为应视为认可该抵顶行为，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，相关当事人均应依协议履行。

【权责关键词】显失公平撤销代理合同质证诉讼请求维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，上诉人于二审庭审结束后向本院提交了王宗术防水工程施工项目及工程量清单、通用记账凭证、欠据等材料，欲证明案涉工程的防水工程部分实际为王宗术施工。

因上述证据出示超过了举证期限，且并不能否定《房屋抵顶工程款协议书》及2015年10月25日朱同林与郭爱军结算单的效力，本院不予组织质证和采信。

本院对一审查明认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为：以物抵债协议属于诺成性合同，案涉《房屋抵顶工程款协议书》实质系以物抵债协议，即郭爱军约定以万和公司的房屋抵顶其与朱同林之间的债务，万和公司在该协议上盖章的行为应视为认可该抵顶行为，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，相关当事人均应依协议履行。

因本案相关当事人在《房屋抵顶工程款协议书》中对朱同林取得案涉房屋未设定限定条件或义务，且2015年10月25日，朱同林与郭爱军已就防水工程等项目进行结算，确认以案涉两户楼房抵顶工程款合计55.945万元。

万和公司称，房屋抵顶工程款协议是一种约定结算的方式，现在存在工程质量问题，结算尚未进行，朱同林工程施工金额远不足抵顶案涉房屋价格，事实和法律依据不足，本院不予采纳。

对于万和公司提出的案涉防水工程存在质量问题的上诉意见，万和公司
可在相关证据充分后，基于合同相对性原则向相关民事主体另行主张权利。

综上，万和公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9395元，由上诉人建平万和房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 00:24:22
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年5月20日，被告郭爱军(甲方)以朝阳东北建筑工程有限公司项目经理的名义与原告朱同林签订了“高分子防水工程协议书”。

约定，乙方(朱同林)为被告郭爱军完成“新城名府住宅小区工程项目36号楼-46号楼防水工程”，包括屋面防水、卫生间防水、仓房和车库及+-0.00以下外墙防水；工程款结算：1、结算凭证以甲乙双方联合实测防水面积，并经双方签字确认的单证为凭据；2、结算方式以房屋抵顶100%工程款的方式结算(可按施工进度拨付房源)，凭结算凭证到开发公司办理“房屋抵顶工程款”手续，开发公司一次计入该项目的账册。

双方还约定了其他权利义务。

2014年6月15日，被告郭爱军为原告书写“收条”一枚，内容为“今收到朱同林木材5×10方，14688根，每根16元，合计余额235000元，用楼房抵顶货款”。

2014年10月22日，原告朱同林(乙方)与被告郭爱军(项目经理，甲方)，双方签订《房屋抵顶工程款协议书》两份。

一份为：甲方愿意以团西区42某楼1单元1层1号房抵顶给朱同林作为防水材料、人工款；抵顶房屋面积暂按80平方米计，最终以房产测绘部门的数据为准；建筑面积平米单价每平方米3350元，房屋价款80平方米×3350元=268000元；此协议一式三份，甲乙开发商各执一份。

原告及被告郭爱军签字并捺印，被告万和公司在开发商处盖有被告售房合同专用章。

另一份为:甲方愿意以团西区42某楼1单元1层2号房抵顶给朱同林作为防水材料、人工款；抵顶房屋面积暂按87平方米计，最终以房产测绘部门的数据为准；建筑面积平米单价每平方米3350元，房屋价款87平方米×3350元=291450元；此协议一式三份，甲乙开。

发商各执一份。

原告及被告郭爱军签字并捺印，被告万和公司在开发商处盖有被告售房合同专用章。

一审另查明：2015年10月25日，原告与被告郭爱军对工程材料、人工等进行结算。

双方的结算单记载，2014年-2015年，朱同林在新城名府西区做防水，双层8566.4平方米，单层2322.58平方米，合款350000元，供木材23500元，总价款58.5万元整，大写伍拾捌万伍仟元整。

结算方式，以新城名府西区的42某-1-1、42某-1-2楼房抵顶工程款合计55.945万元，大写伍十伍万玖仟肆百伍拾元整。

尚欠现金25550元，大写贰万伍仟伍百伍拾元整。

双方在结算单上签名，被告郭爱军的工长吴连凯在经手人处签名，同时该结算单上注明“新城名府第十六项目部”。

涉案房屋已完工，已经验收合格，已有部分业主实际入住该小区。

【一审法院认为】一审法院认为，以物抵债协议属于诺成性合同，以物抵债达成后，债权人请求履行抵债协议的，应予支持。

案涉《房屋抵顶工程款协议书》实质系以物抵债协议，即以被告万和公司的房屋抵顶被告郭爱军与原告之间的债务，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。

当事人均应依协议履行。

被告万和公司称，房屋抵顶工程款协议是一种约定结算的方式，现在存在工程质量问题，结算也未进行，不能把房交付给原告的抗辩理由，无事实和法律依据，该院不予采纳。

综上所述，原告合法的诉讼请求，应得到支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，一审法院判决：一、被告建平万和房地产开发有限公司于该判决发生法律效力后十五日内向原告朱同林交付坐落于建平县房屋。

二、驳回原告要求被告郭爱军交付坐落于建平县房屋的诉讼请求。

如果被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9395元，由被告建平万和房地产开发有限公司负担。

二审中，上诉人于二审庭审结束后向本院提交了王宗术防水工程施工项目及工程量清单、通用记账凭证、欠据等材料，欲证明案涉工程的防水工程部分实际为王宗术施工。

因上述证据出示超过了举证期限，且并不能否定《房屋抵顶工程款协议书》及2015年10月25日朱同林与郭爱军结算单的效力，本院不予组织质证和采信。

本院对一审查明认定的事实予以
确认。

【二审上诉人诉称】万和公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，将本案发回重审或依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。

事实和理由：一审判决书认定事实错误，适用法律错误。

本案根据合同法第八条规定，朱同林应向郭爱军主张工程价款。

而不是向上诉人开发公司主张此笔工程价款。

上诉人与郭爱军之间工程款尚未结算，尚未确认上述房屋是否用于抵顶相应工程款，原审法院认定以房屋抵顶给朱同林作为防水工程款是错误的。

至今为止，没有任何法律文书确认上述房屋所有权归郭爱军所有，在未经法定程序确认房屋所有权之前，郭爱军处分案涉房屋的情形不被法律认可。

被上诉人实际完成防水项目仅为4栋楼(38某、39某、43某、44某)，金额远不足其主张的抵顶房屋价格，以两户房屋顶防水工程款显失公平，是对上诉人合法利益的损害。

此外，被上诉人施工的防水工程存在质量问题，存在大面积漏水情况，上诉人又重新对防水工程进行施工，原审判决忽略了此笔费用，造成判决错误。

综上，万和公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：
建平万和房地产开发有限公司、朱同林房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
辽宁省朝阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽13民终553号当事人上诉人(原审被告)：建平万和房地产开发有限公司，住所地建平县富山街道新城社区(广夏家园)。

法定代表人：刘凤兰，董事长。

委托诉讼代理人：王巨，辽宁德滋律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：朱同林。

委托诉讼代理人：许洪报。

被上诉人(原审被告)：郭爱军。

审理经过上诉人建平万和房地产开发有限公司(以下简称“万和公司”)因与被上诉人朱同林、郭爱军房屋买卖合同纠纷一案，不服建平县人民法院(2020)辽1322民初4219号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。

上诉人万和公司的委托诉讼代理人王巨，被上诉人朱同林及其委托诉讼代理人许洪报，被上诉人郭爱军到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称万和公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，将本案发回重审或依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。

事实和理由：一审判决书认定事实错误，适用法律错误。

本案根据合同法第八条规定，朱同林应向郭爱军主张工程价款。

而不是向上诉人开发公司主张此笔工程价款。

上诉人与郭爱军之间工程款尚未结算，尚未确认上述房屋是否用于抵顶相应工程款，原审法院认定以房屋抵顶给朱同林作为防水工程款是错误的。

至今为止，没有任何法律文书确认上述房屋所有权归郭爱军所有，在未经法定程序确认房屋所有权之前，郭爱军处分案涉房屋的情形不被法律认可。

被上诉人实际完成防水项目仅为4栋楼(38某、39某、43某、44某)，金额远不足其主张的抵顶房屋价格，以两户房屋顶防水工程款显失公平，是对上诉人合法利益的损害。

此外，被上诉人施工的防水工程存在质量问题，存在大面积漏水情况，上诉人又重新对防水工程进行施工，原审判决忽略了此笔费用，造成判决错误。

二审被上诉人辩称朱同林答辩称：1．房屋抵顶工程款协议是三方约定，具有法律效力，三方必须遵守执行。

上诉人以房抵顶被上诉人防水材料人工款于法有据。

2．被上诉人与郭爱军签订了《高分子防水工程协议书》，被上诉人保质保量地进行了施工，
已验收合格，应给付工程人工款及垫付的木料款585,000元，并超出房屋价款25,550元。

3．上诉人与郭爱军之间工程款结算与否和履行协议无关，是另外的法律关系。

4．涉案工程早已竣工，整个工程质量早已验收合格，业主早已入住，房屋已批准注册。

综上，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

郭爱军答辩称：本案三方当事人有协议，朱同林确实做的防水和材料，郭爱军认可对房屋的处置。

原告诉称朱同林向一审法院起诉请求：1．判令二被告履行《房屋抵顶工程款协议书》，并交付新城名府西区42某1单元1层1号和42某1单元1层2号房屋(房屋总价值559,450元)；2．由二被告承担诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2014年5月20日，被告郭爱军(甲方)以朝阳东北建筑工程有限公司项目经理的名义与原告朱同林签订了“高分子防水工程协议书”。

约定，乙方(朱同林)为被告郭爱军完成“新城名府住宅小区工程项目36号楼-46号楼防水工程”，包括屋面防水、卫生间防水、仓房和车库及+-0.00以下外墙防水；工程款结算：1、结算凭证以甲乙双方联合实测防水面积，并经双方签字确认的单证为凭据；2、结算方式以房屋抵顶100%工程款的方式结算(可按施工进度拨付房源)，凭结算凭证到开发公司办理“房屋抵顶工程款”手续，开发公司一次计入该项目的账册。

双方还约定了其他权利义务。

2014年6月15日，被告郭爱军为原告书写“收条”一枚，内容为“今收到朱同林木材5×10方，14,688根，每根16元，合计余额235,000元，用楼房抵顶货款”。

2014年10月22日，原告朱同林(乙方)与被告郭爱军(项目经理，甲方)，双方签订《房屋抵顶工程款协议书》两份。

一份为：甲方愿意以团西区42某楼1单元1层1号房抵顶给朱同林作为防水材料、人工款；抵顶房屋面积暂按80平方米计，最终以房产测绘部门的数据为准；建筑面积平米单价每平方米3350元，房屋价款80平方米
×3350元=268,000元；此协议一式三份，甲乙开发商各执一份。

原告及被告郭爱军签字并捺印，被告万和公司在开发商处盖有被告售房合同专用章。

另一份为:甲方愿意以团西区42某楼1单元1层2号房抵顶给朱同林作为防水材料、人工款；抵顶房屋面积暂按87平方米计，最终以房产测绘部门的数据为准；建筑面积平米单价每平方米3350元，房屋价款87平方米×3350元=291,450元；此协议一式三份，甲乙开。

发商各执一份。

原告及被告郭爱军签字并捺印，被告万和公司在开发商处盖有被告售房合同专用章。

一审另查明：2015年10月25日，原告与被告郭爱军对工程材料、人工等进行结算。

双方的结算单记载，2014年-2015年，朱同林在新城名府西区做防水，双层8566.4平方米，单层2322.58平方米，合款350,000元，供木材23,500元，总价款58.5万元整，大写伍拾捌万伍仟元整。

结算方式，以新城名府西区的42某-1-1、42某-1-2楼房抵顶工程款合计55.945万元，大写伍十伍万玖仟肆百伍拾元整。

尚欠现金25,550元，大写贰万伍仟伍百伍拾元整。

双方在结算单上签名，被告郭爱军的工长吴连凯在经手人处签名，同时该结算单上注明“新城名府第十六项目部”。

涉案房屋已完工，已经验收合格，已有部分业主实际入住该小区。

一审法院认为一审法院认为，以物抵债协议属于诺成性合同，以物抵债达成后，债权人请求履行抵债协议的，应予支持。

案涉《房屋抵顶工程款协议书》实质系以物抵债协议，即以被告万和公司的房屋抵顶被告郭爱军与原告之间的债务，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。

当事人均应依协议履行。

被告万和公司称，房屋抵顶工程款协议是一种约定结算的方式，现在存在工程质量问题，结算也未进行，不能把房交付给原告的抗辩理由，无事实和法律依据，该院不予采纳。

综上所述，原告合法的诉讼请求，应得到支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，一审法院判
决：一、被告建平万和房地产开发有限公司于该判决发生法律效力后十五日内向原告朱同林交付坐落于建平县房屋。

二、驳回原告要求被告郭爱军交付坐落于建平县房屋的诉讼请求。

如果被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9395元，由被告建平万和房地产开发有限公司负担。

本院查明二审中，上诉人于二审庭审结束后向本院提交了王宗术防水工程施工项目及工程量清单、通用记账凭证、欠据等材料，欲证明案涉工程的防水工程部分实际为王宗术施工。

因上述证据出示超过了举证期限，且并不能否定《房屋抵顶工程款协议书》及2015年10月25日朱同林与郭爱军结算单的效力，本院不予组织质证和采信。

本院对一审查明认定的事实予以确认。

本院认为本院认为：以物抵债协议属于诺成性合同，案涉《房屋抵顶工程款协议书》实质系以物抵债协议，即郭爱军约定以万和公司的房屋抵顶其与朱同林之间的债务，万和公司在该协议上盖章的行为应视为认可该抵顶行为，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，相关当事人均应依协议履行。

因本案相关当事人在《房屋抵顶工程款协议书》中对朱同林取得案涉房屋未设定限定条件或义务，且2015年10月25日，朱同林与郭爱军已就防水工程等项目进行结算，确认以案涉两户楼房抵顶工程款合计55.945万元。

万和公司称，房屋抵顶工程款协议是一种约定结算的方式，现在存在工程质量问题，结算尚未进行，朱同林工程施工金额远不足抵顶案涉房屋价格，事实和法律依据不足，本院不予采纳。

对于万和公司提出的案涉防水工程存在质量问题的上诉意见，万和公司可在相关证据充分后，基于合同相对性原则向相关民事主体另行主张权利。

综上，万和公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项
之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9395元，由上诉人建平万和房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长刘玉华
审判员汪江
审判员姜永涛
二〇二一年三月二十二日
书记员张多
(法官助理代)
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。