2012郑东新区写字楼市场报告 35p

郑州写字楼市场
区域在售及预售项目较多，竞争压力大，据数据显示，2012年新客站 商圈入市写字楼总量将达到161.3万㎡，仅现有项目消化周期已将超过 两年。
项目
美盛中心
总体量/万 剩余体
㎡
量
17.2
12.7
升龙广场
60
58.5
绿地之窗
48
已售罄
绿地中央广场
45
45
广地和顺中心
5.35
5
天明国际广场 永和宇宙星广场
到2020年，郑州新区的建成区面积达到400平方 公里左右，人口达到400万左右，GDP占全市比重达 到30%以上。
两核中的郑州新城区的规划， 将加速高铁经济圈的建设， 政策导向的作用将在未来5年 内将日益突出。
办公市场
2011年办公用房供应量93.75万㎡，在供应量增加的同时，成交量小幅下挫， 但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到10872.67元/㎡，同比增长28%！
根据同致行研究中心监控 数据显示，预计2012年郑州 市入市写字楼项目7个，写 字楼市场供应量依旧不小， 且据不完全统计，未来两年 内，郑州市场将有200多万 ㎡，40多个写字楼项目入市。 充足的供应量面对有限需求 的市场，必然会加剧市场竞 争，从而优胜劣汰。
与此同时，国内经济去库 存现象依旧持续，GDP增速 与CPI的双降，虽有可能导 致货币政策的转向，但通胀 因素依然存在，市场对于高 性价比投资项目的追捧仍将 继续，如何在众多竞争对手 中成功突围，是投资地产 2012的首要课题。
房地产业将逐渐回归理性，调控政策转向待定
郑州写字楼市场
市场预测——
2012年度入市写字楼一览表：
区域 金水区
郑东新区 二七区 高新区
楼盘名称 兰德国际中心
瀚海濮丽 瀚海北金 楷林IFC 永和宇宙星广场 凯利大厦 华润万象城 龙汇国际
位置
花园路丰产路
黄河路与经二路交 汇处 文化路与北环交汇 处 金水东路与心怡路 交汇处 商鼎路南、心怡路 东、和谐路西、榆 林路北 高铁站南400米， 站西二路和谐路交 汇处
郑州写字楼市场
竞争市场——
2012年，受政策导向及市场需求引导，写字楼新秀齐聚新客运东站商务圈。
郑
州
市
索克9号
写
字
楼
楼
盘
竞
升龙金中环
争
格
居易摩根中心 格林融熙国际
建业总部港 中科金座 千玺广场
天明国际广场 豫航中心
曼哈顿金融中心
兴达国 贸
美盛中心
升龙环球广 场
商都世贸中心
广地和 顺中心
永和宇宙星
行署国际广场
2011年房地产政策
调控更加严厉，房地产市场扑朔迷离
投资地产市场客户观望情绪严重 “捂钱不出”
住宅市场
• 限购令下无处可逃 • 刚需客户是市场唯一宠儿
• 贷款政策提高置业门槛 • 开发商与政策的博弈已出现端倪
商业市场
• 房地产市场不稳定客户预期降低 • 房地产市场资金量减少
• 客户观望情绪严重，购买期较长 • 商业地产不再是限购令下的宠儿
北
单一。
西
重点项目解读
绿地之窗
绿地之窗2011年实现销售套数724套，销 售面积131161㎡，销售额达到23.8亿元， 成为2011年度单项目销售冠军。
绿地之窗产品定位和营销 战略——
1.目前规划写字楼共三栋， 包括甲级写字楼、准甲级 写字楼。标准层面积 2000㎡，单元分隔；
2. 开发商营销团队； 3. 倾向整层推售； 4. 绿地公司积累客户资源较多，通
2012郑东新区写字楼市场报告 35p
政策解读
利率、限购令—
利率：
2月9日，首次上调存贷款利率； 4月6日，第二次上调存贷款利率； 7月7日，第三次上调存贷款利率。
历经三次上调利率，5年期存款利率达到5.5%，5年期贷款利率达到7.05%。加息后 100万房贷贷20年月供再增118元。
限购令：
1月底，青岛率先出台新版“限购令”，北 京、上海等一线城市紧随其后。接着 ，30 多个城市限购住房 ，全国进入限购新时代。
近5年郑州市5大区域写字楼市场供、销、价格对比表 （单位：万㎡ 元/㎡）
年份
供应
2007 销售
价格
2008 供应 销售 价格
供应
2009 销售
价格
供应
2010 销售
价格
2011.1-9 供应 销售 价格
郑东 新区
35.7
32.3
6141 郑32东.1新区19写.5 字楼486年3均增20幅.330%37以.4上，50价31格为554年.8前2.67倍5.2
重点项目解读
绿地之窗
绿地之窗交通图
绿地之窗效果图
绿地之窗站前广场基本信息
项目 名称
区域
物业类型
郑东新区
写字楼、酒店、商 业
标准层面积（
绿
㎡）
地
2500㎡
之
配套设施
窗
推出量
（万㎡）
外立面 玻璃幕墙 商务中心 销售率
1.7
95%
总建面积 (万㎡）
48
楼面格局 单元分割
会议室 消化量 （万㎡）
1.7
写字楼面积 (万㎡）
过内部整合，实现快速销售目标； 5. 一期写字楼2010年8月21
日开盘，已售罄，实现均价 11000元/㎡； 6. 二期写字楼2011年11月6日开盘，已售 罄，表现价格14500—16000元/㎡之间， 实际成交价14000元/㎡。
写字楼已售面积 （万㎡）
物业费
写字楼均价 （元/㎡）
10
基本售罄
大堂层高 9.8米
标准层高 3.9/3.4米
车位数 量
3000
银行
休闲
已售均价 （元/㎡）
14944
餐饮 开盘时
间 2011.11
.6
8.5 车位建面
比 140:1 车库 销售月
开盘售罄
14000
中央空调 是
电梯数 量 8
商超 月均销售量 （万㎡）
劣势——
目前区域内发展缓慢，周边公用设施配套及
甲级写字楼
酒店、商业、2栋酒店式公寓
生活配套不完善，在未来几年或长时间内无法 使用；
地
D3
D1
离市区繁华地段较远，客群范围会受到限制；
块
紧邻东风东路，货车来往较为频繁，具有交通
规
甲级写字楼、商业
隐患； 只有原盛国际与其遥遥相望，写字楼办公环境
划 D4
D2
绿地中央广场 绿地之窗 升龙广场 汇艺时代 广场
上上国际中心
局
在售项目
待售项目
富田财富广场
2012年政府力挺新客运东站商务板块，绿地之窗、升龙广场、广地和顺中心、美盛中心等众多写字楼先后开售，以低价格、 高配置抢占市场。2012新客运东站及省政府商务板块写字楼新盘云集、竞争将进入白热化，但白热化的竞争同时也吸引了 市场的高密集关注，上上国际中心作为新东站商务圈的首席7A甲级写字楼，扩大化炒作项目配套及品质优势，抢夺市场份 额，将成为项目取胜的关键！
区位优势，品牌优势
品牌优势
价格竞争优势、配置低，综 合竞争力较弱
区位优势，但体量较小 区位类同，体量类同 区位类同
4栋25层高层，标准层1400㎡
区位类同，楷林国际带动
较大
大 大 大 较大 小 较大 中 较大
在如此市场环境下，如何抢夺市场份额是项目能否成功突围的关键！
郑州写字楼市场
供销价走势——近5年来，郑州市6大行政区中郑东新区无论是成交量还是 售价都名列前茅，尤其郑东新区写字楼价格和涨幅领涨全市，核心商务区 凝聚力凸显！
郑州限购令的出台，使得很大一部分外地客户不具备购房资格，同时限制了本市居 民购房数量，住宅成交量大幅度萎缩。
政策解读
郑州规划——
郑州新城区：
郑州市十三届人大四次会议审查的《中原经济区 郑州都市区建设纲要（草案）》提出，未来郑州市将 以“郑州新区”和“中心城区”为核心，以便捷交通 为纽带，以绿色生态为基础，实现生活空间与生产空 间、空间开发与产业布局、城市建设与生态环境相协 调的发展格局，全面推进郑州全域的城市化。
1.7
重点项目解读
绿地之窗
绿地之窗——新东站旁综合体项目，以酒店、商业、写字楼、公寓为主， 写字楼基本售罄，商业大部分自持。项目虽已进入尾盘，但其自身优劣势 及营销亮点值得借鉴。
优势——
紧邻新东站，京广、陇海两大铁路干线交汇于 此，京广、徐兰两大高铁交汇于此； 以多种形态的写字楼为主，及“商业、办公、 酒店”于一体，是高铁商圈的一个商务综合体； 高铁商圈被中央政务区、龙子湖高校园区、科 技物流园区、商住物流区、经济开发区五大区 域围合，所处地段的潜在功能价值巨大。
商业市场
2011年商业用房供应量107.45万㎡，在供应量增加的同时，成交量小幅下挫， 但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到14656元/㎡，同比增长40%！
市场供应增长，同比涨幅28.59%。
2011年，郑州市商业用房的市场供应量为107.45万㎡，相较去年上涨 了约23.89万㎡，涨幅为28.59%。09年、10年商品房市场出现投资热导 致两年内商业市场供不应求，在一定程度上刺激了2011年商业用房供应， 随着郑州市“两核六城十组团”规划的实施，预计未来郑州市商业用房 供应量持续上涨。
住宅市场
2011年商品住宅无论供应量、成交量均出现大幅下挫，再次跌入低谷，同比 降幅达到49.1%，同时，商品住宅的库存量进一步增多，2012年的市场格局 仍将笼罩在“限购”的阴影中求生存。
市场供应同比下降21.2%，供求比增大！
2011年郑州市商品住宅供应量为659.52万平方米，相比2010年下跌了177 万㎡，同比下降21.2%。从整体上看，郑州市商品住宅供应量受政策影响 较为明显，在08及11年出现较为明显的下滑。从供求比方面来看，在09、 10年住宅市场出现连续两年的供不应求后，2011年住宅整体供大于求， 供求比达1.34。
民主路与解放路交 汇处
高新技术开发区玉 兰街16号
开发企业
项目简介
河南兰德置业有 限公司
河南瀚海置业有 限公司
河南瀚海置业有 限公司
深航（郑州）置 业有限公司
河南省永和置业 有限公司
建筑面积10万㎡，地上30 层商业写字楼，地下3层车 库
涵盖写字楼、商业商务综合 体
占地46亩，两栋高150米的 25层写字楼
2.3 4811 0 0.3 4109 0
0.6 4037 0.2
Hale Waihona Puke 1.7 5223 1.7郑东新区比金 1水.9 区价4格17高8 出 13 5000元/平米!
0.4 3184 7.7
惠济 区
0.2
0.1 1841
0
0.2 2032
0
2.2 3511
0
0.1 2137
0
40.3 15931
15.1 10580
8738
25.1
金水 区
12.6
12.0
5249 18.8 14.7 5316
——
——
——
19
13.7 8697 6.2
二七 区
1.1
0.5 6114 0.7 0.5 3711 0.8
2.5 1636
2.6
中原 区
3.8
0.6 3652 0.9 0.8 3442
0
20.6 6190 1.9
管城 区
0
豫航中心 楷林IFC
1.96 8.42 7.2 23.48
合计
193.13
1 8.42 7.2 23.48
161.3
推售节点
推售产品
竞争说明
竞争关系
未售
首期强销 已售罄 未售
首期强销 强销 未售 未售 未售
25层写字楼强销：140-300 ㎡ 报价：30000元/ ㎡；
A座22层写字楼；90-300 ㎡； 成交均价14000-15000元/ ㎡；
四栋高层写字楼和商务裙房 组成
占地14.89亩，总建面10万 ㎡，集五星级酒店和高档写 字楼于一体
铁科赛德置业有 郑东新区高端双核纯商务写
限公司
字楼
华润置地
以高端商业为核心，集购物 中心、5A甲级写字楼、高 档住宅为一体的城市综合体
郑州东方汇富置 集酒店、商业、甲级写字楼、
业有限公司
soho、高档公寓于一体
0.9 7884
13.5 6798
4.8 9276
0
0
启示——
郑州市写字楼市场区域发展极不均衡，郑东新区占据市场的绝大部分，在2007-2010年供应和销售占比均高达 90%以上，未来随着金水区可用土地的减少，市场的主要发展方向当属郑东新区，在CBD商圈基本定形的前提下， 加之政府力挺新东站，不难预计2012年，新东站商圈将成为投资客追捧之地！
成交均价增势较大，同比增幅28.09%！
05-09年郑州市办公用房销售价格稳步增长，09年以来均价更是呈飙升的态势， 2011年办公用房销售均价为10872.67元/㎡，相较去年增涨2384.19元/㎡，增幅高达 28.09%，郑东新区依然为成交的热点区域。近几年办公用房的稀缺性促使其销售均 价一路飙升，加之商品住宅市场出现严格的限购，市场上流动资金不断流向不限购 的商业用房及办公用房产品，预计未来办公物业成交均价会持续向好。
一栋24层准甲级写字楼，91260㎡；一栋36层准甲级写字楼 销售均价：15000元/㎡
/
A、B两栋写字楼强销：400 ㎡ 售价：15000元/ ㎡，房管局备 案价11000元/㎡；
两栋写字楼，整层面积736㎡， 网签均价：17500元/㎡
1栋30层的高层
2栋20层高层，标准层1700㎡
区位唯一性，推广力度大、 价格高； 规模优势、品牌号召力强、 价格优势；