江苏省2016年房地产估价师《制度与政策》：协议出让方式考试试卷

江苏省2016年房地产估价师《制度与政策》：协议出让方式考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、商品房预售许可的最低规模不得小于。

A：居住区
B：居住小区
C：栋
D：单元
E：执行层的组织协调
2、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为__。

A．7.59万元
B．7.28万元
C．13.59万元
D．6.05万元
3、资本化率=__+风险调整值。

A．平均利润率
B．安全利率
C．经济增长率
D．银行贷款利率
4、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100
B．-50
C．50
D．100
5、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。

A：不予补偿
B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
C：减半补偿
D：给予正常补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。

A．9
B．13.5
C．15
D．18
7、一套建筑面积100 ㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易
中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。

A：29．28万元
B：30万元
C：28．57万元
D：28．5万元
E：工业用地的监测点评估价格
8、注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。

A：20
B：30
C：60
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、下列不属于征收土地特点的是__。

A．具有一定的强制性
B．要妥善安置被征地单位人员的生产和生活
C．被征收后的土地所有权不发生转移
D．用地单位给予被征地单位经济补偿
10、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。

A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税
11、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。

A．7.02%
B．7.04%
C．7.50%
D．7.85%
12、假设开发法是以为理论依据的。

A：收益递增原理
B：均衡原理
C：预期原理
D：未来趋势原理
E：工业用地的监测点评估价格
13、房地产投保时的保险价值评估，可按该房地产__确定。

A．投保时的实际价值
B．保险事故发生前的实际价值
C．保险事故发生后的实际价值
D．A和B
14、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为。

A：正值
B：负值
C：零
D：正负值
E：执行层的组织协调
15、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。

A．拍卖实践
B．拍卖过程
C．拍卖实务
D．拍卖行为
16、公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为（）。

A．广义的写字楼
B．投资性物业中的写字楼
C．高档写字楼
D．收益性房地产
17、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。

A．利润
B．价格
C．价值
D．收益价格
18、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.00
19、建设单位应当自领取施工许可证之曰起个月内开工。

A：3
B：5
C：6
D：9
E：执行层的组织协调
20、__是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

A．房地产经纪
B．房地产咨询
C．房地产评估
D．房地产开发
21、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。

A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
22、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。

A：某标准厂房
B：某酒厂厂房
C：某待出让土地
D：某写字楼
E：工业用地的监测点评估价格
23、假设开发法中预期开发后的楼价不可用__求取。

A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．长期趋势法
24、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。

A．疗养区
B．居住区
C．工业区
D．大学区
25、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50
B．250
C．300
D．350
2、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。

A：折旧和摊销
B：投资回收
C：投资回报
D：可用于还款的利润
E：在成本中列支的利息
3、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的__等因素，以房地产市场评估价格确定。

A．区位
B．用途
C．权益
D．建筑面积
E．产权性质
4、房屋登记机构受理异议登记后，应于__个工作日内完成登记。

A．1
B．10
C．15
D．30
5、成套房屋的建筑面积等于__。

A．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积
C．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内墙体面积
D．套内使用面积十分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积E．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积
6、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。

该系统包括四个层次。

A：会计核算处理系统
B：会计信息处理系统
C：会计信息解释系统
D：会计信息调节系统
E：会计信息流通系统
7、可行性研究的作用有。

A：项目投资决策的依据
B：筹集建设资金的依据
C：开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
D：编制下阶段规划设计的依据
E：对项目进行经济评价的依据
8、定位于最大的细分市场的营销方式是。

A：无差异性营销
B：差异性营销
C：定制性营销
D：集中性营销
E：借款合同
9、延长闲置土地开发建设期限，最长时间为__。

A．6个月
B．12个月
C．18个月
D．24个月
10、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。

A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
11、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规
定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。

A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的
B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的
C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的
D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的
E：违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的
12、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。

A：当地工商行政主管部门
B：当地计划行政主管部门授权机构
C：当地计划行政主管部门
D：当地建设行政主管部门授权机构
E：当地建设行政主管部门
13、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。

A．资质年检制度
B．资质审查制度
C．资质复查制度
D．资质审批制度
14、下列关于股票与股单的表述正确的是。

A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念
B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别
C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股
E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分15、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

A．15
B．30
C．60
D．90
16、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
17、土地面积的量算可采用等方法。

A：坐标解析法
B：实地量距法
C：几何解析法
D：代数计算法
E：图解计算法
18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
19、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。

A：人工费
B：材料费
C：企业管理费
D：施工机械使用费
E：规费
20、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。

A：正的协方差
B：负的协方差
C：标准协方差
D：绝对协方差
E：借款合同
21、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。

A：房地产抵押估价
B：房屋征收评估
C：房地产转让估价
D：房地产火灾保险估价
E：房地产司法拍卖估价
22、以被保险人的民事损害赔偿责任为保险标的的保险称为__。

A．责任保险
B．保证保险
C．自愿保险
D．商业保险
23、商品房预售合同登记备案应由办理。

A：房地产开发商
B：房地产销售代理机构
C：商品房预购人
D：房地产开发商和商品房预购人共同
E：执行层的组织协调
24、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大
B．周期长
C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
25、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。

A．丧失民事行为能力
B．死亡
C．不能履行其相应义务
D．依法被宣告死亡
E．被宣告失踪。