锦江之星-经济型酒店项目可行性研究报告案例

“锦江之星”经济型酒店项目可行性研究报告
目录
一、项目概况
二、市场分析
１、经济型酒店概念及定位
2、厦门市经济型酒店现状及前景分析
三、项目方案策划与经营
1、项目经营模式
2、项目市场定位
3、项目经营策略
四、项目选址(ＳWＯＴ分析）
五、投资估算与资金筹措
1、投资计划与资金筹措表
2、还本付息计划
六、财务分析
1、收益估算
2、成本费用估算
3、利润估算
4、财务比率分析
5、现金流量表估算
6、回收期及内部收益率估算
七、风险分析
1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析
八、结论
一、项目概况
项目名称:“锦江之星”经济型酒店
地址：厦门市莲坂地块
项目总投资:２0０0万元
经营模式:特许经营加盟“锦江之星”
项目规模:总建筑面积—-—-30０0平米占地面积——5０0平米层数——6层
客房数——１２0间员工总数——5０人
市场定位:针对工薪层商务人士和旅游者的二-三星级经济型酒店,每天每间标准间平均租金初步定价于188元
方案介绍：项目总投资2000万元,其中建设投资18２6万,流动资金147万;
2000万中有1000万通过银行贷款取得，预计3年还清,另外100０万自有；
该项目建设期预计1年,第二年开始运转营业，预计营业期第1年出租率可
达62％,以后每年按5%速度递增,第４年开始稳定在77%；故营业期第１年
营业收入可达８５１万,第二年营业收入可达920万，第3年营业收入可达
988万,第4年开始稳定在1057万,前１0年平均收入达到１01１万元。

二、市场分析
1、经济型酒店概念及定位
随着中国社会经济发展，与国际社会经济水平差距的缩短，经济型酒店将起重要的作用，相比已发展成熟、规范化高档酒店,有更多的商业机会。

近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择,经济型酒店的发展是酒店的新机会。

国内的酒店集团，如锦江集团、新亚集团、首旅集团,在近年内，已开始启动发展经济型酒店并使之有品牌、连锁的计划，基本上是迎合了酒店发展的新方向，得到社会、市场的积极反应,获得了经济效益。

经济型酒店，英文为ECOＮOMYＨOTEL或ＢUDＧETHOTEＬ,定位于普通消费大众,价格适中，基本设施齐全,干净、方便、舒适。

经济型酒店把客房作为经营的绝对重点,客房的条件可与三星级酒店媲美。

同时,略去一些大型配套设施，如豪华宴会厅、健身中心的资金投入，大幅度降低工程费用,从而使房价降到合理的水平。

另外,经济型酒店多分布在大、中城市的繁华路段或要冲,借助成熟街区丰富的餐饮娱乐设施、城市基础建设、交通条件，为客人提供便利。

2、厦门市经济型酒店现状及前景分析
（1)厦门酒店业结构的不合理和经济型酒店的消费空挡给经济型酒店的发展提供了大好机遇：厦门目前已经建成的酒店在数量结构上呈明显的“两头大,中间小”的“哑铃状”的不合理状态，即质量好、价格高的高星级酒店和质量次、价格低的社会旅馆数量大,质量与价格较适中的经济型酒店很少.高星级酒店（四星五星级酒店）固然硬件配套与服务都让人满意,但其高昂的价格却让普通消费大众望而却步;社会旅馆(一、二星级或者招待所)虽然价格低,但其内部设施较为简陋，服务质量不高,也无法吸引普通消费大众。

而中间硬件设备与价格都适中的经济型酒店（相当于三星级酒店）最能吸引大
众,却基本处于真空状态,这一消费断层，给经济型酒店发展提供了大好机遇。

(2)厦门作为一个沿海开放城市,丰富的旅游资源和各种国内国际会议也吸引了大批游
客和商务人士,不断增大的客源成为经济型酒店发展的有利因素。

尤其是各种会议的增多成为一个重要机遇,现在服装、医药、汽车、化工类的行业会议常常设在厦门,而且厦门还有很多跨国公司，常有培训和国际性会议,厦门已经是一些会议的首选城市了.一个全国性会议往往能集合数百人,所以给酒店带来了丰富客源。

今年厦门市在原有“９·8”投洽会、台交会的基础上,住交会、石材展、汽博会等展会接踵举行，而在这些大展期间，我市很多三星级及以下的酒店客源满满。

另外，周边城市自驾车游客,以及江浙、广东等地的自驾车游客也明显给厦门饭店业带来了客源.
三、项目方案策划与经营
1、项目经营模式：通过特许经营方式加盟“锦江之星”
连锁规模经营是经济型酒店的一大特点。

经济型酒店价格低,规模小,财力有限，所以要以规模取胜, 最大幅度地降低成本；要以品牌取胜, 最大程度地提高入住率。

国内外的经验证明,经济型酒店比较适合连锁和特许经营。

经济型酒店通过战略联盟组建网络，发展连锁和特许,扩大规模经济,提高市场覆盖面.这样既可以降低成本，还可以扩大企业知名度,增加品牌在消费者心目中的影响力,使酒店有客源、管理质量的保证。

所以,本项目的经营模式将通过特许经营方式加盟“锦江之星"．
加盟“锦江之星”的意义:
(1）“锦江之星"品牌的成功
“锦江之星"作为国内首家经济型连锁旅馆,经过6年的发展，目前接手管理的酒店共５１家，其中已开业3３家,签约和筹建18家,客房全年平均出租率达到了8５%以上，在未来3～5年，“锦江之星”计划在全国开出2０0家“锦江之星”连锁店。

公司已经形成了完整稳定的管理体系,对服务质量有完整的保障、运营、反馈机制.在经济型酒店中,门店最多,覆盖城市最广、市场影响力最大。

市场知名度高,客源结构稳定，回头客比例达到8０％。

产品稳定成熟，市场认可，后续保障,支持采购体系完善．本项目采取加盟“锦江之星”的经营模式,可以利用其成熟的品牌、成熟的支持系统，在统一品牌、统一形象下开展经营管理,成熟地走向市场。

（2)加盟“锦江之星”所享受的权利
项目一旦符合“锦江之星”的加盟符合条件，成为其加盟店,公司将授予使用“锦江之星"的店名、标志及相关商誉的使用权，项目可以按照统一标准进行装修改造、经营管理。

项目加盟者可以自行投资、自行经营管理,并拥有物业的产权或长期的使用权,在人事、财务、资金使用、利润分配上也是独立自主的。

同时,还可得到总部比较完善的后续保障体系的支持和质量检查控制体系的支持，如:“锦江之星”的品牌知名度、“锦江之星”的客源网络与信息共享、“锦江之星”的市场宣传力度、“锦江之星”的物资系统支持以及“锦江之星”的有效业务培训交流与考核。

２、项目市场定位：工薪层商务人士和旅游者(介于二－三星级间）
根据“锦江之星＂的基本市场定位，并考虑到厦门作为旅游城市和会议城市的特点以及厦门经济发展水平，我们将项目市场定位于：针对工薪层商务人士和旅游者的二—三星级酒店。

客户定位大致有两个层次:低层次主要接待国内旅游或商务等散客；高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人。

即：既能满足出差、商务客人，又能适应
一般支付能力的游客。

根据项目市场定位进行定价与出租率预测：
(1)定价:从厦门各酒店定价来看，厦门共有６8家星级酒店(以下的房价为标准间房价）：
两家五星级的优惠房价分别为575元/间和5６8元/间；四星级以及准四星的优惠价为2０0—548元/间;三星以及准三星的优惠价为168—310元/间；二星的优惠房价为15５－２80元／间。

经济型酒店大约处于二－三星级水平,故大约拟订房价为18８元/间，（无门市价与优惠价之分)。

有数据显示, 我国70%的工薪族可以接受15０~20０元左右的价位。

因此我们的这家经济型酒店的消费价格，能够迎合我国一般公务、商务旅客等大众旅游消费者的实际消费需求,具有较强的价格竞争优势。

（2)出租率:根据“锦江之星”各加盟店8０％以上的平均出租率以及厦门实际情况,我们预测营业期第一年出租率可达6２％，以后每年以5%速度递增,第二、三年分别６７%、72％,从第四年开始稳定在7７%。

3、项目经营策略
(１) 简化功能
项目的硬件产品和功能配置处处体现实用性,没有任何多余的摆设和浪费。

把服务功能集中在住宿上,把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化。

除客房外仅设了一个有10０人餐位的餐厅，不搞宴会、会议、娱乐设施.
（2）提高性价比
项目把性能提升的重点放在了客房上,不仅空调、2４小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星,而且在设计理念和装潢水平上大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。

其服务宗旨就是“让老百姓过上贵族生活＂,“让客人满意”.
(3）节约成本
项目的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省．如：实行“一专多能,一职多岗”，要求每个员工熟练掌握多个岗位技能,对于某些指责想通、工作相似的岗位合并由一人承担，员工与客房比例仅为0.3，是一般低星级酒店的1/5—1/7，这样大大节约了劳力成本．能源用品方面,用２5克的肥皂代替40克的;梳子缩短减少２分钱;用最简单的板式床，免去音乐、灯控面板、浴缸等。

另外,通过集团统一采购原材料等还可以降低20%的成本。

四、项目选址:厦门市中心莲坂地块
(SWＯT分析)
1、优势（S）：ﻫ(1)地理位置优越,周边有较大的车流量、人流量，交通发达。

项目位于厦门岛的几何中心――莲坂旧城区，地处厦门交通枢纽地带，项目附近的富山转盘连接了岛内四大主干道:厦禾路、嘉禾路、湖滨南路、莲前大道,厦禾路、湖滨南路与老城区内的大小路相连,嘉禾路为进出岛内的主干道，莲前大道是前往东部生活区和国际会展中心的必经之路。

项目用地有３0多条公交车辆停靠,交通便捷，各方人流都可快速汇聚。

（２)周边商业及居住气氛浓厚,有利于提高本项目产品的价值.
莲坂地块基于富山商圈，雄踞龙头位置，地理位置十分显赫。

周边坐落着繁华的SM城市广场、富山诚达购物中心、世贸商城，ＳOHO新概念写字楼等等。

随着明发商业广场的建成，法国家乐福、英国B&Ｑ（百安居）、美国时代华纳等世界5００强企业将进驻,福厦铁路和机场快速路也在明发商业广场预留了出站口,这将在更大程度上影响厦门未来的人
流、物流，担负起地域核心或新型城市中心的作用,并丰富厦门旅游市场,项目所在区域将成为厦门新兴商业中心和商业重地，聚集众多商业化设施，其商业价值也在逐渐提升。

2、劣势(W）:
项目地处厦门最繁华地段,租金相对较高，增加投资总成本.
（3）项目地处厦门繁华的商业圈、交通枢纽地带,嘉禾路、厦禾路、莲前路和湖滨南路都是厦门市的交通要道，因此项目周围环境会比较嘈杂。

3、机会(O）:
（1)虽然项目附近的竞争对手较多,但它们大多是三星级及其以上的九点，房价相对较高。

(2）项目周围尚未有同类型的酒店与我们形成竞争。

(3)项目位于厦门市最优地段，交通发达、升值潜力巨大。

4、威胁(T)：
正在新建的明发商业城将会给我们带来不少商机,但它本身定位于集旅游、购物、娱乐、休闲、酒店、餐饮多种功能兼收并蓄的商业城,它建成后附带的明发酒店(四星)将成为我们一个强劲的竞争对手。

五、投资估算与资金筹措
1、投资计划与资金筹措表
（1）投资计划:该项目总投资2000万,其中主要用于建设投资1826万，还包括２7万的建设期利息和1４７万的流动资金。

建设投资(包括建设期利息)在建设期（第１年）一次性投入，流动资金在经营期开始（第2年)投入。

（详见表１)
(2)建设投资1826万中：固定资产投资1７4９万，其中包括建安工程费用９00万，土地征
用费7５0万,工程其他费用63万,预备费36万；无形资产投资主要是一次性加盟费50万；递延资产投资重要指项目筹建开办费，约27万.（详见附录表２)
（３)资金筹措计划:2000万总投资中自有资金100０万,长期借款100０万。

流动资金147万全部自有，建设投资853万自有10００万借入。

（详见表１）
表1 投资计划与资金筹措表：单位:万元
表2 建设投资估算表
2、还本付息计划
长期借款1000万,经营期（第2年）开始还款,３年还清(不含建设期）：建设期（第1年）应计利息２7万元
经营期(第2年)计息5６万元,还本328万元
经营期（第3年)计息37万元,还本３３２万元
经营期（第4年)计息19万元,还本３40万元
表3还本付息计划单位:
注:本年应计利息=年初累计借款额＊贷款利率5．５８%
年初累计借款＝去年年初累计借款-本年还本额
还本资金来源于折旧费、无形资产及递延资产摊销费和本年末未分配利润
六、财务分析
1、收益估算
（1)年客房收入＝平均每间客房每天租金×客房出租率×1２0间客房×365天
其中，平均每间客房每天租金定为188元，低于同等级酒店
客房出租率第一年为62%，以后按每年5%的速度递增,第四年达到并稳定于77％（参照各地“锦江之星＂加盟店的经营情况及厦门实际情况)
（２）一般,经济型酒店年客房收入占营业总收入的６０％，据此估算年营业总收入
(3）一般,年餐饮收入和其他收入分别占营业总收入的35％和5％，据此估算
估算结果:随着出租率提高，营业总收入在经营期第一年为851万，逐年上升,第四年稳定在1０5７万,其中刻房收入占60％，餐饮收入占35%，其他收入占５%。

表４收益估算表
注:由于只是粗略估算，且１0年的通涨率难以确定,故我们不考虑通货膨胀因素
2、成本费用估算
（1）营业成本费用占当年经营总收收入的约３0%
其中:
原材料成本控制:同行业原材料占营业额20％,加盟后团购价低于同行业20%,故原材
料费用占营业额比重为16％；
人力成本控制：比同等酒店低２/3,约需营业人员0．3人/间，故营业人员约需1２０*30%=３６人,其余保安5人,管理人员9人,共有员工50人；其中一般
员工工资福利占营业额５%，管理人员工资福利占营业额3％；
水电燃料费占营业额6%，其他营业费用占3%。

(２)管理费用包括：
①加盟管理费，按营业额的3。

5%收取;
②固定资产折旧(采用直线折旧法,不考虑资金时间价值)
固定资产原值=17７6万元
固定资产残值=原值*4％=１776＊4％=71万元
折旧年限=2０＊6０%+5＊４0%＝14年
（其中建筑折旧年限２0年,建设费用占建安费的60%;设备折旧年限5年,设备购置安装费用占建安费的4０%）
故每年折旧费=（固定资产原值—残值)/ 折旧年限=121万元
③无形及递延资产摊销
无形及递延资产原值＝加盟费5０万＋开办费2７万=77万
摊销年限为５年
故每年应摊销费用=原值／摊销年限＝15.４万元
（3)财务费用主要为长期借款利息
建设期应计借款利息算入固定资产原值进行折旧提取
经营期每年借款利息=年初累计借款额*贷款利率５.58％
(三年还清贷款，其余年份借款利息为0）
估算结果:总成本费用变化较小,第一年为52１万,第二年为50９万，第三年为５16万，第四年开始稳定在５22万；总成本费用包括营业成本、管理费用和财务费用，其中营业成本占30％．
表5成本费用估算表
3、利润估算
（1）利润总额=营业总收入-总成本费用－营业税金及附加
其中,营业税金及附加为营业总收入的5%
（2）税后利润=利润总额－所得税
其中，所得税税率为33％
（3）税后利润分配：提10%的法定盈余公积和1０％公益金,合计２０%的公积金；其余留做未分配利润。

估算结果:随着营业收入增加而成本费用基本不变，利润总额第一年为287万，逐年提高,第四年开始稳定在482万；税后利润第一年为192万,逐年提高,第四年开始稳定在258万。

表 6 利润表
4、财务比率分析
由收益费用和利润情况,可得到反映酒店经营效益的几个静态指标,列表如下:
表7：财务比率表
可知：成本费用率以3％左右的速率逐年下降,第５年稳定在４9%；税前和税后营业利润率以3％左右速率逐年上升,第5年分别稳定在46%和31%;税后总投资利润率达到1５%。

上述各指标都说明该项目的经济效益良好，回报率高,可以投资。

5、现金流量表估算
由收入估算表、成本费用表以及利润表可得全部投资的现金流量表，如下:
注：第10年固定资产净值=固定资产原值-9＊每年折旧=1776 – 9＊１21=68７万元流动资金一次性期末回收，为147万元
行业基准收益率i＝１0%
由上表可知：
（1）现金流入:建设期无现金流入,营业期开始出现现金流入并逐年增加,从第５年开始稳定在1057万元，第10年由于回收固定资产余值和流动资金现金流入增至1８９１万元；
（2）现金流出:建设期1一次性流出1８５３万的建设投资,营业期2又投入147万的流动资金使第２期现金流出为８０5万元,以后现金流出有所减少并从第５年开始稳定在７3４万元;
（3）净现金流量:建设期为负数,经营期开始出现正值并逐年增加,从第5年开始稳定在323万元,第10年由于现金流入增多而增至1157万;
累计净现金流量:前7年都为负数,但逐年减少,第8年开始出现正值并增多,第10年达到１59１万元;
（4）累计净现值NPV（考虑资金时间价值):前9年出现负数,但逐年减少,第10年出现正值,第1０年NＰV=1３．
以上第１0年末净现金流量＝1591万元,说明该项目的净收入抵偿全部投资后仍有盈余；第１0年末净现值NPＶ=13万元,说明该项目除获得行业基准收益率10%的收益外还有多余的收益，故该项目可行。

6、回收期与内部收益率估算
（１）静态投资回收期
——以净收入抵偿全部投资所需要的时间(不考虑资金时间价值)
①粗略估算公式:ﻩ
其中:CI—现金流入；CO－现金流出;T—投资回收期。

由现金流量表可知,累计净现金流量在第８年出现正值，故静态投资回收期
Ｔ=7（不包括建设期）
②精确估算公式:T=(n—1)+
=(7—1）+｜—311｜／323 ＝6.9年（不包括建设期）
其中,n为累计净现金流开始出现正值的年份
可知:静态回收期约为7年〈该行业基准回收期1０年,故项目可行;
（2）动态投资回收期
—-考虑资金时间价值的情况下,以净收入抵偿全部投资所需的时间
①粗略估算公式： =0
其中,i-行业基准收益率,取ｉ=１0%
由现金流量表可知,累计净现值NPV第１0年出现正值,故动态投资回收期
T＝9(不包括建设期)
②精确估算公式:Ｔ=(n-1）＋
=(９—1)+|—477|/491 = ８。

９年（不包含建设期) 其中，ｎ为累计净现值NＰV出现正值的年份
可知:考虑了资金时间价值后,该项目动态回收期约为9年,比静态回收期约长2年,但仍小于该行业基准回收期10年,故该项目可行。

（3)内部收益率FIRR
——使各年净现值累计为0的折现率(考虑资金时间价值)
公式： =0
可算出内部收益率FIRR=1０.1４% > 基准收益率i=1０%，说明该项目收益率超过基准收益率，除获得基准收益率１0%之外的收益后还有多余的收益,故该项目可行.
七、风险分析
1、盈亏平衡分析（税后利润=0）
当税后利润>０时，该项目赢利；税后利润〈0时，该项目亏损.故由税后利润=0得到该项目的盈亏平衡点时的各项指标:
保本租金=８０元〈实际定价188元
保本出租率=４１％〈预测稳定出租率7７％
保本营业收入=５5０万元＜预测最小营业收入851万元
由于保本价格、保本出租率、保本营业收入都大大低于实际预测值,故该项目有较大把握赢利,风险性较低。

2、敏感性分析
该项目中可控制因素主要为租金、出租率、总投资和成本，故分别分析这些因素同比例变动将引起投资收益率和累计净现值NPV如何变动，以确定哪些因素对投资收益率和NPV影响最大，为敏感因素。

由上表可知：
（1）租金和出租率对投资效果有正效应，租金和出租率增加引起营业收入增加,也使投资
利润率增大（弹性系数为正);而总投资和成本费用对投资效果有负效应，总投资和成本增加引起投资利润率减少(弹性系数为负)。

故我们应在一定范围内提高价格和出租率，降低总投资和成本.
（2）投资收益率对各因素的弹性系数都不是很大(投资收益率对租金、出租率弹性系数处于1~１。

５，投资收益率对总投资、成本弹性系数<1）,说明各因素变动对投资收益率影响有限，故该项目风险性较低,可以接受．
（3）投资收益率对租金弹性系数最大(租金减少1%引起投资收益率减少约 1.36％),出租率次之(出租率减少1％引起投资收益率减少约1．2%),投资收益率对总投资和成本的弹性系数小于1(总投资增加1%引起投资收益率减少约0。

9%,成本增加1%引起投资收益率减少约0.7％)。

故租金和出租率为敏感因素,应使其保持在一定水平之上，并尽量提高出租率。

由上表可知：
（1）租金和出租率对净现值NPV影响较大,为敏感因素，总投资和营业成本对ＮＰV影响较小(租金和出租率同比例变动引起NPＶ变动幅度更大).
（２) 由净现值NPV=０可得该项目的可行性临界点的各项指标：
租金＝16０元出租率=７6。

6%
总投资=2025万元营业成本占营业额比重＝３０.３7%
为降低风险保证项目可行(ＮＰV大于0)，各项可控因素需进行控制:控制价格，租金定价需高于１60元;通过各种途径吸引客源,确保四年后稳定出租率高于７6。

6%;控制投资规模,总投资不超过20２5万元;控制成本,营业成本占营业额比重不超过30.37%.
八、结论
可行性结论：
（1)社会效益：
❖该经济型酒店的建立,填补了厦门经济型酒店的缺口,符合普通消费大众的消费需求,适应厦门酒店业结构调整与发展需要，有良好的社会效益;
❖为国家创造更多的税收;
❖项目符合国家“以推动经济型连锁酒店为重点促进住宿业的结构调整”的宏观政策；
（2)经济效益：
❖总投资2000万，自有100０万,借入100０万,资金筹措可行；
❖偿还期３年,符合借款要求；
❖投资回收期静态6.9年,动态8.9年,小于10年的行业基准回收期，该项目可行；
❖该项目投资收益率高达１５%，第10年末净现值NPＶ>0，内部收益率FIRR〉行业基准收益率,说明该项目收益超过行业基准收益，故该项目可行;
❖盈亏平衡点各项值都较低，且投资收益率对各因素的弹性系数都不高,说明该项目风险较小；
❖该项目敏感因素为租金、出租率,应尽量将租金控制在可行性临界点1６０元以上,将出租率控制在可行性临界点76.6％以上,主要大力提高出租率。

综上所述，“锦江之星”经济型酒店的建设方案既能产生良好的社会效应,又能带来较好的经济效益，且抗风险能力较好,项目可行.。