西安九锦台六月经营月报

城南区—供求关系
单位：㎡
政策压制成交、政府加大供应
供应量 成交量
环比
+196% -15.57%
5月
成交量（万㎡） 30.08
供应量（万㎡） 24.39
供求比
0.81
6月 28.84 30.22 1.05
7月 30.02 28.5 0.95
2009年 8月 9月 32.18 30.97 18.46 17.9 0.57 0.58
6月
振幅
3015
-7.66%
5170
-0.19%
6997
-2.44%
14198 -10.10%
➢本月4000元/㎡以下产品成交量仍然受个别项目集中签约影响保持高位运行。原因：浐灞半岛内部员工大 量低价购房、心桥佳苑定向于陕西电力集团职工销售、旺园小区补办07年房屋销售合同、铭城16号开盘备 案09年订购客户，因此本月表现为量涨价跌。
住宅市场—供求关系
新旧盘齐发力，供应量大幅增加
单位：㎡
2009年
2010年
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月
成交量（万㎡） 91.94 101.10 96.59 105.22 107.22 133.95 144.43 234.65 85.66 49.39 105.39 134.20 92.11 837807
➢曲江通善坊进行购房送全产权车位活 动，本月成交7套大面积户型。 ➢海珀兰轩举行6月优置业绩，一次性 付款优惠12万元，最终达成成交8套， 环比上月增加4套。
成交面积
成交均价
5月
6月
环比
5月
6月
环比
4882.41 8103.1 65.97% 14749.32 13459.16 -8.75%
结论：
本月同类产品成交较好的三个项目中， 有两个项目采取了对价格“动刀”的 销售行为，而鸿基紫韵避开周边金地 项目开盘时间推出景观楼王，也取得 了较好的销售业绩。
10月 29.61 9.39 0.32
11月 32.04 30.67 0.96
12月 46.17 24.88 0.54
1月 17.24 3.01 0.17
2月 12.16 31.69 2.61
2010年 3月 4月 25.23 31.38 4.55 27.95 0.18 0.89
5月 24.66 9.74 0.40
分单价段
5月
6月 振幅
4000以下 190295
40006000 600010000 10000以
上
410466 279705 40613
191374 322361 199398 32400
0.57% -21.46% -28.71% -20.22%
5月 3265 5180 7172 15793
成交均价
7277
-32.62% 9.30% 50.63%
-41.51% -44.75%
5月 6278 5754 5115 5528 7515 10116 20349
成交均价 6月
振幅
6382
1.66%
5706
-0.83%
5306
3.73%
4808
-13.02%
6600
-12.18%
10272
1.54%
15668 -23.00%
商品房市场—成交量价
楼市降温，买卖双方回归冷静
成交量 成交均价
环比 -16.39% -3.77%
1月 成交量（万㎡） 35.43 成交价（元/㎡） 4539
2月 61.48 4649
3月 93.78 4759
4月 92.45 4829
2009年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 98.00 109.69 104.09 113.29 112.56 141.11 152.58 296.93 99.59 4899 4924 5077 5403 5343 5288 5433 5043 5981
上
40416 68261.93 68.90% 122234 51373.9 -57.97% 17492 11622.81 -33.55%
5126.663 7524.518 17169.65
2723.928 5095.809 7427.143 13374.23
-17.36% -0.60% -1.29% -22.11%
2010年 2月 3月 4月 5月 55.59 113.84 144.46 100.2 5780 5893 6273 6200
6月 83.78 5966
新政对楼市投资、投机行为的抑制作用开始逐步体现，市场整体持续降温，买卖双方正 在逐步恢复冷静，而不少经适房、城中村项目、低价团购等因素的拉低作用下，量价齐 跌成为了本月西安商品房市场成交数据表现的必然。
4
1036.96 8710.4642 9032403
4
1443.74 24113.035 34812953
8
1017.86 8197.6971 8344108
16
4483 17909.042 80286235
备案数据
单位：元
金地湖城大境
九锦台
逸翠园 紫薇公园时光
8号府邸 紫薇永和坊
鸿基紫韵 平均成交金额
6月 20.82 25.8 1.24
以改善型产品为主流的城南区本月受政策的压制，成交量连续两月下降，而供应量在新 盘铭城16号、曲江海天华庭和旧盘融侨馨苑、鸿基紫韵的加推房源带领下，回升至25.8 万㎡。
城南区—成交表现
成交面积段分布
单位：㎡
成交面积
分面积段
5月
6月
振幅
50㎡以下 8631 4737.21 -45.11%
套数
本月除鸿基紫韵逆市推盘取得了较好的销售业绩之外，其他竞品项目销售成绩 均不理想，对开发商而言销售回款的压力已开始逐步显现。从右上图可以看出，九 锦台本月8号楼销售金额低于在全市同类产品项目实际销售平均水平。
竞品市场分析
高端项目错时推盘，收效明显
推案时间 09年11月开始销
高科8号府邸 售，预计今年9
5月 6060 6425 5084 6339 8200 8718 20129
成交均价
6月
振幅
5683.199 -6.22%
5350.923 -16.72%
5506.87 8.32%
4193.474 -33.85%
9394.061 14.56%
8454.943 -3.02%
14171.23 -29.60%
➢280㎡以上产品本月由于公园时光和白桦林间签约量的减少而成交量明显下滑。其中公园时光在4月中旬开 盘之后，大幅提高销售价格，加上已经取得预售手续的1、2、3、8号楼剩余房源不多，紫薇地产对项目本身 的销售也没有特别要求，因此开盘后项目实际成交量寥寥无几。
住宅市场—成交表现
成交单价段分布
单位：㎡
成交面积
供应量（万㎡） 63.94 92.30 101.37 80.89 140.83 29.98 160.87 132.76 45.71 77.10 30.19 134.00 30.90 87.2
供求比
0.70 0.91 1.05 0.77 1.31 0.22 1.11 0.57 0.53 1.56124 0.29 1 0.34 1.03
本月购房一次性付款2%优惠，按揭无优惠，交10 万元订购，30万确定房号，均价1.8万 交10万定金优惠1万房款
老带新成交，优惠1%
推出湖景楼王42、43号楼，推盘当天购房者减免3 万元总房款，另一次性付款97折，按揭98折优惠
——
优惠力度 ——
↓ ↑ ↓ ↓
——
——
↓
——
实际价格
↑
——
↓ ↑ ↑
——
成交面积段分布
单位：㎡
成交面积
分面积段
5月
6月 振幅
50㎡以下 27482 26520 -3.50%
50-90㎡ 239647 149307 -37.70%
90-125㎡ 324549
125-180 ㎡
180-280 ㎡
280㎡以 上
264955 26212 25064
别墅 13171
218696 289589 39484 14659
➢城南区本月住宅成交量为20.82万平米，环比上月减少15.57%，连续两月成交量下降。
➢180-280㎡面积段产品本月在曲江板块通善坊、鸿基紫韵和九锦台成交带动下，成交价格上涨 14.56%，但低价大宅的成交量减少也使得其成交量小幅减少1.9%。
➢280㎡以上产品本月成交8套房源，环比上月减少4套，户均面积也从上月的388㎡下滑至314㎡
鸿基紫韵 九锦台
逸翠园3期 金地湖城大境 紫薇永和坊
海珀兰轩
成交套数 成交面积 成交均价 成交金额
1
361.26 19028.32 6874171
8
1041.03 15717.957 16362865
17
3720.19 10785.506 40124132
4
1039.91 12417.853 12913449
注：供求比为供应量与成交量的比值，大于1说明供大于求，反之则为供不应求。
本月全市供应在新旧盘齐发力的带动下，猛增至87.2万㎡。市场转冷的环境下，部 分开发企业选择逆市推盘，希望借以刺激购房者的热情，同时，本月个别新盘亮相 在政府的压力下，批量办理预售证也极大的助推了全市供应量的大幅增加。
住宅市场—成交表现
➢成交价格结构量价变化可以说明，城南区低价格产品从春节后至今保持强劲上升势头。城改项目、 早期项目的集中备案和政策影响作用较小是主要原因。
➢10000元/㎡以上产品本月缺少了中海、融侨、金地三个曲江项目的有力支持，成交量价连续两月 持续下跌。。
竞品市场表现
高端市场趋冷、回款压力显现
近期成交数据
紫薇公园时光 高科8号府邸
——
↑ ↓
➢稀缺型产品项目，都尽量避免了与同类产品项目相同或相近的时间节点选择开盘或新推案，最明显的 就是本月鸿基紫韵，避开区域内金地项目的强劲势头，在其新地块蓄水期间推出景观楼王，充分发掘已 有客户资源的同时，配以开盘当天一定程度的优惠，取得了不错的销售成绩。
➢10000元以上产品本月成交量小幅回落。成交项目中表现抢眼的则为4月开始销售的绿地海珀兰轩和诺丁 山。绿地集团依仗强大的品牌实力，经过长期的客户资源积累和区域客户的深挖，在项目正式销售之后， 得到了销售成绩的肯定。但绿地的两个项目，并未举行正式的开盘仪式，是建立在足够的客户订购数量和 市场信心基础之上，其客户来源主要是区域高端人群和陕北富裕阶层。
➢别墅产品本月成交11套房源，其中5套为早期成交手续办理，而中海铂宫本月无别墅成交，因此表 现为量价同跌。
城南区—成交表现
成交单价段分布
单位：㎡
成交面积
分单价段
5月
6月
振幅
成交均价
5月
6月
振幅
4000以下 66462 76951.33 15.78% 3295.975
40006000 600010000 10000以
月中旬开盘
09年12月解筹， 曲江6号二期 正式开盘预计今
年10月
海珀兰轩 09年底开始认购
逸翠园3期
4月8日开盘，推 出B区1、2号楼
紫薇公园时 一批4月底、二
光
批10月
紫薇永和坊
4月23日举行现 场开盘仪式
2月初8号楼，6
九锦台 月底推出10号楼
王
鸿基紫韵
6月推出42、43 号景观楼王
金地湖城大 5号地块预计7月
➢125-180㎡产品受新项目开盘带动，本月成交量不降反升。上月开盘的项目包括铭城16号、浐灞1号开盘当 天新房源销售都达到了70%左右。前者依托城南成熟的生活和文化配套，后者则依靠大明宫遗址公园和浐灞生 态区的自然资源，均成为各区域内改善型置业者购房的目标。
➢由于中新集团股权出售，浐灞半岛集中低价内部销售（集团中高层员工）原因导致180-280㎡产品本月量涨 价跌。排除此因素该面积段产品成交量与上月基本持平，其中包括九锦台4套大宅户型。
50-90㎡ 48321 32977.77 -31.75%
90-125㎡ 62170 44620.36 -28.23%
125-180㎡ 100034 106122.3 6.09%
180-280㎡ 13914 13649.5 -1.90%
280㎡以上 4658 2513.1 -46.05%
别墅
8875 3589.75 -59.55%
境
底推出
推案优惠 无优惠，报价12000
解筹期间交2万抵4万 认购至销售无优惠 认购客户享受9折优惠 无优惠，均价1.2万 交10万定金优惠1万房款 老带新成交，优惠1%
一次性付款98折、按揭99折 VIP认筹登记，均价1.2
现优惠 均价15000
——
推出6月优置业计划，一次性付款优惠12万 一次性付款95折，按揭间且均价10000元以上产品成交量价变化
单位：㎡
单位：元/㎡
市场中与九锦台在售户型、价格相近产
品本月成交量环比上月明显上升，原因 在于：
➢鸿基紫韵推出景观楼王42、43号楼共 89套，户型面积140-240㎡之间，均价 11500元/㎡，本月签约11套。