眉山市房地产市场调研
眉山房地产市场分析
第1章眉山城市概况1.1 眉山城市概况1.1.1 综述眉山位于四川盆地成都平原西南边缘，1997年5月30日经国务院批准设立地区，2000年撤地建市，辖东坡区、仁寿县、彭山县、青神县、丹棱县、洪雅县，幅员面积7186平方公里，人口351万，耕地面积20万公顷。
眉山北接省会成都，南连眉山，东邻内江资阳、自贡，西接雅安，是成（都）乐（山）黄金走廊的中侧面重点地区及“成都平原经济圈”的重要组成部分，是四川省“一条线”发展战略的重点地区。
眉山中心城市是成都的卫星城，市政府所在地东坡区距成都仅70余公里。
图 1.1 眉山市区位图1.1.2 地理气候眉山市位于四川盆地成都平原西南部，地处东经102°49’—104°30’和北纬29°34’—30°21’之间，北接省会成都，南连眉山，东邻内江、资阳、自贡，西接雅安，是成（都）乐（山）黄金走廊上的重点地区及“成都平原经济圈”的重要组成部分。
眉山市属中亚热带季风湿润气候，气候温和，降水丰沛，年均气温16.5℃，年总积温6100℃，年日照数1100小时，年均降雨量1050mm，无霜期303天。
市内最高海拔3522米，最低349米。
1.1.3 特色产业岷江、青衣江纵贯全境，土壤肥沃，灌溉条件好，是四川省重要的粮经作物主产区。
粮食作物主要有水稻、小麦、玉米、红苕及部分小杂粮，经济作物主要有油菜、棉花、蔬菜、水果、茶叶、中药材等，2004年粮食总产160.55万吨。
到2004年，全市基本建成了东部丘陵20万亩“南梨北枇”，中部平坝100万亩优质粮油，中部浅丘30万亩优质柑桔，岷江沿岸25万亩优质蔬菜，西部山区15万亩优质茶叶和中药材等5个具有明显资源优势和地方特色的产业化作物带。
仁寿文宫被命名为“中国枇杷之乡”，青神县被命名为“中国椪柑之乡”，东坡区被命名为“中国脐橙之乡”和“中国优质稻米之乡”。
全市有6个区县被命名为全省首批优质稻谷、优质棉花、优质茶叶、优质水果生产基地。
眉山房地产市场调查报告及销售建议共50页
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
眉山房地产市场调查报告及销售建议
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
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9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
பைடு நூலகம்
眉山房地产市场调查报告及销售建议资料共50页文档
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
眉山房地产市场调查报告及销售建议资料 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
四川眉山房地产市场调研2019.3
8170
备注：以上数据来源于眉山房管局统计数据和市场调研，数据截止时间：2018年12月31日
眉山主要项目洋房产品存量去化情况
目前眉山市场主要项目洋房存量6782套，其中岷东4个项目占比过半，达4916套
板块
岷东 新区
项目 华宇锦绣府 龙光玖龙府 富力院士廷
东坡岛
北部 新城
合计
观池观天府 阳光1519 领地凯旋府 麓湖云锦台 万景进园 中梁华府 王府井绿洲郡
2018-12-28至2019-1-17
2018-12-28至2019-1-17
出让时间 2018-2-28 2018-6-21
净用地面 积 (亩)
265.26
土地用途分类
可开发体量 （万㎡）
住宅兼容商业
26.5
2018年眉山土地成交情况
容积率
成交楼面地价 (元/㎡)
竞得者
1.5
3317.48
富力地产
三、客户方面：主要项目以价换量，来访、成交依旧不理想，客户观望 情绪浓重
四、政策方面：项目预期降低，实行首付分期、调高优惠点等政策；
9483
8877
8942 26.2 8782 24.2 8582
20.5
16.43 16.8
8330
8325
9000 8.5 1555
10.83
7.8 1096
11.9 5.12564
13.69
15.6
10.8
1517
6.11733
11.78 10.4
七月份 20.5 11.59 1218 10.37 8942
八月份 26.2 10.09 1031 8.86 8782
九月份 24.2 8.33 822 7.15 8582
眉山房地产市场2010年9月份调查报告
眉山房地产市场2010年9月份(第三季度)市场调查分析报告第一部分眉山房地产市场2010年9月份市场调查月报行业资讯及相关动态●中国出台措施巩固房地产市场调控成果9月29日，国家出台巩固楼市调控成果措施：暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；二套首付不低于50%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。
调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
●国家加强保障性住房建设9月20日，为加大保障性安居工程建设力度，中央财政692亿元专项补助资金已全部下达。
各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。
截至目前，今年保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%。
9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》明确要求确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%。
●财政部、国家税务总局发布公租房建设和运营有关税收优惠政策9月27日，财政部、国家税务总局发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，通知规定，对建设、转让、捐赠公租房的企事业单位免征城镇土地使用税、印花税以及营业税，对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。
●银监会拟提高银行贷款准备金率为2.5%银监会正与商业银行商讨,可能要求商业银行的贷款准备金率下限达到2.5%。
按照半年报显示，农业银行、建设银行、工商银行、中国银行、和交通银行这五大国有商业银行拨备占总贷款比例分别为3.15%、2.49%、2.39%、2.26%、1.97%。
只有农行高于这一标准，而股份制银行除华夏银行和南京银行该比例为2.49%、2.15%外，其他银行均低于2%。
●政z府不得变身开发商直接插手土地拆迁国土资源部近日发文明确，在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。
眉山市房地产市场报告
400
200
138
0
317 220
73
42
41
16 2
牧马镇 观音镇 彭祖新城 青龙镇 凤鸣镇
成交楼面地价（元/平米） 成交土地价（万元/亩）
2500 2000
2001
1776
1500
1000 500 0
322 牧马镇
811 139
645
235
120
观音镇 彭祖新城 青龙镇
827 83
凤鸣镇
土地 仁寿土地放量集中在仁寿县城、视高镇、兴盛镇、珠嘉镇
中心城区
城区配套：城市配套完善
大学：眉山职业技术学院、工商学院、四川城市职业学院； 中学：眉山中学、眉山第一中学、东坡中学等 小学：眉山第一小学、东坡小学、苏辙小学等 医院：眉山市中医院、眉山市第一人民医院、东坡妇幼保健院、 眉山中医院、眉山东方医院 公园：以三苏为主题的主题公园，分别分布整个中心城区东、南、 西、北共11座东坡湿地公园后期打造为整个眉山市的城市会客厅。 商业：沃尔玛、大润发、永辉超市等
眉山市城市会客厅。 ✓ 岷东新区：规划行政、文化教育为一体的新区。
城区交通：道路交通便利
主要干线： 三横三纵，交通便利，距离成都 南三环，77公里 ，车程1小时30 分钟。距离彭山区20公里，30分 钟车程。 三横： 成都第三绕城高速、眉州大道直 通仁寿、遂资眉高速 三纵： 成乐高速、S103国道、剑南大道 南延线 一高铁： 成绵乐城际铁路
0
720 151
39954
2016年 2017年 眉山市本级
土地出让面积（亩） 3478
计容建面（万平米）
971 163
864 133
1292
506
眉山房地产市场调查报告及销售建议资料50页PPT
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷告及销售建议 资料
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
四川眉山市房地产研究分析报告
宏观经济分析
房地产政策
政策内容 二套房首付比例 非本地居民购房
数量限购
“新国十条” （出台时间：2010.9.29）
“新国八条” （出台时间：2011.1.26）
严格执行首付款不低于50%
首付款比例不低于60%
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款
拥有1套及以上住房的非当地户 籍居民家庭、无法提供一定年 限当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非当地户籍居民家庭， 暂停在本行政区内向其售房
眉山市房地产市场调研分析报告
目 录
Hale Waihona Puke ContentsPART1 宏观经济分析 PART2 眉山城市发展概况 PART3 眉山土地市场概述 PART4 眉山商品房市场概况 PAR5 眉山重点楼盘分析 PART6 项目自身条件分析
PART7 总结
PART1 宏观经济分析
宏观经济分析
宏观经济
2013年我国GDP同比增幅较为稳定，经济运行稳中有进 ，短期内并无明显的下行风险； PMI采购经理指数维持在位于50%以上（大于50发展）的扩张区间，制造业经济总体继续保持 增长态势； 2013年，我国进出口总值25.83万亿人民币，扣除汇率因素同比增长7.6%，其中出口13.72万 亿人民币，增长7.9%；进口12.11万亿元人民币，增长7.3%；贸易顺差1.61万亿人民币，扩大 12.8%。 宏观经济走势趋稳，且稳重有升；但近年的经济发展放缓，政府对房地产宏观调控的决心不强。
对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市， 要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
对已有1套住房的当地户籍居民 家庭、能够提供当地一定年限 纳税证明或社会保险缴纳证明 的非当地户籍居民家庭，限购1 套住房，对已有2套及以上住房 的当地户籍居民家庭暂停购房
眉山城市概况及房地产市场情况
眉山城市概况及房地产市场情况桐椮顾问一、宏观环境情况1天府新区的规划建设，将改变眉山的产业结构，《四川省成都天府新区总体规划（2010—2030）》规定: 眉山区域的产业必须定位在产业高端和高端产业，这有利于眉山的可持续发展.2.以成都和重庆为核心的成渝城市群是引领中国西部发展的重要增长极，被称作“国家发展第四极”。
而天府新区则将在再造一个产业成都的基础上，为四川经济乃至西部内陆经济的发展注入新的活力。
3. 眉山是联合国开发计划署“21世纪城市规划、管理与发展项目”示范城市和中国城市交通数字化建设试点城市。
4. 眉山是“国家星火计划农村信息化试点市”和“四川省制造业信息化工程重点城市”。
二、眉山城市概况1、城市发展现状及规划1.1、城市区位青白江区位于成都东北部，处于成、德、绵经济带的中心，距成都市中心25公里。
东邻金堂县，西界新都区，南连龙泉驿区，北与广汉市接壤。
距双流国际机杨39公里，距成都市三环路17公里，在成都半小时经济圈内。
全区幅员面积为378.94平方公里，2009年年末总人口40.8594万人。
青白江区位示意图青白江区主要乡镇分布图青白江市区图1.2、城市交通公路现状。
目前全区公路总里程642.856公里，其中国道31.215公里、省道18.36公里、县道121.064公里、乡道333.494公里、村道138.848公里。
按照公路等级划分，高速公路共计25.290公里，占总里程3.9%；一、二级公路共计83.332公里，占总里程12.9%；三、四级公路共计534.234公里，占总里程83.2%。
毗河以南地区公路里程455.673公里，占全区总里程的70.9%，其中国道20.89公里、县104.592公里、乡道219.739公里、村道110.673公里。
客运现状。
全区共有客运站8个，其中三级以上客运站3个，乡镇简易客运站5个，公交站棚68个；客运线路27条，其中公交线路10条、班车线路12条、农村客运线路5条；客运企业5家、客运车辆324辆.铁路：连接成渝、宝成、达成3条国家干线铁路的川化、攀成钢、成桥3条企业铁路专用线以及彭白、成灌2条地方铁路，有具备国家铁路二类口岸海关监管职能的成都华铁国际储运有限公司以及区内正在规划新建省重点项目—中国西部铁路物流中心，即成都铁路集装箱中心站、大弯货运站、成都国际集装箱物流园区和成都大宗散货物流园区。
眉山天府新区视高房地产市场分析报告
129
别墅：144-173㎡
高层：10500
高层/洋房
20
洋房：12000 精装（成本800）
别墅：15000
别墅：清水
补货125套
3-4%
滨江睿城
高层：80-95㎡
住宅 洋房：100-118㎡ 1640
1662
22
商墅：55-66㎡
高层：11600
170
128
-42
洋房：13000
商墅：10400
备注：以上数据来源于市场调研，数据截止于8月30日
一、 市场概况-视高区域竞品数据对比
项目名称
联想天府云城三期 川港合作示范园
聚亿天府锦城
产品类型面积
来访
上四周来 本四周来
访
访
住宅
高层：76-93㎡
0
2088
住宅 高层：71-107㎡ 4345
3989
住宅
高层：69-93㎡
0
4860
环比
2088 -356 4860
天府锦城开盘简报（首开）: 1、开盘时间：2020年8月16日13: 00； 2、推售货源：推售清水高层1#、13#共计248套房源； 3、蓄客情况：8月10日开始验资排号，截止8月15日累计排号约 800组(交2万无优惠) 4、到访情况：约700组； 5、渠道情况：大唐、贝壳、58爱房，佣金4-4.5-5%+10000现金 奖； 6、户型配比：69㎡：80㎡：90㎡=48套：100套：100套； 7、优惠方式：准时签约1%，一次性2%，按揭1%； 8、成交价格：清水高层13000元/㎡（输出实得8200元/㎡左 右）； 9、去化情况：去化248套，去化率100%； 10、开盘活动：摇号开盘。
眉山楼盘调研报告
眉山楼盘调研报告眉山作为四川省的一个重要城市，近年来在房地产领域发展迅速。
为了更好的了解眉山的楼市状况，本次调研报告将重点分析眉山的楼市供需情况、楼盘的市场表现以及未来发展趋势等方面。
以下是本次调研报告的主要内容：一、供需状况分析：据调查显示，眉山的楼市供需状况较为平衡。
根据最新统计数据，眉山商业楼盘的销售面积在近几年持续上升，意味着需求方对商业楼盘的购买意愿较强。
同时，住宅楼盘的供应也相对充足，房产市场的供应量足以满足大部分购房需求。
二、楼盘市场表现：1.优势楼盘：眉山的楼盘市场以商业楼盘为主导，具有较高的投资价值和较大的市场潜力。
优质商业楼盘如A城、B商业广场等在市场上表现出色，吸引了大量投资者和购房者的关注。
2.住宅楼盘：眉山的住宅楼盘市场也在不断发展壮大。
一些大型住宅项目如C小区和D小区等，以其便捷的交通和良好的配套设施，吸引了众多刚需购房者。
据统计，这些住宅楼盘的销售情况良好，价格也较为合理。
三、未来发展趋势：1. 活力商业区：眉山市规划了多个商业中心，预计未来商业楼盘的建设将更加活跃。
眉山市政府也将进一步加强基础设施建设，提高商业中心的吸引力和竞争力。
2. 住宅需求：眉山的人口不断增加，住房需求量也在逐年增长。
未来楼盘市场将重点发展中小型住宅项目，以满足居民的购房需求。
同时，推动房地产市场的良性发展，加强购房者的合法权益保护，也是未来发展的重要方向。
4. 投资机会：眉山的房地产市场潜力巨大，吸引了大量的投资者。
对于投资者来说，眉山的楼市有着明显的投资价值和回报潜力。
在选择投资楼盘时，投资者可以关注商业楼盘和位于繁华区域的住宅项目。
总结起来，眉山的楼市状况较好，供需状况平衡，商业楼盘表现出较大的市场潜力和回报空间。
随着城市的发展和楼市的不断壮大，投资眉山的房地产项目将会成为一个明智的选择。
2020眉山房地产市场报告
场监测报告目录房地产政策房地产政策土地市场整体市场宅地市场商办市场排行榜热门地块下月预告房产市场市场供应市场成交市场库存排行榜重点项目房地产政策房地产政策眉山市房地产政策政策类型发布时间限制区域政策概述限购------限贷2017.09.15眉山将现行政策不论首套房还是二套房、期房还是二手房，首付比例均不低于20%，调整为：首套房期房和现房执行首付比例不低于20%；首套房是二手房的和二套房首付比例不低于30%；二套房是二手房的，首付比例不低于40%。
限价------限售------人才政策------土地市场眉山市土地成交结构走势（按规划建面）2020年1-3月，眉山市以住宅用地成交为主，占比61.6%，其次，工业用地成交占比26.3%。
2020年3月，眉山市以工业用地成交为主，占比71.4%，比去年同期上升16.3个百分点。
其他用地00 1.413.40.30.9 4.30000 6.10工业用地10033.816.75229.217.933.904613.9 6.771.4商办用地012.7 4.814.542.866.211.936.84223.413.110.2 4.1住宅用地53.577.120.154.923.865.929.35830.5737724.519-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-030%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅用地商办用地工业用地其他用地眉山市土地供求价走势2020年1-3月，眉山市共推出土地规划建面708.04万㎡，成交521.23万㎡，成交楼面均价1484元/㎡。
2020年3月，共推出土地规划建面142.86万㎡，成交140.48万㎡，同比增长2326.21%，成交楼面均价575元/㎡，同比增长156.7%。
推出规划建面 3.26113.08214.04127.46285.99227.4384.39147.17273.64424.72348.39216.79142.86成交规划建面 5.79116.34185.697.54202.84161.51341.75105.53174.32345.39156.14224.61140.48成交楼面价2251402150846217911373114970312798361569199457519-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-035001000150020002500050100150200250300350400450推出规划建面成交规划建面成交楼面价万㎡元/㎡整体市场|土地出让金眉山市土地出让金&溢价率走势2020年1-3月，眉山市成交土地出让金达77.35亿元，平均溢价率为6.1%。
四川省眉山市商品房期房-住宅销售额3年数据研究报告2020版
四川省眉山市商品房期房-住宅销售额3年数据研究报告2020版序言眉山市商品房期房-住宅销售额数据研究报告从期房房屋总销售额，期房住宅销售额等重要因素进行分析，剖析了眉山市商品房期房-住宅销售额现状、趋势变化。
借助对数据的发掘及分析，提供一个全面、严谨、客观的视角来了解眉山市商品房期房-住宅销售额现状及发展趋势。
眉山市商品房期房-住宅销售额研究报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗而得。
眉山市商品房期房-住宅销售额数据研究报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。
眉山市商品房期房-住宅销售额数据研究报告以数据呈现方式客观、多维度、深入介绍眉山市商品房期房-住宅销售额真实状况及发展脉络，为需求者提供必要借鉴。
目录第一节眉山市商品房期房-住宅销售额现状 (1)第二节眉山市期房房屋总销售额指标分析 (3)一、眉山市期房房屋总销售额现状统计 (3)二、全省期房房屋总销售额现状统计 (3)三、眉山市期房房屋总销售额占全省期房房屋总销售额比重统计 (3)四、眉山市期房房屋总销售额（2017-2019）统计分析 (4)五、眉山市期房房屋总销售额（2018-2019）变动分析 (4)六、全省期房房屋总销售额（2017-2019）统计分析 (5)七、全省期房房屋总销售额（2018-2019）变动分析 (5)八、眉山市期房房屋总销售额同全省期房房屋总销售额（2018-2019）变动对比分析 (6)第三节眉山市期房住宅销售额指标分析 (7)一、眉山市期房住宅销售额现状统计 (7)二、全省期房住宅销售额现状统计分析 (7)三、眉山市期房住宅销售额占全省期房住宅销售额比重统计分析 (7)四、眉山市期房住宅销售额（2017-2019）统计分析 (8)五、眉山市期房住宅销售额（2018-2019）变动分析 (8)六、全省期房住宅销售额（2017-2019）统计分析 (9)七、全省期房住宅销售额（2018-2019）变动分析 (9)八、眉山市期房住宅销售额同全省期房住宅销售额（2018-2019）变动对比分析 (10)图表目录表1：眉山市商品房期房-住宅销售额现状统计表 (1)表2：眉山市期房房屋总销售额现状统计表 (3)表3：全省期房房屋总销售额现状统计表 (3)表4：眉山市期房房屋总销售额占全省期房房屋总销售额比重统计表 (3)表5：眉山市期房房屋总销售额（2017-2019）统计表 (4)表6：眉山市期房房屋总销售额（2018-2019）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全省期房房屋总销售额（2017-2019）统计表 (5)表8：全省期房房屋总销售额（2018-2019）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：眉山市期房房屋总销售额同全省期房房屋总销售额（2018-2019）变动对比统计表 (6)表10：眉山市期房住宅销售额现状统计表 (7)表11：全省期房住宅销售额现状统计表 (7)表12：眉山市期房住宅销售额占全省期房住宅销售额比重统计表 (7)表13：眉山市期房住宅销售额（2017-2019）统计表 (8)表14：眉山市期房住宅销售额（2018-2019）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全省期房住宅销售额（2017-2019）统计表 (9)表16：全省期房住宅销售额（2018-2019）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：眉山市期房住宅销售额同全省期房住宅销售额（2018-2019）变动对比统计表（比上年增长%）10表17：眉山市期房住宅销售额同全省期房住宅销售额（2018-2019）变动对比统计表（比上年增长%） (10)第一节眉山市商品房期房-住宅销售额现状眉山市商品房期房-住宅销售额现状详细情况见下表（2019年）：表1：眉山市商品房期房-住宅销售额现状统计表注：本报告以国家各级统计部门数据为基准，并借助专业统计分析方法得出。
四川眉山万景国际项目市场调研报告
XX二期可行性研究报告目录第一部分：项目概况 (1)一、项目背景 (1)二、宗地位置 (2)三、宗地现状 (2)四、项目周边配套 (3)五、大市政配套 (4)六、规划控制要点 (5)第二部分：项目股权收购及分析 (10)一、项目股权转让方基本情况 (10)第三部分：市场分析 (12)一、房地产市场总体行情 (12)二、北京市房地产市场 (12)(一)北京房市情况 (13)（二）北京土地市场情况 (15)三、区域市场调查与分析 (16)（一）区域市场调查分析结论 (17)（二）居住项目市场调查 (19)（三）商业项目市场情况 (43)（四）办公项目市场情况 (47)四、项目初步定位 (50)（一）物业定位 (50)（二）目标客户定位 (52)（三）价格定位 (53)第四部分：规划设计分析 (54)一、总平面设计（根据已审定的方案通知书） (54)（一）总平面布局 (54)（二）绿化设计 (55)（三）交通及停车组织 (56)（四）人防出入口组织 (56)（五）方案技术经济指标 (57)二、建筑设计 (58)（一）设计依据和基础资料 (58)（二）设计说明 (59)（三）建筑装修标准 (62)（四）主要户型指标统计 (63)第五部分：项目进度计划安排 (66)一、项目获取计划 (66)二、项目前期阶段计划 (66)三、项目工程建设阶段计划 (66)四、项目销售阶段计划 (67)第六部分：投资收益分析 (68)一、成本测算 (68)二、税务分析 (68)三、收入估算 (69)四、经济效益分析 (70)五、项目资金筹措 (71)第七部分：管理资源配置 (72)一、机构设置 (72)二、人力资源需求 (72)第八部分：综合分析与建议 (73)一、优势分析 (73)二、劣势分析 (73)三、机会分析 (74)四、威胁分析 (75)五、结论和建议 (76)第一部分：项目概况一、项目背景本项目名称为XX村二期5#地工程，规划用途为住宅、商业、办公。
房地产市场报告 - 《眉山房地产市场快报(2021年02月)》
（2021年02月）》目录房地产政策房地产政策土地市场整体市场宅地市场商办市场排行榜热门地块房产市场市场成交排行榜房地产政策眉山市2021年2月政策法规政策类型发布时间限制区域政策概述--------土地市场眉山市土地成交结构走势（按规划建面）2021年1-2月，眉山市以住宅用地成交为主，占比72.3%，其次，商办用地成交占比27.7%。
2021年2月，眉山市以住宅用地成交为主，占比58.4%，比去年同期下降0.9个百分点。
商办用地11.711.932.947.947.974.81312.539.63143.523.241.6住宅用地88.388.167.152.152.125.28787.560.46956.576.858.420-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-020%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅用地商办用地眉山市土地成交情况（按规划建面）2021年1-2月，眉山市共成交各类用地34宗，共计225.37万㎡，同比减少42.94%。
其中，成交住宅用地9宗，共计81.21万㎡，同比减少73.3%；商办用地5宗，共计31.11万㎡，同比减少30.38%。
2021年2月，眉山市累计成交各类用地11宗，共计80万㎡，环比减少44.97%，同比减少63.18%。
其中，成交住宅用地2宗，共计16.02万㎡，环比减少75.42%，同比减少90.73%；商办用地3宗，共计11.42万㎡，环比减少42%，同比减少50.09%。
土地类别2021年2月2021年1-2月宗数规划建面（万㎡）环比（%）同比（%）宗数规划建面（万㎡）同比（%）整体用地1180.00-44.97-63.1834225.37-42.94住宅用地216.02-75.42-90.73981.21-73.30商办用地311.42-42.00-50.09531.11-30.38工业用地652.56-13.12144.0920113.06144.92眉山市土地推出情况（按规划建面）2021年1-2月，眉山市共推出各类用地33宗，共计255.85万㎡，同比减少45.08%。
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一、市场环境解析
1、眉山城市发展定位 2、眉山城市格局情况 3、北部新城规划发展剖析
1.1眉山职能定位
历史文化名城 生活品质之城 现代工业新城
2010-2020年城市规划图 城市职能定位 1. 成渝经济区现代化工业基地 2. 成都南翼文教科研基地 3. 西部综合交通枢纽重要节点城市 4. 东坡文化为特色旅游目的地 5. 眉山政治、文化、经济中心 城市人口规模 2015年中心城区达47km²，约50万人 2020年中心城区达62km²，约65万人 远景规划2030年达82km²，约85万人
•综合服务业 •品质逐步改善 •三苏文化核心区
业区及岷东宜居区三片式格局，并多 点开发、多组团发展！
•现代服务业 •高品质宜居社区 •三苏文化延续及 系统展示
西部 现代工业新城
岷东新区 生活品质之城
岷东新区 生活品质之城
西部 现代工业新城城
核心城区
东坡岛
岷东大学城
泡菜产业园
在过去两年中的政府补贴政策的需求刚性推动下，大部分农民进城客户、首臵刚需客户、以及为子女臵业
等客户的购房计划提前，且大规模恐慌性购房使得眉山区域的潜在性购房需求得到提前释放，未来刚需客 群购房需求将会大幅削减；因此未来2-3年内客户换房、追求舒适性的改善型臵业需求将会有一定的上升比 例！
大市场情况分析
销售（套） 843
均价 4067 4728 4322 4108 4158 4019 4066 4067 4452 3921 4449 4312 5393 4202 4452 4461 (元/㎡)
4679 4523 4608 4601 4554 4647 4575 5158 5072 4933 5059 5025 5066 5342 166 406 0 2683 1017 10 1375 593 885 0 0 569 102 674
小结
眉山规划分析总结
北部新城，城市发展的重点方向
眉山经济发展基础薄弱，在成都平原城市群中缺乏较为核心的竞争力，外来人口导入相
对较为困难； 依托成昆铁路线的现代工业新城，目前重点招商引资区域，未来的经济支柱产业、人口 导入主要在西部；
本地客户中部核心城区观念仍根深蒂固，优势滨河景观资源、较为完善的发展配套、及
主要以便捷交通，功能复合的文化、田 园之城。
善及再改方向发展。
教育 科研
旺达广场 加州国际
幼儿园6处 小学5处 初中6处 大型商业综合体6处 综合贸易市场7处 老年服务人心2处
刚改 住宅
文化 设施 医疗 规划
社区 配套
小型图书馆2处 小型文化馆2处 综合文化活动中心7处
综合医院2处 社区卫生中心4处 残疾人康复中心4出
供求比
1.23
1.54 0.22 0.21 1.24 0.59 1.19 0.25 1.21 0.55 1.38 0.78 0.35 0.61 0.46
0.15
0.34
0.88
0.00
2.73
1.20
0.01
1.48 0.51 1.03 0.00 0.00 0.47 0.11 0.69
供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8，市场呈现供不应求，但总存量仍高达9700余套！
4、物业类型市场初判
未来楼市政策预测
积极楼市政策期结束，改善型需求重要性凸显！
与一、二线城市对楼市的促、仰结合的政策不同； 眉山楼市2014年-2017年以前始终处于补贴政策的促发展环境，“去库存”效果显著； 库存大幅减少，预计短期内政策求稳。
凡在眉山城区购买商品房的，按60 2年；二套房商首付降至4成；公积金首 套房降为20% 元/平方米给予购房补贴！
2014年成渝经济区成都城市群发展规划 以成都为发展核心，拓展拓展成德绵眉乐、成雅遂、成资城市轴线，推进城市群一体化发 展，眉山城市产业以装备制造、新材料、生物医药为主！
1.2眉山城市格局
一轴两翼发展格局
以中部核心城区为主，延伸为西部工 •现代制造业集群 •工业园区风貌 •工业文化展示
中部 历史文化名城
西部新经济增长轴
产业导入及人口导入重心在西
眉山产业发展中心，主要以金象化工产业及“西部药谷 ”形成两大园区，依托化工、生物、医药研发、制造， 拉动城市区经济发展，未来导入人口13.5万人
眉山经济开发区新区规划图
经济 开发新区 金象 化工园
金象化工产业园区规划图
中部核心居住生活区
眉山核心城区发展主轴：眉山向北
月份
15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 15-6 15-7 15-8 15-9 15-10 15-11 15-12 16-1 16-2 16-3 16-4 1556 1717 1001 1610 2259 3251 847 1402 1315 1377 1852 601 1016 2224 675
河流的分割，北向发展显然成本最低； 北部新城西北区域的发展已初具模型，后期将进入东北区域依江建设的一个阶段； 土地供应情况来看，短中期房地产开发热点市场以城北、南湖板块，及发展较为完善的 崇礼为主，北部新城在后期城市的发展中，仍是核心区域！
二、区域楼市情况解析
1、未来楼市政策预测 2、大市场情况分析 3、板块楼市发展简析
中高层 -3674 -4093 3549 3672 3444 3646
高层 -4055 -4353 4260 4191 4499 4624
超高层 0 0 5140 5098 5023 4668 4657 4768
注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日
板块楼市发展简析
中心城区陷入红海竞争，后续竞争的态势还将维持
眉山城区楼市基本分为7大板块，主流开发市场仍位于眉州大道片区，且目前可售房源较多，其他区域基本属 于尾盘、待推阶段！
片区 岷东新区 东坡岛 南湖
均价(元/㎡) 9884 8232 6314
在售楼盘数 1 4 2
库存量(套) 13 98 90
岷江大道
老城区 眉州大道 泡菜产业园 合计
5516
5869 6736 4237
7
2 15 2 33
202
224 696 278 3101
注：以上数据截止于6月，来源于眉山房产网统计备案数据！
延续一二线楼市热潮去库存时代结束，进入调整平衡发展期
从近两年楼市销售趋势分析，2015年5月启动购房补贴去库存，楼市整体供应小于需求，房源缩减进一步抬 高房价，随着下半年进入调整期，且未来1-2年随土地供应增加，市场供需得以平衡，价格涨势放缓！
图 2015-2017年眉山城区楼市销售趋势图
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 15-6 15-7 15-8 15-9 15-10 15-11 15-12 16-1 16-2 16-3 16-4 16-5 16-6 16-7 16-8 16-9 16-10 16-11 16-12 17-1 17-2 17-3 17-4 17-5 17-6
6000
5000元/㎡ 4500元/㎡ 4000元/㎡
5500 5000 4500 4000 3500 3000
去库存
16-8 982 851 1102
新增套数（套）
销售套数（套）
均价(元/㎡)
注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日 16-5 490 16-6 459 16-7 570 16-9 16-10 16-11 16-12 17-1 17-2 17-3 17-4 17-5 17-6 930 1160 859 1181 1051 1198 930 983
新增（套）1035 2391
377
210 1990 1343 3855 215 1700 717 1905 1442 208
617 1015
102
存量（套） 18686 1951818102173111769116723173271661716914163161669016280158871546114252 13679 13355 13302 12732 14415 14581 13489 139341336713393122121116110488 9660 9748
2010-2030年远景城市规划图
眉山城市定位
依托成都城市群同城化发展，承接医药、装备制造业！
2011天府新区眉山区域双核分工 彭山青龙：新材料、生物医药、节能环保及现代物流产业； 仁寿视高：发展农副产品深加工、机械、电子制造为主的宜业 宜商宜居的新型产业综合体。
2016年四川5大经济区建设规划 借助成都平原经济区发展规划，加快成都与眉山等周边城 市同城化进程，区域协同交通、民生等发展！
注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日
销售占比 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
独栋别墅 4281 2229 0 0 0 0 6771 9860
双拼别墅 1450 0 0 2269 12585 13169 12299 12041
由于铁路及河流的分割，眉山主要发展方向为向北，未来3-5年主要发展核心可能为“北部新城”
眉州大道片区 东坡岛
北部新城
轨道发展组团
眉山老城区
1.3北部处于发展中期
北部新城城市发展方向 呼应天府新区、拥江发展 和谐、自然、人文的生活品质之城
西北的建设已基本成型，后 期将进入东北片区的建设， 随着需求变化，自然资源占 有的利好，东北片区将往改
330政策：二手房营业税免征由5年改为
2015.3.30 2014.7