“城市领袖”,为三四线城市去库存支招
当前我国三、四线城市房地产去库存问题研究
当前我国三、四线城市房地产去库存问题研究当前我国三、四线城市房地产去库存问题研究供给侧改革所涉及的五大任务中，去库存始终是重点。
系统分析五项任务之间的关系，可以发现，它们都直接或间接地与房地产行业的非健康发展态势有关，而如今房地产行业的一大问题就是如何科学有效地去除高库存。
但各级城市所面临的房地产去库存问题的严重程度是不同的，一、二线城市的房地产库存数量较少，有些城市甚至需要补库存来缓解房价的过快上涨。
真正面临房地产高库存问题的是广大的三、四线城市。
所以要想解决好我国房地产行业去库存问题，应重点考虑如何化解我国三、四线城市的高库存。
1我国三、四线城市房地产库存现状分析截至2015年底，我国的商品房施工与待售面积之和为808亿平方米，按照当年的销售速度，去库存时间约为63年。
那么我国房地产库存的分布结构如何呢？答案是房地产市场表现出非常明显的区域分化特点。
由于一、二线城市的各种优势，所以吸引了大量的人口聚集，进而产生了对房产的大量需求，如果不是各种各样的限购政策，房地产供给甚至低于需求。
2015年，一线城市房产可售面积下降18%。
截至2016 年 1 月，一线城市仅需76 个月就能消化现有库存，与2015年3月相比下降43 个月，上海甚至已经低至37 个月。
所以一、二线城市不是我国房地产行业去库存的重点，甚至需要增加库存来抑制房价过快增长的趋势。
因此，我国的三、四线城市才是真正需要化解库存的重点区域。
2015年，三、四线城市的库存总量较2014 年下降了57%，与一线和二线城市的81%和79%降幅相比，去库存效果不佳。
部分三、四线城市库存甚至持续走高，房地产销售额与销售面积双双降低。
以山西临汾为例，据相关数据显示，2015年，该市房产销售额与销售面积分别为489亿元和1212万平方米，同比下降分别为181%和191%。
另外山东聊城的情况也比较类似，截至2015年底，聊城市有662万平方米的房产库存，与去年相比增长453%，根据以往的销售水平来看，预计需要16个月才能去除现有库存。
关于山西省三、四线城市房地产去库存的思考
关于山西省三、四线城市房地产去库存的思考作者：武涛闫静文张华丽来源：《经营管理者·下旬刊》2016年第11期摘要：三、四线城市房地产去库存是中央经济工作会议确定的“去库存”任务中的重要环节。
本文对山西省晋城、阳泉、吕梁、长治、临汾等三、四线城市（以下简称5市）房地产去库存情况进行了调查，分析了房地产去库存面临的问题，提出了支持农民进城购房、完善相关配套等建议。
关键词：房地产去库存城镇化一、房地产市场运行情况一是房地产开发投资、商品房销售均下降。
2016年1—5月，5市房地产开发投资同比下降3.89%，5市商品房销售面积同比下降3.93%。
二是房地产融资仍以自有资金为主。
2014年1—5月、2015年1—5月、2016年1—5月，5市房地产企业投入开发资金基本持平；从融资情况看，房地产融资仍以自有资金为主。
三是购房贷款持续增加，个人住房贷款增长较快。
新建房贷款、二手房贷款、个人住房公积金贷款均呈现较大幅度的增长。
二、去库存采取的措施1.国家及地方出台系列利好政策。
住建部出台政策大力发展住房租赁，进一步用足用好住房公积金，继续推进棚改货币化安置，2016年安排600万套棚户区改造任务，实现公租房货币化。
国土部出台去库存政策，综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程，实施有保有压的用地政策，创新适应新型城镇化要求的用地管理，加强建设用地分类管控等。
山西省政府6月12日发布《关于加快化解房地产库存的若干意见》，提出了农业转移人口市民化、农业人口城镇购房、落实住房消费金融财税政策、棚户区改造货币化安置等11条措施去库存。
2.地方政府推行购房补贴。
地方政府通过多种方式积极响应国家号召，包括根据当地实际出台具体政策、创新金融扶持模式等等。
例如，吕梁市辖属孝义市将义乌商博城列入山西首家“扶贫创业“扶助计划，首批购买的100户家庭可获得公益购房补贴，该活动通过华宇扶贫基金会“公益+地产+金融”创新模式，由企业募捐和政府扶持金获得资金源，由人寿保险股份有限公司承保，并由民政局拨付监管，充分发挥社会及公益慈善力量对惠民工程的扶持作用，帮助中低收入家庭实现住房安居、置业创业的梦想。
三、四线城市楼市去库存路径浅析
三、四线城市楼市去库存路径浅析建筑业是国民经济的支柱产业，也是与社会公众利益密切相关的行业。
房地产的市场的发展将会影响地方经济的发展，因此房地产去库存也成为了国家的五大重点任务之一。
本文从三、四线库存量产生的原因进行深层次的分析，针对价格、政府政策、房地产用途转化三条路径化解房地产库存量，试图提出三、四线城市消化库存的解决方案和对策提出，以使房地产企业回收资金，增加政府财政收入。
标签：楼市；去库存；路径1、当前三、四线城市房地产市场发展的現状1.1楼市去库存的背景2015年中央经济工作会议，部署2016年经济工作，强调要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。
将“去库存”作为2016年五大重点任务之一。
今年的中央经济工作会议提出了多项制度性改革化解楼市库存。
建筑业是国民经济的支柱产业，也是与社会公众利益密切相关的行业。
房地产的市场的发展将会影响地方经济的发展。
因此当前保持建筑业发展与稳定的社会经济环境仍然存在，建筑业在较长时期内仍将是重要的就业部门和带动经济发展的主要部门。
1.2三、四线城市商品房销售和待售情况2016年1-2月份，商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。
其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长11.0%，商业营业用房销售面积增长9.4%。
商品房销售额8577亿元，增长43.6%，增速提高29.2个百分点。
其中，住宅销售额增长49.2%，办公楼销售额增长29.7%，商业营业用房销售额增长7.8%。
数据来源：国家统计局1-2月份，东部地区商品房销售面积5691万平方米，同比增长35.5%，增速比去年全年提高27个百分点；销售额5742亿元，增长57.7%，增速提高38.1个百分点。
中部地区商品房销售面积2768万平方米，增长26.8%，增速提高207个百分点；销售额1439亿元，增长304%，增速提高20.5个百分点。
三四线城市：库存“重灾区”
三四线城市：库存“重灾区”作者：王璇来源：《支点》2016年第06期楼市进入“白银时代”，三四线城市受制于城市产业能级低、人口流入差等因素，商品房销售缓慢，库存水平居高不下。
本刊分别选取鄂北地级市随州及鄂东县级市武穴，打探当地楼市去库存下的现状。
随州：去库存需3年时间随州，“鄂北重镇”，处在襄十随汽车工业走廊上。
2014年末，随州全市常住人口218万人，其中城镇人口102万人，城镇化率接近50%。
目前，随州中心城区房地产市场，仍然以早期的福利房和民房为主要形态。
在当前经济环境下，楼盘的供应量较大，但需求动力不足，房价处于下行趋势。
以老城区楼盘齐星花园为例，目前房价约4300元/平方米，紧邻随州最大的商圈大润发购物中心，附近中心医院、妇幼保健医院、实验中学等市级一流医疗教育配套齐全，一度号称随州最贵的楼盘。
该楼盘在一定程度上，反映出随州房地产市场的成交和价格风向。
在三四线城市高库存的大背景下，从2014年起，该楼盘价格下跌200元/平方米。
从购房需求侧看，随州楼市整体上并没有形成规模，不足以快速消化大规模的房地产供应量。
随州房管局相关数据显示，2015年随州城区新增商品住宅面积142.55万平方米，同比大幅增长79.08%。
截至2015年12月底，全市共有房地产开发项目100个，规划建筑面积1332.84万平方米，库存面积338.03万平方米。
按照近年随州市最大年成交面积120万平方米计算，在不增加商品房开发土地供应的情况下，消化这些楼盘约需3年时间。
而2015年，随州城区商品房交易合同备案登记面积为78.48万平方米，同比2014年下降18.19%，这意味着未来的销售周期将更长。
房地产进入“白银时代”，随州面临着三四线城市库存居高不下的发展共性问题。
武穴：开发商高成本融资自救随州作为一个地级市，2015年商品住宅平均交易价格为3972元/平方米。
而武穴作为鄂东县级市，楼盘起步价达3200元/平方米，部分楼盘均价达4300元/平方米。
三、四线城市房地产去库存化问题研究r——以蚌埠市为例
三、四线城市房地产去库存化问题研究r——以蚌埠市为例张坤【摘要】房地产作为我国经济发展的支柱产业,在整个社会发展及国民经济系统中占据着重要的作用.随着经济社会的快速发展和房地产业的发展,市场需求开始变幻莫测,房地产行业也发生了很大变化,开始出现供求不均衡现象,三四线城市本来经济基础就比较薄弱,在经济下行压力下,人口也得不到预期发展,房地产市场走势不好,市场购买力低,库存量偏高,三四线城市房地产去库存的成为工作重点.基于此,对去除三四线城市的高库存化,提出了要加快推进户籍改革制度,调整商品房供给结构以及优化商品房的库存结构,促进房地产企业间的并购重组,加快推动房地产企业的转型升级等对策,以期为三四线房地产重新进入健康发展的轨道提供思路.【期刊名称】《现代商贸工业》【年(卷),期】2017(000)009【总页数】2页(P125-126)【关键词】三四线城市;房地产;去库存;供求失衡【作者】张坤【作者单位】安徽财经大学管理科学与工程学院,安徽蚌埠 233030【正文语种】中文【中图分类】D9房地产作为我国经济发展的支柱产业，在整个社会发展及国民经济系统中占据着重要的作用。
随着经济社会的快速发展和房地产业的发展，市场需求开始变幻莫测，房地产行业也发生了很大变化，开始出现供求不均衡现象，前期，房地产建设规模较大，导致市场供给不断增大，随着房价的走高趋势，人们越来越担心楼市发展，投资者深感房地产投资风险越来越大，导致房地产销售去化率开始逐渐走低，房地产的供求失衡导致了房地产库存压力慢慢变大，直接导致出现的巨量库存问题已经逐渐演化成为房地产行业前进的巨大隐患，影响着我国经济的快速健康发展。
2015年底，中央政治局会议、中央经济工作会议上明确表示将“去库存”确立为是我国当前经济发展的五大重要任务之一，2016年以来，“去库存”在我国各大城市相继展开。
当前房地产市场呈现出的区域分化趋势较为明显，总的来看，在去库存的推进下，一、二线城市的库存压力逐渐减小，但三、四线城市去库存表现并不理想，库存压力仍旧很大，一二线城市因其区位、社会公共服务、城市规模等优势，房地产市场发展态势较好，库存压力并不明显。
2022年我国三四线城市房价走势分析：多地跌到成本价
2022年我国三四线城市房价走势分析：多地跌到成本价去库存成了2022年房地产市场的重要问题之一。
一线城市房价火爆上涨的同时，三四线城市的房价走势状况如何？下文是对2022年我国三四线城市房价走势分析。
三四线城市房价不断下跌，去库存问题亟待解决。
“不要抱有侥幸心理”。
这是全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森，在“两会”期间接受21世纪经济报道记者采访时，对高库存城市的开发商提出的建议。
和一二线城市楼市的火爆不同，三四线城市楼市消失了高库存、房价下跌的状况。
“截止到2022年末，中国商品房待售面积高达7.19亿平米。
要化解这个库存，也不是一件简单的事情，要有急躁。
”3月6日，国家进展和改革委员会主任徐绍史如是介绍。
在2022年的“两会”上，不少代表委员在接受21世纪经济报道记者采访时均表示，三四线城市的去库存将是一个漫长的过程，多地房价已经跌到成本价，再下调的难度很大。
三四线城市库存待解2022年，多个房企代表和委员强调，高库存的背景下，房价再下调的空间很有限。
全国人大代表、金都集团董事长金占忠告知21世纪经济报道记者，房价组成部分包括地价、建安成本（房屋建筑成本和设施设备安装成本）、财务和税收成本等。
“目前三四线城市的房价已经下调到成本价，且依旧面临去库存难题。
”金占忠表示。
他以税收举例说，目前税收成本占开发商总成本的约12%。
换句话说，每卖一套房子，开发商就得缴纳12%的税，其中包括约5.5%的营业税、约3%的企业所得税，以及一些杂费等。
在其看来，除非通过降税、削减开发商借贷压力等，否则房价进一步下调的难度很大。
更多相关房地产行业市场分析信息请询问发布的《2022-2022年中国成都房地产产业运行态势及投资战略讨论报告》。
全国政协委员、华南城控股有限公司执行董事梁满林也表示，“许多三四线城市的项目单平方米的造价近3000元，还要加上地价成本、银行利息、人力成本等。
”在梁满林看来，这一轮去库存，让不少三四线城市的房价跌入历史低位。
贾康：建设特色小镇将是三、四线城市去库存的一个有效途径
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贾康：建设特色小镇将是三、四线城市去库存的一个有效途径
作者：
来源：《决策探索》2016年第15期
针对当前楼市去库存现状，华夏新供给经济学研究院院长贾康在“博鳌·21世纪房地产论坛”上表示，全局政策杠杆配套是推动目前三、四线城市去库存的措施，而目前长三角等地区着重建设的特色小镇将是三、四线城市去库存的一个有效途径。
贾康称，三、四线城市库存积压，一些小城市的房子依然卖不出去，当地政府应积极推进供给侧结构性改革，形成顶层规划式的通盘设计，将某个区域建设纳入到一个“规划先行、多规合一”的整体框架，同时充分调动市场主体的积极性。
“对于人口流入缓慢甚至是人口净流出的小城市，特色小镇、宜居小镇建设将成为化解库存的一个良方。
”贾康说，这种特色规划有三大益处：一是可以成为居民明显提升生活质量的去处；二是可以结合目前提倡的农民工去库存大环境，为部分农民工提供住所；三是能够吸引周边城市改善人群前来置业投资。
中国房地产高库存成因及去库存政策建议
金融观察55中国房地产高库存成因及去库存政策建议中国人民大学商学院 陈 晶摘 要：近年来，中国房地产市场呈现出空前繁荣景象，繁荣背后房地产高库存问题逐渐显现，引起政府及各界的广泛关注。
本文分析当前中国房地产高房价与高库存共存、规划型“鬼城”居多，城市间库存差异巨大的特点，认为高房价驱使下过度供给、政府快速“新城扩张”和产业结构失衡是高空置率的原因，据此，本文针对一二线城市和三四线城市分别提出不同建议，同时认为合理规划新城开发，促进产业结构优化与升级才能从根源解决房地产高库存问题。
关键词：房地产 空置率 去库存中国城镇化的快速发展和经济的持续增长带来房地产市场空前繁荣，但近年来，部分地区高住房空置率问题逐渐显现，由于住宅入住率极低，郑州郑东新区、鄂尔多斯，营口等城市先后被中外媒体报道为“鬼城”或者“空城”。
商品房高库存问题引起政府的重视，根据国家统计局数据，2015年12月，商品房待售面积为71835万平方米，2016年2月商品房待售面积增加至73931万平方米。
2015年12月中央经济工作会议将房地产去库存纳入2016年经济工作重点，要求各地政府坚定不移地推进供给侧结构性改革，促进房地产市场稳定发展。
可见，政府及各界已认识到房地产高库存的危害，房地产业作为资本密集型行业，与金融体系，尤其是银行业密切相关，高库存显著增加了金融风险及经济风险。
一、中国房地产高库存特点 1、高房价与高库存共存的“悖论” 自1998年城镇住房制度改革，中国住房价格始终保持上涨趋势，同时，国家统计局数据显示，2015年底商品房待售面积达到71835万平方米再创历史最高值，加上在建施工面积735693万平方米，房地产增量市场面临严重库存压力。
对于一般商品而言，高库存带来供过于求时，厂商通过降价销售，以实现供求平衡；但住房作为特殊商品，兼具消费与投资属性，预期房价降低不仅投资性需求减少，而且消费性需求者会持币观望，开发商不会通过降低房价去库存，因此，房地产市场特有的高房价与高库存并存的“悖论”形成。
三四线城市房地产去库存创新营销方案
消化周期长
由于需求不足和供应过剩， 三四线城市的房地产库存 消化周期较长，给开发商 带来资金压力。
价格竞争激烈
为了尽快去库存，开发商 之间展开激烈的价格竞争， 导致利润空间压缩。
市场需求特点
刚需购房者为主
三四线城市的购房者以刚 需购房者为主，如结婚、 生子等生活事件，他们对 价格较为敏感。
改善性住房需求
政策风险应对
深入研究政策走向
密切关注国家及地方政 府的政策动态，深入研 究政策走向，以便提前 应对。
合理利用政策优惠
积极争取和利用相关政 策优惠，降低政策对项 目的影响。
加强与政府沟通
建立与政府良好的沟通 机制，及时反馈项目情 况，争取政府支持。
竞争风险应对
差异化定位
根据市场需求和竞争情况，制定差异化的产品定位和营销策略。
三四线城市房地产去 库存创新营销方案
contents
目录
• 三四线城市房地产市场现状分析 • 去库存创新营销策略 • 实施方案与计划 • 预期效果与评估 • 风险控制与应对策略 • 案例分享与借鉴
01
三四线城市房地产市场 现状分析
库存积压问题
01
02
03
供过于求
三四线城市在过去几年中 过度开发房地产，导致市 场上房屋供应量远大于需 求量，形成库存积压。
随着居民生活水平的提高， 部分家庭对居住环境有更 高的要求，愿意为改善性 住房需求买单。
投资需求有限
三四线城市的经济发展相 对较慢，投资机会较少， 因此投资性购房需求相对 较少。
竞争状况概览
同质化竞争严重
营销手段单一
三四线城市的房地产市场同质化竞争 现象严重，开发商缺乏创新和差异化 竞争意识。
三四线城市房地产去库存的法治策略
三四线城市房地产去库存的法治策略作者：吴卫东陈玉金来源：《党政干部论坛》 2018年第5期党的十九大报告强调：“坚持去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡。
”三四线城市房地产去库存是五项供给侧结构改革重点内容中的重要任务，不仅需要政策的精准发力和政府强力引导，也需要重视运用法治思维和方式，推动和保障房地产去库存任务的实现，促进房地产产业和经济社会健康平稳发展。
一、房地产去库存的法治基础——依法行政，规范房地产市场（一）坚持规划先行“规划先于建设”，是城市建设的基本规律。
《城市房地产管理法》规定“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”。
城市规划是城市建设的龙头和灵魂，政府要带头尊重，严格执行，不能为了房地产项目建设而随意变更和修改城市总体规划。
要遏制“规划规划不如领导的一句话”、“城市规划为房地产让路”等不良现象。
在房地产建设项目的性质指标、建筑密度、容积率、绿地率、开口方向等详细规划方面不仅要具有科学性和合理性，而且在房地产项目的规划审批、公示、验线、正负零到竣工核实方面要实行全程监督管理，保证规划切实落实。
（二）查处各类违法行为一是查处土地违法行为。
对未取得合法用地批准手续、囤积土地、擅自改变土地用途和土地使用条件，以及将划拨用地、工业用地违法变更为房地产开发用地、将国有和集体土地使用权非法转让进行房地产开发建设的违法行为，依法查处，调整优化土地供应节奏。
二是查处违反房地产管理的违法行为。
对于违反规划、违法施工、未经许可预售等违法行为，以及开发商捂盘惜售，囤积房源、哄抬房价等违法行为及时查处。
三是加强在建项目监管。
对于在建的商品住宅房地产、商业房地产、养老房地产、工业房地产等项目，以及由房企参与建设的城中村、集资建房和合作建房项目等加强监管，及时掌握市场动态。
供给侧改革背景下三四线城市房地产去库存问题的若干思考--以A市为例
供给侧改革背景下三四线城市房地产去库存问题的若干思考以Ａ市为例中国财经出版传媒集团㊀黄双蓉㊀㊀以去产能㊁去库存㊁去杠杆㊁降成本㊁补短板为重点的供给侧结构性改革ꎬ从２０１５年开始已正式拉开大幕ꎮ２０１６年中央经济工作会议提出ꎬ要继续深化供给侧结构性改革ꎮ其中一项任务ꎬ就是促进房地产市场平稳健康发展ꎮ我国房地产业在地域间发展不平衡㊁分化加剧ꎬ大城市(尤其是一线城市)房价增长过快ꎬ而三四线城市楼市却面临较大的去库存压力ꎮ因此ꎬ去库存是我国房地产行业供给侧结构性改革的一项重要工作ꎮ本文以四线城市Ａ市房地产为例ꎬ分析供给侧改革背景下三四线城市房地产行业面临的新形势ꎬ并结合三四线城市的自身特征ꎬ提出三四线城市房地产去库存的建议ꎮ一㊁Ａ市房地产概况Ａ市为Ｑ省下辖地级市ꎬ２０１７年户籍人口４１５万ꎮ近年来ꎬＡ市房地产市场状态低迷ꎬ市场活跃度不高ꎬ商品房销售面积等主要指标增长较慢ꎬ房地产开发面临新开工面积持续下滑ꎬ去库存压力依然较大ꎮ尤其是２０１７年下半年ꎬＡ市房地产面临着几个问题:(１)销售面积增速不断下降ꎬ下滑幅度较大ꎻ(２)房地产开发缺乏后劲ꎬ新开工面积持续下降ꎬ呈负增长态势ꎻ(３)房地产企业回笼资金困难ꎬ融资渠道不畅通ꎬ导致资金周转有一定困难ꎮ二㊁供给侧改革背景下Ａ市房地产面临的新形势１ 租赁市场崛起ꎮ供给侧结构性改革已经全面铺开ꎮ特别是ꎬ２０１６年底的中央经济工作会议更是提出ꎬ要加快住房租赁市场立法ꎬ加快机构化㊁规模化租赁企业发展ꎮ这一改革方向ꎬ注定了房地产租赁市场的崛起ꎬ这是房地产供给侧改革的结果之一ꎮ在租赁市场崛起的背景下ꎬ住房将从 资产＋居住 的双重属性转为 居住＋公共产品 的双重属性ꎬ租赁住房成为房地产新增供应的主体ꎮ２ 人口聚集方向变化ꎮ受大城市工作生活压力大㊁房价高企㊁户籍政策收紧等因素影响ꎬ部分聚积一线城市的人口开始回流ꎬ其中相当一部分回流到了三四线城市ꎮ另外ꎬ在供给侧改革背景下ꎬ过剩产能的分解㊁新兴产业的培育ꎬ给三四线城市带来了产业结构的变化ꎬ加快了劳动力回流的速度ꎮＡ市所在的Ｑ省经济发展形势稳定ꎬ各地工业园用工需求增加ꎬ创造了大量的务工岗位ꎮ而且ꎬ在省内务工收入水平的提高使农民工外出就业的观念有所转变ꎬ选择在省内务工的农民工增多ꎮ在这种情况下ꎬＡ市在市外务工农民工总量的比重下降ꎬ增长速度低于市内农民工总量增长速度ꎬ农民工回流趋势明显ꎮ根据Ｑ省２０１７年的人口变动调查ꎬＡ市当年常住人口增速１ １４％ꎬ在Ｑ省所有地级市中位居第三ꎮ三㊁三四线城市房地产行业去库存的几点建议Ａ市统计局在其２０１７年房地产数据报告中指出ꎬ房地产行业会与其上游的钢铁㊁水泥等生产资料产业㊁下游的装修㊁家电等行业形成联动ꎬ保持房地产市场的健康稳定对于对当地经济发展来说至关重要ꎮ由前面的分析我们可以看出ꎬＡ市房地产目前状态低迷ꎬ去库存压力依然较大ꎮ平稳快速地实现去库存ꎬ有利于提升市供给侧改革背景下三四线城市房地产去库存问题的若干思考场信心ꎬ引导市场理性发展ꎬ有助于保持当地经济稳定快速地发展ꎮ结合供给侧改革背景下的新形势以及三四线城市的实际情况ꎬ笔者认为应该从完善公共资源配置㊁发展租赁市场㊁利用金融助力㊁优化产品㊁发展跨界地产这五个方面来推动三四线城市房地产行业的去库存工作ꎮ１ 完善公共资源配置ꎬ吸引人口ꎮ三四线城市应该要推进城市发展ꎬ完善其教育㊁医疗等公共资源配置ꎬ通过加大财政投入㊁引进专业人才㊁交流学习等途径提高当地的教育㊁医疗服务水平ꎬ从而留住从一线城市回流的人口ꎬ增强城市对乡镇人口㊁农村人口的吸引力ꎬ提高住房需求ꎮ对于部分无法在短时间内完善的公共资源(如知名大学等)ꎬ三四线城市应该通过加快建设公路㊁铁路㊁航空等交通设施ꎬ缩短居民为了获取公共资源往返省会城市㊁一线城市的时间成本和经济成本ꎬ以此来降低回流人口在享受公共资源方面的心理落差ꎮ２ 大力发展住房租赁市场ꎮ三四线城市的地方政府ꎬ应该针对当地库存房特点ꎬ进一步利用住房租赁市场崛起的契机ꎬ制定实施细则以实现去库存ꎮ可供参考的措施包括:积极与房地产企业协商ꎬ制定政策鼓励房地产企业将已建好的待售商品房盘活为租赁住房ꎻ推动廉租房㊁政府租赁等新型房地产形式的发展ꎬ提升库存房产利用效率ꎻ推动户籍制度㊁学区分配制度的改革ꎬ推进 租售同权 ꎬ确保租房居民和买房居民享受同等待遇ꎻ鼓励金融机构加大对住房租赁的支持力度ꎮ３ 利用金融的助力作用ꎮ在三四线城市房地产去库存的工作中ꎬ利用金融助力作用的措施包括:(１)为房地产企业打造多元化的融资体系ꎬ确保房地产企业有充足的资金去完成待售期房库存的开发工作ꎮ(２)通过简化商业住房贷款㊁公积金贷款等融资方式的手续ꎬ促进住房消费ꎮ以Ａ市为例ꎬ当地住房公积金管理委员会于２０１７年制定了相关规定ꎬ旨在维护住房公积金缴存职工的合法权益㊁有效发挥住房公积金制度作用㊁助力当地房地产去库存工作ꎮ相关文件规定了在办理公积金贷款时将进一步压缩审批时限和提升办理效率㊁拒绝购房人使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业将受到处罚等ꎮ(３)通过贷款等方式ꎬ给三四线城市的交通㊁教育㊁医疗等设施建设提供支持ꎬ增强其对回流人口及农业转移人口的吸引力ꎮ(４)通过住房租赁信用贷款㊁房地产投资信托基金等方式ꎬ推动住房租赁市场的发展ꎮ４ 优化产品ꎮ根据实际情况ꎬ以客户需求为导向优化产品ꎮ以Ａ市房地产的户型分布为例ꎬ目前Ａ市户型供需不平衡ꎬ９０~１４４平方米户型供应过多ꎬ１４４平方米户型供应不足ꎮ结合考虑Ａ市５１３２元/平方米的楼市均价(Ａ市统计局ꎬ２０１７年１２月)和当地的平均薪酬(４３１８ １２元/月)等实际情况ꎬ要化解Ａ市房地产的库存压力ꎬ必须认识到该市房地产结构性供给过剩ꎬ消费者需要更多大户型(１４４平以上)的住房ꎮ房地产企业应该整合资源㊁优化产品ꎬ改变户型结构分布ꎮ５ 发展跨界地产ꎮ就当前而言ꎬ房地产市场对新兴需求缺乏有效供给ꎮ房地产企业可以针对消费者的不同特征ꎬ结合三四线城市的当地特点ꎬ发展养老地产㊁旅游地产等跨界地产ꎮ以Ａ市为例ꎬ当地市政府在２０１６年提出ꎬ要以重大项目为载体ꎬ整合卫生㊁旅游㊁体育等资源ꎬ发展养老养生产业ꎬ将Ａ市建设成为国家高端养生示范基地ꎬ不断推动当地养老服务业和经济社会持续健康发展ꎮ当地房地产企业应该以此为契机ꎬ充分发挥自身优势ꎬ设计出符合市场需求的养老地产项目ꎮ参考文献[１]贾忠文:«中国房地产库存特征㊁成因及基于不同主体的对策»ꎬ载于«西部经济管理论坛»２０１７年第４期ꎮ[２]李俊婧㊁赵素娟:«浅谈供给侧改革下的财务杠杆运用»ꎬ载于«佳木斯职业学院学报»２０１７年第４期ꎮ[３]秦虹:«标本兼治推进房地产供给侧改革»ꎬ载于«理论视野»２０１６年第８期ꎮ[４]唐晓旺:«房地产供给侧改革与农民工市民化»ꎬ载于«中州学刊»２０１７年第２期ꎮ[５]温信祥㊁张双长:«金融如何助力住房供给侧改革»ꎬ载于«清华金融评论»２０１７年第２期ꎮ[６]左磊:«我国房地产市场结构性失衡及供给侧改革对策研究»ꎬ载于«河北企业»２０１７年第８期ꎮ。
三四线城市商品房去库存策略研究
三四线城市商品房去库存策略研究作者：杨丽丽来源：《昆明民族干部学院学报》2016年第04期【摘要】本文以三四线城市中具有高库存特点的宿州市为例，根据2015年5月至2016年2月的楼市交易数据，分析了其商品房高库存的状况，统计结果表明，在2015年下半年，高供给低需求是宿州市房地产市场的常态；各县区库存压力存在差异：埇桥区库存压力最大，灵璧县最小。
在对其商品房高库存形成机理和购房政策分析的基础上，本文以“农民工市民化”为出发点，从农村集体土地制度改革、户籍制度改革、完善公共服务、城市产业发展等角度提出相关政策建议。
【关键词】三四线城市；去库存；“农民工市民化”一、引言商品房去库存问题已成为2016年我国五大经济工作任务之一。
房地产产业的发展牵涉到社会经济增长稳定、金融体系安全、产业结构调整以及地方政府收入等方方面面的问题；其产业发展安全对社会经济发展起着举足轻重的作用。
面对大量囤积的商品房，三四线城市其自身经济发展水平低、人口流动大等问题，其去库存的难度要比一二线城市难上加难。
如何有效解决三四线城市商品房库存高企问题，成为目前政府及各地开发商亟待解决的难题。
本文以三四线城市中具有典型高库存特点的宿州市为例，探索房地产去库存的路径，以期能为我国三四线城市楼市去库存提供一些参考建议。
二、楼市商品房库存状况（一）数据来源及指标说明目前社会各界关于商品房库存概念的界定还没有统一的标准。
本文笔者通过搜集“宿房网”、“赶集网”等网站上关于宿州市楼市数据，并在参考相关文章[2]数据的基础上，选取了楼市开工面积、竣工面积、批准预售量、合同备案及存量房成交量等5个指标来衡量商品房供需关系；其中用楼市开工面积、竣工面积和批准预售量三个指标累加结果表征商品房供给量，将合同备案量及存量房成交量加总结果表征商品房需求量。
本文将搜集到的2015.05-2016.02宿州市及其四县一区的商品房数据经过数据处理绘制成折线图，结果如图1所示（纵轴数据单位：万平方米）。
三四线城市房地产去库存策略探讨
2019年第21期（总第237期）经济纵横三四线城市房地产去库存策略探讨赵守乐（安丘市房产服务中心，山东安丘262100）摘要：现阶段我国房地产已经进入了发展瓶颈期，三四线城市住房库存持续上升，房地产去库存压力变得愈来愈大。
房地产行业经过十多年的发展黄金期后，供需已经发生逆转，特别是在部分三四线城市已经出现了严重过剩的情况。
如何让三四线城市房地产有效去除库存已经成为未来房地产行业发展的重点难题之一。
基于此，本文对三四线城市房地产去库存进行了分析，并提出了部分策略，以供参考。
关键词：三四线城市；房地产；去库存一、三四线城市房地产现状概述事实上，在部分三四线城市当中房地产市场已经具备了较大去库存潜力。
部分一二线城市人口逐渐向三四线城市转移，使得三四线城市人口快速增长，这在一定程度上扩大了三四线城市房地产需求。
这部分转移人口无法在一二线地区市常驻，他们对回乡创业、就业以及置业等具有较大需求，这使得三四线城市房地产逐渐活跃起来。
部分三四线城市房地产市场供给在去库存政策环境下存在利好，但需求拉动相对有限。
一些地区经济增长缺乏动力，产业整体活力不足，再加上就业机会相对有限，就业岗位规模与收入水平无法成为消化房地产库存的有效需求，这无疑增加了三四线城市去库存难度。
二、三四线城市房地产去库存问题分析部分地区三四线城市房地产去库存过程中依然存在较大阻力，在某些环节上存在一定问题：（1）库存量较大，消化需要时间。
目前来看，三四线城市库存量极大。
相关统计表明，全国房地产库存量消化期基本上超过两年，且一些中高层、高层房地产产品需求量并不大，存在部分隐性库存。
同时部分三四线城市市场化程度并不高，房地产空置率较高。
近几年三四线城市返乡置业得到集中释放，房价上涨在一定程度上驱动了商人以及市民投资房地产。
在个体理性、集体非理性的情况下，库存量依然持续增长，但在短时间内无法消化。
（2）购房需求有所下降。
在三四线城市当中集中了大量民营、私营企业。
三四线城市对房地产去库存政策的响应
多元 线性 回归方 法 分析 了影 响房地 产 去库 存 的主 要 求侧是经 济发展的 “ 一体两面 ” 。这就要求我们 ，既 因素 ，并 且对 部 分三 四线城 市 响应 国家去 库存 的政 要有 眼前经济 的稳定增长 ，又要 考虑长远 的可 持续发 策进 行 了阐述 。 展 ，在兼顾 需求 侧的 同时 以供给侧 为主导推进结构 性
二线 城 市 。伴 随着 国家 相 关政 策 的提 出，三 四线城
效供给 ，提高全要 素生产 率 。抓好去产 能、去库存 、
点。供 给侧结构性 改革最 终必须落到结 构性改革上 ，
任务 中 ，三 四线城 市 面 临的 去库 存压 力 要远 大 于一 去杠 杆、降成本 、补 短板 五大任务是供 给侧 改革 的重
定 的盲 目性 。房 地产 是一个 高利 润 的行 业， 吸 引 了大
秩序紊乱 。部分一线城 市的房价呈现 出大 幅度增长 的
三 、三四线城市房地产去库存的重点及难点
第一 ，房价涨幅大于 收入涨 幅 ，房地产市场有效 需求不足 。三 四线城 市经济增长缺 乏动 力，就业规模
究
研
态势 ，不合 理的增长现 象 日益凸显 。虽然 国家 出台了 和 收入 水平均不 能为 消化当地库存提供有 力的支持 。
住房 需求饱 和，对新增住房 的需求也相对减少 ；另一 第 二 ，土地 城 镇化 速度 与 人 口城镇 化 速度 不相 符 。城镇化水平 的提高有助于房地 产市场 的消 费性 需
司
上涨 ，这不仅使得 大多数有 意买房 的居 民望而 却步 ，
济 的健康 发展 。
也 制约 了房地产开 发的投 资条件 ，极不利于房地 产经 方面还带来 了财富 的流失 ，甚至是几代人 的财 富。
“三四线”楼市去库存与“一二线”房价快速上涨问题研究
“三四线”楼市去库存与“一二线”房价快速上涨问题研究作者：张秀来源：《财会学习》 2017年第23期摘要：近年来房地产价格的持续暴涨尤其是“一二线”城市房价的持续暴涨引起了各方面的关注，虽然政府出台了一系列的调控政策，然而房价反而出现了不降反增的局面。
同时我国许多三四线城市出现了住房库存大量积压的情况。
这两种截然相反的情况的出现使得我国房地业的发展陷入了一个怪圈，值得研究。
关键词：房地产；去库存；房价一、我国目前房地产业发展现状( 一) 房地产业区域化发展显著最近的十几年，我国的房地产业存在着区域化的现象。
对于北上广这些一、二线城市来说，房地产市场相当活跃。
而且，房价还在不断的暴涨，且无法阻挡人们购房的热情。
而与之形成对比的则是如今的三四线城市，房地产市场疲软，发展势头低迷。
人们对于房子的需求不高，房价也很低。
同时，在发达的一二线城市，与房地产业相关的配套设施和管理服务等方面都发展得很好，符合人们的需求，而在欠发达的三四线城市则不然。
因此，就形成了如今这种人们都愿意去发达的城市买房而不愿意在欠发达的地方买房的情况。
( 二) 一二线城市房价持续暴涨随着我国城镇化的进一步发展，使得越来越多的人朝着一二线发达城市发展。
在这些发达的城市出现了房价持续行上涨的情况，北上广的情况早在十几年前就已经出现，近几年苏州，南京等地的房价也在节节攀升。
根据《中国统计年鉴2015》显示，从1998 年到2014 年，全国房价一直处于上涨中，尤其是“一二线”的城市房价，每年平均的涨幅保持在5% 左右。
例如，1998 年的商品房的平均价格为2063 元/ 平方米，到了2014 年已经高达了6324 元/ 平方米。
( 三) 三四线城市库存量居高不下在我国许多三四线城市，近几年出现了许多僵尸楼。
许多房地产商只是大量的跟风建造住房，不根据实际的情况来进行安排，出现巨大的房产库存。
尽管政府采取了许多相关的政策来进行调节，但依旧无法实质性的解决库存积压的问题。
经济新常态下三四线城市房地产去库存情况研究
经济新常态下三四线城市房地产去库存情况研究作者：张真来源：《中国房地产业》 2016年第15期文/ 张真中国房地产业协会【摘要】2014 年以来，我国经济进入换挡期，房地产需求减少，库存日益严重。
为此，中央对房地产行业做出了“去库存”的战略部署，出现了一些符合预期的效果，但房地产库存情况依然较为严重，特别是在广大的三、四线城市。
本文在传统金融税收政策之外，分析提出了比较新颖的去库存方法，供政策备选。
【关键词】房地产去库存、异地公积金、农村土地流转2014 年以来，我国经济进入换挡期，经济总体呈现L 型走势。
作为国民经济支柱产业的房地产行业，也理所当然的进入了调整期，全国商品房库存达到7.2 亿m2 的，其中商品住宅4.5亿 m2。
实际库存还不止这些，如按潜在库存计算，库存更大，因同期在施商品房不断进入市场，市场销售也不可能只售库存商品房，所以实际库存商品房，应包括在施商品房和竣工待售商品房，但不应包括待开发土地数（因其产品仍具可调性）。
截至2016 年6 月份，待售商品房和在施商品房合计756988 万m2（其中住房503042万m2），按照2015 年12.85 亿m2 的销售速度，需要5 年以上时间消化。
与此同时，这种大库存的背后是房地产行业日益分化。
一是不同城市间分化，一二线重点城市与三四线城市的分化不断扩大。
二是地域分化，东南沿海和中西部地区房地产市场不同。
三是不同业态分化，相比住房，商业和写字楼的库存问题更加严重。
这其中，尤其以城市间分化最为显著，也最为重要，大量的三四线城市住宅存量很大，而一二线重点城市的房地产缺口依然很大，全国房地产“总量满足，局部短缺”的特点较为明显。
2015 年全国人均住宅面积已经达到35m2，追平了日、德等发达国家的住房水平，但一二线重点城市在今后相当一段时间内，还要以解决老百姓的基本住房需求为主要发展方向。
这些特点是此次房地产全行业去库存的基础和原点。
去库存一年多以来，较为常规的降低首付比例和贷款利率，降低交易税费和交税年限等政策措施已经先后出台，出现了一些比较好的效果，但当前，一二线重点城市的房价持续快速上涨，广大三四线城市的房地产库存情况依然较为严重，大水漫灌式的普惠制政策较难在三四线城市房地产市场去库存。
三线城市房地产业“去库存”的策略研究
三线城市房地产业“去库存”的策略研究作者：暂无来源：《新经济》 2018年第8期住房一直以来都是关乎民生的重大问题，关系千家万户的基本生活保障。
习近平总书记在党的十九大报告中明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
这既反映了党中央对满足人民群众住房需求的重视，更为满足人民群众住房需求指明了方向。
早在2015 年12 月18 日至21 日召开的中央经济工作会议中，“去库存”就作为2016年经济发展五大任务之一被提出。
而随着中国房地产由“增量时代”逐渐进入了“存量时代”。
一线及部分热点二线城市库存压力较小，而三线城市“去库存”压力很大。
笔者将从多个角度分析三线城市“去库存”压力所在原因，基于三线城市的特征提出针对三线城市“去库存”的策略构想。
房地产作为传统支撑中国经济高速增长的行业之一，影响着其他产业，关系到政府收入和社会稳定。
因此，为了促进房地产市场平稳健康发展，对三线城市房地产现状发展进行策略研究具有重要的理论意义和现实意义。
国内整体情况国家统计局于2016 年1 月19 日公布了《2015 年全国房地产开发投资和销售情况》，全国房地产开发增速由10.5% 直降到1%。
同时，房地产开发企业土地购置面积22811 万平方米，比上年下降31.7%。
我国全国房地产开发景气指数在2014 年下跌到了偏低水平，2015 年我国全国房地产开发景气指数为93.34，依旧在偏低水平线之下。
由此可见，房地产行业整体处于低迷挣扎时期。
2015 年末，商品房待售面积71853 万平方米，除此之外，全国房地产开发企业房屋施工面积735693 万平方米，再加上未开发土地储备面积，楼市库存量是十分巨大的。
根据中信建投估算，按照过去3 年的平均销售面积计算，去化周期大约10 年。
12015 年11 月，习近平总书记在主持召开的中央财经领导小组第十一次会议上指出：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
三四线房地产去库存越来越难
投资与理财Investment&Finance55以来历年的新开工面积减去历年的销售面积计算度量房地产库存，并模拟了不同销售面积增速和新开工面积增速情景下，按照前述方法计算的库存面积增速变化。
图1报告了上述计算的结果。
从结果中可以看见，虽然今年房地产销售增速较好，但在新开工面积大幅攀升的过程中（截至2016年5月底，新开工面积累计增速18.3%），预计全年房地产库存面积不会有明显下降。
销售短期爆发透支未来需求从需求层面看，2010年以后中国的新增人口城镇化速度是比较平稳甚至减缓的，这意味着房地产的潜在需求相对稳定，不会有明显上升。
而对个人和家庭的微观主体而言，由于短期内收入相对稳定，3到5年内的住房需求也比较稳定。
这意味着如果住房需求集中在短期内释放，等于透支了未来的需求。
2013年由于“国五条”等税收政策的影响，全年房地产销售面积高达13亿平方米。
从相关分析来看，这个数字可能已经比较接近年度需求的顶点了。
2015年销售面积12.8亿平方米，基本与这个顶点持平。
在2015年的基础上，2016年前5个月销售面积累计增速又高达33%，因此目前房地产市场销售的火爆很可能已经是对未来需求的大量透支。
我们做了一个模拟计算，假设明年上半年的销售情况与2014年或者2015年相同，预测2017年上半年的销售增速，由图2显示基本可以判断明年上半年的房地产销售面积增速会在-20%以下。
三四线城市居民需求被转移除了上述总量供给和需求的问题以外，房地产市场还存在着一个三四线城市居民需求被转移的问题。
一般而言，由于中国住房需求转移单边性的特点，一线城市居民不会去二线城市买房，二线城市居民不会去三线城市买房。
而今年以来房地产市场的特点是二线城市销售最好。
谁会去二线城市买房？除了本地居民以外，最有可能的就是二线城市周边的三四线城市居民。
2015年以来的房地产刺激政策，其核心目的在于消化三四线城市的房地产库存。
但从目前的实际情况看，政策刺激下居民的住房需求很多并没有在本地释放，而是转移到了经济更加发达的二线或者一线城市中。
为三四线城市去库存支招
为三四线城市去库存支招
葛顺明
【期刊名称】《城市开发》
【年(卷),期】2017(0)2
【摘要】三四线城市去库存势在必行，这是贯彻落实中央经济工作会议的必然要求，也是三四线城市自身发展的现实需要。
【总页数】3页(P26-28)
【作者】葛顺明
【作者单位】江苏省盐城市大丰区住房和城乡建设局
【正文语种】中文
【相关文献】
1.三四线城市房地产去库存的法治策略
2.“城市领袖”,为三四线城市去库存支招
3.我国三四线城市房地产去库存难点及策略研究
4.三四线城市楼市调控与去库存现状的调查研究——以安徽省阜阳市为例
5.三四线城市房地产去库存策略探讨
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