商业地产运营模式

税种Fra bibliotek增值税
房产税
土地使用税
印花税
企业所得税
分析
地产公司新项目资产10%，老项目资产5%；商管公司一般纳税人6%，小规模3%
地产公司按照不含税租金的12%
地产公司按照土地的等级标准
各自按照租赁合同金额0.1%
地产公司和商管公司分别就租金收入、服务费并入各自应纳税所得额，按照25%缴纳。
（二）转租模式
地产公司将资产统一租赁给商管公司或物业公司，商管公司或物业公司以自己名义对外招商经营。
商管公司按房产余值1.2%或者租金收入12%
地产公司预缴+清算
地产公司和商管公司分别按照0.05%缴纳。
商管公司为地产公司全资子公司的可以免征契税
地产公司、商管公司分别按照销售收入、租金收入并入应纳税所得额按照25%缴纳
（三）定向销售模式
地产公司成立商管公司，将资产销售给商管公司，由商管公司独立经营。
商业地产常见的六种运营模式及涉税分析
在企业运营过程中，地产企业开发的商业部分在完工后采用何种模式进行管理运营常常成为摆在决策层面前的一道难题，本文将从实务中常见的两大类型六种模式展开涉税分析。
一、产权不发生转移
（一）委托管理模式
地产公司委托专业的商管公司来管理资产，向商管公司支付管理费，商管公司以地产公司名义与商户签订合同，由地产公司向商户开具发票，地产公司收取全部资产收益。涉税分析如下：
（三）直管模式
地产公司单独在其下属成立商管机构，如商管部，由商管部直接对外经营管理。
税种
增值税
房产税
土地使用税
印花税
企业所得税
分析
地产公司新项目资产10%，老项目资产5%
地产公司按照不含税租金的12%
地产公司按照土地的等级标准
各自按照租赁合同金额0.1%
地产公司就取得租金收入并入应纳税所得额按照25%缴纳
地产公司将销售收入并入应纳税所得额按照25%缴纳。
以上是实务中商业地产常见的六种运营模式，由于企业的具体情况、股东诉求、管理层对商业地产的定位等不同，企业应该选择符合自身经营情况的模式。
二、产权发生转移
（一）分公司管理模式
地产公司在自己名下成立分公司，将资产转移至分公司，由分公司对外经营管理。
税种
增值税
房产税
土地使用税
印花税
企业所得税
分析
地产公司新项目资产10%，老项目资产5%；分公司对外出租按照10%，取得进项可以抵扣
分公司按照不含税租金的12%缴纳房产税。
分公司按照占用土地的等级标准缴纳。
各自按照租赁合同金额0.1%
所得税并入地产公司汇总缴纳
（二）投资模式
地产公司成立全资控股的商管公司，以资产投资到商管公司，由商管公司独立经营。
税种
增值税
房产税
土地增值税
印花税
契税
企业所得税
分析
地产公司新项目资产10%，老项目资产5%；商管公司做资产和实收资本处理，对外出租按照10%，进项税可以抵扣。
税种
增值税
房产税
土地增值税
印花税
契税
企业所得税
分析
地产公司新项目资产10%，老项目资产5%；商管公司做资产购进处理，对外出租按照10%，进项税可以抵扣。
由商管公司按房产余值1.2%或者租金收入12%缴纳。
地产公司按照预缴+清算
地产公司和商管公司分别按照0.05%缴纳。
商管公司按照不含税销售价的3%缴纳。