现代投资组合理论及其在房产投资中的应用

现代投资组合理论及其在房产投资中的应用
现代投资组合理论在西方的发展已经将近半个世纪2在理论上日趋成熟2同时在经济实践中日益受到广泛重视和利用。

例如，美国的养老金基金等一些投资资金纷纷利用投资组合理论来规避风险、获得稳定的收益。

随着中国资本市场的发展，各种投资基金的大量出现，投资组合理论将会在中国大有作为。

本文只就其在房地产领域的运用作简单分析。

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1、前言
第一个问题是虽然证券市场上客观地存在着大量的证券组合投资，但为何要进行组合投资，组合投资究竟具有何种机制和效应，在现代证券投资组合理论提出之前，谁也无法作出令人信服的回答。

现代证券投资组合理论给出了逻辑严密并能经得起实践检验的正确答案，即证券的组合投资是为了实现风险一定情况下的收益最大化或收益一定情况下的风险最小化，具有降低证券投资活动风险的机制。

第二个问题是证券市场的投资者除了通过证券组合来降低风险之外，将如何根据有关信息进一步实现证券市场投资的最优选择。

2、现代投资组合理论
现代证券投资组合理论沿着资本资产定价方向发展。

资本资产定价问题由美国三位经济学家威廉·夏普、约翰·林特耐和简·摩辛在各自对资本市场研究的基础上共同提出，并发展成为资本资产定价模型，它与马柯维茨的现代证券投资组合理论有着极其紧密的关系。

马柯维茨的证券组合理论表明，资本市场上的投资者应该从自身的偏好出发，结合衡量收益和风险的期望收益率和标准差所组成的有效集，对证券组合的最优资产结构进行选择。

资本资产定价模型正是在马柯维茨的证券组合理论基础上，进一步提出了一个极具现实意义的问题，即如果资本市场上的投资者人人都根据马柯维茨的证券组合理论进行投资决策，那么资本这种资产的价格将由什么决定以及如何决定问题进行了分析和解释
与资本资产定价模型一样，套利定价理论是以完全竞争和有效资本市场为前提，分析和探讨风险资产的收益发生过程。

但与资本资产定价模型的不同之处在于，套利定价理论假定收益是由一个因素模型所产生，因而，用不着像资本资产定价模型那样对投资者偏好作出较强的假定，如将投资者假定为风险回避者，也用不着像资本资产定价模型那样依据预期收益率和标准差来寻找资产组合，它仅仅要求投资者是一个偏好拥有财富多多益善者即可，对风险资产组合的选择也仅依据收益率，即使该收益率跟风险有关系，风险也不过是影响资产组合收益率的众多因素中的一个因素。

比较而言，套利定价模型较之资本资产定价模型在内涵和实用性上更具广泛意义，但在理论的严密性上却相对不足。

总之，现代证券投资组合理论通过以马柯维茨、夏普等为首的众多经济学家
的努力，在基本概念的创新、理论体系的完善、重要结论的实证和理论应用的拓展上都取得了重大进展，沿着这些研究路线，相应会有更多更新的成果源源不断地涌现出来。

资产组合中心问题———收益与风险分析在现代投资组合理论中，最为重要的议题是：对资产组合的收益与风险分析。

资产组合实质上是指某一时点上，一定数额的个人、企业、投资基金的投资中包括多项资产，例如将一定数额的资金分成几部分，分别投资于国库券、企业债券、优先股和普通股等。

在资产组合的选择上，主要要考虑其收益和风险。

3、投资组合理论在房地产投资中的应用
从房地产开发商角度来看投资组合理论房地产开发商作为房地产现实投资者，资产组合理论对于其投资的意义是重大的。

在一个较为完善的房地产市场，房地产投资绩效的评估中，通常用平均数来衡量投资的收益高低，用标准差来衡量投资的总风险，用相关系数来衡量各项投资间的关系，而作为不可分散风险的度量来测定房地产投资与房地产投资组合的系统风险。

从风险基金投资房地产角度来看投资组合理论随着房地产市场的不断完善，资本市场、房地产证券化的发展，特别是房地产权益的证券化，将使房地产市场与资本市场结合起来，将会为实力各不相等的投资者提供均等的参与房地产投资的机会和实现投资充分多元化，促进房地产业的进一步发展。

各风险基金将会利用资产组合理论，在房地产投资中大显身手。

这些风险投资基金关心的是整个资产组合的风险与收益。

如果资产组合中某一个投资业绩突出，但整个资产组合收益不佳，这个投资就不是个好的投资。

资产组合的收益是单个投资收益加权平均，而资产组合的风险不是个体风险拼凑而成。

它与各个体投资之间的相关性有巨大关系。

所以分散投资可以降低风险。

投资组合理论中的资本资产定价模型还区分了系统风险和非系统风险。

由于分散化可以降低甚至消除特殊风险，投资基金应当力图使其资产组合完全分散化。

所谓分散化是指投资者不是进行单一投资，而是两种以上投资构成其资产组合，且投资收益不是高度相关的。

这就要求机构投资者把其资金以各种方式、各种工具分散投资于各个方向，包括各类债券、股票、基金、房地产等。

而其在房地产这已投资大类中，也应力图分散化，从投资活动、区域、房地产类型等方面把其分散开。

特别在中国当前，可以考虑将投资分散于各种收益率不一致的房地产类型：譬如，安居房、拆迁房、普通民房、高档公寓等。

要正确对待系统风险。

系统风险是不可以消除的，同时风险又是与预期收益成正相关的，特定投资的系统风险越大，投资者应得收益越高，所以它关系到整个资产定价。

政策制度上，应当遵循“政策开放、加强监管”原则。

政策制定者应该认识到风险基金的经济要求和趋势以及房地产业也需要金融的大力支持这一社会现实，允许投资基金进行适当的房地产投资，使其进入资金的良性循环，同时促进房地产业的发展。

在金融方面，应当加快金融工具的创新，以适应投资基金进入房地产市场的需要。

4、结束语
在我国实现风险基金投资房地产的政策性建议在我国要实现风险资金投资房地产，必须要有相应的政策环境、市场条件与之相配合，这一投资形式才能顺利进行，从而满足整个社会与基金投资者两方面的需要。

参考文献
[1]尹昱乔.中国A股市场资产定价模型实证研究[D].东北财经大学，2016.
[2]杨文昱.基于不同频率数据的套期保值与投资组合理论与实证研究[D].湖南大學，2016.。