君地尊园-市场篇

【 典型楼盘介绍 】
——新港名馨主语城
项目介绍
本案位于玉山路南侧、竹园路北侧、塔园 路西侧，索山公园旁，由苏州新港建设集团 有限公司开发。总建筑面积16万平方米，由 24栋小高层、高层建筑与多个绿化组团构成。 户型包括一室、二室、三室及复式房，主力 面积为76㎡～130㎡。
案情进展
一期推出224套，只剩下21套，销售率达到 90.6%，已经于2019年8月开始入住；二期 一批推出297套，已售出249套，销售率为 83.84%，二批共212套新房源，只剩下81 套，销售率为61.79%。现推出的6#、7#高 层，共98套。近期优惠30元/㎡，六、七月 份积累的客户在上周有一次释放，本周状况 趋于稳定。
绿化 率
容积 率
41.2% 1.92
主力 面积 主力 总价
126㎡ 68万
——星河枫林（嘉业阳光假日三期）
项目介绍
项目总占地约375亩，区内建筑形态规划为多层、 小高层、高层、花园洋房、别墅、单身公寓以及 新区首屈一指的城市客厅——15000㎡假日国际 广场，苏州国际外语学校附属幼儿园、商业街等 公建配套。嘉业·阳光假日三期[星河枫林]处于社 区的西北部，由六幢高层和四幢小高层（共516 套）围合而成。
费用项目 土地成本（楼面价）
建安费用 直接成本 财务费用 管理费用 营业税及附加
所得税 营销推广费 不可预见费 间接费用 投入单位成本 净利润10%的售价
单位成本（元/㎡）
备注
1839.78
以土地实际成交价格
2000
含景观、配套配用
3840
960
以间接费用为直接 成本的25％来计算
960 4800元/㎡ 5333元/ ㎡
68071333 16万㎡ 45%
5500元/㎡ 88-130㎡ 224户（一期）、617 户（二期）
——恒达清水园
项目介绍
该盘位于塔园路西、何山路南，由中国恒达集团
有限公司投资分多期开发。该案由多层、小高层、
高层三种建筑形式共1000户组成，小区以水景
为主，住宅分布呈南低北高中心高四周低的格局。
【 新区住宅板块分布格局 】
外围板块 （出口加工区）
竹园路板块
何山路板块 狮山路板块
横山板块
——在售楼盘的基本情况
区域
案名
狮山 板块
名馨主语城 国际公馆 保利雅苑
锦昌苑
恒达·清水园
何山 板块
大地之歌东区
今日家园 格林花园 时代花园 城市枫景
类型 高层 高层 高层 高层 多层 高层 多层 高层 小高层 高层 高层 小高层
新区房地产开发情况，在03年出现一直向 上的急增，到了2019年，整体开发量开始 下降.新区市场开始出现了一个调整的阶段， 05年市场开发开始有所增长。新区楼市又 将迎来新了发展期。
新区今年来房地产销售情况也是比较稳定， 基本年销售量在45-55万方间.从05年政策 年来看，同比上年出现了5万方的增长空间， 这也说明新区房地产市场的健康性及需求 的稳定性。
88.53%
99.18% 78.88% 55.43% 47.39%
区域
竹园 路板
块
案名 灏景天下 阳光假日四期 阳光假日三期 白领生活馆
横 山 板 块
外围 板块
山水华庭一期
美田·山水之恋 苏香名园三期
湖畔佳苑 新创理想城 新港名墅
类型 高层 多层 高层 小高层 多层 小高层 多层 小高层 小高层 多层 多层 多层 别墅
通过上表的售价推导，项目必须达到5333元/㎡，才可以达到我们预期的利润。
——售价与板块内住宅价格对比
项目 灏景天下
均价（元/㎡） 5000
嘉业阳光假日
5000
白领生活馆
5100
5333元/㎡
项目推导售价高出 了周边楼盘3%左右
本案既然价格高，那我们就要让 售价更加脱离周边楼盘可比性， 以开发商对项目的预期价值及合 美长期在新区操作多个项目的经 验。项目售价可以超出市场价格 10%左右，其项目售价将会达到 5610元/㎡。
新开工面积 施工面积 竣工面积
64.68 163.92 193.57 162.4 132.9 232.27 362.45 29.8
51.74 新区42房.6地9 产销12售1.情12况 159.95
2005年 144.54 36.41 198.66
单位:万方 60 40
20
0
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 销售面积 41.22 53.99 49.09 43.54 48.37
40万㎡
40%
4800元/㎡
132-139㎡
516户
——新创理想城
项目介绍
新创理想城位于苏州高新区长江路西，大新河 南侧，项目南侧为长江花园。由苏州新创建设 发展有限公司开发，苏州博思堂投资顾问有限 公司营销企划，小区总占地面积30多万㎡，规 划总建筑面积47万㎡，总案量3800户。多层公 寓均价为3800元/㎡。
/ 47.35
—— 各板块住宅情况对比
新区各板块
板块特点
住宅现状特征
住宅均价
典型楼盘
狮山路板块
新区的核心区域，即CBD， 目前板块开发已近尾声，高 档配套和知名商家云集
住宅开发最早板块。整体供应 已到空白状态，体现了三高的 特征“高层、高档、高价”
53006500元/平
方米
吴宫丽都、锦昌苑、 国际公馆、保利雅苑
均价 元/㎡ 5000 5000
4900
5100 4780 4600 4500 4400 3980 3680 3880 3500 5000
套数 362 212 516 252 238 222 90 338 508 754 280 400 230
面积范围 （㎡） 155--188 90--240 132-139 77--99
小区周围配套设施齐全，百润发超级大卖场，农
贸市场，银行， 57万平方的开放式公园何山公
园和人文气息浓厚的寒山寺景区。公交车301、
6、24、21可以直达。
投资 商
中国恒达集团
物业 地址
塔园路西、何山路南
案情进展
代理 商
温州恒达置业投 有限公司
物业 类别
多层、小高层、高层
占地
目前，前期推出的多层房源已基本售完，总
投资 商 代理 商 开盘 日期 基地 面积 容积 率 物业 类别 主力 户型 主力 总价
新港建设集团
信之机构
2019.4.1
10.67万㎡
1.5
小高层、高层 2-2-1、3-2-1、
3-2-2 47.08万-69.55
万元
物业 地址 售楼 处 售楼 电话 建筑 面积 绿化 率
均价
主力 面积
户数
竹园路北、塔园路西 现场
96--129
130--150 140--178 90-151 73-137
开盘时间 05.4.5
05.12.24 06.2.19 06.4.28 05.6.19 05.12
05.10.15
05.9.16 05.9 06.5 06.7.8
销售率 63.64% 39.03% 41.22%
83% 91.95% 57.46%
5600元/㎡的价格，本案营销要跳出板块来找市场
——竹园路板块是否具备CLD的概念?
CLD概念： 由若干个居住区组成的，可满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域， 位于城市居住集中地带，有城市齐全的生活设施及生态环境的居住区域。
易初莲花
竹园路 “CLD”
本案
——竹园路板块“CLD”的基本条件
投资商 代理商 开盘日期 基地面积 容积率 物业类别 主力户型 主力总价
浙江国际嘉 业房地产 苏州嘉业房
地产 2019-10-29
25万㎡
1.08 小高层、高
层 三室二厅二
卫 60万
物业地址 售楼处 售楼电话 建筑面积 绿化率
均价 主力面积
户数
新区珠江路 121号
假日国际广 场售楼大厅
051268081166
何山路板块
何山路是狮山路辅助生活设 施的完善，区域内有大型的 购物中心
最成熟的居住板块。住宅多数 沿何山路，以小高层开发为主、 高层辅助，价格紧随狮山路， 楼盘多为挡路
51005200元/平
方米
时代花园、大地之歌、 恒达清水园、城市枫景
竹园路板块
竹园路即狮山路后西拓的板 块，发展为CLD,目前处于大 力建设之中，未来配套设施 非常齐全
44004600元/平
方米
美田山水之恋、 山水华庭、湖畔家园
外围板块
外围板块也是新区北展的板 块，主要位于出口加工区内， 周边生活环境不够成熟
住宅起步最晚的板块。住宅分 布在白马涧以北，住宅特征与 狮山路恰相反，呈现了“价格 低、密度低、供应量低（少）”
35003900元/平
方米
（多层）
新港名墅花园 湖畔家园
【报告定位整体思路】 注明：整篇报告完全采用项目成本倒推来定位！
项目成本推导售价
导致售价变化因素
项目板块属性修正
新区住宅发展现状
新区高端客户情况
项目竞争板块分析
竹园路住宅地位转换
项目未来竞争环境
项目基本情况认知
项目高端形象定位
预期客户群体锁定
本案产品价格定位
【 项目成本推导售价 】
首先，我们先看项目在常规利润下可以买到多少价位？下面我们以净利润10%，来根 据项目土地费用进行推算。
地块所在区域竹园板块的各 项条件，就是我们未来推广 项目预期价值及地产升值的 必然因子。
活力的、激情的 生态的、和谐的 舒适的、现代的 发展的、潜力的 优雅的、高尚的
【 新区楼市供给情况 】
新区房地产开发情况
单 位 : 万 方 400 300
200
100
0 2001年 2002年 2003年 2004年
案情进展
嘉业阳光假日前两期倾城印象及和风雅苑口碑 较好，之后推出的第四期铂金假日借其品牌效 应销售火爆。近期推出的星河枫林以“都市森 林”的特色主题景观定位，近万平米的绿地面 积，高质量物业类型的规划以及多款精选户型， 创造了一种自由惬意的“城市风景度假生活”。 目前均价4800元/㎡，已售出175套，销售率达 到33.91%。
君地尊园-市场篇
1
【 提案中所需要解决的问题 】
1、项目成本售价的测算，看项目在自身板块的地位；对项目导致售价变化的因素进行设定； 2、项目自身板块基本情况的认知； 3、了解新区楼市发展现状，其价格与成交情况； 4、了解项目板块的地位，未来竞争的板块供应情况； 5、了解项目市场竞争环境，如何脱离低端楼盘的行列； 6、了解新区高端住宅客户需求的情况； 7、确立新区客户价值与产品价值之间的关系； 8、项目自身情况的认知； 9、项目如何确立在市场中的高端形象？ 10、锁定项目预期的客户群体； 11、确立本案住宅产品的售价；
面积 建筑
体销售率达72.82%。现在推出的是4栋高层， 面积
82361.4㎡ 158447.62㎡
开盘 时间 交房 时间
2019年3月25日 2019年6月
均价达到5600元/㎡，且主力面积较大，这使
售楼 处
塔园路、何山路 口
均价
多层5600元/㎡、小高 层5400元/㎡
得清水园的去化速度明显放慢。
住宅最活跃的板块。今年楼盘 开发放量,产品类型基本上以小 高层为起点,楼盘走中高路线
50005100元/平
方米
灏景天下、白领生活馆 嘉业阳光假日
横山板块
横山路目前在赛格电子市场 的带动下，周边大量拆迁， 配套设施也在逐步的建设中
住宅环境最差的板块。住宅分 布以横山为核心，向四周开发， 楼盘品质并不高，产品由多层 向小高层转换阶段
80--125
86--120 79-124 107--141 90--143 70-120
/ 210-270
开盘时间 05.6.11 05.10.29
06.4 05.12.10
05.10.1
05.11.19
06.3.18 05.11.3 06.6.18
/ 06.7.8
销售率 93.36% 90.1%% 33.91% 92.06% 78.57% 41.13% 71.11% 71.6% 37.06% 44.87% 52.15
竹园路板块是一个充满城市的生态型现代都市生活区
竹园路板块
城市功 能定位 板块中心
板块要素
生活写实
CLD
居住中心、商业中心、生态旅游中心 （据有关人事所说，新区管委会将向西迁至沿太湖景观带）
居住——周边有多个ຫໍສະໝຸດ 型社区,占了整体建设开发的60%. 生态——苏州乐园、玉山公园、天平山景区 交通----轻轨一号线、12路公交线形成了大苏州交通网络 教育——幼儿园、新区外国语学校、新区一中等 医院----明基医院 商业——金枫商业广场、玉山公园商贸中心、项目漫步商业 生态——三面三山“南横山、西天平山、北狮山（苏州乐园）
均价 元/㎡ 5500 5850 5900 6600 5800 5600 5000 4800 5100 5200 5200 5100
套数 607 492 354 212 323 402
354
560 393 184 154
面积范围 （㎡） 107--150 99--128 93--133 106-163 126 98-155