SWOT分析法案例

基于SWOT分析法的旅游地产开发模式选择
旅游业和房地产业己成为国民经济的新的增长点,作为房地产业和旅游业交叉的一种行业,旅游房地产的健康发展对于促进两大产业的良性互动具有重要意义。

对比了目前学术界对旅游地产开发模式的划分,主要有四种基本模式:以提供第一居所为目的的景区住宅开发、以旅游度假为目的的度假房地产开发、商务度假开发模型、综合性旅游房地产开发模型。

旅游地产选择开发模式并不单单是企业内部的事情,企业需要借助外界的资源,同时外界环境的变化又能密切影响到企业在不同模式下的发展状况。

因此企业在选择开发模式的时候要把外部因素作为首先要考虑的因素,包括政策法规环境、经济环境、市场环境、社会文化环境等方面。

内部因素从自身资源(自然资源、气候状况、独特资源、历史资源、文化资源)、基础设施状况(公建配套、邮电医疗等服务设施、通讯设施、环境质量)、企业自身状况(经济状况、融资能力、人力资源)这几个方面考虑。

根据SWOT分析方法,旅游地产开发模式选择过程就是综合衡量内部条件和外部环境,选出最适合的发展模式。

在对内部条件和外部环境进行综合分析的基础上形成四种可供选择的战略模式:SO模式、WO模式、ST模式、WT模式。

SO模式是项目的内部条件和外部环境都优越的条件下适合发展的模式,WO模式是项目的外部环境优于内部条件下适合发展的模式,ST模式项目的内部条件相对外部环境优越的模式,WT模式在项目内部条件和外部环境均处于弱势时选择发展的模式。

在进行SWOT分析的基础之上,形成的旅游地产开发模式选择矩阵如图1所示。

项目的内部因素和外部因素中关键因素的确定是编制EDFE表和ICFE表时首先要解决的问题。

前面我们已经对内部因素和外部因素进行了界定,但是对于不用的项目各个因素的影响程度是不同的,也就是说,他们在EDFE表和ICFE表中的权重不同,因此,针对不同的开发项目各开发商需要确定本项目中各因素的权重,才能得出符合该项目的结论。

对关键要素的权重确定需要进行实地的考察,企业可以根据自己的情况组织相关方面的专家学者进行实地的考察,然后集合各方面专家的意见确定所有影响因素的权重。

最后可以采用专家打分法确定各个影响因素的权重,如表1。

判断矩阵中的元素Aij表示战略因素Ai对Aj的相对重要性,其判断尺度可以使用以下标度法:
1表示Ai与Aj具有同等重要性;3表示Ai比Aj稍微重要;重要;7表示Ai比Aj强烈重要;9表示Ai比Aj极端重要;2,4,6,8界于上述两个相邻判断尺度的中间。

Aij具有三个特征:(1)Aij>o:(2)Aji=1/Aij(3)i=j时,Ai=Aj
将各指标得分汇总就可得到其分值,所有指标的分值汇总即可得到总分值,公式如下面所示:
每个指标的分值Mi与总分值M的比重Ki就是该指标的权重,即,Ki=Mi/M。

如果有R位专家参加评分,那么就可以求出其平均值作为指标的最终权重,计算公式为:
在进行开发模式选择的过程中我们主要是通过项目内外部关键影响因素的分析评价来进行内外部环境的评价。

下面的表是针对影响旅游地产开发模式选择的关键的内部和外部影响因素编制的。

用来帮助决策者对影响旅游地产开发模式选择的内部和外部因素进行概括和总结。

ECFE表与ICFE表的编制具体包括以下几个步骤:
第一步,识别并列出拟开发旅游地产项目内外部环境中的关键战略要素。

第二步,为每个关键战略要素设置权重,以表明该要素对项目开发模式的影响程度。

权重的范围从0.0到1.0,权重越大表明其影响程度越大,各权重值之和等于1。

第三步,确定将拟评价的旅游地产开发模式。

第四步,请若干专家按1,2,3,4,5,6,6个分值给每个要素打
分,4代表该要素对项目该种开发模式是一般机会/优势,5代表中等机会/优势,6代表重大机会/优势,3代表一般威胁/劣势,2代表中等威胁/劣势,1代表重大威胁/劣势,取平均值为该要素的评分值。

第五步,将每一要素的权重与相应的评分值相乘,得到其加权评分值。

第六步,将各要素的加权评分值汇总,得到项目外/内部环境关键要素的综合加权评分值,即ECFE/ICFE的总权数。

无论这张表选取了多少个外/内部环境关键战略要素,项目的ECFE/ICFE 总权数最高是6分,最低是1分。

取距离中值3.5作为临界值,若ECFE总权数得分为3.5-6分之间,则表明项目外部环境对这种知识产权战略模式的影响机会大于威胁,数值越大,机会越多,威胁越小;若ECFE总权数得分为3.5,则表明项目外部环境对这种知识产权战略模式的影响机会与威胁相当;若ECFE总权数得分为1-3.5分之间,则表明项目外部环境对这种开发模式的影响威胁大于机会,数值越小,威胁越大,机会越少。

另一方面,对于ICFE总权数来说,若ICFE总权数得分为3.5-6分之间,则表明项目内部环境对这种旅游地产开发模式的影响优势大于劣势,数值越大,优势越多,劣势越小;若ICFE总权数得分为3.5,则表明项目内部环境对这种旅游地产开发模式的影响优势与劣势相当;若ICFE总权数得分为1—3.5分之间),则表明项目内部环境对这种开发模式的影响劣势大于优势,数值越小,劣势越大,优势越少。

从这个SPACE坐标图可以看出,ECFE总权数和ICFE总权数将坐标图分割为4个区域,分别用区域I、区域II、区域III、区
域Ⅳ来表示。

不同的区域代表了项目外部环境和内部条件的不同组合,从而决定了项目模式的不同定位。

也就是说,通过对项目内部条件关键战略要素综合评价值,(即ICFE总权数,设为X)与项目外部环境关键战略要素综合评价值(即ECFE总权数,设为Y)组成的向量(X,Y)在SPACE坐标图中的位置,我们就可以进行旅游地产开发模式的选择。

SPACE坐标图中的第I区域表明项目外部环境的机会大于威胁,内部条件的优势大于劣势。

此时,项目可以进行旅游度假地产开发,也就是说,项目选择该种开发模式面临着较多的机会,又具备较强的实力。

此时企业应勇于开拓进取,通过该种开发模式来发展自己,增强企业实力。

企业要充分发挥自己内部优势来捕捉外部机会,同时利用外部机遇来增强自己实力。

这时企业应坚决采取该种开发模式,提升开发商的实力和影响力。

SPACE坐标图中的第II区域表明外部环境的机会大于威胁,内部条件的劣势大于优势。

也就是说,如果选择该种开发模式面临着较好的机会,但却缺乏相应的资源和实力。

此时,项目可以进行综合性旅游地产开发,这时企业就应该最大限度的调动各方面的积极性,营造主体产品,如深圳华侨城,当然此时企业前期需要较大的资金投入,而且这种模式下一般项目的周期会加大。

企业要做好充分的准备。

SPACE坐标图中的第III区域表明项目外部环境的威胁大于机会,内部条件的劣势大于优势。

也就是说,这种开发模式下的项目面临着较大威胁,而项目自身的资源状况和企业的实力又不是特别强。

这是旅游地产开发模式选择中的一种最不利的情况,此
时项目选择开发模式处于比较被动的情况。

这是建议开发商务度假酒店形式,随着商务旅游的发展,这种开发形式相对来说比较容易经营,并且对酒店业的调查发现,一到旅游季节,通常都订不到房间,所以这种模式的风险相对来说还是比较小的,比较容易操作。

SPACE坐标图中的第Ⅳ区域表明项目外部环境的威胁大于机会,内部条件的优势大于劣势。

也就是说,这种开发模式下项目面临着较大威胁,同时开发商具有较强的实力。

此时建议开发商开发以提供第一居所为目的的景区住宅,充分利用开发商的品牌优势和良好的口碑,以住宅形式出售,相信在本地还是会有不错的发展前景的。